Sanieren oder abreißen

18.04.2015 Henk

Sanieren oder abreißen

Ich habe das altes Haus unserer Familie geerbt und möchte es gerne sanieren. Das Haus ist zum teil vermietet, jedoch muss sehr viel gemacht werden. Ich bekam jetzt den Hinweis, das Haus sei nur noch abzureißen, da ich mich in ein unkalkulierbares Risko stürzen würde. Von anderer Seite bekam iczh die Einschätzung, dass das Haus sehr wohl sanierbar sei.
Ich habe mich jetzt an einen historischen Bauforscher mit Erfahrung in der Sanierung von Fachwerkhäusern, gewandt. jedoch habe ich noch keine Antwort erhalten.
Im Moment bin ich sehr verunsichert und auch zu wenig Wissen, um eine verantwortungsvolle Entscheidung zu treffen.

Welche Schritte machen noch Sinn, damit ich in der Lage bin selbst die nächsten Schritte zu entscheiden. In meiner familie gibt es bereits Erfahrung in der Sanierung von 2 Fachwerkhäusern.

Ich habe mal 2 Bilder des Hauses hochgeladen.

herzliche Dank für viele Hinweise und Anregungen



Haus sanieren oder abreißen?



Aus welchem Baujahr ist das Gebäude?
Wann würde es verputzt?
Wie ist der Zustand der Dachkonstruktion?

Bei pauschalen Abrißempfehlungen wäre ich erst einmal sehr skeptisch.

Die kommen schnell durch Unkenntnis und Unlust, sich mit alter Bausubstanz auseinander zusetzen.

Wenn die Standsicherheit gegeben ist und nicht großflächig Decken und Wände geschädigt sind und das Haus nicht jahrelang durch undichte Dächer dem Regen ausgesetzt war würde ich erst einmal von wirtschaftlichen Sanierungsmöglichkeiten ausgehen.

Wenn wie in diesem Fall das Gebäude auf einem Untergeschoß aus Mauerwerk steht sind kaum die sonst üblichen Schadensmöglichkeiten durch Feuchtigkeit gegeben.

Nachteilig für das Fachwerk ist eher die Putzfassade-
U.a. aufgrund des kleinteiligen Fachwerks wurde das Gebäude wohl ursprünglich mit einer Fachwerksichtfassade geplant.

Es wäre sinnvoll das Gebäude gründlich zu untersuchen und nach der Schadensaufnahme die notwendigen Sanierungsschritte festzulegen, sofern sich dabei nicht doch gravierendere Schäden herausstellen sollten.

Gibt es Pläne von dem Gebäude?

Wie lange stand es leer oder war nur teilvermietet?

Fensteröffnungen würde ich zuerst schließen- gegen Wasser aber auch gegen Vögel.

Kannst du Eigenleistungen erbringen oder sollte die gesamte Sanierung von Firmen durchgeführt werden?

Wenn du nicht selber dort wohnen willst wäre es wichtig zur Wirtschaftlichkeitberechnung die erzielbare Miete und den Wohnungsbedarf herauszufinden.

Ich würde aber sehr wahrscheinlich von einer wirtschaftlich sinnvollen Sanierung ausgehen.
Ich habe mehrere Häuser komplett saniert und umgebaut die sicher nicht in besserem Zustand waren.
Du kannst mir gerne Infos zum Gebäude mailen und Bilder, dann läßt sich genaueres sagen.
Andreas Teich



Sanierung oder Abriss



Vielen Dank für die schnelle und auch mutmachende Antwort.


Das Haus ist Baujahr ca. 1812.
Es stand zu keinem Zeitpunkt leer. Es ist aufgeteilt in fünf Wohnungen, wovon 3 momentan vermietet sind. Die anderen beiden waren bis Dezember 2014 bewohnt- jedoch müssen sie vollkommen instand gesetzt werden.

Ich war vor ein paar Jahren mit einem Schreiner, der viel Erfahrung in der Sanierung solcher Häuser hat und habe mir mit ihm das Haus von innen angeschaut. Er war ganz zuversichtlich.

Es gibt vier Stellen im Dach, die dringend repariert werden müssen, da dort Wasser eindringt. Ansonsten macht das Dach einen guten Eindruck. Das Haus wurde aus Eichenbalken gebaut.

Der Putz ist mindestens 40-50 Jahre alt.
es gibt Aufnahmen des Hauses- wahrscheinlich 100 Jahre alt- dort ist die Fassade, die auch auf dem Bild zu sehen ist, Sichtfachwerk.

Wie es unter dem Putz aussieht weiß ich natürlich nicht, jedoch scheinen sichtbar feststellbar keine großen Flächen kaputt zu sein.

Ich werde mal in den Tiefen meines Computers nach weiteren aussagekräftigen Bildern schauen.

Herzliche Grüße aus Berlin,

Henk



Erhalten



Erhalten. Bestandsaufnahme aller Schäden machen und Sanieren. Den Sandstein können Sie mit Cleanexan Reinigen.

Gruß Peter Schneider



Erleichterung



Vielen Dank für den klaren Hinweis-
das ist für mich die richtige Richtung



Fachwerkhaus sanieren



Da es wie vermutet als Sichtfachwerk gebaut wurde und dann noch aus Eiche, würde es sich sicher lohnen wieder als solches hergerichtet zu werden.
Zuerst würde ich provisorisch die defekten Scheiben schließen, dann natürlich die undichten Löcher im Dach, obwohl es eigentlich gut aussieht.

Wenn es immer bewohnt war kann der Zustand nicht so schlecht sein und die Tatsache, daß wohl noch keine wesentlichen Sanierungen stattgefunden haben ermöglicht dann wenigstens eine weitestgehend originalgetreue Wiederherstellung.

Zur Feststellung evt Schäden ist es sinnvoll, zuerst das Fachwerk freizulegen, ggf zu reparieren und dann zu Verputzen und zu streichen.

Dann wäre sicher eine Innendämmung, ggf mit Wandheizung und Elektroinstallationserneuerung sinnvoll.
Die Arbeiten könnten wahrscheinlich Wohnung für Wohnung durchgeführt werden.

Auf jeden Fall ein interessantes Projekt was nach der Sanierung unvergleichlich besser dasteht als gegenwärtig.

Mit restauriertem Sockelmauerwerk, dunklen Balken, hellen Putzflächen und Holz- Sprossenfenstern wird es ein Schmuchstück werden.

Allerdings mit notwendiger Totalsanierung und größeren Investitionen verbunden.
Aufgrund der vermietbaren Flächen, Fördergeldern für energetische Sanierung und günstigen KFW-Krediten trotzdem sicher noch rentabel und auf jeden Fall eine sinnvolle Aufgabe.

Was sagt dein Tischler im Einzelnen was zu tun wäre?

Bilder vom Ursprungszustand und der jetzigen Situation wären interessant.

Bei Fragen gerne mailen

Andreas Teich



Sanierungsfragen



Sie müssen sich nicht wundern das Sie verschiedene Meinungen hören was die Erhaltung betrifft; das passiert eben wenn man keine gnügenden Informationen hat.
Beispiel: Ich halte die vorhandene wenn auch stark geschädigte Putzfassade für einen Vorteil, sie hat das Fachwerk dahinter vor Schlagregen geschützt.
Genaueres zur Erhaltung kann man nur sagen wenn eine Bestandsaufnahme des Zustandes erfolgt. Dafür reicht erst einmal schon eine intensive Begehung von ein oder zwei Stunden aus.
Was ich von außen sehen kann rechtfertigt keinen Abbruch. Ein solides Untergeschoss, ein mittiges Treppenhaus, ein gerader First, eine intakte Dachhaut, keine ausbeulenden Wände oder verschobenen Fensterachsen- ich kann keinen Grund für einen Abbruch erkennen.
Eine Sanierungsentscheidung bedarf eines Konzeptes in dem auch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie einfließen sollte. Eine Investition muß sich auch lohnen.
Bestandsaufnahme
Sanierungskonzept
Finanzierungskonzept
Finanzierungssicherung
Entwurfsplanung
Baugenehmigung
Ausführungsplanung
Ausschreibung/Vergabe
Realisierung.
Das wären die Schritte die dann erfolgen sollten. Für ein konzeptionsloses Herumgewurstel nach Feierabend ist das Objekt zu groß.



alte Aufnahmen



Lieber Andreas Teich und Georg Böttcher,

vielen Dank für die ausführlichen Antworten.
Jetzt habe ich wieder einen inneren Fahrplan für das weitere Vorgehen.

Ich habe jetzt auch ein paar alte Aufnahmen hochgeladen. Ich kann sie zeitlich nur in etwa zuordnen. Jedoch scheint nur eine Seite Sichtfachwerk gewesen zu sein.
Wobei mir das gut gefällt.

Die bereits hochgeladenen Fotos, bei denen man die Strasse gut sieht, sind ganz aktuell.
Die anderen sind ca. 2-3 Jahre alt, jedoch ist der Zustand noch vergleichbar.

Herzliche Grüße und ein schönes Restwochenende,

Henk Göbel