Sanierung denkmalgeschütztes Gebäude

11.09.2015 Christoph



Hallo,

wir stehen momentan vor einer ernsthaften Thematik mit unserem denkmalgeschützten Gebäude in der Pfalz.

Seit 2012 planen wir hier gemeinsam mit Fachleuten (Architekt, Restaurator im Handwerk, Statiker) die Sanierung und haben als Ziel immer eine Erhaltung vor Augen gehabt. Nach der erhteilten Baugenehmigung und derdenkmalrechtlichen Genehmigung wurde das Gebäude entkernt.

Unter dem Putz der Sandstein- und Fachwerkwände, sowie im nun einsehbaren Dach haben sich nun so erhebliche strukturelle Schäden gezeigt, dass die weitere Vorgehensweise fraglich ist. Von den teils fehlenden Fundamenten über nicht tragfähige (z.Bsp. stumpf gestoßene) Außenwände, gebrochene Unterzüge, zerstörte Gesimse, massive Schäden durch Beschuss im Krieg in Fachwerk und Dach bis hinzu Feuchteschäden ist Alles dabei und es ergibt sich ein erschütterndes Gesamtbild aus vielen Einzelschäden.

Trotzdem haben wir altbauerfahrene Statiker eingeladen, um einen möglichen Nachweis zu führen. Diese haben nach Inaugenscheinnahme jedoch erhebliche Bedenken angemeldet.

Ohne ein umfassendes Sanierungskonzept ist es auf jeden Fall nicht möglich zu sanieren. Allein das verformungsgerechte Aufmaß würde uns für 22.000,- Euro angeboten. Nach Aussagen eines Statikers würden wir ca. 60.000-70.000 Euro allein für das Sanierungskonzept ausgeben müssen und dann noch einmal erheblich mehr in die Sanierung stecken als üblich. Ich vertraue dem Statiker. Er ist unaufgeregt und macht nicht den Eindruck dass er sich bereichern will. Außerdem kann er sehr gute Referenzen vorweisen. Der Vorschlag nicht so vorzugehen, sondern Alternativen (Abriß, Neuaufbau) in Erwägung zu ziehen kam von ihm. Er bezeichnet das Gebäude als "schlimmstmöglichen Sanierungsfall".

Daraufhin haben wir die untere Denkmalschutzbehörde zusammen mit der Direktorin der Landesdenkmalpflege eingeladen. Leider war dieses Gespräch sehr unproduktiv. Es wurde uns mehrfach empfohlen das Gebäude doch zu verkaufen wenn wir es nicht hinbekommen würden (O-Ton). Ein fachlicher Beitrag wurde nicht geleistet. Es wurden keine Sanierungsvorschläge oder zumindest Vorschläge für eine weitere Vorgehensweise gemacht. Stattdessen wurden wir ziemlich unsachlich vorgeführt ("das Gebäude steht doch noch, wie kann denn das sein wenn die Statik nicht stimmt?", in sehr süffisantem Ton vorgetragen). Die Direktorin ist erst kurz im Amt und kennt die Vorgeschichte nicht, also dass wir uns stets für eine Sanierung stark gemacht und schon erhebliche Mittel für entsprechende Planung etc. investiert haben. Als nächster Schritt wurde uns vorgeschlagen, wir sollen einen bekannten Lehmbauer aus der Gegend einladen. "Der weiß wie Fachwerk funktioniert". Das ist Alles nicht zielführend, wir arbeiten ja bereits mit Fachleuten.

Hat jemand einen Vorschlag wie wir weiter vorgehen können? Wir müssen in absehbarer Zeit (2-3) Jahre hier ein funktionierendes Gebäude bekommen. Momentan haben wir nur eine Ruine (entkerntes Gebäude). Wir sind bereit auch etwas mehr zu investieren, wenn dies nötig ist. Allerdings muss sich das natürlich in einem vernünftigen Rahme bewegen. 50.000-70.000 Euro mehr ist in Ordnung. Geschätzte 600.000 Euro Sanierungskosten gegenüber 300.000 Euro Neubau an gleicher Stelle nicht.

Das Thema Finanzierung/Zuschüsse/Abschreibung ist bereits ausgeklärt und braucht bei der Entscheidung keine Rolle spielen.

Wie schaffen wir es, hier voranzukommen? Um das Thema auch beim Denkmalschutz in den Fokus zu bringen, haben wir den Antrag auf Abriß gestellt (allerdings noch ohne Wirtschaftlichkeitsberechnungen). Allerdings wäre uns eine konstruktive Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz lieber und war auch stets unser Wunsch.

Es handelt sich um eine denkmalgeschützte Hofanlage mit Fachwerkwohnhaus. Grundmauern aus dem 16. Jhd, im 18. Jahrhundert stark erweitert und umgebaut. EG Sandsteinmauerwerk, OG Fachwerk, Liegender Stuhl. Wohnfläche ca. 220m².

Für jede Anregung / Unterstützung sind wir dankbar.

Grüße aus der Pfalz
Christoph



Grundsanierung



Hallo Christoph
Kannst du Bilder einstellen? Gib doch bei deinen Daten Ort und Emailadresse an, falls jemand spezielle Ideen hat.

Auch wenn ein Lehmbauer kein Statikfachmann ist:
Laß den doch zumindest aus taktischen Gründen einen Blick auf das Gebäude werfen und eine kurze Stellungnahme verfassen, die du dem Denkmalamt vorlegen kannst. Dann sehen die deinen guten Willen auf deren Vorschläge einzugehen.
Und vielleicht hat er ja tatsächlich gute Ideen oder kennt entsprechende Fachleute.

Leider haben viele solcher Behördenmitarbeiter bzw Leiter keinen handwerklichen oder technischen Hintergrund um Probleme beurteilen zu können- ein Kunstgeschichtsstudium zB qualifiziert nicht gerade zur Gebäudesanierung.

Welche Genauigkeitsstufe sollte das verformungsgerechte Aufmaß haben(1-4)

Sind Eigenleistungen möglich?

Ihr könnt mit fahrenden Gesellen oder den Compagnons du devoir Kontakt aufnehmen,
für die so etwas vielleicht ein interessantes Projekt ist.

Welche Vorgaben macht das Denkmalschutzamt zur Sanierung?

Du kannst mir ggf auch Infos mailen

Andreas Teich



Daten



Hallo Andreas,

Danke für Deine Antwort. Ich meinte die E-Mail wird automatisch sichtbar hinzugefügt. Ich bin unter cplatz@platz-it.com zu erreichen. Es geht um das Gebäude Neugasse 30 in 76887 Bad Bergzabern.

Der Lehmbauer ist, wie jeder andere Fachmann, herzlich willkommen. Nur kann er halt kein Statement zu den wirklich relevanten Schäden abgeben...

Eigenleistungen können wir zwar an einigen Stellen erbringen! Aber leider nicht an den wirklich wichtigen und leider auch teuren Stellen, wie bei der Sanierung des liegenden Stuhls oder der Fachwerkwände. Dies muss von Fachleuten und auch mit entsprechender Manpower und Gerät erledigt werden.

Mit fahrenden Zimmerleuten hatte ich bereits Kontakt. Problematisch wird hier die Ausstattung und Baustelleneinrichtung. Außerdem werden die hohen Kosten für Sanierungskonzept und Baubegleitung trotzdem vorhanden sein.

Gruß
Christoph



Sanierungsoptionen



Möglicherweise wäre Ihr Wunsch, zu kaufen und zu sanieren, bereits nach einer fachkundigen und ausführlichen Kaufberatung zu diesem Objekt weniger ausgeprägt gewesen. Den Erhaltungszustand (schlecht bis sehr schlecht, ruinös) hat man wahrscheinlich bei einer ersten Besichtigung an verschieden Details erahnen können. Die Sanierungskosten für ein historisches Objek dieser Größe und in diesem Erhaltungszustand bewegen sich in der Tat mindestens in der von Ihnen benannten Höhe und hätten auch bereits in einem recht frühen Stadium als Kostenrahmen formuliert werden können. Danach kann man i. d. R. entscheiden, ob man diese Investition überhaupt tätigen kann und will und sich ggf. anders entscheiden.

Es ist richtig, das das wahre Ausmaß der Schäden erst nach Rückbau aller Verkleidungen und Freilegung der ursprünglichen Rohbausubstanz zutage tritt. Der projektleitende Architekt kann den ursprünglich genannten KOstenrahmen im Fortschritt der Bauaufnahme präzisieren und recht bald, mit UNterstützung eines sachkundigen Statikers, den tatsächlichen Sanierungs und Instandsetzungsaufwand recht genau beziffern. Dazu sind m. E. keine 3 Jahre und auch kein Bauantrag nötig.

In einem ähnlichen Fall (denkmalgesch. großes FW-Wohnhaus) sollte das Objekt in Familienbesitz für die nachfolgende Generation saniert werden. Ich habe nach der ersten Begehung einige schwere Schadensbereiche festgestellt und auffällige Gebäudeverformungen, die statisch relevant waren und auf einen allgemein schlechten ZUstand schließen ließen. Ich habe meine Bedenken geäußert, die Sanierung durchzuführen und auf die zu erwartenden KOsten hingewiesen. Die Familie wollte aber in jedem Falle das Gebäude erhalten und hat auf weitere Untersuchungen und Vorplanungen bestanden.

Fazit: kurz vor Bauantrag, nach Bauaufnahme + Entkernung des Gebäudes mit Freilegung der kompletten FW-Konstruktion, Schadenskataster haben sich die Schäden als so gravierend erwiesen, das selbst die Denkmalbehörde den Abriss nahegelegt hat. Die fortgeschriebenen Sanierungskosten der Kostenberechnung hatten den anfänglich vermuteten Kostenrahmen mindestens erreicht. Weitere Planungen wurden eingestellt, da die Familie die Sanierung nicht finanzieren wollte und konnte. Das Gebäude ist mittlerweile abgerissen worden. Das große Grundstück wurde geteilt und verkauft und ist mittlerweile mit zwei Wohnhäusern neu bebaut worden.

In Ihrem Falle sollten Sie spätestens jetzt die Notbremse ziehen und ganz klare Entscheidungen treffen. Die genannten Summen sind nicht unrealistisch. Ein Verformungsgerechtes Aufmaß (Genauigkeitsstufe 4) ist enorm teuer und ist nicht annähernd mit einem Handaufmaß (GSt 2) vergleichbar.

Eine Kostenberechnuung nach Gewerken wird spätestens jetzt die erforderlichen Baukosten und BAunebenkosten sehr genau benennen können.
Die Wirtschaftlichkeit der Investition wird damit nicht gegeben sein. Es wird für Sie ein Liebhaberobjekt sein, das Sie nur zu nicht marktkonformen Preisen instandsetzen können. Wenn Sie über die erforderlichen Mittel verfügen, ist es Ihre Entscheidung, einen Sanierungsaufwand zu finanzieren, der dem zweier Neubauten vergleichbarer Größe entsprechen könnte.

Banken werden die Sanierung anders einschätzen und die Sanierungskosten nicht in Zusammenhang mit einem entsprechenden Immobilienwert am Markt sehen und damit wahrscheinlich auch keine FInanzierung bewilligen.

Wenn Sie also die Sanierung nicht aus eigenen Mitteln zur Selbstnutzung finanzieren können und wollen, sollten Sie über eine Schadensbegrenzung nachdenken und einen Abriss in Erwägung ziehen, der im übrigen auch mit recht hohen Kosten verbunden sein dürfte.



Sanierung



Hi Christoph.
Das ist sicher eine Thematik, die nicht erschöpfend und befriedigend im Netz diskutiert werden kann. Trotzdem kann ich mich nicht enthalten, meine Meinung zu sagen.
Vorher fragen wäre sinnvoller gewesen. Aber so ist das mit dem "Rathaus";-)
Wenn ich das richtig verstehe, waren "Heerscharen" von Fachleuten mit der Bestandsaufnahme und dem Erstellen eines Sanierungskonzepts beschäftigt.
Nach dem Entkernen stellt sich plötzlich und unerwartet heraus, dass das Gebäude eine "Ruine" ist und erhebliche Kosten entstehen.
Das lässt nicht unbedingt auf die Qualifikation dieser Fachleute schließen.
Mit Verlaub: beim "Entkernen" rollen sich mir die Fußnägel auf.
Für die Erhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist das Entkernen nicht unbedingt erforderlich.
Mit dem Entkernen wird i.R. ein Neubau mit einer historischen Fassade angestrebt.
Ist das verformungsgerechte Aufmaß wirklich erforderlich?
Ist das Bauwerk so bedeutend? War das nicht vorher bekannt?
Konnten die genannten Kosten erst nach der Entkernung ermittelt werden?
Da kann der Verdacht aufkommen, der Abriss sei von vornherein geplant gewesen; weshalb sich auch das Denkmalamt querstellt.
Vielleicht hilft doch noch ein Gespräch mit dem Denkmalamt.
Viel Erfolg
Paul



Neuigkeiten



Hallo,

beim Kauf wurde selbstverständlich gemeinsam mit dem Denkmalschutz die Sanierung des Gebäudes besprochen und dieses genauer in Augenschein genommen. Der Eindruck des Gebäudes war zu diesem Zeitpunkt ein anderer.

Die -teilweise- Entkernung war wegen einer massiven Schimmelbelastung der Lehmwickeldecken sowie der Erneuerung der Elektrokabel (zweiadrige mit Stoffummantelung) nötig geworden. Außerdem wurden in den vergangenen Jahrzehnten Materialien wie Gips (nur ein Beispiel), etc. verbaut, die entfernt werden mussten um eine nicht fachwerkschädigende Sanierung überhaupt möglich zu machen. Der Denkmalschutz war während der Entkernung mehrfach mit Architekt und Statiker auf der Baustelle und hat keine Bedenken geäußert.

Die dabei zutage getretenen Schäden, ohne ins Detail zu gehen, waren zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbar. Die massiven Beschussschäden an der Außenfassade zum Beispiel.

Es geht aber ja nicht darum jetzt nachträglich festzustellen ob der Kauf gerechtfertigt war oder nicht.

Es gibt allerdings gute Nachrichten. Heute Morgen kam vom Denkmalschutz die Nachricht dass von dort ein verformungsgerechtes Aufmaß (Stufe 3) vorgenommen wird. Das wird uns auf jeden Fall einen guten Schritt weiter bringen und ist ein Schritt in Richtung einer möglichen Rettung des Gebäudes.

Danke und Gruß
Christoph



Entscheidend ist ...



... das Sie einen projektleitenden Architekten in allen Leistungsphasen beauftragt haben, die Sanierung zu planen und auszuführen. Der Architekt muß die Erkenntnisse der Sonderfachleute, Gutachter, Fachingenieure usw. in seine Planung integrieren, den Kostenplan im Auge behalten und Sie darüber informieren, wenn dieser aus nachvollziehbaren Gründen überschritten wird.

Ohne diesen zentrale Planer arbeiten die einzelnen Fachleute ggf. isoliert nebeneinander. Die Koordination bleibt dann bei Ihnen. Bisher macht es nicht den Eindruck, das dieser zenrale Planer existiert und z.B. auf die Kosten achtet.

Die Entscheidung, ein verformungsgerechtes Aufmaß vorzunehmen, wird auch von Planerseite vorgeschlagen, wenn sich die Notwendigkeit erweisen sollte. Sie ist nicht abhängig vom guten Willen der Denkmalbehörde.



An dem Punkt...



...Habe ich ja meine Anfrage hier gestellt. Der Planer hat das entsprechende Aufmaß vorgeschlagen und wir waren unsicher über die weitere Vorgehensweise.

Meine Anfrage hier zu Beginn zielt auch nur auf den projektplanerischen Aspekt ab: Wie kann man sich als Projektsponsor in dieser Phase verhalten und welche möglichen Vorgehensweisen gibt es.

Gruß
Christoph



übrigens...



... noch Danke für Ihre Antwort mit konkretem Beispiel. Das ist sehr hilfreich und verdeutlicht die Sachlage.

Gruß
Christoph



Weitere Unterstützungsmaßnahmen durch Denkmalschutz



Hallo nochmal,

wir suchen trotz der Erwägung des Abrisses immer noch nach Möglichkeiten das Gebäude zu sanieren.

Weiß jemand welche Unterstützung man vom Denkmalschutz zusätzlich noch erhalten könnte? Außer Fördermöglichkeiten. Kann der Denkmalschutz zum Beispiel bei der Erstellung eines Sanierungskonzeptes oder mit anderen planerischen Leistungen helfen und wird das in der Praxis so gemacht? Oder gibt es andere Organisationen die inem hierbei helfen können?

Hat jemand Erfahrungen damit gemacht und kann vielleicht ein paar Hinweise geben in welche Richtung man sich noch orientieren könnte?

Danke und Gruß
Christoph



Sanierungskonzept Statik



Lieber Christoph,

leider kann man das Objekt nicht sehen. Vielleicht wäre es möglich ein paar Fotos ins Netz zu stellen.
Ich habe die Erfahrung gemacht, dass sich bisweilen auch aussichtslos scheinende Fälle dennoch sanieren lassen. Hier kommt es allerdings auf die Fachleute und Kreativität der Fachleute vor allem Statiker an.
Danach braucht man natürlich geeignete Handwerker, die das ganze umsetzen können.
Vielleicht wäre es eine Überlegung wert beim Denkmalamt einmal nachzufragen ob es vergleichbare Sanierungsfälle gibt und wer dort die Projektbeteiligten waren.

Viele Grüße
Johann Müller



Zumutbarkeit



Hallo Christoph,
Wenn eine Sanierung wirtschaftlich nicht zumutbar ist, sind plötzlich alle Auflagen des Denkmalamtes weg.
Dann muss das Amt auch einem Abriss zustimmen.

Das Denkmalamt kann die Zumutbarkeit wiederherstellen --- wenn sie den unwirtschaftlichen Teil als Zuschuss zahlt.

In die Wirtschaftlichkeits-Berechnung sind alle Zuschüsse (auch Steuervorteile) einzurechnen.
viele Grüße
Robert Göbel



Denkmalschutz



Hallo,

leider konnte der Denkmalschutz auch keine anderen Fachleute mehr empfehlen als die, die schon vor Ort waren und das og. Urteil gefällt haben.

Die einzige Möglichkeit für eine Rettung sehe ich in Zuschüssen des Denkmalschutz. Wie bereits geschrieben würde ich einen Teiol der Mehrkosten tragen, jedoch sicher nicht einige 100.000 Euro. Große Erfolgsausichten sehe ich aber nicht, Zuschüsse vom Denkmalschutz zu bekommen. Versuchen werden wir es natürlich.

Gruß
Christoph



Bilder der Schäden



Könntest du nicht Bilder der wesentlichen Baumängel hier einstellen-
neben Zuschüssen wäre Kostenreduzierung eine Möglichkeit.
Wenn ich Kosten nur für ein Sanierungskonzept von über 50.000,-€ höre kann ich mir vorstellen, dass die geschätzten Sanierungskosten eenso weit überhöht sind.

Welche Maßnahmen vordringlich sind und wie eine Sanierung und statische Sicherung stattfinden könnte läßt sich- wenn überhaupt- erst nach Sichtung von Bildern angeben.

Andreas Teich