Riss in Außenfassade

12.02.2018 Daniel



Hallo, meine Frau und ich haben uns vor ca 1,5 Jahren ein altes Fachwerk Haus gekauft Bj.1924.Müssen leider gestehen das wir absolut Blau Äugig waren und kein Sachverständiger hinzugezogen haben.
Jedoch sind uns da schon die Risse in der Fassade und die ca. 20-30 cm Schräglage des Hauses aufgefallen. Aber da uns die Verkäufer gesagt hatten, das sei von von einer alten Miste die dort mal war und von einem kleinen Holzschopf, der ans Haus dran gebaut ist, absackt und deshalb die Fassade aufgerissen hat. Da wir schon sehr lange suchten, es lange auf der Kippe stand ob wir es überhaupt kriegen und es dann zu zweit innerhalb von vier Monaten, Innen bis auf die Bestandswände abreißen und wieder bezugsfertig kriegen mussten, haben wir uns mit der, auf den ersten Blick plausiblen Erklärung abgefunden. Jetzt, ein Jahr später fingen wir an den DG Ausbau zu Planen, verfolgten die auffallende schräge des Daches um die eig Ursache zu finden...bis zu dem Außenliegenden Feldsteinfundament, das sich scheinbar auflöst. Das beim Entrümpeln vom Verkäufen, unserer Meinung nach, mit Absicht mit einem Altholzstapel verdeckt wurde.Das Fachwerk sieht Innen gut aus, aber außen bin ich mir jetzt ziemlich sicher, das der komplette Giebel, angegriffen, wahrscheinlich sogar nicht mehr zu retten ist. Besagte Stelle des Fundaments wurde versucht mit Holzlatten und Pappkarton zu stützen, also war der Mangel definitiv bekannt und wurde beim Verkauf nicht erwähnt. Meine Frage, was kann/muss man tun bzw. Wie extrem werden wohl die Kosten und kann man evtl. Rechtliche Schritte eingeleitet werden? Ich danke euch schon mal im Voraus für die Antworten





Wenn die Mängel nicht unerheblich sind und vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurden, kommt ein Rücktritt vom Kaufvertrag infrage (§§ 433, 437 und 442 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).


Der Kauf "gebrauchter Häuser" ist wie ein "Gebrauchtwagenkauf". "Erhebliche" Unfallschäden müssen offenbart werden, auch wenn sie (tauglich) repariert wurden.

Der Verkäufer hätte euch darauf Hinweisen müssen und wäre auch gut beraten gewesen, dies vom Notar im Vertrag ausdrücklich beurkunden zu lassen.

Ihr solltet einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Die Erstberatung darf maximal 190 Euro kosten (§ 34 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)).

Am besten vorher telefonisch nach der "Beratungsgebühr" fragen.

Dort müsste man euch sicher schon, eine gute Einschätzung der "Lage" liefern können.



Danke!



Vielen Dank, das gibt uns wenigstens eine kleinen Lichtblick nach diesem Tag. Darf ich noch fragen wie es in der Sache mit dem dafür aufgenommen Kauf/Baukredit und die Sanierungs/Renovierungskosten aussieht? Oder ob wir evtl. eine Teilschuld bekommen könnten, da wir keinen Sachverständigen beauftragt haben?



hmmmm



also wenn so´ne Wand 20 bis 30 cm schief steht dann sieht das aber eigentlich jeder beim ersten Rundgang denke ich,so leute mit der berufskrankheit "Verputzer" die sehen das schon <1 cm,, ich wünsch euch viel Glück bei der rückabwicklung.
greets Flakes



Riss in Außenfassade



Das ist uns durchaus und schmerzhaft bewusst!!! Aber sowas hilft nicht, da es schon passiert ist. Die damals zu dem Zeitpunkt herrschenden Situation war sehr durcheinander und Kräfte vordernd, in Familienverhältnissen und vielen anderen Faktoren. Schwer zu erklären, wenn jemand nicht dabei war



Arglist setzt Wissen voraus.



leider, d.h. ihr müßt dem Verkäufer nachweisen, das dieser Kenntnis von dem Mangel hatte: d.h.
a) der Mangel muß dem Verkäufer bekannt gewesen sein und
b) der Verkäufer muß gewußt haben, das es sich um einen erheblichen Mangel handelt.
Spätestens hier wird es schwierig den Nachweiß zu führen. Man kann diskret die Nachbarschaft oder ehemalige Handwerker an dem Objekt befragen, ob sich ein Zeuge findet.

Bsp aus der Praxis:
Die Ehefrau eines Verkäufers dessen Haus Hausschwammbefall aufweist wird vom Dachdecker der dies endeckt hat über den Befall informiert. Der Verkäufer behauptet später, dass er keine Information von seiner Frau bekommen habe und ihm der Schwammbefall nicht bekannt war. Die Frau kann sich nicht mehr erinnern.
- keine Arglist



Daniel



Also ijemand muss auf jeden Fall davon gewusst haben, sonst wäre nicht versucht worden die Wand zu "Stützen", heißt ja aber nicht das die Tochter oder Ihr Ehemann wusste, also ehr schwierig. ABER iaus. meine, der gut in Takte Karton, der über den ganzen Schaden ging, und der Altholzstapel der genau an der Stelle davor liegt, find ich aus meiner Sicht ein wenig nach Vorsatz aus. Zeugen werden wohl ehr schwierig, Verhältniss Alteingesessen und zu Schwäbisch "Nei gschmegde". Wollen um Himmelswillen eig auch so einen Weg um jeden Preis meiden, aber sind schwierige Umstände





Ja, dass Wissen müsstet ihr beweisen können, aber wenn der Mangel länger schon besteht und gar "retuschiert" wurde liegt der Anschein schon nahe .

Die Erheblichkeit wird man an den Kosten der Beseitigung fest machen, ab fünf Prozent vom Kaufpreis geht dass bei der Rechtsprechung los. Das sollte der Verkäufer auch mit geringer Geisteskraft noch hinkriegen.

Was eure zusätzlichen Aufwendungen anbelangt, die laufen dann unter Schadensersatz, da muss man im Einzelfall sehen. Bei eurer Arglosigkeit sähe ich da aber keinen Pflichtverstoß.

Kosten für Renovierungen können dann aus dem Bereicherungsrecht heraus verlangt werden.





Ggf. gilt ein Haftungsausschluss nicht für verdeckte Mängel. Da kommt es af die Kenntnis des Verkäufers nicht an, Da hättet ihr wenigstens Rechte wie Nachbesserung oder Minderung. Wie gesagt, bei dieser wirtschaftlichen Bedeutung, sollte der anwaltliche Rat herangezogen werden.



Daniel



Von außen war auf jeden Fall nichts retuschiert. Auf unser bedenken wegen der Fassade, wurde unser Augenmerk eben direkt auf die alte Miste und den Schopf, der die Fassade aufreißt abgelenkt. Das FuZeiment, finde ich wie gesagt nach retuschiert, sehr schwer auf den 3. 4. Blick zu sehn. Dann unsere Sorglosigkeit und den sehr hohen Stressfaktor in der ganzen Zeit. Beide Vollzeit auf dem Bau, Frau 100% 12Std. Nachtschichten in der Pflege,nach der Arbeit im Haus, absolut keine Hilfe aus dem "Freundeskreis". Familie... Keine mehr da. Also zu zweit, heißt zu zweit. Planung, Abbruch, Material, Aufbau usw. War Zeitlich schwer da genauer zu gucken. Aber ich bedanke mich herzlich für diese sehr hilfreichen/beruhigenden Antworten ;)



Sorry....



....aber wenn man dieses auch liest, es einem wirklich auch leid tun könnte, was ihr da nun gerade auf dem Tablett habt, muss ich nunmehr für euch leider auch etwas schmerzhaft sagen:
Ein Hauskauf ist leider kein Wochendeinkauf und wird mal schnell im Stress, zwischen Tür und Angel abgewickelt.
Jeder Kauf eines PKW erfolgt akribischer und überlegter und detaillierter, gegenüber jedem Althauskauf!
Ist doch erschreckend!!

Versuchen sie die Ratschläge von Mario zu befolgen und suchen sich einen guten und hartnäckigen Bauanwalt.



Daniel



Tut mir leid sollte nicht so persönlich werden, war ein Nervenaufreibenden Tag gestern. Wir wissen das wir das ein wenig heftig unüberlegt und mit viel zuviel Vertrauen auf dieses Ältere eig sehr nette paar gemacht haben, ausschlaggebend waren damals einfach die äußeren Umstände, das dass so gelaufen ist. Uns ging es hier darum aus soviel wie möglichen Quellen Infos für die bevorstehenden Zeit einzuholen, Baulich wie Rechtlich. Wir sind überaus dankbar das sie sich Zeit für uns genommen haben und uns durchaus motivierende Infos gegeben haben. Wünsche Ihnen alles einen schönen abend