Grenzbebauung

Liebe Forumsmitglieder,

ich suche Rat von Betroffenen oder Fachleuten. Wir haben ein Problem mit der Umnutzung des Stalls. Der Stall grenzt an das Nachbargrundstück an der Westseite, an der Südseite besteht nur ein Abstand von ca 1,5m zum Nachbargrundstück und Wiederrum nur 2,5m zu seinem Stall. Mit dem Nachbern verstehe ich mich sehr gut. Er hat aus seinem Stall einen Heizungsraum im Erdgeschoss und Wohnräume im Obergeschoss gemacht. Ich würde gerne meinen Stall zu Wohnraum umbauen. Beide Ställe sind zueinander 2 geschossig gebaut, bei ihm komplettes Fachwerk, bei mir Bruchstein im Erdgeschoss und Fachwerk im Obergeschoss. Beide Höfe sind Denkmäler, allen Anschein nach war es einst ein Gehöft. Die Frage wäre, gibt es gegenseitige Baulasteintragungen in einem solchen Denkmal-Sonderfall oder würde eine Grunddienstbarkeit beiderseitig ausreichen? Wir sind im Aussenbereich… Der Wohnraum des Nachbars würde von 120qm auf 90 qm schrumpfen, wenn er nicht so umgebaut hätte, er hat 3 Kinder. Wir könnten nur 110 anstelle von 240 qm nutzen, haben auch 3 Kinder. Wir fangen gerade an, dass Haus zu entkernen. Wie würdet ihr vorgehen?

Grenzbebauung

Ein bekanntes Problem bei der Umnutzung historischer Gebäude, die in der Regel mehrfach grenzständig bebaut worden sind. Zunächst einmal ist die Umnutzung eines Stalles/eines Scheune zu Wohnraum bauantragspflichtig.

Die Situation ist baurechtlich nicht einfach zu lösen und muß vor Ort begutachtet und mit den beteiligten Behörden geklärt und abgestimmt werden. Hier spielen baurechtliche Anforderungen an den Brandschutz eine Rolle, es müssen evetuell mit einer beiderseitigen Verpflichtung Gebäudeabschlusswände nachgewiesen werden, mit beiderseitiger Baulast etc. Zudem sind Öffnungen in diesen grenzständigen Wänden grundsätzlich untersagt, d.h. sie dürfen keine Fenster- oder Türöfffnungen vorsehen, was die Umnutzung zum Wohnraum mit ausreichender Belichtung erschwert. etc.

Zudem befindet sich Ihr Objekt im Aussenbereich, was die Situation zusätzlich verkompliziert: Im Aussenbereich ist nach §35 BauGB nur eine beschränkte Art von Nutzungen erlaubt (privilegierte Nutzungen), wie z.B. ein landwirtschaftlicher Betrieb. Entfällt diese Nutzung, ist auch die Ausnahmegenehmigung für das Objekt im Aussenbereich prinzipiell hinfällig. Über eine Erneuerung oder sogar eine ganz andersartige Nutzung muß im Einzelfall, unter Beteiligung alle Behörden, entschieden werden. Das kann bei Ihnen, außer der Baubehörde, die Untere Denkmalbehörde sein, die Untere Wasserbehörde, der Landschaftsschutz etc. Heißt ganz klar: mit alle beteiligten Behörden müssen Sondierungsgespräche geführt und letztlich erst einal eine Bauvoranfrage gestellt werden, zu der sich all diese Behörden äußern können. I. d. R. stehen aber die Behörden der Umnutzung solcher historischer Objekte sehr positiv gegenüber, damit sie erhalten bleiben. Setzt allerdings voraus, das diese Behörden von Anfang an hinzugezogen und vollumfänglich informiert werden.

Sie haben also die vierfache Komplikation Grenzständigkeit, Aussenbereich, Umnutzung und Denkmalschutz.

Ich empfehle, die Situation mit einem altbauerfahrenen Architekten/Bauingenieur/Statiker gründlich zu begutachten und ein Sanierungs- und Umnutzungskonzept zu entwickeln, das mit den Behörden abgestimmt wird. Auch empfehle ich Ihnen, solche Aktionen wie das "Entkernen" mit dem Planer abzustimmen und erst dann auszuführen, wenn das Konzept steht. Dann können sie zielgerichtet zurückbauen/abreissen/entschutten etc. und dabei in der Tat auch recht viel Geld sparen. Aber: nur mit Plan.

Wenn

dein Gebäude auf der Grenze steht und du eine Baulast beim Nachbarn eintragen willst, müsste dessen Gebäude, da es ja Abstandsflächen auslöst, mindestens 6 m entfernt sein. Ich schließe daraus, dass der Nachbar seinen Stall ohne Genehmigung zu Wohnraum ausgebaut hat. Ihr steckt also schon mittendrin im Schlamassel...

Ist eine Baulast notwendig,

wenn ich innerhalb des Stalls 3m von der Grenze eine Wand ziehe, und nur bis dorthin umnutze? Die Brandwand würde ich entsprechend an der Innenseite meiner Grenzwand bauen. Ist so eine Teilung baurechtlich legitim? Der Stall ist ja 10x8 m groß und hat 2 Etagen. Ich müsste 8x3 m vom Stall "opfern" oder für später tricksen...

Einzige

Möglichkeit für euch ist ein Vereinigungsbaulast mit deinem Nachbarn. Und Verheiratung der Kinder ;-)

Danke,

Echt witzig, musste gut lachen. Vereinigungsbaulast muss ich mal googlen...

Weiß jemand,

ob eine Baulast notwendig ist, wenn man nur einen Teil des Stalls umnutzt, d.h. 3 m von der Grundstücksgrenze innerhalb des Stalls eine Mauer zieht. Ich würde dadurch für 2 Etagen insgesamt 24 qm verlieren aber dafür 65 qm gewinnen.

Im Außenbereich

kriegt ihr auf jeden Fall Probleme bei jeglicher Art von Umnutzung!

Das Bauamt

erlaubt in den Sondierungsgesprächen eine Umnutzung, jedoch bei Grenzbebauung nur mit Baulast. Die Frage ist, ob innerhalb des Stalls eine Teilumnutzung mit Grenzabstandswarung legitim ist?

Präzedenzfall

Diese "Lösung" der inneren Abstandsfläche hat eine gute Chance, sich zu einem Präzedenzfall der Baurechtssprechung zu entwickeln, wenn sie denn überhaupt eine Chance zu einer Entwicklung bekommt. Besser als Trick 17, nahe an Catch-22.

Ganz ehrlich: ich kann nicht glauben, das sich an diesem Projekt bereits 2 Architekten versucht und dabei nur Ergebnisse erbracht haben sollen, die im weitesten Sinne nur als Glasperlenspiele weltentrückter Elfenbeintürmler bezeichnet werden können. Es scheint ja noch nicht einmal eine Bauaufnahme durchgeführt worden zu sein, die Grundlage einer jeden ernsthaften Sanierungsplanung. Was ist denn eigentlich von Ihnen beauftragt worden ?

Lieber Herr Pickartz,

vielen Dank für die Mutmaßungen. Tatsächlich existiert dieser Fall. Gerne anbei der Bauantrag, den wir aufgrund der nicht vorhandenen Baulast auf Eigeniniative bei nicht vorhandener vorheriger Beratung über Baulasten gestoppt haben. Wir erwägen ein Schadensersatzverfahren wegen mangelnder Bauberatung vor dem Kauf, welches mittels mangelndem Bauantrag bewiesen werden könnte. Jeder schüttelt den Kopf, wir am meisten als geschädigte. Nun haben wir das Gebäude gekauft und suchen nach Lösungen...

hier ein Teil des Bauantrags

siehe Anhang

Leider

kann ich die pdf Datei nicht in eine jpeg oder gif Datei umwandeln. Anti-Computergenie! Gerne schicke ich Ihnen die Dateien per Mail im Vertrauen.

Bauvoranfrage

Hat der Architekt direkt den Bauantrag gestellt, ohne vorgeschaltete Bauvoranfrage ? Wo befindet sich das Objekt - in der Rureifel ? Die Situation würde mich interessieren.

Nordeifel

Nein,keine Voranfrage. Wir verstehen diesen Fehler auch nicht.

Problemlösungen

Das ist im Grunde eine normal-komplizierte Bausituation mit hohem Abstimmungsbedarf im Zusammenhang mit der Umnutzung historischer Gebäude.

Die Problemstellungen sind immer m.o.w. die gleichen. Die Vorgehensweise zur Problemlösung auch. Die Bauvoranfrage gehört dazu. Darüber hinaus müssen die verschiedenen Grundstücksteile vor dem Bauantrag katastermäßig zusammengelegt/vereinigt werden oder es muß über eine Vereinigungsbaulast die Überbaubarkeit auch der eigenen Grundstücksgrenzen gesichert werden.

Sieht ja gar nicht

soo dramatisch aus. Die Baulast fällt links auf eine freie Fläche und unten auf einen Schuppen (x) des Nachbarn. Also legitim. Baulastlageplan vom Vermesser bestellen, 1500 EUR zahlen, Nachbar unterschreiben lassen, fertig! Falls der Nachbar den Schuppen ausgebaut hat, würd ich das aber nirgendwo erwähnen, sonst kriegt der mit Sicherheit ärger mit dem Bauamt!

Lieber Herr Methusalem,

er möchte selber seinen schwarz besiedelten Schuppen umnutzen lassen, deshalb wünscht er keine Baulast. Das Schwierige bei der Vereinigungsbaulast ist diejenige Situation, das mein lieber Nachbar gerne Anbauen würde, und das ginge nur zu meiner Südseite hin. Er braucht auch dafür eine Baulasteintragung. Er könnte mit der Vereinigung bauen wie wollte, sofern die anderen baurechtlichen Aspekte unberührt blieben. Er hat Anrecht auf einen Anbau. Deshalb dachte ich an eine Baulast auf der Westseite des Nachbargrundstücks und opfern eines Teils innerhalb des Gebäudes zur Südseite. Dem Nachbarn würde ich dann vice-versa auch eine Baulast zum Anbau genehmigen lassen, aber nur in Absprache mit uns, denn wir möchten nicht, dass die Sonnensüdseite komplett verdeckt werden könnte.
Kompliziert...

Lieber Herr Pickartz,

wie lange könnte so ein Abstimmungsbedarf dauern? Das Bauamt Aachen ist zuständig und sehr träge...
Was halten Sie von der Beratung des Architekten? Vor dem Kauf sind wir über Baulasten trotz intensiver Beratung nicht aufgeklärt worden, wurden nicht über die Möglichkeit einer Bauvoranfrage und Gesprächen mit dem Nachbarn informiert.

Abstimmungsbedarf

Der Entwurf für die Umnutzung muß auf die vorhandene Situation bau- und planungsrechtlich abgestimmt werden. Zudem sind bestimmt 2-3 Behördentermine bzw. Vor-Ort-Termine anzusetzen und Gespräche mit dem/den Nachbarn zu führen, die Eintragung von Baulasten vorzunehmen etc. Ggf. muß auch ein Notar hinzugezogen werden und ein Vermessungsingenieur. Dann das Verfassen der Bauvoranfrage inkl. Antragsunterlagen. Minimum 4-6 Wochen. Bearbeitungszeit für die Bauvoranfrage je nach Anzahl der beteiligten Behörden 2-3 Monate. Gesamtdauer mindestens 4 Monate.

Zu den Leistungen der Kaufberatung durch den Architekten kann ich nichts sagen, da ich nicht weiß, was Sie mit Ihm schriftlich vereinbart haben bzw. welchen Beratungsumfang er offiziell anbietet.

In den Vorabinformationen zu meiner Kaufberatung weise ich auf die Klärung bau- und planungsrechtlicher Zusammenhänge im Sinne einer vollumfänglichen Kaufberatung explizit hin. Ich sende Ihnen diese Infos zu Ihrer Information an Ihre Emailadresse einmal zu.