Baurecht nach § 34

15.02.2010



Liebe Forumsmitglieder,


ich hoffe hier können uns einige Lese mit Ihrer juristischen Fachkenntnis erste Hinweise geben.
Für das benachbarte Grundstück wurde ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus nach Baurecht $34 eingereicht (es liegt also kein Bebauungsplan vor, ist aber eine erschlossenes Grundstück). Dies wurde sehr kontrovers diskutiert und nach verträglicheren Kompromisslösungen (Verkleinerung) leider erfolglos gerungen (Bauträger beharrt auf die urspr. Planung). Der Ortschaftsrat des eingemeindeten Ortes hatte sich einstimmig dagegen ausgesprochen, der Gemeinderat hat nun aber,wenn auch nur knapp, das einvernehmen erteilt.
Wir Nachbarn überlegen nun ob eine Klage dagegen ggf. Erfolg hätte.
Vorab wären aber für uns folgende Punkte wichtig:
- ist die Baugenehmigung mit dem Gemeindaratsbeschluss schon direkt erteilt? Bzw. wie erfahren wir dass die Baugenehmigung tatsächlich vorliegt?
- gibt es ein Frist zur Einreichung der Klage nach Erteilung der Baugenehmigung ?
- Inwiefern ist der Gemeinderatsbeschluss noch gültig wenn in der Beschlussvorlage inkorrekte Angaben sind?

Vielen Dank,

Djamila



Lückenbebauung



Hallo Djamila,
ist die Straßenfront des zu bebauenden Grundstückes kürzer oder länger als 50 m?
Unterscheidet sich das geplante Vorhaben in Geschossigkeit, Bauflucht, Höhe, Firstrichtung, Überbauung stark abweichend von den benachbarten Grundstücken?
Weshalb sind die Nachbarn gegen die Bebauung?

Viele Grüße



Art und Maß der baulichen Nutzung



ist ein wichtiges Kriterium beim Bauen nach §34 BauGB. Das heisst, das sich das Bauwerk in die Umgebung einfügen muss. In einer Einfamilienhaussiedlung z.B. ist ein Mehrgeschosser nicht genehmigungsfähig.
Die Baugenehmigung ertelt das zuständige Bauamt. Dazu kann ein Votum der GVT als Empfehlung dienen - mehr nicht. Also beim zuständigen Stadt-oder Kreisbauamt nachfragen.



Art und Maß der baulichen Nutzung



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Baurecht nach § 34



Hallo,

zu Ihren Fragen:
1. Die Baugenehmigung ist mit Gemeinderatbeschluß noch nicht erteilt. Die Gemeinde hat nur ihr gemeindliches Einvernehmen erteilt. Dazu ist sie verpflichtet, solange keine erkennbaren Gründe dagegen sprechen. Einzelne Ratsmitglieder sind sogar schadensersatzpflichtig, wenn Sie sich verweigern.
Wer genehmigt ist Ländersache.
In jedem Fall muß sich aber um einen Verwaltungsakt handeln.

2. Kann ich nichts zu sagen, es dürfte aber als problematisch anzusehen sein, wenn Sie erst nach Fertigstellung klagen.

3. Wenn die Genehmigungsbehörde unfair sein will, erfahren Sie gar nichts sondern müssen über einen Anwalt Akteneinsicht beantragen. Weil das Ärger macht, sind viele kooperativer und schreiben z.B. den Nachbarn eine Mitteilung über erteilte Baugenhemigung.

Grüße



müssen



nicht die beteiligten Nachbarn am Genehmigungsverfahren beteiligt werden ? Zumindest bei mir wurde von Amts wegen ein Nachbar wegen dem Bau einer Scheune angeschrieben, um ihn über meine vorgesehene Baumaßnahme zu informieren. Kann natürlich landesweise anders sein - W A R U M braucht eigentlich jedes Bundsland eine andere Regelung und gleichzeitig wollen wir übder die EU alles andere vereinheitlichen oder gar weltweit - so mit Master und Bötchler (so geschieben?) ?? Aber das ist wohl ein anderes Thema !



Zum Bauamt gehen



würde ich an Deiner Stelle und dort meine Bedenken gegen diesen Beschluss des Gemeinderates schriftlich beim zuständigen Sachbearbeiter niederlegen.

Habt Ihr denn gute Argumente, gegen diese Art der Bebauung zu sein? siehe meine Vorredner.

liest Euch vor dem Gang zur Behörde das aktuelle BauGB, § 34, durch und die Rechtssprechung dazu. Und dann noch die Landesbauordnung Eures Bundeslandes. Der Sachbearbeiter des Bauamtes muss Euch auch erläutern, wie so eine Genehmigung zustande kommt und welche Rechte Ihr habt. Gute Vorbereitung ist alles, viel Erfolg.

ABER: Die Nachbarschaft wird dadurch auf Dauer gestört sein, das sollte Euch schon klar sein...!!!



Einwände



Liebe Forumsmitglieder,

vielen Dank für Eure Anregungen.Natürlich haben wir uns seit vorliegen der Bauvoranfrage informiert und fristgerecht unsere Einwände schriftlich geäussert (die gesamte Nachbarshaft ist dagegen, ebenso d. Ortschaftsrat).
Teilweise erhielten wir auch vom Stadtplanungsamt bzw Baurechtsamt unterschiedliche Einschätzungen inwiefern das geplante Objekt sich in die Umgebungsbebauung einfügt (Gärten, 4 Scheunen, 2 Wohnhäuser, Kirche)bzw. das Ortsbild beeinträchtigt.Da es durchweg als zu groß und vorallem zu eng/dicht bebaut empfunden wurde (rundum genau auf die erlaubten 2,50 Grenzabstand geplant) wurde vom Baurechtsamt ja versucht eine verträglichere Kompromisslösung mit dem Bauträger auszuhandeln, was leider nicht gelang. D.h. es musste nun das "einvernehmen" erteilt werden über ein Bauvorhaben was ausser dem Investor keiner will. Daher überlegen wir uns eben ob auf Basis der vorangegangenen Kontroverse ein Klage nicht doch aussichtsreich wäre.
Die gute Nachbarschaft würden wir mit einer Klage nicht gefährden (ein gemeinsamer Feind vereint) da es sich um einen externen Bauträgerinvestor handelt....


@ Herr Böttcher: die Strassenfront ist < 50m, die gepl. Bebauung ist gleich hoch wie das direkt benachbarte Bauernhaus. Auf der gegenüberliegenden Seite der Strasse durfte damals aber nicht 2,5 geschossig sondern nur 1,5 geschossig gebaut werden (2 Häuser) wegen der Ansicht auf die historische Kirche, Zehntscheuer etc. Im örtlichen Rahmenplan war das gesamte Gebiet als Grünzone und die Sichtachse zur Kirche als ortsbildprägend & schützenswert gekennzeichnet.

Danke, Djamila



Anwalt?



Guten Tag, ich denke Sie benötigen für eine umfassende Beratung einen Anwalt, der sich mit Bauplanungs- und
Bauordnungsrecht auskennt. Noch eine Anmerkung zu Politik, Rat und Verwaltungsakt: Die Mitarbeiter der Baubehörden gehören ja zum Verwaltungsapparat der Stadt, d. h. sie sind evtl. an Weisungen, die sie von "oben" erhalten gebunden. Ich wurde einmal von einer unteren Denkmalbehörde gefragt, ob ich ein Gutachten darüber erstellen könne, dass ein kommunales Gebäude keinen Denkmalwert habe. Es ging darum, dass die Fachbehörde einen Denkmalwert erkannte und das Gebäude gern unter Schutz wissen wollte. Die Kommune hatte daran kein Interesse. Als ich den Auftrag ablehnte und dem Mitarbeiter der UDB darlegte, dass ich einen Denkmalwert erkennen könne, sagte dieser sinngemäß dass er das auch könne, jedoch in gewisse Hirarchien eingebunden sei ...
Mit freundlichen Grüßen Ulrich Arnold



Lückenbebauung



Hallo Djamila,
die Frage nach den 50 m hängt mit der Einordnung als Lückenbebauung zusammen, über 50 m wären keine Baulücke mehr und bedürften einer B- Planung.
Wenn sich das neue Gebäude in die vorhandene Bebauung gemäß den Vorgaben des BauGB einpasst- das ist aber die Auslegungssache des Bauamtes- dann kann die Baugenehmigung nicht verwehrt werden.
Eine Klage der Anwohner hat m.E. nur Aussicht auf Erfolg, wenn sie durch den Neubau erheblich in der Nutzung und Wohnqualität ihrer Grundstücke eingeschränkt werden und dadurch mit einem erheblichen Wertverlust ihrer Immobilien rechnen müssten. Voraussetztung ist weiterhin, das es sich um ein reines Wohngebiet handelt.

Nun kenne ich aus meiner Praxis als Schiedsmann viele Fälle von Streitigkeiten zwischen Garten- oder Hausnachbarn, die im Grunde auf folgenden 3 wesentlichen Ursachen basieren:

1. Es soll alles so bleiben wie es ist
Änderungen im gewohnten Umfeld, egal ob sie positive oder negative Auswirkungen haben, werden als störend empfunden.

2. Wir sind hier schon viel länger hier
"Zuagreiste`" und Neulinge haben sich nach den Alteingesessenen zu richten und den nötigen Respekt zu erweisen.

3. Herr Müller hat mal vergessen, Frau Meier zu grüßen

Hat der was gegen uns? Wir haben ihm nichts getan. Wenn er Krieg haben will, kann er ihn haben!

Unter 1 und 2 kommen denn solche Argumente wie:
- Mein Wohnzimmer ist jetzt den ganzen Tag dunkel,
- meine Blumen kriegen keine Sonne mehr,
- die können mir von ihren Balkonen auf die Terrasse gucken.

Ich hoffe, die Streitlust der Nachbarn ist nicht auf Ursache 1 und 2 zurückzuführen. Auch wenn ich kein Anwalt bin und das keine Rechtsauskunft ist, wird m.E. eine Klage mit solchen Begründungen wohl kaum Aussicht auf Erfolg haben.

Viele Grüße



Möglichkeiten nach § 34



Wenn Sie mal anschaulich sehen wollen, was nach § 34 in unserem Lande alles möglich ist, schauen Sie mal auf das neue Kraftwerk in Duisburg-Walsum: 710 MW bauplanungsrechtlich genehmigt nach § 34 (Baulücke). Zwar ist der Kühlturm (160 m) schlappe 120 m höher als die Traufe des nächstgelegenen Kirchturmes, aber die Umgebung ist schließlich industriell geprägt, also Art der Nutzung schon mal klar.
Und die Ruhrgebietsbevölkerung ist sowas gewohnt (O-Ton NRW-Wirtschaftsministerin Christa Thoben).

Fazit: Wenn Ihr Nachbar nichts größeres vorhat, sollte es nach § 34 gehen.

Grüße vom Niederrhein



Dorfmischgebiet



@ Herr Böttcher

vielen Dank für Ihre Info, Sie schreiben vorausgesetzt es handelt sich um eine reines Wohngebiet. Es handelt sich um eine Baulücke in einem Dorfmischgebiet mit 2 noch aktiven Landwirtschaftlichen Hofstellen drumherum, 1 Hobbygroßtierhalter und 1 einem "reinen" 1-Fam. Wohnhaus.
Da direkt auf die zulässigen Grenzabstände geplant wird "schauen" die neuen Eigentums-Wohnungen auf die nur 3-4 m entfernten Misten/Paddocks/Hühnerstall etc. und wir direkten Nachbarn befürchten in erster Linie Konflikte aufgrund der Tierhaltung/ländl. Luft etc.... Auch wenn wir "im Recht" sind die Tierhaltung/Landwirtschaft zu betreiben und die neuen Eigentümer dieses "Risiko" im Dorfmischgebiet (bewußt?) eingehen, gingen etwaige Konflikte zu Lasten unsere Lebensqualität und sind dann ein privates Problem während Genehmigungsbehörde/Bauträger & Makler fein raus sind...
Ungeachtet von diesem direkten konfliktpotential stört sich der Ort an dem massiven Eingriff ins historische Ortsbild...

Eine Klage reichen wir sicherlich nicht auf Basis von Forumsbeiträgen ein, und auch nicht ohne Vorgespräch mit einem Anwalt. Aber bevor wir diesen (uns unangenehmen) Schritt tun wollten wir erstmal wichtige Aspekte pro/contra etc. sammeln und abwägen


Danke,
Djamila



Baurecht



Hallo,

das ist ein Standardproblem. Wenn SIe etwas wollen als Dorgemeinschaft, müssen Sie das Gewollte schon positiv formulieren:
- Vorgartensatzung (unkompliziert)
- Erhaltungssatzung
- Gestaltungssatzung
- Bebauungsplan.

Damit kriegen Sie die Dinge in den Griff, wogegen § 34 zur Verhinderung unerwünschter Bebauung nicht taugt.

Grüße



Lückenbebauung



Eigentlich recht kurios.
Meistens ist es umgekehrt, da klagen die Anwohner wegen Störung.
Hier wollen Sie klagen, damit die zukünftigen Mieter nicht gestört werden und dann nicht gegen Sie klagen?
Ich würde die Sache locker sehen.
In einem Dorfgebiet sind auch Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen zulässig, also kann jeder seinen Hund und seine Hühner halten. Es wird ja niemand gezwungen, da hinzuziehen.

Die Frage ist eher die, wie die Gemeinde die weitere Entwicklung dieses Dorfgebietes sieht.
Wenn die landwirtschaftlichen Hofstellen irgendwann einmal aufgegeben werden, könnte es schon Bestrebeungen im Rahmen der Gemeindeentwicklung geben, daraus ein allgemeines oder noch besser besonderes Wohngebiet zu machen.
Der Investor hätte dann mit einem Schlag eine immense Wertsteigerung bei seinem Grundstück, die Nachbarn aber auch.
Fragen Sie doch mal das zuständige Planungsamt, ob es Bestrebungen in dieser Richtung gibt.

Viele Grüße