Sind bei einem Haus von 1930 feuchte Fußböden zu erwarten und deshalb kein Mangel?

18.11.2019 Magenta2013



Guten Abend,

ich habe 2011 ein Haus gekauft, welches ich an Feriengäste vermieten wollte. Das Haus wurde als Baujahr 1930 durch einen Makler angeboten.

Nach Übergabe stellten sich viele Mängel heraus, die aber vorher verdeckt und für mich nicht zu erkennen waren.

Durch Tipp eines Nachbarn und intensive Recherche meinerseits fand ich u.a. heraus, dass das Haus nicht 80 Jahre alt war, sondern bereits vor 1850 erbaut - also mindestens 80 Jahre älter als im Exposé angegeben - eventuell (laut Heimatforscher und Unterlagen) sogar schon vor 1803.

Seit 2013 - zwischendurch 3,5 Jahre kein Gerichtstermin! - läuft ein Gerichtsverfahren zuerst vor dem LG und jetzt vor dem OLG.

Das OLG sieht zwar das falsche Baujahr als einen Mangel an und die Beklagten können sich auch nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da der Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Bezüglich der Feuchtigkeit im Fußboden geht der Senat bereits nicht davon aus, dass diese für sich genommen einen Mangel darstellt. Denn der gerichtlich bestellte Sachverständige hat in seinem Gutachten überzeugend ausgeführt, dass die dort festgestellte Feuchtigkeit aufgrund des Alters (von angeblich 1930) zu erwarten war, weshalb ein Mangel nicht vorliegt. (Ist das wirklich k e i n Mangel?)

Ein Zeuge bestätigte, dass die Beklagte nach starkem Regen die Teppiche zum Trocknen nach draußen gelegte habe um sie zu trocken.

Daraus ließe sich nur ein Rückschluss bezüglich Feuchtigkeit im Bereich des Fußbodens ziehen, nicht jedoch bezüglich der Feuchtigkeit in den Wänden.

Meiner Ansicht nach und auch der eines von mir eingeschalteten Gutachters zieht die Feuchtigkeit doch vom Fußboden in die Wände, da keine Sperre vorhanden ist. (Wir haben die Wände abschnittsweise geöffnet.) Und überzeugend ist das Gutachten des Gerichtssachverständigen nicht! Der Senat sagt selbst, das Gutachten sei nicht tragfähig und er habe einige Fragen nicht richtig beantwortet.

Laut Feststellungen des Gerichtsgutachters erfolgten die unterschiedliche Nutzungen (früher Diele & teilweise Stall) und Umbauten entsprechend den technischen Möglichkeiten der Zeit. Sofern die Feuchtesituation im Gebäudeinneren für die Nutzer unzureichend war, erfolgten entsprechende Maßnahmen wie der Einbau von raumseitigen Vorsatzschalen.

Die Frage des Gerichts, ob die Mängel des Hauses für dauernd im Haus wohnende Personen erkennbar gewesen seien, beantwortete der Gerichtsgutachter folgendermaßen: Nein, sofern Mängel vorhanden waren, sind diese höchstwahrscheinlich nicht erkennbar gewesen!

Warum haben sie denn, s.o., Vorsatzschalen angebracht? Die Aussagen widersprechen sich nach meiner Ansicht!

Die Verkäuferin selbst wohnte 47 Jahre in dem Haus, ihre 2 Kinder, Teil der Erbengemeinschaft, sind dort aufgewachsen. Das Haus ist schon sehr, sehr lange im Familienbesitz ihres verstorbenen Mannes! Sie selbst wohnt auch schon seit der Geburt in dem kleinen Ort, ihr, allen anderen Nachbarn und auch dem Bauamt sind die dortigen Bodenverhältnisse, Lehmboden, bestens bekannt. (Mir als Ortsfremde war das nicht bekannt.) Sie hat angeblich von nichts eine Ahnung, schiebt alles auf ihren verstorbenen Mann!

Es gibt u.a. auch noch einen Riesenfeuchtigkeitsschaden, der mit einem 3,00m langen und 2,00m hohen Kleiderschrank umbaut / vertuscht wurde! Davon sollen die Beklagten auch nichts gewusst haben. Aber davon später mehr.

Leider wurde kein anderer Gutachter vom LG eingesetzt, viele Zeugen wurden nicht befragt, obwohl wir das mehrfach beantragt haben und der Senat schlägt jetzt einen Vergleich vor, bei dem ich allerdings sehr viel Geld verliere, weil ich angeblich den Beklagten die Kenntnis der Feuchtigkeit in den Wänden n i c h t nachweisen konnte! Und die Feuchtigkeit im Fußboden ist ja angeblich k e i n Mangel!

Vielleicht sehe ich das auch falsch? Bin gespannt auf Eure Antworten und bedanke mich dafür schon im Voraus.


Viele Grüße
Magenta



Franken



Dazu wird hier wohl wenig gesagt, v.a. weil die Frage ja bereits vor Gericht und unter Beteiligung von Gutachtern behandelt wird. Zudem haben die Gutachter wohl auch persönlich Zugang zu dem Haus usw., während den Foristen hier nichtmal ein Foto zur Verfügung gestellt wird. Was soll ich also jetzt als im Forum angemeldeter Laie dazu sagen? Für mich ist ein feuchter Fußboden immer ein Mangel! Selbstverständlich. Wenn man aber zugrunde legt, dass das Haus ein Stall war, in dem zweckfremd auch gewohnt wurde usw., dann ist das vielleicht auch kein Mangel mehr. In dem Gerichtsverfahren wird es also wohl nur am Rande um die Frage gehen, ob ein feuchter Fußboden ein Mangel ist oder nicht, sondern vielmehr ob es sich um eine Verschleierte Eigenschaft handelt, die man hätte benennen müssen, oder ob ihnen ein Stall als Wohngebäude verkauft wurde...o.ä.
Aber um mal in die Zukunft zu sehen: Ist es möglich die Feuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen? Das wäre doch die konstruktivere Frage.



Sind bei einem Haus von 1930 feuchte Fußböden zu erwarten und deshalb kein Mangel?



Guten Abend Herr Franken,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Der Vergleichsvorschlag sieht vor, dass die Beklagten das Haus - aufgrund der falschen Angabe des Alters - zurücknehmen und eine bestimmte Summe an mich zahlen, da die diesen Mangel arglistig verschwiegen haben.

Da das Gericht aber der Meinung ist, dass wir nicht beweisen konnten, dass die Beklagten Kenntnis von den feuchten Wänden hatten (feuchter Fußboden ist ja nach Ansicht des Gerichts bei einem Haus von 1930 k e i n Mangel) soll ich die hohen Kosten für die eigenartigen Gutachten des Gerichtsgutachters, meine Gegengutachten und natürlich auch den größten Teil der 1. und 2. Instanz tragen!

Ich werde jetzt einige Photos des großen Schadens im Lamellenschrank im Flur einstellen. Für mich war das ein Kleiderschrank und ich habe leider nicht hineingesehen.

Aber wir können nicht glauben, dass die Beklagten diesen Schaden, der meiner Ansicht nach bewusst mit dem Schrank umbaut wurde, nicht bemerkt haben sollen, obwohl so ein Schaden nicht von heute auf morgen entsteht!

Die Fußleisten sind verfault, die rückwand wurde mehrfach überstrichen, etc., etc.!

ICH möchte das Haus auf keinen Fall behalten, damit erübrigt sich die Frage, ob die Feuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen ist.

Zu diesem Punkt gibt es verschiedene Gutachten, die besagen, dass der Aufwand in keinem Verhältnis zum Wert des Hauses steht. (Stahlbleche einrammen - Vorschlag des Gerichtsgutachters - es sind aber keine durchgehenden Lagefugen vorhanden, neue Bodenplatte, etc., etc.!)

Ich hoffe, dass klappt mit dem Photo, bin nicht so fit darin. Mehrere Photos bekomme ich leider nicht hin.

Viele Grüße
Magenta



Den Mangel vom ursprünglichen Baujahr trennen



Guten Abend,

wenn man ein Haus Baujahr 1930 erwirbt, muss davon ausgegangen werden, dass die Horizontal-Sperre nicht mehr intakt ist.

Allerdings würde ich mich auf folgende Fragen konzentrieren:
Wann wurde der Stall zum Wohnraum (Fußboden) umgebaut? (Jahr, Landesbauverordnung, Bodenaufbau, Anforderungen)
Wurde im Energieausweis der von Ihnen bemängelte Wohnraum eingetragen? (Berechnungsunterlagen vom Ersteller anfordern und alle Eingaben prüfen: Flächen: Hüllen)
Gutachten werden meistens aus Textbausteinen zusammengesetzt und beinhalten häufig kleinere Fehler (Selbst die Fehler suchen, Sie kennen das Haus besser als ein Anwalt oder seine Unterstützungsgehilfen)

und realistisch bleiben:
Der Fall beeinflusst die Branche, daher ist das OLG auch vorsichtig, welche Mängel genau anerkannt werden.

Viele Grüße
Rusty



Sind bei einem Haus von 1930 feuchte Fußböden zu erwarten und deshalb kein Mangel?



Guten Abend Rusty,

vielen Dank für Ihre Antwort.

1960 wurde das Haus umgebaut, etwas verkürzt und eine neue Giebelwand gezogen.

Der Sachverständige behauptet, dass die dabei angebrachte Horizontalsperre, 15cm über Oberseitenfußkante, dem Standard 1960 entspreche. Deshalb müsse man die Feuchtigkeit bis 15cm Höhe akzeptieren. Sind 90 – 130 Digits bis 15cm Höhe wirklich zu akzeptieren? Aber auch über 15cm wurde noch hohe Feuchtigkeitswerte von ihm gemessen.

Der SV weist mehrfach darauf hin, dass die Schadensbilder resultierend aus der Kombination zwischen fehlender Horizontalabdichtung der Bauteile einerseits und dem Wasserfall auf und aus dem Baugrund andererseits herrühren.

An den Wänden, insbesondere in dem Wohnzimmer, dem Schlafzimmer der Küche, dem Flur sind durch die fehlende oder im Laufe der Zeit unwirksam gewordene Horizontalabdichtung Feuchte- und Schimmelspuren an den Wänden vorhanden. (Dies war bei der Besichtigung nicht zu erkennen. Das Haus wurde offensichtlich verkaufsfertig gemacht. Standen ja auch sehr viele große Möbel vor den Wänden.)

Wie das allerdings bei einem Haus mit einer Bauzeit um 1800, errichtet von Anfang an ohne Horizontalabdichtung, erst nach Gefahrenübergang der Fall gewesen sein soll, bleibt das Geheimnis des SV.

Als ich beim Termin vor dem LG, verschiedene Sachen aus dem Lamellenschrank auspackte (verfaulte Holzleisten, Feuchte Spanplatte, feuchte Dämmplatte aus Steinwolle) schrie der SV, dass ich das lassen solle, es sei nicht angemessen, diese Teile hier auszupacken. Das sei gesundheitsschädlich. (Steht im Protokoll!)

Der SV meint auch, per Inaugenscheinnahme asbesthaltige und nicht asbesthaltige Wellplatten auseinanderhalten zu können! Das ist auf technischer Ebene nicht möglich!

Ein Energieausweis lag nicht vor. Ist meiner Ansicht auch erst seit 2014 Pflicht?


Viele Grüße
Magenta



Den Mangel vom ursprünglichen Baujahr trennen



Guten Abend Magenta,

da unsere Firma seit 10 Jahren Energieausweise erstellt, war ich im Irrglauben gewesen, dass dies zu dem Zeitpunkt Ihres Hauskaufs Pflicht war. Sie haben selbstverständlich recht, es herrschte eine Übergangfrist.

Nachfolgend soll es nicht heißen, dass Sie die Geschehnisse nicht ausführlich genug beschrieben haben, sondern lediglich, dass die Situation sehr umfangreich und schwer einzuschätzen ist; Anhand eines Chattest.

Ein Prozess wird in den ersten Briefen „an und von der gegnerischen Partei“ eingeschätzt, danach steht meistens fest, welche Strategie verfolgt werden kann. Es ist eigentlich in Ihrem Fall, zum jetzigen Zeitpunkt unerheblich, inwieweit ein feuchter Fußboden einen Mangel darstellt. Darum habe ich Ihnen versucht mitzuteilen, sich auf die Vertuschung der Mängel (fehlerhaftes Gutachten, eventuelle falschen Angaben vom Eigentümer an den Energieausweisersteller usw.) zu konzentrieren.

Ich bin ein Freund der direkten Worte und möchte Ihnen keineswegs zu nahe treten, dennoch möchte ich Ihnen vollständigkeitshalber mitteilen, das folgendes zu beachten ist.
Am Anfang muss auf Ihrer Seite von jemanden ein Fehler verursacht worden sein, eventuell bei der Kontaktaufnahme, Kommunikation mit Ihrem Anwalt oder ein faires Angebot an die gegnerische Seite wurde nicht angeboten. Am Ende stellen sich selbst die Richter folgende Frage: Was haben Sie dafür getan, um zu verhindern das wir heute hier sind?
Da Sie geschrieben haben, dass die Kosten zu Ihren Lasten gehen, muss am Anfang ein Fehler unterlaufen sein. Daher sehe ich nur eine Chance, wenn Sie nachweisen können, dass Sie arglistig getäuscht wurden z.B. durch eine Vorsatzschale, um die Feuchtigkeitsschäden zu verbergen.

Ich war, bis zu Ihrer Frage immer nur ein Leser von Foren. Ihr Fall erinnert mich an einen den ich vor 4 Jahren miterlebt habe, indem konnte dem Verkäufer nachgewiesen werden (Durch Beauftragungen von Handwerkern vor dem Kauf die Wände abzudichten) an einer Vertuschungsaktion beteiligt gewesen zu sein (außergerichtliche Einigung).

Ich könnte am Mittwoch, meine Arbeitskollegen, Bauingenieure und Architekten um Unterstützung bitten. Falls es Ihnen hilft, könnte ich auch einen telefonischen Kontakt herstellen.
Allerdings befindet sich die Angelegenheit auf einer Ebene, in der telefonische Unterstützung kein Heilmittel mehr ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rusty



Sind bei einem Haus von 1930 feuchte Fußböden zu erwarten und deshalb kein Mangel?



Guten Abend Rusty,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich finde das sehr nett von Ihnen, dass Sie sich so viele Gedanken machen und Ihre Zeit dafür opfern.

Wir haben der Gegenseite ein Angebot gemacht, wurde aber abgelehnt und dann Klage eingereicht.


Das Problem hier ist:

1. der Gerichts - SV. Wir haben oft genug beantragt, dass jemand anderer beauftragt wird und
2. dass das Gericht keine Zeugen (Gutachter, Handwerker, etc.) lädt, die den Zustand des Hauses kurz nach Übergabe gesehen haben.

Der Gerichts - SV konnte ja noch nicht einmal bei Gericht sehr viele Passagen seiner Gutachten erklären. Er zuckte nur die Schultern. Mein Anwalt sagte zu ihm, dass er uns verarscht! Steht auch im Protokoll.

Zudem lügt er! In seinem Schreiben: Durchführung einer Begehung schreibt er, dass erforderlichenfalls eine zerstörungsarme Probeöffnung vornehme würde. Als ich ihn bat, die Vorsatzschale im Lamellenschrank zu öffnen, weigerte er sich. Und bestritt diese Bitte sogar vor Gericht, obwohl 7 Zeugen bei der Begehung anwesend waren! Sagte noch frech, dass er dies natürlich gemacht hätte, wenn er darum gebeten worden wäre!


Die Beklagte zu 1. hat ja auch dem Makler gegenüber ihr Fehlverhalten zugegeben.

In dem Betrugsverfahren vor dem AG musste sie € 900.-- an die „Sternenkinder“ zahlen.
Sowie die Anwalts-, Gerichts- und Zeugenkosten. Warum akzeptiert sie das, wenn sie nicht schuldig ist?!

Damit sei, wie die Staatsanwaltschaft und das AG sagten, das Interesse der Öffentlichkeit befriedigt!!



Jetzt geht es geht um folgende 4 Punkte:

1. Alter des Hauses: Nicht 1930 sondern - bewiesen - 1803 oder früher.
Mangel arglistig verschwiegen, Schadenersatzanspruch wurde vom Senat bestätigt

2. Feuchtigkeit: Fußboden
Angeblich ist Feuchtigkeit im Fußboden aufgrund des Alters des Hauses (1930) zu erwarten und k e i n Mangel, das habe der Gerichts-Sachverständige überzeugend ausgeführt.

1930 gab es doch sicher andere Baumaterialien als 1803? Meiner Ansicht nach vergisst die Richterin, dass der größte Teil des Hauses (Fundament - Feldsteine oder 4 Rotsteine, Bodenplatte, Außen- und Innenwände, etc.) aus 1803 oder sogar früher stammen.

Der Gerichts -SV meint, es sei keine neue Bodenplatte erforderlich, der nasse Fußboden könne bleiben, n u r die Wände müssen abgedichtet werden.

Mein SV sieht das aber ganz anders.
Es nützt nichts nur die Wände abzudichten und nicht den Fußboden.

Laut Richterin sei es mir nicht gelungen nachzuweisen, dass die Beklagten von der Feuchtigkeit in den Wänden wussten.

Obwohl sie Vorsatzschalen & Gipskartonplatten anbrachten, wenn die Feuchtesituation für sie unangenehm wurde. Trotzdem sollen sie die Feuchtigkeit wahrscheinlich nicht wahrgenommen haben! (Aussagen des Gerichts - SV in seinem Gutachten)

Also k e i n Schadenersatz. In diesem Punkt verloren.
Kein Anspruch auf Erstattung des Kosten für den Gerichts - S V und den von mir beauftragten SV.


3. Wert des Hauses:

Wir sagen, dass die Kosten einer Sanierung den Wert des Hauses bei Weitem übersteige und deshalb das Haus abgerissen werden müsse.

Der Wert des Hauses ist völlig unklar, da der Gerichts - SV genau diese Frage nicht beantwortet hat.

Obwohl der SV auf seiner Homepage angibt, dass er SV für die Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken sei!

Auch in diesem Punkt habe ich aufgrund der unbeantworteten Frage sowie der schlampigen Arbeit des Gericht - SV verloren und soll auch diese Kosten für ihn und meinen SV zahlen!!


4. Dach: Asbestplatten – Berliner Welle
Lt. Richterin konnte ich nicht nachweisen, dass die Beklagten von deren Einbau auf dem Dach wussten.
Die Beklagten bestreiten, dass sie Kenntnis von Baubeschreibungen, Baugenehmigungen, Bauabnahmen, etc. die 1973 an den verstorbenen Ehemann der Beklagten zu 1. versandt wurden hatten und sie nicht wussten, dass die Platten - wie in den Unterlagen beschrieben und durch Materialanalyse meinerseits bewiesen - asbesthaltig sind.

Das Wissen des Erblassers müssen sie sich – laut Richterin - nicht zurechnen lassen!

(Ich bin genauso alt wie die Beklagte zu 1, in meiner Ehe war es aber normal, dass über solche Dinge gesprochen wurde - spätestens als das Asbestverbot ausgesprochen wurde - und ich auch die Post gelesen habe! Die Beklagten schieben alles auf den verstorbenen Ehemann!)

Somit habe ich auch in diesem Punkt verloren und muss somit insgesamt ca. 75% der Kosten tragen.


Ich weiß ja, dass ich selbst die Entscheidung treffen muss, ob ich den Vergleichsvorschlag mit diesen Ungereimtheiten akzeptiere und viel Geld für diesen unfähigen SV zahle.

Gehört habe ich aber auch, dass Richter den SV oft „empfehlen“, wie das Gutchachten ausfallen muss.

Ich würde ja gerne noch ein Photo des großen Feuchtigkeitsschaden im Lamellenschrank einfügen, bekomme das aber leider nicht hin.


Ich wünsche Ihnen und allen anderen noch einen schönen Abend.

Viele Grüße
Magenta