Schwellbalken im Boden, Holzwurm, evtl Pilz

Hallo zusammen,

Mein Mann und ich möchten ein historisches Gebäude kaufen. Fachwerk hat es uns angetan, an Liebsten viel freigelegt und mit entfernten Geschossdecken. Wir glaubten, unsere Traumimmobilie gefunden zu haben, dann kam der Baugutachter....
Es handelt sich um ein Fachwerkhaus von 1890, welches in den letzten Jahren umfangreich saniert worden ist. Für uns Laien sah alles gut aus. Der Baugutachter, Spezialist für Fachwerk, hat jedoch darauf hingewiesen, dass die Schwellbalken im Boden liegen, also der Sockel zu niedrig ist. Im Keller hat er an einer Außenseite auch gemeint, dass ein Balken evtl von Pilz und einige von Holzwürmern befallen sind.
Seiner Meinung nach müsste man das Haus anheben, einen höheren Sockel bauen und die Balken erneuern.
Ich habe leider keine Bilder.
Könnt ihr mir vielleicht trotzdem eine Einschätzung geben, wie dramatisch es ist, die Schwellbalken im Boden und nicht spritzwassergeschützt zu haben?
Gibt es auch andere Möglichkeiten, das zu beheben, als das Haus anzuheben?
Was kosten die Möglichkeiten?

Vielen Dank schonmal.
Inga

Erfahrung

Schwellbalken feucht führt sicher zum Ausfall des Bauteils. Ob jetzt durch Pilz oder Ungeziefer kommt darauf an.Der Schwellbalken muss also vor Boden und Spritzwasser geschützt werden. Entweder die Konstruktion kürzen und den Balken so höher setzen, oder einen Graben ums Haus ziehen, der dann aber sauber entwässert sein muss.

Vielleicht einfach noch einen Zimmermann mit Fachwerkerfahrung zuziehen, der sollte dann auch überschlagsmäßig Kosten nennen können.

Der erdberührte (erdverschwundene) Schwellbalken

ist mit Sicherheit so im Original nicht gebaut gewesen. Das Gelände muss also späterhin angehoben worden sein. Nun kann man sicher das Haus anheben, vielleicht geht es einfacher, das Umgelände wieder abzusenken? Ein Foto wäre hilfreich.

Haus anheben ???

Ich glaube nicht, das man das Haus anheben muss. Man muss die Schwelle erneuern und höher setzen. Dann wird die erste Gefachreihe flacher aber wo ist das Problem. Der Sockel wird entsprechend höher gemauert.

Gutes Gelingen - M.Mattonet - Ingenieurbüro Bergisches Land

Danke und Rückfragen

Vielen Dank für die Antworten.
Ich entnehme ihnen, dass die Schwellen nicht im Boden bleiben sollten.
Jetzt sind sie da ja schon etliche Jahre und bisher ist alles in Ordnung, nur ein Balken zeigt eine Auffälligkeit. Alle anderen, die wir vom Keller aus sehen konnten, scheinen ok zu sein. Wie groß ist das Risiko, dass jetzt noch was passiert?

Herr Mattonet, das klingt weniger aufwendig, aber immer noch nach viel Arbeit mit Architekt, Statiker, Maurer und Zimmermann. Haben Sie Erfahrungen, was das kostet? Ich nehme mal an, man kann das nicht nach und nach machen, also erst nur an der betroffenen Stelle und dann im Laufe der Jahre rundum?

Beste Grüße
Inga

Balken

Ich hatte einen Fachwerkbalken der von außen gut aussah, aber von innen kaputt war. Wenn ein Balken immer abtrocknen kann, ist es in der Regel unproblematisch. So kann es auch sein, dass die sichtbaren Stellen gut aussehen, aber dennoch der Balken nicht mehr stabil ist. Auf Dauer passen Holz und Feuchtigkeit nicht zusammen. Deshalb muss dafür gesorgt werden, dass das Holz trocken ist und bleibt. Das Auswechseln ist immer eine Frage des Arbeitsaufwands. Wenn es sich nicht gerade um besonders dicke Eichen-Schwellbalken handelt ist der Materialpreis nicht entscheidend. Entscheidend ist der Zeitaufwand des Handwerkers. Der hängt ab vom Aufwand das Haus abzustützen, die Gefache entfernen, Ständer und Riegel kürzen und dann die neue Schwelle einfügen. Schwellbalken können gut verbunden werden und so auch nur in Teilen ausgewechselt werden. Ob dies Sinn macht, oder zumindest die ganze Hausseite gemacht wird, hängt vom Zustand des Balkens ab.

Alles aber abhängig davon ob Hausschwamm vorliegen könnte. Da gibt es Sonderregelungen.

128 Jahre

Das Haus steht nun 128 Jahre an seiner Stelle.

Es mag durchaus sein, dass der Schwellbalken (oder auch plural) bereits 1-2 mal getauscht wurden.

Das Haus wird nicht morgen zusammenbrechen, Fachwerk ist da sehr zäh.
Man kann sich also völlig problemlos, während man im Haus wohnt, nach und nach die Schwellbalken erneuern (lassen). So fallen die Kosten zeitverschoben an.

Der Hinweis, dass u.U. historisch die Balken gar nicht "im Dreck lagen" könnte sehr zutreffend sein.
Also bestünde auch die Möglichkeit 10 - 20 cm Erdreich rund um das Haus abzutragen. Das ist recht kostengüsntig. Schubkarre und Spaten und ne Menge Muskelkraft.
Auch ein Minnibagger kostet nicht die Welt, denn natürlich sollte das Gelände etwas großflächiger um das Haus herum abgesenkt werden.
Da reicht meistens dann die Muskelkraft / Motivation nicht mehr aus.

Fazit: Der Zustand der Schwellbalken würde mich nicht abhalten das Haus zu erwerben, wenn die anderen Umstände alle passen.