Scheunenausbau so teuer?

19.12.2013 Wolf



Hallo,

ich bin vollkommener Laie und brauche Rat:

Wir werden uns im Saarland ein Haus, Baujahr ca. 1660, kaufen. Das Haus selbst ist schon schön saniert, aber dazu gehört auch noch eine unmittelbar angebaute Scheune, die wir ausbauen möchten.

Die Scheune ist im Rohbau fertig. An den (Bruchstein-)Wänden muss nichts gemacht werden, außer einer teilweisen Verputzung innen, weil der Bruchstein nicht überall schön genug ist zum Freilegen. Es sollen einige Fenster in die Wände gebrochen werden, außerdem ein Durchbruch zum Rest des Hauses.

Das Dach ist nagelneu und muss nur innen gedämmt werden, allerdings aber wohl mit Balkenaufdoppelung, wenn sich das nicht doch irgendwie vermeiden lässt.

Der Fußboden ist als Betonplatte fertig, in der noch ein Ausschnitt von ca. 3x3 m geschlossen werden muss (2 neue Träger unten drunter, dann Beton).

Die Scheune hat eine Grundfläche von ca. 60 m. Die soll als Wohnraum gewonnen werden, dazu eine einfach gebaute Galerie von ca. 15 qm (Balken, Bretter und Dielen drauf, einfache Treppe, einfaches Geländer). Die Raumhöhe ist am Giebel 4,95 m, an den Seiten ca. 3,60 m.

Sanitäranschlüsse sind da (eine Hälfte soll Küche werden), auch schon an der richtigen Stelle. Wir bräuchten also noch Heizung und Elektro.

Der Standard der ganzen Sache soll nicht gehoben sein, sondern eher einfach, einziger Luxus: eine Fußbodenheizung, wenn nicht unmäßig teuer.

So weit, so gut. Wir haben uns also einen Architekten gesucht, und der hat einen Kostenvoranschlag gemacht. Ergebnis: 3011 €/qm.

Meine Frage nun: Erscheint das nur mir als butigem Laien teuer, oder ist das auch nach der Meinung erfahrener Leute teuer?

Ich danke Euch herzlich im voraus für Eure Antworten!



Ich korrigiere mich:



Die Scheune hat eine Grundfläche von 45 qm.



Umbaukosten



worauf beziehen sich die € 3.011/m2? Auf die reine Wohnfläche oder auf die Bruttogeschossfläche (BGF), die sich an den Außenmaßen orientiert?

Ob die Berechnung gerechtfertigt ist, kann man nur sagen, wenn man alle Planungsparameter weiß. Sanierungen von historischen Gebäuden inkl. der Behebung aller Bauschäden, Ertüchtigung der vorhandenen Substanz aus statischer Sicht, Gebäudedämmung nach den Anforderungen der EnEv, der HAustechnik und dem Innenausbau kosten z.B. bei stark beschädigten FAchwerkbauten inkl. aller Baunebenkosten (Honorare, Gebühren, Zinskosten, Versicherungen) etc. schon mal bis zu € 2.500(m2 BGF.


Wenn Sie Ihrem Architekten mißtrauen, können Sie sich von einem neutralen Berater (anderes Büro) die Kostenschätzung prüfen lassen. Ansonsten müssen Sie Ihrem Architekten vertrauen und davon ausgehen, das er die notwendigen Maßnahmen richtig beurteilt und kostenschätzt. Dazu gehört auch ein "Puffer" für unvorhergesehenes.



Berechnung



Ich weiß selbst noch nicht genug, das ist vorerst eine ganz grobe Kostenaufstellung, die auch noch Rechenfehler enthält und in der meines Erachtens der bebaute Raum noch dazu anhand falscher Maße berechnet wurde. Ich werde das mit dem Architekten besprechen, aber darauf will ich mich eben gern vorbereiten.

Die Berechnung fußt einfach auf einem umbauten Rauminhalt von 433,12 cbm, der mit einer Summe von 365 €/cbm ("BKI 2012/2013, Statistische Kostenkennwerte, S. 134") und einem Regionalfaktor von 1,072 und das Ganze dann noch einmal mit einem Faktor vom 19,6% für Baunebenkosten multipliziert wurde. Daraus ergeben sich dann Gesamtkosten von 486,62 € pro Kubikmeter umbautem Raum. Das auf die reine Wohnfläche umgelegt, ergibt 3.011 €/qm Wohnfläche.

Was die "BKI 2012/2013, Statistische Kostenkennwerte" auf S. 134 besagen, würde ich auch gern wissen.

Zwei Risse in den Außenwänden müssen saniert werden, andere Bauschäden sind nicht vorhanden. Gedämmt wird lediglich das Dach, mehr nicht. An Haustechnik ist nur die Erweiterung der Heizung auf die Scheune vorgesehen. Das Haus ist ein solides, unbeschädigtes Bruchsteinbauwerk, dessen Außenhülle vor kurzem saniert wurde.

Für 1.871 €/qm bekomme ich im Moment eine in gehobenem Standard denkmalgerecht sanierte Gründerzeit-Etagenwohnung mit Eichenstabparkett und zwei Marmorbädern in bester Lage in Potsdam, wie ich gerade gesehen habe. Darin ist dann aber neben den Ausbau- und Sanierungskosten außerdem noch eine neue Einbauküche enthalten, ein Anteil am Grundstück und ein sicher saftiger Gewinn für das sanierende Immobilienunternehmen. Im Vergleich dazu kommen mir nahezu doppelte Kosten für den einfach gehaltenen Innenausbau der Außenhülle und des Fußbodens einer Scheune in einem kleinen Dorf, die bereits steht, deren Grundstück mir dann auch bereits gehört und in der nicht einmal eine einzige Innenwand errichtet oder eine einzige Tür eingesetzt werden soll, geradezu grotesk teuer vor, muss ich zugeben. Aber wie gesagt: Ich habe keine Ahnung.



Ein Aufmaßfehler?



bei einer Grundfläche von 60m2 und einem umbauten Raum von 433m3 müsste die Scheune schon doppelt so hoch sein, wie Sie sie angegeben haben.

Bei den von Ihnen genannten Maßen ergibt sich ein BRI von etwa 260m3, ohne jetzt Details des Grundrisses oder der Dachkonstruktion zu kennen. Ein Kostenkenntwert nach BKI kann prinzipiell ok sein, ohne jetzt zu wissen, worauf er sich bezieht.

Statt dieser groben Werte, die nur für Neubauten taugen, sollte die Kostenschätzung bereits nach GEwerken oder Bauteilen erfolgen. Dafür müssen Sie aber vorab mehr an Honorar zahlen, ohne zu wissen, ob Sie sich den Umbau nachher leisten wollen oder können. Aber dann stehen realistische Werte fest.

Das BKI ist der Baukosteninformationsdienst der Architektenkammer. Für vergleichbare Objekte wird darin ein Kostenkennwert je m2/m3 genannt für eine erste Kostenkalkulation.

Lassen Sie die grundlegenden Bezugswerte nachrechnen. Abgesehen davon ist die Sache bauantragspflichtig (Umnutzung), wenn die Scheune grenzständig ist, sind Fensteröffnungen in der Grenzwand unzulässig.

Die Außenwände sollten innen gedämmt werden, sonst gibt´s Kondensat an der kalten Innenseite der Außenwände. Nur das Dach zu dämmen, macht keinen Sinn. Ebenso wenig, wie eine Fussbodenheizung auf einer ungedämmten Bodenplatte. Aber das wird Ihnen Ihr Architekt ja wohl mitgeteilt haben ...



Sehen Sie:



Genau auf den Aufmaßfehler bin ich inzwischen auch gerade gekommen, als ich die Werte noch einmal nachgerechnet habe! Ich selbst komme nur auf 212,5 cbm, und dann wird das Ganze schon viel realistischer. Vielen Dank, Sie bestätigen meinen Verdacht!

Ich glaube, wir sollten vielleicht doch einmal weiter auch nach anderen Architekten suchen, das macht alles nicht gerade einen besonders vertrauenerweckenden Eindruck...

Noch einmal vielen Dank, auch für die anderen guten Hinweise!



Lassen Sie ...



... von einem altbau- und sanierungserfahrenen Architekten eine detaillierte Bestandsaufnahme der Scheune anfertigen. Die Qualität der bisher vorgenommenen Sanierungsarbeiten müssen baukonstruktiv und bauphysikalisch bewertet werden, bevor eine Entscheidung über Ihre Verwendung getroffen werden kann.

Ich erlebe immer wieder, das Sanierungen, die in Eigenleistung vom Eigentümer oder mit befreundeten Handwerkern ausgeführt wurden, in der Regel mangelhaft sind und nicht weiter verwendet werden können.