Sanierung Haus von 1890

12.05.2014



Hallo,
nachdem wir uns eine interessante Immobilie zur Sanierung angesehen haben (soll modernisiert und dann vermietet werden), ein kleines Brainstorming:
Bj. 1890, letztmalig saniert in 1970
Wandaufbau im Unter und Obergeschoss 27cm, bestehend aus

UG: 11,5cm Ziegel, ca. 2cm Luftschicht (unten im Sockel sind Belüftungsöffnungen angebracht), nochmal 11,5cm Ziegel, Rest Putz (ca. 2cm)

OG: 11,5cm Ziegel, ca 2cm Luftschicht, 11,5cm Kalksandstein, Putz

Es scheint sich hier grundsätzlich um einen Kalkzement oder Zementputz zu handeln. Im UG sind unter den Tapeten bemalte Wände hervorgetreten (Ranken, aber nichts besonderes)
daher gehe ich davon aus dass dort der Putz aus dem Baujahr stammt.

Folgende Überlegungen:
1. Das Haus muss gedämmt werden!
2. Wie kann es gedämmt werden?
2.1 Innendämmung um die Ziegelfassade zu erhalten
- Erster Gedanke Einblasdämmung, fällt raus, da zu wenig Platz.
- Zweiter Gedanke sind hier Calziumsilikatplatten oder Perlitplatten wie zB Knauf Tectem. Liegen hier Erfahrungen dazu vor und ist es sinnvoll diese einfach auf den bestehenden Putz flächig aufzukleben wie in den Herstelleranweisungen beschrieben? Calciumsilikat scheint recht teuer zu sein, Perlit etwas günstiger.
Hat jemand einen ungefähren qm Preis für diese Varianten inkl. diffusionsoffenem Putz und Verarbeitung?
- Da das Haus einen alten Teilkeller besitzt (Trägerbeton) und auch sonst leider keine Dämmung in der (Beton)Bodenplatte ist die Überlegung eine Holzunterkonstruktion mit Schüttung und Dielung (Nassbereich und Küche Trockenestrich) im ganzen Erdgeschoss einzubauen. Da die Türhöhen eh durchgängig geändert werden müssten und die alte Eichenhaustür ein kürzbares Oberlicht hat, wäre dies Baulich möglich.
In einer ersten Überlegung hatten wir an ca. 5cm Dämmung plus Bodenaufbau gedacht. Ist dies realistisch & wieder die Frage der Preiseinschätzung pro qm

2.2 Aufsparrendämmung
-Momentan ist im Dachstuhl keine Dämmung (bis auf die Heraklithplatten) vorhanden.
Da die Tonpfannen am Gebäude nicht einheitlich sind, läge auch hier eine Erneuerung inkl. Dachdämmung in konventioneller Art nahe. Der Dachstuhl ist von 1970. 7x14cm imrägnierte Sparren

Da die Schrägen ja grundsätzlich erstmal verkleidet sind, lässt sich natürlich nicht so einfach eine Dampfsperre einbauen. Lohnt sich der Aufwand, die Heraklithplatten runterzureißen, eine Dampfsperre einzubauen und wieder mit Gips zu verkleiden?
Oder gibt es Alternativen um auf eine Sperre zu verzichten.
Auch hier die Preiseinschätzungsfrage: Enev-gerechte Dämmung, Tonpfannen - Preis pro qm?


Vielen Dank für Ihre Zeit!



Sanierungsüberlegungen



Solche bereits sehr konkreten Sanierungsdetails können nur nach einer sorgfältigen Bestandsaufnahme einschließlich eines Aufmaßes und der Anfertigung aktueller Bestandspläne des gesamten Gebäudes entschieden werden.

Die Bausubstanz muß auf ihren Erhaltungszustand, ihre Qualität und mögliche Bauschäden hin untersucht werden, insbesondere auf Feuchteschäden der unterschiedlichsten Art. Wenn alle konstruktiven Zusammenhänge erfasst, dargestellt und geklärt sind, können Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im Detail geplant werden. Dazu zählt auch die Entscheidung, eine oder in der Regel mehrere verschiedene Dämmvarianten zu wählen in Bezug zur Einbausituation und des vorhandenen Bauteilaufbaus. Die Anforderungen der EnEv 2014 an die Gebäudedämmung sind dabei zu beachten.

Eine wirklich realistische Kostenschätzung kann erst nach diesen Vorarbeiten angefertigt werden. Der ungefähre Kostenrahmen als erste Angabe zum Finanzierungsumfang kann nach 1-2 Objektbegehungen und einer Einordnung des Objekts in die Kategorie eines guten / mittleren /schlechten Erhaltungszustand nach m2 Bruttogeschossfläche überschlagen werden.

Für diese Bestandsaufnahme und die Umbauplanungen nebst Berechnungen zur energetischen Gebäudesanierung suchen Sie am besten von Anfang an die Zusammenarbeit mit einem sanierungserfahrenen Architekten.

Der Umbau bzw. die Kernsanierung eines (historischen) Bestandsgebäudes ist komplizierter als ein entsprechender Neubau, da die meistens nicht bekannte oder nicht ausreichend dokumentierte Gebäudesubstanz nicht eingeschätzt werden kann. Die Umbaukosten entsprechen in etwa denen eines vergleichbaren Neubaus bei einer Vollsanierung inkl. Erneuerung der Haustechnik.

PS: Leisten Sie sich sich vor dem Kaufentscheid auf jeden Fall die Immobilienkaufberatung eines ebenfalls altbauerfahrenen Gutachters/Architekten/Bauingenieurs, der Sie bereits auf den zu erwartenden Sanierungsumfang und auf sichtbare Bauschäden hinweisen kann.