Erbschaft/Fachwerkhaus Anfang 1800 - Was nun?

07.07.2005


Hallo liebes Forum,

tolles Forum! Wußte garnicht das eine solche Plattform existiert:-)
Wir haben nun ein solches Objekt.Leider ist dieses Objekt 350 km entfernt und macht die Angelegenheit nicht leichter. Der Verkauf lohnt im aktuellen Zustand nicht, aber auch das ist leider nicht sicher. Würde gerne Kontakt mit jemanden aufnehmen der etwas zum Objekt sagen könnte, was ich damit machen sollte. Freue mich über eine Kontaktaufnahme oder Feedback von Euch.



Erbschaft



Hallo,
ich glaube, daß ist eher eine finanzielle/wirtschaftliche Frage.
Zunächst eine kurze Gegenfrage:Warum lohnt sich ein Verkauf nicht und was wollen Sie mit dem Haus nach Sanierung machen?
Wenn das Haus ca. 350 km entfernt vom Wohnort steht, dann stellt sich eine Renovierung/Sanierung immer schwieriger/teurer dar. Bei der Sanierung von Fachwerkhäusern kommt es meistens zu unvermuteten Schwierigkeiten/Situationen/Fragen, die üblicherweise Vorort geklärt werden müssen.Es entsteht ein nicht unerheblicher Reise-/Zeit- und Kostenaufwand. Alternativ können Sie dies in fachkundige "Hände" geben, die aber dann bezahlt werden wollen (mit Recht).
Wenn man diesen Aufwand und die Sanierungskosten in Relation zum Möglichen zukünftigen Verwendungszweck des Gebäudes setzt, kann sich ein Verkauf schon fast wieder rechnen.
Es sei denn aus familiären Gründen hängt Ihr Herz zu sehr an diesem Haus, bzw. Sie wollen es zukünftig selbst nutzen und umziehen.

Gruß



Der Verkauf "lohnt" immer, wenn die notwendigen Investitionen nicht



in wirtschaftlich absehbarer Zeit wieder rein kommen - sei es durch Verkauf des sanierten Objekts, sei es durch Vermietung.

Dabei spielen neben dem Bauzustand auch eine gewisse Rolle:

- die Lage im Ort und am Markt (betr. Nachfrage nach Objekten und Mietflächen),
- die steuerlich gegebenen Absetzbarkeiten,
- Zuschüsse + erhöhte Abschreibung, wenns ein Denkmal ist.

Vorweg müßte man mal den erforderlichen Sanieraufwand grob einschätzen, um zu sehen, wohin der Zug fährt. Das braucht dann etwas Erfahrung, geht aber mit vergleichsweise wenig Aufwand von ein paar Stunden, wenn man es am finanziell immer möglichen Scheitern bemißt. Es braucht deswegen ja keine umfangreiche Bestandsaufnahme und Planung, dafür hat es dann eben etwas Toleranzen, die aber meist hinnehmbar sind. Ganz ohne Inspektion und nur auf Ferndiagnose sind dann halt die Toleranzen noch größer.





Ich persönlich würde kein Haus sanieren, wenn ich nicht darin leben will. Aber das muss jeder selber wissen :-). Aber es gibt genügend "Wahnsinnige" (ich zähl mich auch dazu), die uuunheimlich gerne so ein Haus haben wollen, um es dann zu sanieren (ich kenne einen, der sucht auch ein sanierungsbedürftiges Haus...).

Es ist natürlich auch schlecht, wenn man so weit weg wohnt. Wenn Sie es verkaufen möchten, dann setzten Sie es doch ins Internet. Da haben wir unser Schmuckstück auch gefunden. Es kann einige Zeit dauern, bis es verkauft wird (unser Haus wollte auch keiner haben, bzw. die Banken haben die Finanzierung der anderen Interessenten verweigert)...



Erbschaft/Fachwerkhaus Anfang 1800 - Was nun?



Bisher wurde durch einen Makler der Wert des Hauses geschätzt, und dieser Wert treibt doch die Tränen ins Auge.
Der Wert liegt in einer Größenordnung von einem kleinen PKW. Da dieses Haus seit 200 Jahren im Familienbesitz ist, hängt man schon daran, aber hier muß man schon eine vernünftige Lösung finden. Kennt vielleicht jemand Personen im Raum Fulda, an die man sich vertrauensvoll wenden kann, um eine realistische Einschätzung über einen vernünftigen Marktwert oder die eventuellen Restaurierungskosten zu bekommen. Über eventuelle Kontaktdaten bedanke ich mich schon jetzt.



tja, realistisch...



... auf den Besitzer kommen ne Menge Kosten zu... und ich denke mal, ein Makler weiß, was er "da rausholen" kann...

Vielleicht sollten Sie das doch mal von dieser Seite aus sehen... So ein altes Haus zu sanieren kostet nicht weniger als ein neues Haus zu bauen...

Wie auch immer, viel Glück :-)



Sanieren?...



...Das ist doch die Frage, was heisst Sanieren, da ist doch von Komplettsanieren weil Baufällig, bis Modernisieren alles drin.
Ich behaupte mal das viele Häuser die Komplettsanierung nicht nötig haben und sich ne menge Kosten sparen lassen, es muss also nicht unbedingt so teuer wie ein Neubau sein.
Wer alte Substanz erhält kann ne Menge Geld sparen und muss trotzedem nicht im Mittelalter leben, alles eine frage des eigenen Anspuchs.
Gruß
Hartmut



Das Problem sehe ich darin, beim Sanieren alles zu unterlassen,



was typischer Sanierblödsinn ist. Da gehen die "Meinungen" freilich auseinander, der eine will am liebsten 45 cm WDVS, der andere 10 cm Innendämmung und ich gar nix dergleichen, genauso beim "Trockenlegen", unglaublich was man da sparen kann, wenn man z.B. die nicht aufsteigende Feuchte auch nicht sinnlos bekämpft. Fenster alle erhalten, DAchstühle und fassaden nicht runderneuern, sondern in kleinteiliger Flickarbeit reparieren usw. Und dann der ganze Ökoplunder rund um Solar. Spaaaaren!!! Dann wird es wenigstens nicht teurer als Neubau - und das wäre schon was.

In Berlin die Bundesbauten wurden "saniert" bis zu 12.000 EUR/qm Nutzfläche. Mit unseren Steuern kann es halt jeder. Ich finde, beim Fachwerksanieren - und da meine ich lange leerstehende Ruinen - sollte es nicht über ca. 2.300 EUR/qm NF Gesamtbaukosten (ohne Erwerb) gehen.





Hallo Herr Fischer
Wo aber immer noch teuer ist, wenn ich es mal falsch ausdrücken darf. Ist da Eigenleistung schon berücksichtigt?



Aber nein. Es sind die wahren Kosten in Handwerkerausführung.



Je nach Bauvolumen, Familien- und Freuneskreis (bei manchen geht er bis relativ weit hinter den Ural) sind schon ein paar 100.000 EUR drin. Die rechne ich aber hier nicht vor, da kaum abzuschätzen. Dies bleibt in meinen Projekten einer einzelpositionierten Kostenberechnung vorbehalten, die dem Bauherrn ermöglicht, Stück für Stück in jedem Gewerk zu prüfen, was er bringen kann und was das wirklich wert ist.

Anders kommt man ja kaum auf verläßliche Budgetzahlen. Und der Umgang mit den Förderbehörden betr. Anrechenbarkeit der Eigenleistung für den Finanzierungsplan wird dann auch vereinfacht.

Bei einem Erstbesichtigungstermin und der damit immer verbundenen Grobkostenschätzung nach zu sanierenden Bauteilen schätze ich dann in Abstimmung mit dem Auftraggeber auch grob, welchen Finanzierungsanteil er über Eigenleistung wahrscheinlich bringen kann.

Nicht immer jedoch reicht es für eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung, dann kommen die anderen, hier schon angesprochenen Alternativen dran bzw. ein Hauserwerb unterbleibt. Das kann logischerweise viel Schaden für den Auftraggeber und auch das Haus vermeiden. Eine Investruine ist ja auch was scheußliches.



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Hallo, wenn ich mir die Antworten so durchlese, dann sind sie ja nicht gerade ermutigend für Uwe.

Wir sanieren öfter Fachwerkhäuser von Eigentümern, die weiter entfernt wohnen. Ein kleiner Nebeneffekt sind oftmals steuerliche Abscheibungsmöglichkeiten bei Einzeldenkmälern. Unterm Strich kann ein solches Projekt dann auch wirtschaftlich interessant sein - vorausgesetzt, man findet den richtigen Architekt/Bauleiter vor Ort, dem man 100 % vertrauen kann.

Die Sanierungsvorschläge von Konrad Fischer hören sich ziemlich sparsam an, nicht jedoch die Preisangaben. Wir kalkulieren schwere Fachwerksanierungen (ruinöser Zustand) meist mit ca. 1.500 €/m² Wohnfläche, leichtere Sanierungen mit 1.200 €/m³ Gesamtbaukosten. Dies bei mittlerem Standard, denkmalgerechter Ausstattung und nur geringfügigen Eigenleistungen. In den alten Bundesländern wäre auf diese Preise noch ein entsprechender "West-Zuschlag" zu kalkulieren.



Was im Einzelfall der richtige Ansatz ist, hängt freilich vom Einzelfall ab.



Und bei kleinen Ruinenfachwerkhäusern mit geringer Raumhöhe und 500 Jahre alt im Westen rechnet sich ein Durchschnittspreis natürlich anders als bei größeren Zuschnitten aus dem 17.-19. Jh. im Osten.

Insgesamt also Vorsicht vor Pauschalierungen, sie taugen gerade im Fachwerksanieren nur allzu wenig, zum Festnageln bestimmt nichts. Die Kostenfrage muß im objektgerechten Detail gelöst werden, nicht in allgemeiner Pauschale. Doch das ist eigentlich wieder mal eine Binsenweisheit.