verschiefertes Fachwerk- Schützend oder Feuchtigkeitssspeichernd? Innendömmung?

09.06.2008



Hallo! Tendieren dazu, uns ein verschiefertes FW( Nadelholz-Stein) Haus von 1914 ( Denkmalschutz)zulegen zu wollen. Knackpunkt: nur Aussenbesichtigung mgl ( Versteigerung).
Meine Frage: kann man davon ausgehen, dass der Schiefer eher von Vorteil oder von Nachteil für den Zustand des Holzes ist? Wie ist eine Innendämmung möglich?



Schiefer



Den Schiefer bewerte ich positiv, weil das Fachwerkhaus vor Wind und Regen geschützt war. Wenn er gut ist, kann man ihn drauflassen und innen dämmen (vorsichtig: bis 4 cm), sonst eine neue Außenwandverkleidung mit außenliegender Dämmung vorsehen. Im Bergischen sind ja leider nicht die besten Schiefer verwendet worden.

Für Innendämmungen gibt es bewährte und kostengünstige Verfahren ab etwa 40 €/m².

Grüße vom Niederrhein



der Schiefer sieht recht gut aus...



was es für uns auch so schwer macht, zu glauben, dass es sich hier um eine "Mogelpackung" handelt. KANN Nadelfachwerk von 1914 noch taugen?
Zum Thema Innen-Dämmung haben mich die anderen Beiträge TOTAL verunsichert!
Welche Weise bevorzugen Sie? würde ggf. auch eine Ständerwerk-Gipskarton-Variante mit Zwischdämmung ( Glaswolle?)funktionenieren oder sind wir da wieder bei der Sache mit dem Taupunkt? Wände sind angeblich nur 11.5 cm !?



Schiefer



Okay, natürlich kann Schiefer auch gut aussehen.
Vielleicht ist er ja schon neu, z.B. nach Kriegsschäden oder als Unterhaltungsmaßnahme. Wäre auch positiv.
Oder ist es eine "Verkaufsverschieferung" ?
Nachteil: Was drunter ist sieht man nicht.
Nadelholz nach 1914 kann durchaus gut sein, besonders wenn Schiefer drauf war, denn dann war es ganz hinterlüftet.

Innendämmung: Geht nur nach WTA-Merkblättern, alles andere ist ja auch juristisch ein Mangel. D.h. vollflächig aufgebracht muß sie sein und kapillaraktiv.

Wanddicke um 12 cm ist korrekt. das entspricht den zimmermannsmäßig kalkulierten Holzquerschnitten.

Wo genau liegt das Haus denn ?

Grüße



.hilfe, bin doch "Grünschnabel"!



was heißt "Geht nur nach WTA-Merkblättern, alles andere ist ja auch juristisch ein Mangel. D.h. vollflächig aufgebracht muß sie sein und kapillaraktiv."???

Das Haus liegt in Velbert, in Hanglage. Der Schiefer ist nicht für einen Verkauf angebracht worden, sondern schon was älter.Ausserdem ist es eine Versteigerung wg.Streit der Erben, beide wollen es .. hoffe WIR kriegen es!? ;-)

Wieviel Puffer für Renovierung ((Heizung + Dach neu Innenfenster sind notwendig ( z.Zt Originale 1fach-Verglasung)Rest Stand 80 er Jahre sollte man AUF JEDEN FALL einplanen? ( NATÜRLICH OHNE BADkosten) Oder lieber FINGER WEG (weil keine Besichtigung möglich)
Die Baumängel , die einer der Besitzer nennt( verbogen Dielen, Feuchter, nicht isolierter Keller (Bruchstein)Verzinkte Bleirohre,fand ich nicht soo gravierend..



Risko



Es kann alles in Ordnung sein, muss aber nicht. Verschieferungen sind auch gemacht worden, um ein notdürftig repariertes Fachwerk zu verstecken. Fachwerkschäden isb. im Traufbereich (Deckenbalken und Auflagepunkte der Sparren) können durch ein zeitweise undichtes Dach trotz intakter Schieferfassade auftreten. Solange Sie das Haus nicht mit einem Fachmann von innen besichtigen können lassen Sie die Finger davon!
Es sei denn Sie haben die notwendigen finanziellen Rücklagen zur Fachwerksanierung schon mit einkalkuliert.

PS: Ich saniere gerade ein dreiseitig verschiefertes Objekt mit entsprechenden erheblichen (!) Schäden der Fachwerkkonstruktion, die trotz Kenntnis der Innenraumsituation nicht ersichtlich waren (überputzte Innenwände und Decken).



Hauskauf



Hallo Vera,
wenn es eine Versteigerung gibt, dann gibt es ein Wertgutachten, das man bei Gericht einsehen kann. Zumindest eine Kurzbeschreibung des Objektes hängt bei Gericht aus und der Ort wo das Gutachten zur Einsicht liegt. Im Gutachten gibt es u.a. eine verbale und finanzielle Einschätzung über bauliche Mängel und Reparaturrückstau.

Viele Grüße



Ich sehe...



...bei Schiefer halt die gleichen möglichen Nachteile jedweder Verschalung. Wenn Schlagregen rein kann und nicht wieder raus, kann es Schäden verursachen. Je nach Ausführung kann sie so gut oder so schlecht für ein Fachwerk sein wie eine Eternitfassade. Und hinter meinem Eternit hat es grausig ausgesehen...

Gruß Patrick.



FW-Haus



Hallo,

zu den möglichen Kosten einer Instandsetzung /Aktualisierung kann Ihnen hier niemand etwas sagen, der das Haus nicht gesehen hat.
Aus meiner Erfahrung in der Region kann ich Ihnen aber sagen, daß man den einfachen Grundstückspreis als angemessen ansehen kann.
Bei Versteigerungen läßt sich durchaus ein gutes Objekt erwerben, auch wenn die Informationslage dürftig ist.
Hier konkret finde ich leider keine Hinweise auf Gutachten.

Grüße vom Niederrhein



danke Ihnen Allen!



..ok, klar ist mir jetzt- nach Ihren Zuschriften dass es -unter den Bedingungen- gleichermassen ein Fehlkauf wie Glücksgriff sein kann.. wenn da nur das Gefühl (soo süss, haben will)nicht wäre.. . Gutachten aus 2007 ist recht gut ( 20TEuro Renovierung, nicht Modernisierungskosten ). Aber auch dort kaum Details(13 S.)Infos über Denkmalbehörde boten mehr Auskunft. (seit.1991 unter Denkmalschutz). Prüfen die eigentlich auch den Zustand eines Hauses? Nehmen die auch sanierungswürdige Objekte auf?
Noch eine Frage zum Schluss: das Gutachten besagt "Neuwert 250.000,-, Abschlag (wg. Alters, Restnutzung 19 Jahre)74%" sagt das auch was über die "Substanz" aus? Das meint mein "Banker"..



Gutachter



Hallo. Im Rahmen einer ZV wird ein Gutachter bestellt, der das Gutachten erstellt, nach dem der Verkehrswert ermittelt wird. Dieser Verkehrswert ist Grundlage für die Festsetzung der 7/10 und 5/10 Grenzen, die im Verlauf der ZV von Belang sein könnten.
Damit dem Gutachter der Käufer später nix anflicken kann, beschränkt sich der Gutachter auf die Beschreibung dessen, was er sehen kann. Darüber hinaus darf er meistens keine sogenannten zerstörenden Untersuchungen vornehmen, in Ihrem Falle etwa Schiefer abbauen, Kernbohrungen ins Holz durchführen. Manchmal darf er nicht mal in das Objekt hinein. Was soll er also großartig ins Gutachten schreiben. Nur blabla, ungünstige Raumaufteilung, verkehrsgünstige Lage, im Ort mit mittelprächtiger Infrastruktur, seierseier. Das können Sie alles selber sehen und erkennen. Vielleicht noch Einträge im Altlastenkataster, ausstehende Erschließungsbeiträge, Renovierungsstau, Niveau der Ausstattung, aber Sie werden wohl kaum Äußerungen der Art "Objekt ist top gepflegt und völlig mängelfrei" oder "Objekt ist eine völlige Bruchbude" finden. Die Gutachter müssen sich doch alle möglichen späteren Regressforderungen vom Hals halten, und so sehen die Gutachten dann auch aus.
Die Sache mit der Restnutzungsdauer läuft in etwa so: einem neuen Haus wird eine Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren zugestanden. Die verbleibende Restnutzung wird dann bei der Wertermittlung zugrunde gelegt, damit retten sich die Bänker, wenn es schwierig wird, den Wert zu ermitteln. Demnach hätte wir beim Kauf unseres 140 Jahre alten Hauses noch ein paar Pfennig rausbekomen müssen.
Fazit: gehen Sie zum eersten Termin der ZV. Je nach Stärke des Nervenkostümes und je nach Größe der Gier nach dem Haus könnten Sie im ersten Termin ein Gebot knapp oberhalb des niedrigsten Gebotes, das im Termin vom Rechtspfleger genannt wird, und deutlich unterhalb der 7/10 Grenze abgeben. Dafür darf der Zuschlag nicht erteilt werden. Nach ca. 3 Monaten gibt´s den zweiten Termin, in dem die 7/10 Grenze nicht mehr gilt, und dann wird´s interessant!
Wie sich die Sache bei einer ZV im Rahmen der Auflösung einer Erbengemeinschaft aussieht, weiß ich nicht, müssten Sie mal nachfragen.
So, Buchstaben sind alle,
wer nicht wagt, der nicht gewinnt.
Grüße, Mario Albrecht



..gutachter?Versteigerung?



ich dachte, das höchste Gebot kriegt den Zuschlag? So kenne ich das von "normalen" Versteigerungen?Ist das beim Gericht anders? Dies ist auch keine ZWANGSv. sondern eine Versteigerung zur Aufhebung der Erbengemeinschaft, da gibt es keine 7/10 und 5/10 Regelung.
Ich sehe schon, ich muss mal zu ner Versteigerung in Essen!!
Wie hoch liegt bei so einem Objekt ( nur von Aussen zu besichtigen,Baudenkmal, Aussenbereich aber sehr grosses Grundstück)die Chance,dass es in der NÄHE des Verkehrswert untern Hammer kommt?