Rechtliches: Umnutzung Stall zu Garage?

01.07.2015



Hallo Bauexperten,

ich möchte einen Stall, Baujahr um 1900, Außenwände 1,5 Steine Ziegel,
kaufen und zu einer Garage umnutzen. Dazu will ich ein Tor von 1,5 auf
gut 2 Meter Breite verbreitern. Außerdem will ich die Freifläche vor
dem Stall mit Rasengittersteinen oder Pflasterklinker befestigen, damit
ich mit dem PKW vor das Gebäude fahren kann.

Der Stall liegt in einer Dorfmitte und ist Teil eines Hofes. Es gibt
keinen Flächennutzungsplan. Das Dorf ist gemischt Wohnbebauung,
Landwirtschaft und einige Gewerbebetriebe, z.B. Schlosserei, Zimmerei.

Fragen:

Brauche ich eine Baugenehmigung für die Umnutzung? Für die Befestigung
der Freifläche? Für die Erweiterung des Tores?

Brauche ich einen Architekten? Einen Statiker? Wer bestimmt, ob ich
Architekten und Statiker brauche? Das Bauamt? Kann ich einfach einen
Maurerbetrieb beauftragen und das Tor erweitern lassen? Kümmern die
sich um alles? Darf ich das Tor selbst erweitern?

Gibt es für Garagen Feuerschutzvorschriften? Verbieten diese ggf.
sogar, PKW in Scheunen/Schuppen/Ställe zu stellen?

Oder sollte ich das Gebäude einfach kaufen und selber machen? Keine
schlafenden Hunde wecken?

Danke, Grüße, Hajo



Stallumnutzung



Üblicherweise gibt es Bestimmungen über die Feuerwiderstandsklassen von Garagen.
Bei mineralischen Baustoffen ist dies ohnehin kein Problem-
bei Holzkonstruktionen genügt in aller Regel eine einfache Verkleidung mit Gipsfaserplatten-
die Feuerwiderstandsklassen ergeben sich aus der Materialdicke.

Ställe/Scheunen wurden ja auch zum Abstellen von Fahrzeugen benutzt-
auch wenn das bei deiner Bauzeit eher Pferde-Fuhrwerke waren-
später natürlich auch motorbetriebene.

Alles was die Außenansicht betrifft- wie auch Umnutzungen-
sind offiziell genehmigungspflichtig.

In ländlichen Gegenden wird das aber recht lasch gehandhabt-
am besten bei euch erfragen, ob eine Notwendigkeit gesehen wird oder nicht.
Wenn das Tor verbreitert wird und es sich um eine Sicht-Ziegelfassade handelt würde ich es möglichst schön herstellen und passend zum Gebäude- ggf Stichbogen mauern, damit es zumindest nicht optisch negativ auffällt und ein stilmäßig passendes Holztor einbauen.
Das kann ja als Reparatur laufen und optische Verbesserungsmaßnahme.

Sinnvollerweise mit dem Bauunternehmen gut absprechen.

Bei günstigem Kaufpreis und grundsätzlicher Genehmigungsmöglichkeit würde ich persönlich nicht versuchen, den Amtsschimmel in Galopp zu versetzen und die Finanzen lieber in eine schönere Ausführung investieren.

Offiziell natürlich genehmigungspflichtig-
vielleicht geht das aber auch mit einer kurzen Anfrage bei eurem Bauamt-
Das ist sehr ortsabhängig.
Nicht als KFZ-Werkstatt verwenden- das gibt gerne Probleme und Anzeigen der Nachbarschaft.

Andreas Teich



Antwort.... Stallumnutzung



Hallo Andreas,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

"Üblicherweise gibt es Bestimmungen über die Feuerwiderstandsklassen von Garagen."

Wo erfahre ich diese? Bauamt?

"bei Holzkonstruktionen genügt in aller Regel eine einfache Verkleidung mit Gipsfaserplatten"

Hmmh, ja, genau das möchte ich in einem historischen Gebäude aber vermeiden... Die Wände
sind massiv, die Decke zum Dachboden aber aus Holz.

"Ställe/Scheunen wurden ja auch zum Abstellen von Fahrzeugen benutzt-"

Hmmh, gute Idee. Heißt das, es gibt einen Bestandsschutz für alte Gebäude, und die
feuersichere Ausführung muß nur bei Neubauten sein? Da fällt mir ein, daß das Gebäude
schon immer mit Motorfahrzeugen befahren wurde, es gibt eine Durchfahrt. Nur der
Stallbereich selbst ist nicht befahrbar.

Nehmen wir an, ich wollte ein Tor in einer bestehenden Garage verbreitern, muß ich dann
eine Baugenehmigung zur Umnutzung einer Garage in eine Garage beantragen?

"am besten bei euch erfragen, ob eine Notwendigkeit gesehen wird oder nicht."

Wo erfragen?

"...... und ein stilmäßig passendes Holztor einbauen."

Das ist sowieso geplant. Das Gebäude ist denkmalgeschützt, ich habe die Änderung mit
dem Denkmalamt durchgesprochen und der Mitarbeiter hat mir zugesagt, die Änderung
zu genehmigen. Das scheint kein Problem zu sein, aber das Baurecht macht mir gerade
noch Sorgen.

"Das kann ja als Reparatur laufen und optische Verbesserungsmaßnahme."

Gute Idee. Aber wer bestimmt, daß das eine Reparaturmaßnahme ist? Das Bauamt?

"Sinnvollerweise mit dem Bauunternehmen gut absprechen."

Und was ist, wenn ichs selber mache.....?

"Bei .... grundsätzlicher Genehmigungsmöglichkeit..."

Hmmh, das ist ja gerade der Knackpunkt, woher weiß ich, obs grundsätzlich
genehmigungsfähig ist? Das Bauamt sagt, ohne Bauvoranfrage sagen sie kein Wort.

Grüße, Hajo



Umnutzung Stall/Garage



Die Umnutzung ist generell bauantragspflichtig. Wenn am Ort kein Bebauungsplan existiert, der auch die Nutzung der Flächen ausweist, muß per Bauvoranfrage an die Bauaufsicht darüber entschieden werden.

Eventuell gilt die Garagenverordnung, die aber nur bei Garagen über 100m2 Grundfläche eine wesentliche Rolle spielt (Brandschutzanforderungen)

Wenn der Stall zudem grenzständig ist, werden nach Verlust des BEstandsschutzes durch die Umntzung Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück ausgelöst. Dem muß der Nachbar privatrechtlich (Unterschrift auf dem Bauantrag), ggf. aber auch durch EIntragung einer Baulast zustimmen.

Vereinfachende Aussagen von Forumsteilnehmern im Sinne von "... auf dem Land wird das nicht so eng gesehen ..." oder " ...wird schon gutgehen ..." sind irrelevant. An solchen Fragen ist nichts zu vereinfachen. Sie sind komplex und auch in der Rechtssprechung alles andere als eindeutig geklärt. Sie machen immer eine Entscheidung im Einzelfalle unter Einbeziehung aller Beteiligten notwendig. Alle Entscheidungen/Zusagen -z.B. die der Denkmalbehörde- brauchen Sie schriftlich. Sie sind sonst wertlos.

Investieren Sie in ein Beratungshonorar und ggf. ein Planungshonorar eines Architekten, um Ihren rechtlichen Fragenkatalog zu beantworten. Für eine Bauvoranfrage oder einen Bauantrag wird er früher oder später benötigt. Die baukonstruktiven Fragen kann er dann gleich mitbedenken. Ob Sie einen Statiker brauchen für den Türdurchbruch muß vor Ort entschieden werden und ist abhängig von der Qualität der vorhandenen Bausubstanz.



Opas Auto in Omas Schune



Hallo Experten,

ich habe jetzt einen Architekten hinzugezogen. Eine zentrale Frage ist nach
unserem Recherchestand aber noch offen, nämlich dieses Problem:

Opa stellt sein abgemeldetes Auto bei Oma in die Scheune (über 100qm Fläche).
Das ist verboten. Oma müßte zuerst für die Scheune eine baurechtliche
Genehmigung zur Nutzungsänderung in eine sog. Mittelgarage beantragen
und erhalten. Die Anforderungen dafür entsprechen denen an ein Parkhaus
für ein Einkaufszentrum: feuerfeste Baustoffe, Sprinkler, Rauchmelder,
breite Fahrgassen, markierte Stellflächen, Fußgängerwege usw.. Für ein
öffentliches Parkhaus halte ich das für angemessen, aber für Opas Auto in Omas
Scheune geht das völlig an der Sache vorbei. Zudem danach nur noch die
Nutzung als Garage möglich wäre, als Scheune nicht mehr.

Ich war in den letzten Tagen in einem Oldtimermuseum. Da stehen auf über
100qm zahlreiche Kraftfahrzeuge in einer Remise mit tragender Holzkonstruktion
und von unten offener Reetdeckung. Mit Publikumsverkehr.
Sowas habe ich schon öfter gesehen.

Frage: gibt es irgendwo in Deutschland irgendeine baurechtliche Regelung,
nach der genau so ein Museum zulässig ist? Wie sieht die aus? Reet und
Publikum müssen aktuell noch nichtmal sein. KFZ und Holz reichen.

Danke für die Aufmerksamkeit. Grüße, Hajo



Garage



Das ist Quatsch was Du da schreibst, Hajo.

Aus der LBO:

"7) Stellplätze sind Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen dienen. Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen."
Dann siehe § 61 Punkt 1. b)



LBO, danke für den Hinweis...



Hallo Georg,

danke für den wertvollen Hinweis. So etwas hatte ich gesucht!

Ich bin Laie und muß mich erst einarbeiten. Die LBO hatte ich bisher noch nicht durchgearbeitet, nur die Garagenverordnung. Und dort steht kein Hinweis auf einen "Lagerraum für Kraftfahrzeuge" oder ähnlich, im Gegenteil, dort wird das Abstellen von KFZ in Gebäuden, die keine Garagen sind, praktisch ausgeschlossen. Übrigens, ich bin in Meck-Pom, falls das einen Unterschied macht.

§61 Absatz 1 gilt hier leider offenbar nicht, weil Absatz 2 nicht erfüllt ist, weil es hier keinen Bebauungsplan gibt. Eine Bauvoranfrage muß aber wohl sowieso her, weil die Tore im Gebäude noch umgebaut werden müssen.

Dann werde ich mir die LBO mal als Kopfkissenlektüre vornehmen.

Danke, Grüße, Hajo



Heuboden bewirkt Gebäudeklasse 3?



Hallo Georg,

gestern abend bin ich die LBO mal durchgegangen und mir ist noch ein Problem aufgefallen.

Die Scheune hat einen Dachboden, den Heuboden über dem Stall. Die Fläche des Dachbodens zusammen mit der Fläche des Erdgeschosses sind über 400 qm. Damit ist die Scheune nach §2 Absatz 3 Satz 1 und 3 Gebäudeklasse 3 und das heißt, die tragende Konstruktion darf nach §26 Absatz 1 Satz 3 für Stützen sowie §30 für Decken nicht aus Holz sein, oder sehe ich das falsch? Das ist so wie ich das gerade sehe ein Problem vieler alter Scheunen, unabhängig von der Nutzung. Wie wird das gehandhabt? Für den Heuboden müßte nach §33 Absatz 1 und 2 für Gebäudeklasse 3 auch eine Treppe vorhanden sein, der Heuboden ist aber nur ggf. über Leiter erreichbar.

Grüße, Hajo



Brandschutz



Das ist eine Scheune und kein Wohnhaus mit Aufenthaltsräumen.
Unabhängig davon lassen sich Decken relativ leicht nachrüsten.