Schwellenbalken einsetzen

24.01.2016 K. R.



Mein Partner und ich stehen kurz davor, ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus von ca. 1900 (11,00 m Länge und 8,50 m Breite) zu erwerben. Leider sind die Schwellenbalken nicht mehr vorhanden. Zudem gibt es an der Westseite im Sockelbereich Probleme mit der Feuchtigkeit. Es handelt sich um einen Grünsandsteinsockel, der verputzt ist.

Wir würden gerne Schwellenbalken einsetzen lassen.
Kann uns jemand Anhaltspunkte geben, welchen Aufwand das bedeutet und mit welchen Kosten in etwa gerechnet werden sollte?



Fachwerkinstandsetzung



Für eine zutreffende Kostenschätzung sind Ihre Angaben zu sparsam. Meistens sind auch direkt angrenzende Bauteile betroffen, z.B. Stiele, Eckständer, Streben, die dann eventuell ausgetauscht oder zumindest partiell ersetzt werden müssen. Dann müssen Gefache aus- und wieder eingebaut werden etc. Dazu kommen eventuell Abfangungsmaßnahmen.

Auch muss die Sockelsituation möglichst detailliert geklärt sein: Aufbau, Tragfähigkeit, Fundamentierung, Feuchteschutz, Befestigungsmöglichkeiten der Schwelle auf dem Sockel etc. Und die Denkmalschutzauflagen sind zu beachten, d.h. restauratorische Zimmererarbeit wird vorausgesetzt werden.

Zu den Kosten lässt sich also nur nach einem Ortstermin eine erste und einigermaßen zutreffende Schätzung geben. Bei ca. 40 lfm Schwelle kann der Ersatz nur dieser Schwelle mit Beiarbeiten bei € 8.000 - € 10.000,- liegen. Erfahrungsgemäß bleibt es nicht bei dieser isolierten Maßnahme. Wenn der Schwellbalken generell rott ist, wird´s um das restliche Fachwerk auch nicht gut stehen.

Wo befindet sich das Haus ? Was verleitet Sie dazu, es kaufen zu wollen ?



Fachwerkinstandsetzung



Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Das Fachwerkhaus befindet sich im Ortskern von Werl-Büderich. In dem Ortsteil wohnen wir auch (zur Miete) und möchten dort auch bleiben. Die Lage des Hauses ist einfach toll und das Fachwerkhaus auch. Es sind im Inneren noch einige historische Elemente, wie die Treppe und Türen, vorhanden. Außerdem ist die Raumaufteilung super und die Raumhöhen sind mit ca. 2,30 m im EG und ca. 2,00 m im OG auch sehr angenehm. Innen würde wir auch nichts ändern wollen, aber wegen der Bausubstanz machen wir uns Gedanken. Da es Ende des 19. Jh./Anfang des 20. Jh. gebaut wurde, wurde leider kein Eichen-, sondern Fichtenholz verbaut. Wie bereits angedeutet, gibt es Probleme auf den Wetterseiten (Westen und Süden). Die Balkenstiele sind dort z. T. morsch. Ein Eckbalken (West-Süd-Ecke) wurde bereits ausgetauscht. Am Südgiebel wurden auch Teile der Balken ersetzt. Da der Sockel verputzt ist, kann ich leider nichts Näheres dazu schreiben.
Wir würden bis zu 50.000 € in eine Sanierung des Fachwerks und Sockels stecken. Die Frage ist allerdings, wie weit wir damit kommen.



Kaufentscheidung



Ich möchte Ihnen wirklich empfehlen, das FWH vor dem Kauf sehr intensiv mit einem fachwerkerfahrenen Gutachter (Architekt / Bauingenieur)zu begehen und den Erhaltungszustand taxieren zu lassen.

Nach Ihrer Beschreibung vermute ich ein Objekt in mittlerem, tendenziell schlechtem Erhaltungszustand, mit den entsprechenden Sanierungs- und Instandsetzungskosten. Mit einem Budget von € 50.000,- werden sie nicht weit kommen, wenn Sie das komplette Haus im Blick haben. Oder sollte der Betrag nur für die reine Instandsetzung des Fachwerks gedacht sein ?

Erfahrungsgemäß zeigt sich das ganze Ausmaß der Schäden erst, wenn die gesamte tragende Rohbaustruktur konsequent freigelegt worden ist.

Ohne Panik schüren zu wollen: Vor 3 Jahren hat sich nach dieser vollständigen Freilegung der FAchwerkkonstruktion ein großes denkmalgeschütztes Wohnhaus bei Gummersbach, das ich sanieren und umbauen sollte, als nicht sanierbar erwiesen. Die Schäden waren so umfasssend, das die Denkmalbehörde von sich aus den Abriss nahegelegt hat. Unter anderem war der 1,20m hohe Bruchsteinsockel, auf dem die halbe untere FW-Etage saß, derart marode, mit Lehm vermauert und zum Teil durch "Baumaßnahmen" der Vorbesitzer bis auf manchmal 20cm Stärke ausgemagert worden, das der Statiker die rote Karte gezogen hat. Der gesamte Sockel, ca. 50 lfm hätte neu aufgemauert und neu fundamentiert werden müssen etc. Und das war nur eine der brisanten "Baustellen".

Das sollte Ihnen erspart bleiben. Es sei denn, sie kalkulieren diesen Aufwand von vorne herein ein und haben ein entsprechendes Budget zur Verfügung.



Schwelle einsetzen



Hat das Denkmalamt das Gebäude begutachtet?
Fragt doch nach ob sie Firmen nennen können, die solche Arbeiten durchgeführt haben- dann habt ihr zumindest für diese Arbeiten eine Kostenangabe.
Vielleicht gibt's Förderungen-zumindest gibt es steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, wenn das euch hilft.
Wenn die Seite stark wetterbelastet ist ggf mit dem Denkmalamt abklären, ob eine Naturschiefer- oder Holzschindelverkleidung möglich ist.

Dann wäre leicht zu dämmen und die Arbeiten können passend zum Erbauungsjahr ausgeführt werden-ich könnte euch Bilder solcher Fasadenbekleidungen von alten Häusern mailen (das muß natürlich auch in eurer Gegend zum Stil passen)

Andreas Teich