Sachwert, Gutachten, verkehrswert, Verhandlungssache, Gebäudes

29.12.2007



Guten Abend!
Vielleicht kann uns ja hier jemand helfen!?
Wir haben folgendes Problem:
Wir wohnen zur Miete in einem ca. 150 Jahre alten Fachwerkhaus mit 1300m2 Grundstück.
Wir wollen das Haus gern kaufen,allerdings haben unsere Vermieter nun ein Gutachten vom Ortsgericht (in Hessen: 5 ehrenamtliche ehemalige Sachverständige aus dem Dorf)erstellen lassen, das einen Betrag von 155000€ angibt.
Unserer Meinung nach ist dies viel zu hoch. Wir würden maximal 115000 bezahlen, unsere Vermieter wollen nicht unter 130000€ gehen, da sie meinen, es wäre ja dann schon 25000 unter dem "Wert"...Generell ist aber der Sachwert doch nicht gleichzusetzen mit dem Markt-oder Verkehrswert?
Weiß jemand, wie solche Angaben des(vermutlichen) "Sachwertes" genauer zu bewerten sind?

Fakten zum Haus:
Nachtspeicheröfen, 140m2 Wohnfläche,Stall und Scheune als Nebengebäude,Innenausbau 1992 ordentlich,aber mittlerweile recht verwohnt



sachwert



kenne ich nur bei neubauten als form der verkehrswertermittlung: sachwert gleich Herstellungskosten plus bodenwert nach tabelle.
aber letztlich ist das schnuppe: sie haben einen dissens über den verkaufspreis - ist doch keiner gezwungen, nach Verkehrswert zu kaufen/zu verkaufen...



Verhandlungssache



Hallo

unser Haus wurde auf 130 000 Euro geschätzt - gekauft haben wir's aber für 82 000 €. Der Kaufpreis wird nämlich nicht durch Gutachter bestimmt, sondern ist reine Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer.

Idee: Vielleicht können Sie auf einen Teil des Riesengrundstücks verzichten und dadurch im Preis runterkommen?

Gr¨usse
stt



Wert



Vorsicht, Sachwert ist nur einer von vielen Wertbegriffen!
Es gibt z.B. noch den Residualwert, den Beleihungswert oder den market value, bei Maklern sehr beliebt.
Wichtig ist, welcher Wert im Gutachten ermittelt wurde.
Üblich ist der Verkehrswert, das ist derjenige Wert, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist"
Das setzt aber einen intakten Markt für diese Art Grundstücke voraus.
Tipp: lest Euch das Gutachten in Ruhe durch.
Zuerst wird dort der Sachwert ermittelt, der basiert darauf, was die fiktive Neuherstellung des Gebäudes heute kosten würde. Davon wird die Alterswertminderng und der Reparaturrückstau abgezogen.
Der Wert des Grundstückes wird als Vergleichswert durch Vergleich ähnlicher Verkaufsfälle ermittelt.
Als dritter Wert steht im Gutachten dann der Ertragswert, der über einen ortsüblichen fiktiven bzw. realen Mietertrag gerechnet wird. Der Mietertrag wird dabei einem fiktiven Rentenbarwert bezogen auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes gerechnet. Mit anderen Worten: Ich ermittle den Wert, den ich bei einem vergleichbaren Zinsertrag (Liegenschaftszins) auf der Bank anlegen muß, um solange einen monatlichen Rentenbetrag zu erhalten, der der Nettokaltmiete für den Zeitraum der Nutzungsdauer des gebäudes entsprich; ich zehre also das Kapital auf. Der Bodenwert wird durch eine Splittung berücksichtigt.
Erst aus all diesen Werten ermittelt dann der Gutachter durch Berücksichtigung aller weiteren wertbeeinflussenden Umstände, und das können eine Menge sein, den Verkehrswert.
Also, erst einmal gründlich das Gutachten lesen, dann entscheiden.

Viele Grüße





Vielen Dank für die bisherigen Antworten!
Habe gedacht, es sei bei Schätzungen von hessischen ortsgerichten immer der Sachwert. Bin aber nicht sicher. Auf dem Gutachten steht dies nicht drauf und auch sonst steht auf dieser "Urkunde" nur der betrag, keinerlei Erklärung. So kommt es zu der unterschiedlichen auffassung über einen angemessenen Kaufpreis.
Wenn noch jemand dazu Tips und Erfahrungen hat, vielen dank im Voraus!



Mein Richtwert:



Nicht teurer als 10xJahreskaltmiete im aktuellen Zustand.

Gruß Marko