Hauskauf: Sachverständigen holen, oder Sanierungsuafwand zu hoch?




Hallo,

ich bin neu hier und habe gleich eine Frage. Ich bin auf Haussuche und habe mein "Traumhaus" gefunden. Leider besteht erheblicher Sanierungsbedarf, weshalb ich mir unsicher bin, ob es sich überhaupt lohnt, einen Sachverständigen zu holen, der das Haus begutachtet. Mir ist klar, dass niemand eine genaue Aussage treffen kann, aber eine ganz grobe Hausnummer reicht mir schon.

Es handelt sich um ein etwa 120 Jahre altes Fachwerkhaus, 6 Zimmer, Küche, 2 Bäder, unterkellert und mit unausgebautem Dachboden. Etwa 150 m2 Wohnfläche. Haus ist kaum modernisiert. Dach ist soweit OK, Bausubstanz in weiten Teilen auch.

Zentralheizung komplett rein, neue Elektroinstallation, neue Fenster und Dämmung muss auf jeden Fall gemacht werden. Das wäre auch OK.

Allerdings sind (bzw. waren) die Dielenbalken im Erdgeschoss stark vom Holzwurm befallen (liegen unten offen und sind vom Keller aus zu sehen). Man kann das Haus betreten, ohne in den Keller durchzubrechen, aber die Balken werden wohl getauscht werden müssen (insgesamt grob 50-60m2). Zusätzlich müsste an einer Ecke im Erdgeschoss der Eckbalken (der Wand) und die dazugehörigen Streben ausgetauscht werden (Wasserschaden).

Ich bin mir unsicher, wie teuer das werden könnte und ob sowas überhaupt machbar ist (natürlich nicht von mir selbst). Mit anderen Worten, lohnt es sich, einen Sachverständigen kommen zu lassen, oder wäre das heruasgeschmissenes Geld?

Insgesamt könnte man etwa 50-60.000 Euro in das Haus stecken, bevor es im Hinblick auf den Wiederverkaufswert unvernünftig wird. Wäre das mit den Eckdaten halbwegs realistisch, oder ist das völlig utopisch?

Vielen Dank und viele Grüße,

Tina





Wer soll denn hier eine Hausnummer nennen, wenn der SV evtl schon zu teuer ist? Für eine Komplettsanierung fallen Kosten an, die höher sind, als ein Neubau. 1500€/qm können's ohne weiteres werden. Eigenleistungen machen's billiger, aber "Wiederverkaufswert" mit Bastellösungen.... ich dachte es wäre Dein Traumhaus.
Braucht's eine Komplettsanierung?

Aber: Heizung, Elektro, Fenster, Dämmung, "Dielenbalken", Wasserschaden... was soll eigentlich so bleiben, wie es ist.

Mein Rat: wenn Geld keine Rolle spielt, mach was Dir Spass macht, wenn Geld irgendwie doch ein ganz klein wenig zählt, hol dir eine professionellen Berater der ggf. auch haftet und bezahle ihn.



Es ist der Wiederstreit zwischen Kopf und Herz...



Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Rein vom Herz her wäre das mein Traumaus, der Verstand schreit aber "Denk an die Kosten". Da ich noch nie ein solches Haus saniert habe habe ich wirklich keine Ahnung von den Kosten.

An sich wäre natürlich ein SV nicht zu teuer, aber wenn eine Sanierung derartig teuer ist, dann wäre das Geld für den SV rausgeschmissen, da von vorneherein klar ist, dass das auf jeden Fall zu viel teuer wird.



Wie hoch



die Sanierungskosten sind kann nur ein SV annähernd feststellen, denn es hängt im wesentlich von der Bausbstanz, den geplanten Massnahmen und dem zur Verfügung stehenden Budget ab.

In einen SV zu investieren macht Sinn, wenn Sie das Haus unbedingt kaufen wollen, denn dieser kann Ihnen sehr viel Geld einsparen bezüglich dem Hauskauf und den Renovierungskosten. Auch wenns beim ersten mal nicht klappt, aber Sie kaufen zumindest nicht ein Haus das ein Fass ohne Boden ist.

Grüsse thomas



OK, wie finde ich denn...



einen SV in meiner Nähe?

Und was wären angemessene Kosten für eine Beurteilung der Bausubstanz?

Wie man merkt hatte ich nie vor, ein Sanierungsobjekt zu kaufen und habe starke Wissenslücken.



Hauskauf



Guten Morgen,

für einen Hauskauf, ohne das Objekt zu kennen, einen Kaufpreis zu nennen, wird kein Fachmann tun. Es ist in jedem Falle eine Kaufpreisberatung durch einen Sachverständigen erforderlich. Zu dieser Thematik habe ich mich schon mehrfach auf der Seite des Fachwerk - Forums geäußert. Die Kosten für einen Sachverständigen sind in keinem Fall zu Fenster hinaus geworfenes Geld.

Mit freundlichen Grüßen
Bauing. F. Teichmann
Sachverständiger



Ein FAchwerkhaus ...



... diesen Alters und mit den angedeuteten Schäden zu sanieren, erfordert, ganz grob gesagt, Investitionen von € 1.800-, bis € 2.300,- / m2 Wohnfläche. Reine Baukosten, ohne Nebenkosten wie Honorare (Statiker/Architekten etc), Gebühren, Steuern etc. die rund um den Bereich Grundstückskauf/Bauantrag anfallen.

Der angegegebene Kostenrahmen ist ein erster Schätzwert aus der Baufachliteratur, der sich mit den Kostenfeststellung aus den Abrechnungen eigener Sanierungen deckt.

Für den Widerverkaufswert gilt: die Sanierungen stellen grundsätzlich erst einmal nur den sog. "Gebrauchswert" des Hauses wieder her und sind keine Wertsteigerung an sich.
Banken halten sich bei der Kreditbewilligung für derartige Sanierungen auch eher zurück, da sie davon ausgehen, daß sich die Investition nicht unbedingt rechnet.

Mit der angegebenen Summe werden sie auch nicht ansatzweise eine Sanierung finanzieren können. Ein preiswerter Neubau käme günstiger. Eine Fachwerksanierung erfordert größere finanzielle Investitionen oder sehr viel handwerkliches Geschick, Kenntnisse der Materie und sehr viel Zeit.



Vielen Dank



das war die Antwort die ich erhofft (oder eher gesagt befüchtet) hatte. Derartig hohe Sanierungskosten wären nicht zu finanzieren, da dies den Wert des Hauses um ein vielfaches übersteigt (was dann keine Bank mitmacht) und ich auch nicht mehrere Hunderttausend Euro auf der Bank habe. Und darum ging es mir bei meiner Frage.

Sehr schade, aber in dem Fall brauche ich dann wirklich keinen Sachverständigen. Vor der Besichtigung waren mir leider die Schäden an der Bausubstanz nicht bekannt.





Solche Häuser lohnen sich eigentlich nur für Selbermacher. Man muss sich mindestens fünf Jahre lang nicht überlegen, wohin es in den Urlaub gehen soll, dafür hat man dann - wenn man es mag - ein wirklich einmaliges Wohnobjekt.
Aber auch dann sollte die Substanz nicht allzu marode sein, es bleibt auch so noch genug zu tun.



@Jens Paulsen



Lust hätte ich ja schon, und das könnte auch ein echtes Schmuckstück werden. Es wäre auch blöderweise genau das, was ich eigentlich suche. Das bringt aber alles nichts, wenn ich irgendwann mit einer halbsanierten Bauruine da stehe, weil die Bank kein Geld mehr gibt. Würde das Haus jetzt z.B. bei Köln stehen sähe das noch anders aus, aber hier sind die Immobielienpreise zu niedrig.

Die "normalen" Dinge könnten schon in Eigenleistung gemacht werden, aber Zentralheizung einbauen oder gar tragende Teile des Hauses auszutauschen zählt definitiv nicht dazu. Ich suche schon was wo man sich noch ein wenig austoben kann, aber eben keine Komplettsanierung.