Hauskauf, aber wie??

Hallo zusammen,

meine Mann und ich möchten gerne ein altes Bauernhaus kaufen. Wir haben uns schon diverse Objekte angesehen. Alle in mehr oder weniger gutem Zustand, natürlich in unterschiedlichen Preisklassen.

Neulich sind wir aber auf ein Objekt gestossen, welches uns nun auch wirklich interessiert. Es handelt sich um ein Bauernhaus, welches ca 1878 erbaut wurde. Das genaue Datum ist uns nicht bekannt, die Jahreszahl habe ich über dem Tor der zugehörigen Scheune entdeckt.

Der Sockel des Hauses besteht aus ca. 60 cm dickem Bruchstein, das Obergeschoss aus Lehmfachwerk, welches verschiefert wurde. Die Decken zwischen EG und OG und zwischen OG und DG sind aus Lehm. Die Treppen im Haus aus Holz. Das Bad wurde später angebaut und ist in einem grauenhaftem Zustand. Elektrik ist komplett neu, das Dachgebälk ist in sehr gutem Zustand, die Eindeckung teilweise reparaturbedürftig, teilweise auch sanierungsbedürftig.

Allgemein scheint mir das Haus zwar in einem verwahrlosten Zustand zu sein, jedoch ist die Substanz wohl nicht schlecht (sofern ich als Laie das überhaupt beurteilen kann). Uns ist jedenfalls bewusst, dass außer dem Kaufpreis auch noch etliche Euros in die Sanierung fliessen müssten. Und da sind wir auch endlich beim Thema: Wie schätze ich ab, ob der Kauf nicht zu riskant ist? Wie seid Ihr an ein solches Projekt rangegangen? Wie kalkuliere ich die Summen, die noch ins das Haus fliessen müssen, damit es bewohnbar wird und bleibt?

Nehme ich da einen von der Bank mit? Kann der sowas beurteilen? Oder wäre es geschickter, wenn wir Laien von so etwas die Finger lassen würden?

Es wäre toll, wenn Ihr uns da mal ein paar allgemeine Tipps geben könntet, damit wir zumindest die Marschrichtung kennen.

LG

Regina & Martin

Hallo,
nehmen Sie bloß keinen Makler oder Bankfuzzy mit. Die werden Ihnen sowieso nur das
Haus schönreden oder madig machen.
Letztendlich werden Sie dann doch frustriert in einer Vorstadtneubauschlafsiedlung enden.
Wollen Sie das wirklich?
Herr Mühle hatte hier im Forum mal dazu sinngem. geschrieben, daß ein Autokauf wochenlang
bis ins letzte technische Detail überlegt wird, ein Hauskauf aber eher aus dem Bauch heraus entschieden wird, ohne diese Entscheidung aus technischen und wirtschaftlichen Gründen zu hinterfragen. Ein Hauskauf sollte wirklich gut überlegt werden, daher sollten Sie entsprechende Fachleute, die sich wirklich mit Fachwerk auskennen, einschalten. Üblicherweise kann ein grober Rahmen schon bei einer ersten Begehung abgesteckt werden. Dabei sollten alle Bauteile eingesehen werden, vom Keller bis ins Dachgeschoß. Suchen Sie sich nicht jemanden, der mit einem Cashmere-Mantel auftaucht, vielmehr sind Taschenlampe, Hammer etc. gefragt.
Ein grober Finanzierungsrahmen, für evtl. erforderliche Arbeiten, läßt sich dann vor Ort vielleicht
schon einmal abstecken.
Sind Sie danach immer noch interessiert, und besteht die Notwendigkeit (z.B. wg. Bank, Denkmalbehörden, erforderlicher Instandsetzungsarbeiten etc.), sollten Sie eine Gebäudeuntersuchung mit Planerstellung, Schadensbild, Beschreibung (Bestand, Schäden und Instandsetzungskonzept) sowie einer detaillierten Kostenschätzung vornehmen lassen. Damit liegen Sie i.d.R. immer auf der sicheren Seite und Sie werden im nachhinein nicht unangenehm überrascht. Lassen Sie sich nicht von den Kosten schrecken, eine gute Vorplanung macht sich im nachhinein immer bezahlt.
Meine Bauherren werden das gerne bestätigen.
Wo steht denn das Gebäude genau?
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Kibies

Lieber Herr Kibies,

vielen Dank für die doch schon recht ausführliche Antwort. Das Haus steht genau im Kreis Birkenfeld in Oberkirn b. Rhaunen.

Kennen Sie eventuell Fachleute hier in der Gegend an die man sich wenden könnte?
Bringt eine Mitgliedschaft bei der IG Bauernhaus etwas?

Gruß,
Regina und Martin

Hallo,
mußte wirklich erst einmal nachsehen, wo Oberkirn b. Rhaunen liegt. Normalerweise fahre ich auch schon einmal weiter, in der Nähe von Bad Kreuznach hatte ich auch schon einmal zu tun.
Übernachtungen für größere Aufträge sind dann auch üblich.
Scheint aber doch arg weit weg zu sein, vielleicht meldet sich ja noch jemand aus der Region.
Grüße
Bernd Kibies

Kann man hier Fotos anhängen? Ich versuche das einfach mal.

Und noch eines von der Scheune, über dem Tor steht das Jahr 1878, hier leider nicht zu erkennen.

Hier ein Foto vom Dachboden. Dort war, soweit wir das beurteilen konnten alles trocken. Den Krempel von der Nochbesitzerin bitte ich zu übersehen. )

Und noch ein letztes vom Gewölbekeller unter dem Haus. Unter der Scheune befindet sich auch noch ein kleiner Gewölbekeller.

Vom Bauch her: Kaufen
Wie weit habt Ihr es denn zur Arbeit?
Jeden Tag kilometerweit fahren kann einem
die Freude am Haus etwas verderben.

Viele Grüße,
Philipp Kawalek

Hi,

wegen der Fahrt mache ich mir die geringsten Gedanken. Im Moment muß ich auch jeden Tag 75 km einfach fahren. ) Und hier wären es nur 5 km mehr, die machen die Sau auch nicht fett. ;o)

Gruß,
Regina

Hallo,
wie schon gesagt, entscheiden Sie nicht vom Bauch her.
Die neuralgischen und am besten einsehbaren Bauteile sind Keller und Dachstuhl.
Fenster, Böden, Türen etc. sind ohnehin gut zu beurteilen.
Wie es aber z.B. hinter dem Schiefer aussieht, läßt sich natürlich nicht sagen. Öffnen sollte man
hier nicht unbedingt, der jetzige Besitzer wird das nur ungern sehen.
Das Obergeschoß ist in Fachwerk errichtet worden. Evtl. sollte man dann einmal im Innenbereich einzelne Eckpunkte öffnen, so daß die Fachwerkhölzer und die Anschlüsse eingesehen werden können. So etwas sollte aber erst, falls notwendig, vor Ort festgelegt werden. Das sollten Sie dann auch unbedingt mit dem Besitzer absprechen.
Was planen Sie mit der Scheune? Soll diese umgenutzt werden oder weiterhin als wirtschaftliches
Gebäude erhalten werden?
Sollte sich niemand finden, der Sie fachlich vor Ort unterstützt, melden Sie sich ruhig bei mir per E-Mail.
So weit ist es ja nun auch nicht, ich schaue mir das Gebäude gerne auch an. Nicht das Sie im nachhinein Ihre Entscheidung bereuen. Wir werden uns da sicherlich schon einigen.
Alles weitere dann über einen direkten E-Mail-Kontakt. Oder aber Sie finden wirklich noch jemanden aus Ihrer Region mit entsprechender Erfahrung.
Steht das Haus eigentlich unter Denkmalschutz?
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Kibies

Hallo Herr Kibies,

das Haus steht laut Aussage des Maklers nicht unter Denkmalschutz.

Die Scheune bleibt vorerst, wie sie ist und wird zunächst mal als Garage genutzt. Später, wenn das Wohnhaus mal einigermaßen in Schuß ist, kann man da ja neue Pläne schmieden.

Gruß

Martin

Versuchen Sie es doch mal...

... bei der IG Bauernhaus. Als wir unser Haus vor Kauf besichtigen lassen wollten, wurde uns da weitergeholfen. Einen Kontakt in Ihrer Nähe finden Sie auf der Website:
http://www.igbauernhaus.de/index.php?id=23

Viel Erfolg! mag

Hallo,
vielleicht bedenken Sie noch folgendes.
Falls Arbeiten an der Fassade, Dach erforderlich sind, greift ab einer bestimmten Größe die EnEV, siehe EnEV § 8 Änderung von Gebäuden. Ausnahmen und Befreiungen sind möglich: Baudenkmäler (EnEV §16) oder unangemessener Aufwand/in sonstiger Weise unbillige Härte (EnEV§17). Weitergehende Infos unter: http://www.enev-online.de/
Da das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, entfällt eigentlich schon die Ausnahmegenehmigung. Zusätzliche Kosten, die vielleicht auch wg. einer guten Bausubstanz nicht nötig sind, sind dadurch einzukalkulieren.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Kibies

Hallo,
wollen Sie die Scheune später wirklich einmal umnutzen? Dann ist zu berücksichtigen, ob es in dem Ort einen B-Plan gibt.
Ansonsten können Sie evtl. eine später beabsichtigte Umnutzung der Scheune vergessen.
Fairerweise sollte sie der Makler darauf hinweisen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie
im zuständigen Bauamt anfragen. Einen ähnlich gelagerten Fall hatte ich kürzlich. Eine vermeintlich
interessante Immobilie wurde dadurch erheblich abgewertet, da ein massiver Anbau nicht umgenutzt werden konnte. Der Makler hatte darauf nicht hingewiesen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Kibies

Vielen Dank für Ihre Antworten!
Wir haben uns jetzt erstmal an die IG Bauernhaus gewandt und auch schon Kontakt mit einer Architektin aufgenommen.

Gruß,
Regina und Martin