Scheunenausbau-viele Fragen

Hallo,
da uns unser Haus langsam zu klein wird (Nachwuchs im Anmarsch) und wir in unserer Ecke absolut keine bezahl- und brauchbaren Häuser finden ist nun die Überlegung, die Scheune teilweise als Wohnraum auszubauen.
Die Ausgangssituation:
Bundesland: Rheinland-Pfalz, Wohnhaus Baujahr 1900, uns liegen keinerlei Pläne vom Wohnhaus oder der Scheune vor. Da unser Grundstück sehr klein ist (280m²) stehen Wohnhaus und Scheune jeweils mit 3 Außenwänden auf den Grundstücksgrenzen (alter Dorfkern, diese Art dre Bebauung ist hier in der Region so üblich).
zwischen Wohnhaus und Scheune befindet sich ein Innenhof, Abstand Wohnhaus-Scheune ca. 7,5m. Da wir den Innenhof als Fläche brauchen und auch erst hergerichtet haben wollen wir nicht an das Wohnhaus direkt anbauen. Das Erdgeschoß der Scheune wird als Garage und Werstatt benutzt, den Platz brauchen wir auch.
Die Idee wäre jetzt, das Obergeschoß (momentan 2 Räume, insgesamt ca. 70m² Fläche, über dem größeren Raum könnte man eventl. noch ein Dachgeschoß ausbauen) der Scheune auszubauen und mit eine geschlossenen Übergang über den Hof mit dem Wohnhaus zu verbinden.

Jetzt stellen sich natürlich Fragen zur Machbarkeit:

1. Genehmigung: keine Ahnung ob und als was die Scheune überhaupt in irgendwelchen Unterlagen geführt ist, jedenfalls müsste vermutlich man ein Nutzungsänderung beantragen. Geht das überhaupt, weil keine Grenzabstände von 3 Metern eingehalten werden? (andererseits steht z.B. das Wohnhaus eines Nachbarn ca. 1m neben unserer Scheune

2. Fluchtwege: es handelt sich um ein Einfamilienhaus, müssen trotzdem 2 Fluchtwege vorhanden sein? Falls ja, müsste man vom Og der Scheune noch ein Treppe (+Treppenhaus)ins EG bauen, vom Platzbedarf und den zusätzlichen Kosten abgesehen stört mich dann, dass man quasi ne 2. Haustür hätte (Einbruchschutz, Versicherung etc.)

3. ENEV-Nachweis: Außendämmung nicht möglich, Wände Sandstein bzw. Backstein, 40cm dick: Dach würde natürlich gedämmt, Außenwände nicht vernünftig machbar, kann man sich da über ne Wirtschaftlichkeitsrechung im Fall der Außenwände "befreien" lassen?

4. Architekt/Bauantrag: was muss man zwingend vom Architekt machen lassen: ein Plan mit Statik und den Bauantrag schätz ich auf jeden Fall; ich hab im Internet schonmal etwas gestöbert zu dem Thema: es gibt ja diese Leistungsphasen, so Dinge wie Vergabe der Gewerke, Bauaufsicht etc. muss man nach meinem Verständnis nicht zwingend vom Architekt machen lassen. Was kostet üblicherweise ein erstes Beratungsgespräch, bei dem man mal das Vorhaben grob umreißt und die Machbarkeit und die Kosten auslotet?

Scheunenausbau

Komplexes Thema mit vielen Widrigkeiten: die meisten haben Sie bereits benannt: Grenzständigkeit, bauantragspflichtige Umnutzung, Bestandsschutz, GRZ/GFZ (Kennzahlen für die Ausnutzung des Grundstücks), eine Kombination aus Garage EG +Wohnnutzung OG = Kleingaragen-verordnung/Brandschutzanforderungen etc.

Um diese Situation vor allem unter den bau- und planungsrechtlichen Aspekten zu bewerten, braucht es zwingend einen altbauerfahrenen Architekten. Dieser sollte mit Ihnen in einem Vorgespräch diese komplexe Situation klären, Ihre Nutzungswünsche damit übereinbringen und ggf. nach einer weiteren Beauftragung ein Sondierunggespräch mit den Behörden führen.

Für alle weiteren Planungs- und Gehmigungsschritte werden Sie diesen Architekten benötigen. Es wird u.a. auf eine Bauvoranfrage hinauslaufen, die vor dem eigentlichen Bauantrag eingereicht wird.

Zudem sollte der Architekt in einem Vor-Ort-Termin mit Ihnen eine Objektbegehung durchführen, die Bausubstanz der Scheune beurteilen und die Umbau- und Sanierungskosten überschlägig anhand der Flächen benennen. Danach können Sie sich Gedanken über eine FInanzierung machen.

Ein Scheunenausbau wird keinesfalls preiswerter als ein Neubau sein. Vorraussetzung ist eine verwertbare Bausubstanz, zu der vor allem eine vorhandene und ausreichende Gründung (Fundamentierung) der Wände zählt. Daran mangelt es meistens. Das wird auch der Statiker so sehen. Auch das Dachtragwerk wird sich im jetzigen Zustand kaum statisch nachweisen lassen.

Für einen solchen ersten Vor-Ort-Termin berechne ich brutto € 330,- (3 Std) zzgl. Fahrtkosten. Das ist ein üblicher Satz, zu dem auch andere Sachverständige / Ingeneure/ Architekten auf die Baustelle kommen werden.

Scheunen Ausbau

Das Ganze muss man erstmal Grundsätzlich betrachten um daraus zu folgern was man machen kann, darf oder eben auch nicht. Liegt das Anwesen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder nicht? Wenn ja kann daraus abgeleitet werden in welchem Maße das Grundstück genutzt werden kann, evt. resultieren andere Einschränkungen. Wenn nicht kann man sich etwa daran richten was bei den Nachbarn steht. Jeweils steht man in der Nachweispflicht.

zu 1.: Wie schon selbst geschrieben: Nutzungsänderung heißt Baugenehmigung. Es besteht Bestandsschutz, trotzaltem muss bei einer Umnutzung mit einer Befreiung hinsichtlich der Grenzabstände gearbeitet werden. Sollte man hinbekommen. Die Nachbarn müssen zustimmen. Brandschutz dürfte hier eher das größere Thema werden sowohl zu den Nachbarn als auch zwischen Werkstatt und Wohnbereich.

zu 2.: Ja, es müssen je Raum zwei Rettungswege vorhanden sein., es genügt aber i. d. R. wenn einer anleiterbar ist.

zu 3.: Die Befreiung ist nicht ganz einfach. Mann muss sich das Gebäude einfach mal anschauen um zu sehen was da zu machen ist. Um den Mindestwärmeschutz kommt man auf keinen Fall herum.

zu 4.: Zunächst können Sie sich einmal einen Katasterauszug besorgen und mit diesem zu Bauberatung gehen. Hier stellen Sie Ihr Vorhaben dar und erhalten Auskunft über die Vorgehensweise, jedoch noch keine Auskunft zur Genehmigungsfähigkeit. Hierzu müssen der Behörde prüffähige Unterlagen vorliegen.
Neben dem Antrag etc. benötigen Sie neben den Berechnungen auch Planzeichnungen, sowie jemanden der eine sogenannte Bauvorlageberechtigung besitzt, der dann den Antrag unterschreibt. Dieser muss ebenso den Baubeginn, sowie die Fertigstellung bescheinigen und somit, dass alles so errichtet wurde wie genehmigt.

Wo steht den das gute Stück? Wenn es nicht zu weit weg ist kann ich mir das Ganze einmal anschauen, so ein erster Termin dauert etwa 2 Stunden, zzgl. Anfahrt. RLP ist recht gut digital aufgestellt, sodass man einige der am Anfang erwähnten Randparameter schon vor einem Termin "abklopfen" kann.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

Danke für die Rückmeldungen...

-also wegen der Werkstatt/Garage:

es handelt sich bei der Werkstatt um einen Raum von knapp 30m² (bzw. wird noch etwas weniger, weil ich einen Raum für eine Toilette abteilen will. Die Geschoßdecke zum Obergeschoß ist hier ein preusisches Kappengewölbe (Backsteine+Stahlträger). Der Raum wird gelegentlich als Heimwerker-Werkstatt verwendet, nicht gewerblich; daher verwundert mich hier das Thema Brandschutz etwas:
ich kann doch meine Wissens in jedem Einfamilienhaus im Keller (oder bei Belieben auch im Wohnzimmer) ne Werbank und paar Schränke mit Werkzeug und Kleinkrams wie Schrauben etc. reinstellen, ohne dass ich dann besondere brandschutztechnische Anforderungen habe (ausgenommen größere Mengen Lacke/Lösungsmittel etc.)?

Garage: die gab es oft typischerweise in den 60ern bis 80ern ins Haus integriert, da wurde halt ne wegen dem Brandschutz ne Metalltür zum Haus hin eingebaut und die Geschoßdecke nach oben hin war eine Betondecke - wäre eine Holzbalkendecke ausgeschlossen? bzw. sind die Auflagen allgemein heute höher?

-zur Lage/Bebauungsplan: es ist ein alter Dorfkern in Haus-Hof-Bauweise. Hier wurde früher ziemlich verwinkelt und dicht aneinander gebaut, d.h. Hauswände bis an den Bürgersteig/Straße, Häuser bzw. allgemein Gebäude direkt aneinander auf der Grundstücksgrenze. Unsere Scheune grenzt beim einen Nachbar nur an dessen Scheune (also kein Wohnraum bei Nachbar), beim anderen Nachbar ist ein Teil von unserer Scheunenwand parallel zum Wohnhaus (wobei ich hier umgekehrt ja auch argumentieren könnte, dass deren Wohnhaus den Grenzabstand von 3m unterschreitet). Generell könnte man bei Beachtung dieses 3m-Grenzabstandes das halbe Dorf abreisen.

-Allgemein wegen der Kosten/Aufwand umbau etc.: das Dach wurde wie auch unser Hausdach schonmal neu eingedeckt (weiß nicht genau wann, schätze Ende 90er, jedenfalls ist die Eindeckung in gutem Zustand und auch das Gebälk (ggf. Maßnahmen wie Sparren von innen aufdoppeln wegen Wärmedämmung etc. aber kein neuer Dachstuhl angedacht), auch Wände und Fundament etc. erscheinen mir solide genug (das Ganze steht immerhin schon über 100 Jahre ohne irgendwelche Probleme), die Außenhülle soll eigentlich bis auf den Einbau von Dachfenstern und einer größeren Fensterfläche zum Innenhof hin nicht verändert werden. Die Arbeiten sollten teilweise in Zusammenarbeit mit einem Zimmermannsbetrieb erfolgen, der Rest in Eigenleistung, ich hatte hier als Hausnummer Kosten von einem höheren 5-stelligen Betrag angedacht, wenn das allerdings unrealitisch niedrig ist und man wohl auf jeden fall deutlich 6-stellig wird lohnt sich das für uns nicht mehr (bzw. für das, was dann am Ende für das Geld vorhanden ist); dann würden wir doch eher verkaufen und das "Umbau"-Geld+x in eine andre Immobilie investieren.