Sanierung Okal Haus Bj. 1973

02.04.2018 ZwieselerFink



Hallo zusammen,

mein Name ist Alex, ich bin 28 Jahre alt und (leider) seit August letzten Jahres Besitzer eines Fertighauses von Okal.

Am Anfang dachten wir, dass der Geruch durch die Vorbesitzer (Ehepaar Baujahr 1933) beziehungsweise die alten Möbel, Teppiche und Tapeten verursacht wurde, da es gefühlt bei der Renovierung besser wurde.
Wie sich heraus stellte wurde es nicht besser, wir gewöhnten uns nur daran.
Vor zwei Wochen wurde ich von Arbeitskollegen dann auf den muffigen Geruch meiner Kleidung angesprochen.

Eine Raumluftanalyse steht momentan noch aus. Wird aber auf jeden Fall gemacht. Bin aktuell noch am Vergleichen der Anbieter (Region 38).

Zum Haus:
- Okal Typ 117 Baujahr 1973 mit überdachter Terrasse (Süd-West Ausrichtung)
- Dachgeschoss zur Hälfte ausgebaut
- Voll unterkellert
- Voll verklinkert

Außenwände sind nach Bauplan wie folgt aufgebaut: (innen nach außen)
- Spanplatte 16mm
- Ständerwerk 90mm mit 80mm Glaswolle
- Spanplatte 8mm
- Luftschicht (außenluft)
- Klinker

An der überdachten Terrasse ist kein Klinker sondern (vermutlich) Asbestzementplatten.
Teilweise ist Folie (PE?) in den Wänden, teilweise nicht. Das Haus ist definitiv nicht Winddicht!

Ich bin Informatiker, würde mich selbst aber als relativ begabten Handwerker bezeichnen und würde vor einer Sanierung in Eigenregie nicht zurück schrecken. Ich habe relativ viel im Internet gelesen, was mich aufgrund der vielen verschiedenen Meinungen leider mehr verunsichert hat als mir zu helfen.

Mein Plan wäre jetzt folgender:
- Entfernen des Klinkers bzw. der Zementplatten
- Entfernung der äußeren 8mm Spanplatte
- Entfernung der alten Glaswolle

Bloß jetzt kommt die Unsicherheit.
Soll ich eine Dampfbremse verbauen oder nicht?
Da ich die inneren Spanplatten nicht entfernen kann (Statik) kann ich die Dampfbremse wenn dann nur auf die Ständer/Stiele und in die Gefäche einbringen. Oder aber unter die Installationsebene.
Ich habe jetzt ein wenig mit dem Kalkulator auf der u-wert Seite gespielt und habe einen, laut Kalkulator, vernünftigen Aufbau erstellt.

Dieser sieht wie folgt aus: (innen nach außen)
- 12,5mm Gipskartonplatte
- Gedämmte Installationsebene 60mm
- Spanplatte 16mm
- Holzständer auf 100mm aufgedoppelt mit 100mm Holzfaserdämmung
- Holzfaser WDVS mit Putzmantel

Damit würde sich ein U-Wert von 0,20 ergeben und laut Kalkulator wäre keine Feuchtigkeit in der Wand.
Ich frag mich jetzt nur, ob der Wandaufbau so überhaupt funktioniert. Kann ich die äußere Spanplatte einfach weglassen? Oder zeigt der Kalkulator mir so "gute" Werte, da die Wand durch die fehlende Spanplatte nicht vollständig ist? Bekomme ich die Wand ohne Folie überhaupt Winddicht?

Natürlich müsste ich im gleichen Zug dann die Fenster (Holzrahmen mit nachgerüsteter Doppelverglasung) austauschen und die innenliegenden Rolladenkästen nach außen verlegen.

Ich hoffe ihr könnt meine Fragen beantworten und mir ein bisschen die Unsicherheit nehmen.

MfG
Alex



Kann es sein, dass Sie die Problematik noch nicht ganz erfasst haben?



Die Okal-Problematik ist hier über die Jahre oft und häufig sehr intensiv besprochen worden. Sie haben viel darüber gelesen und schreiben dann: Soll ich eine Dampfbremse verbauen oder nicht?

Ganz ehrlich, die Dampfbremse ist Ihr kleinstes Problem!

Warten Sie die Raumluftanalyse ab. Holen Sie sich dann einen Planer mit Erfahrung in dieser speziellen Problematik und lassen Sie die Wände bis dahin zu. Solange Sie nicht die Gewissheit haben, dass Ihr Haus nicht PCP und / oder Formaldehyd belastet ist (was bei dem geschilderten Geruchsproblem fraglich ist) tun Sie erstmal gar nichts.

Sie spielen mit Ihrer Gesundheit. Vergessen Sie den U-Wert-Rechner. Vergessen Sie Ihren geplanten Wandaufbau und gehen Sie der Angelegenheit mit einem Fachmann auf den Grund. Unterliegen Sie bitte nicht dem Verdrängungsmechanismus und der optimistischen Annahme, dass alles nicht so schlimm ist.

Fachlich kann und möchte ich mich nicht weiter dazu äußern, aber glauben Sie mir, die Fachwerk.de-Telefonseelsorge (also ich) hat viele erschütternde Gespräche geführt und Schicksale kennengelernt.

Also nochmal: Sie brauchen einen erfahrenen Partner für das Projekt. Einen Rechtsanwalt würde ich auch nochmal konsultieren.

Jemand unserer Spezies anderer Meinung?



Okal Bauservice



ist auf Sanierungen von alten Okal Häusern spezialisiert. Die Arbeiten Bundesweit. Soweit mir bekannt wird bei der Sanierung die komplette Fassade rückgebaut ohne den Innenraum anzufassen. Die Balken werden mit einer "Milch" behandelt um die alten Inhaltsstoffe zu isolieren, eine Dampfsperre eingebracht, die Gefache mit Miwo ausgedämmt, aussen eine OSB Platte aufgebracht und diese mit EPS überdämmt. Aufbauten mit Holzweichfaser gibt es wohl auch. Im Rhein-Main Gebiet kenne ich eine Firma, die das schon sehr häufig gemacht und erfolgreich gemacht hat.

VG



Vielen Dank Herr Stöpler,



für Ihre Antwort.
Die Raumluftmessung findet nächste Woche Donnerstag statt.
Sie Umfasst die Analyse auf Chloranisole, PCP, Lindan, Tetrachlorphenol, 1-Chlornaphthalin, Essig- und Ameisensäure sowie zwei Formaldehyd Messungen und schließt ein Gutachten mit Bewertung und Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise ein.

Ich denke danach können wir weiter sehen.

Ich war mittlerweile bei zwei Verschiedenen Kanzleien und habe circa 500€ für die Beratung ausgegeben.
Das Problem ist, dass ich zum Zeitpunkt des Kaufes nicht Rechtsschutzversichert war. Die Erfolgsaussichten liegen laut Anwalt bei 50%.
Sollte der Fall, wovon auszugehen ist, in eine zweite Instanz gehen und ich diese verlieren, steigt mein finanzieller Schaden um ca. 45.000€.

Ich habe die Aussage vom Makler, dass er nach dem Absprung mehrerer Interessenten die Eheleute auf die Problematik bzw. die Suchergebnisse im Internet hingewiesen hat und empfohlen hat ein Gutachten anfertigen zu lassen. Daraufhin wurde ihm sein Auftrag entzogen. Laut Anwalt könnte es sein, dass das Gericht die Aussage des Maklers nicht beachtet, da er aus Rache über den entzogenen Auftrag aussagen könnte. Die Nachbarn sind eng mit den Vorbesitzern befreundet und würden wohl selbst wenn sie etwas wissen würden nichts sagen. Also eher Aussichtslos.

Ich könnte mir wirklich in den Arsch beißen, dass ich diesem Ehepaar so blind vertraut habe. Ich habe diese Menschen für sympathisch und vertrauenswürdig gehalten und mich auf ihre Aussagen verlassen.

Ändern kann ich es jetzt wohl nicht mehr.

MfG



Ganz kurz



Habe Ihren Klarnamen gelöscht.

Mehr später, bin unterwegs.



Rechtsweg



Also ich würde bei der rechtlichen Regelung von der Angelegenheit die Flinte nicht allzu schnell ins Korn werfen.

Die Erwägungen zur Erfolgswahrscheinlichkeit und Beweisschwierigkeiten finde ich nicht so überzeugend. Auch das Kostenrisko gleich auf zwei "verlorene" Instanzienzüge und umfangreiche Gutachten zu addieren ist ebenfalls wenig hilfreich.

Wir haben hier die Möglichkeit den Kaufvertrag anzufechten oder (hilfsweise) vom Vertrag wegen der erheblichen Mängel zurückzutreten. Oder andere Gewährleistungsrechte geltend machen.

Für die Anfechtung (§ 123 BGB) läuft eine Frist von einem Jahr ab der man Kenntniss von der arglistigen Täuschung hat (§ 124 BGB). Also sollte das zeitnah entschieden werden.

Ob Gewährleistungsrechte bestehen oder wirksam ausgeschlossen wurden lässt sich nur durch genaues Vertragsstudium herausbekommen.

Zumal ja je nach Umfang gleich die ganze Tauglichkeit der Kaufsache auf dem Spiel steht.

Zum bestehen eines Sachmangels und der Aufklärungspflicht, bei gesundeitsschädlichen Baustoffen hatte sich der Bundesgerichtshof schon vor längerem positioniert. (BGH, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08)

https://openjur.de/u/73164.html

Wenn man in einem so exemplarisch mit bedenklichen Baustoffen errichteten Gebäude wohnt und dies später veräußert ist es keine gute Idee auf Hinweise, an den Käufer zumindest zur Möglichkeit einer Schadstoffbelastung zu verzichten.

Wie schon der Makler richtig anmerkte kann man da nur offensiv mit diesem Problem umgehen und vor dem Verkauf ein Gutachten machen lassen und das auf den Tisch legen.

Hier zu behaupten man habe nichts gewußt ist keine erfolgversprehende Verteidigunsstrategie. Von der möglichen strafrechtlichen Relevanz mal ganz abgesehen.

Vergegenwärtigen wir uns nur mal den Umfang der Problematik. Da ist Asbest auf dem Dach, an der Fassade unterm Küchenfussboden, eventuell in der Nachtspeicherheizung. Auch die seinerzeit von den Verkäufern getätigten "pflegenden" Behandlungen (Xyladecor).

Was die ordnungsrechtlichen Konsequenzen so einer Belastung sind, da stehe ich nicht im Stoff. Aber du musst doch jeden Handwerker der da ein Loch in die Wand bohrt oder den Fussboden erneuert auf die Gefahren hinweisen.

Zwischenzeitlich breitet sich in der Wohnung ein "Gestank" (Chloranisole) aus, was sozial schon sehr auffällig wirkt und im besten Falle gesundheitlich unbedenklich ist.

Da häufst du doch als Eigentümer/Verfäufer einen Informations- und Kenntnisstand in großem
Umfang an, dass kann ich doch nicht alles bestreiten.

Da lässt einen doch der Anschein schon wenig Zweifel.

Ganz aussichtslos ist die Sache jedenfalls nicht.



Rechtsweg



Also laut Anwalt handelt es sich bei dem Kaufvertrag um Standardwerk.

Im Anhang befindet sich der Auszug aus dem Kaufvertrag bzgl. der Gewährleistung.

Mein Anwalt riet mir, erstmal das Gutachten abzuwarten und dann zu entscheiden wie es weiter gehen soll.
Das Urteil des BGH hatte er auch heraus gesucht, kam aber zu dem Schluss, dass es nicht vergleichbar wäre, weil die Hauptproblematik bei uns kein Asbest ist und die Vorbesitzer von dem Asbest nichts gewusst haben könnten, da es nicht in der Baubescheibung stand. Die Info mit dem Asbest habe ich von OK-Bauservice erhalten.

Vielen Dank schon mal für die vielen Antworten!

MfG
Alex



Asbest



Hallo Alex

In der Baubeschreibung steht mit Sicherheit Eternitplatten oder -Tafeln. Ggf. Gibt es eine Querschnittszeichnung des Wandaufbaues, hier steht es ebenfalls. War der Vorbestzer auch Erstbesitzer des Hauses?

Schönes WE

Rudi



Baubeschreibung



Hallo Rudi,

habe die Baubeschreibung nochmals angeschaut und kann nichts über Eternitplatten finden.
Die entsprechenden Stellen sind alle durchgestrichen.

Verkleidung ist 1/2 Stein - starke Verblendung weiter unten steht nochmals Verklinkerung der Außenwände.

Eine Querschnittszeichnung des Wandaufbaues habe ich nicht.

Der Vorbesitzer war der Erstbesitzer.

Dir auch ein schönes Wochenende

MfG
Alex



Sorry



Guten Morgen

Sorry hatte in überlesen, Du hast ja ne Klinkerfassade.

Warte die Raumluftmessung ab und dann entscheide welchen Weg Du gehst.
Eine Klage wird sehr langwierig werden, ich habe Kunden da läuft das schon seid Jahren.

Schönes WE



Auf dem Rechtsweg weiter schreiten!



Man wird den gesamten Sachverhalt minutiös untersuchen müssen!

Aber schon jetzt könne wir festhalten.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass beim vorliegen von gesundheitsbedenklichen Baustoffen ein Sachmangel (§ 434 BGB) gegeben sein kann. Und das hierrüber eine AUFKLÄRUNGSPFLICHT besteht.

Beide Sachverhalte dürften hier vorliegend übertragbar sein.

Denken wir auch an die "Dämmung". Minerallwolle? Die dürfte heute auch als krebserregend gelten. ...

Jedenfalls kann man bei einer bestehender Aufklärungspflicht schon durch Schweigen anglistisch Täuschen.

Die Aufklärungspflicht trifft hier den Verkäufer bzw. dessen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen (Makler), dass heißt diese müssen ungefragt darüber eine Mitteilung machen.

Im übrigen müssen sie auf Fragen wahrheitsgemäß Antworten. Was da bei der Kontaktanbahnung (Anzeige, Prospekt) oder bei der Besichtigung noch gelaufen ist haben wir hier noch gar nicht gewürdigt.

Der "Verkäufer" gefährdet durch sein pflichtwidriges Schweigen oder falsche Angaben, die er möglicherweise nur "ins Blaue hinein" tätigt, die Entschließungsfreiheit des Käufers und zeichnet sich in unredlicher Weise von der Gewährleistung frei (§ 242 BGB).

Bei Arglist, greift der Ausschluss der Gewährleistung nicht.

Objektiv ist der Sachverhalt zumindest leicht belegbar. Wir haben Mangel, nicht unerheblich, im Kaufvertrag steht nichts dazu.

Es hätte gereicht, wenn der Verkäufer nur die Möglichkeit des Vorliegens eines solchen Mangels in Betracht gezogen hätte.

Ganz im Gegenteil, meint er im Vertrag hierzu, ihm seien gewichtige oder offenbarungspflichtige Mängel nicht bekannt.

Was ICH als "konkludente Beschaffenheitsvereinbarung" auslegen würde. Dies Angabe kann ich ohne den Vorwurf der Arglist nicht ins Blaue hinein tätigen.

Das der "ehemalige" Makler hier schon positive Kenntnis hatte, zeigt doch wie dünn die Sache mit der fahrlässigen oder leichtfertigen Unkenntnis wird.

Was die subjektiven Vorrausetzungen anbelangt, so wird man dort wohl beim "Suchen" noch fündig werden. Hierüber sollten wir aber zu aller Vorsicht nicht unbedingt "öffentlich" den Austausch suchen.

Beispielsweise wäre es aber durchaus angebracht vielleicht mit dem Sachverständigen zusammen, nach "Belegen" für die Kenntnis, die sich heute noch am Objekt manifestieren und sichern lassen, zu suchen.

Also der "Verkäufer" wäre schlecht beraten, sich einem "Rücknahmeverlangen", gegen Erstattung des Kaufpreises (Zug um Zug), durch Sturheit zu entziehen. Da sind wir noch nicht vor Gericht. Es könnte also alles noch recht "kostengünstig" bleiben.



Es stellt sich die Frage



was willst du / ihr.
Es werden nur die negativen Seiten betrachtet.
Ich gehe davon aus, dass du dir das Haus angeschaut hast und es dir gefällt /gefallen hat.
Jetzt würde ich mal abwarten, was die Messung ergibt und was dir vorgeschlagen wird.
Und wenn es sich ergibt, dass das Haus belastet ist, dann kannst / solltest du mit der Hilfe von einem Anwalt eine Lösung suchen.
Klar kann man klagen, doch das kostet Zeit, Nerven und Geld.
Und ich denke auch die Verkäufer wollen nicht sich die nächsten Jahre mit Ärger versauern und an einer Lösung mitarbeiten.
Ruhig Blut ist bei solchem Fall meist die bessere Lösung.

Viel Erfolg

Klaus