Rechtliches Umnutzung, Brandschutz, Wurzelbereich usw.

01.12.2015



Hallo Experten,

ich möchte auf dieses Thema

http://www.fachwerk.de/fachwerkhaus/wissen/rechtliches-umnutzung-stall-zu-garage-239176.html

nochmal zurückkommen. Wie hier geraten, habe ich mich an einen Architekten gewandt. Das Erstgespräch verlief sehr nett und konstruktiv. Wir haben eine weitere Vorgehensweise mit Zeitablauf abgesprochen. Das war dann das letzte, was ich von dem Architekten zur Sache gehört habe. Im Laufe von einigen Monaten habe ich bei gelegentlichen Nachfragen von seiner Mitarbeiterin gehört, daß er sehr beschäftigt ist und keine Zeit hat. Nach Monaten habe ich mir dann einen anderen Architekten gesucht, mit dem sich das Spiel wiederholt hat. Ein dritter Architekt hat mir jetzt klipp und klar gesagt, daß er bis Februar keine Zeit hat, sich meiner Sache anzunehmen. Damit ist die Idee "Architekt" wohl gescheitert.

Der Verkäufer hat vor Monaten selbst formlos eine Bauvoranfrage gestartet, zur "Umnutzung einer Scheune zu einem Lagerraum für private PKW". Dafür liegt jetzt eine Genehmigung vor. Diese geht jedoch nicht auf die Zufahrten oder den Brandschutz und weitere Fragen ein. Im Gegenteil, es steht darin, daß der Schutz des alten Baumbestandes zu gewährleisten ist und der Wurzelbereich nicht überfahren werden darf, dies ist Kronentraufe +1,5 Meter. Genau dies ist aber notwendig, um von der Grundstückseinfahrt zu den Toren des Gebäudes zu gelangen. Und genau dies wollte ich von der unteren Naturschutzbehörde in einer Bauvoranfrage geklärt wissen, vor dem Kauf. Theoretisch wäre es noch möglich, eine neue Grundstückszufahrt von der öffentlichen Straße aus anzulegen, was das für Konsequenzen hat, kann ich jetzt aber überhaupt nicht absehen. Und auch die wäre teilweise im Wurzelbereich der Bäume.

Auch ist die Frage des vorbeugenden Brandschutzes noch völlig ungeklärt. Der Vorbescheid weist darauf hin, daß dies in einer Baugenehmigung zu klären ist. Aber genau das wollte ich in einer Voranfrage geklärt haben. Ich werde nicht kaufen, bevor ich nicht z.B. Auflagen zum Brandschutz absehen kann.

Der Verkäufer räumt mir jetzt ein, zu kaufen oder vom Vorvertrag zurückzutreten. Der Nachbar, der schon den übrigen Teil des Hofes gekauft hat, möchte jetzt auch noch die restliche Scheune kaufen.

Was soll ich jetzt tun? Trotzdem kaufen und hoffen daß ich nachträglich das Nötige genehmigt bekomme oder das Projekt sterben lassen?

Grüße, Hajo



Bauvoranfrage



Ja, es herrscht noch Zucht und Ordnung in MecPom.

Zufällig kam mir gerade ein Foto vom letzten Urlaub unter, wäre doch interessant wie die umweltbewußte Dame hier wohl die Sicherheitsabstände von der Kronentraufe definiert.
Mein Tipp: Kamera nehmen und schauen ob auf dem Parkplatz vorm Amt oder an der Straße Bäume stehen, mit schattigen Parkplätzen darunter. Aber das sind dann bestimmt alles Pfahlwurzler... Kann auch sein das Autos von Beamten die Wurzeln der Bäume nicht so stark drücken.
Im Ernst: So einen Quatsch habe ich lange nicht gehört. Man kann Bäumen das Wasser entziehen oder Ihre Wurzelflächen mit Baumaßnahmen zerstören aber das Autos auf einer befestigten versickerungsoffenen Fläche bei einigen Fahrzeugbegegungen pro Jahr Wurzeln schädigen sollen? In der Regel ist es umgekehrt, die Wurzeln schädigen Straßen und Stellflächen.



Behördendiktatur



Ich kenne eine befreundete Familie im Fläming, die später ganz wegzog, sie wollten einen kleinen Vierseithof erhalten und die rückseitige kl. Scheune zu Wohnzwecken umbauen und etwas verbreitern für Bad und Küche, damit auch die Eltern dort mit wohnen können.
Das durften sie nicht.
Die Begründung war: Die "Belüftung des Dorfes" sei nicht mehr gewährleistet, wenn der Hof stärker geschlossen würde.

Ich kann mir auch nicht vorstellen, daß ein Baum unendlich leidet, wenn ein Rasenstück dann als Zufahrt genutzt wird. Macht Euch doch bitte nicht immer so bedingungslos abhängig von diesem kranken Gesellschaftssystem.



Brandschutz?



Hallo,

danke für die Rückmeldungen. Daß der Baum sehr leidet, glaube ich auch nicht, ist aber auch irgendwie egal. Mich interessiert aktuell, ob so ein gelegentliches Überfahren genehmigungsfähig ist oder nicht.

Noch wichtiger: Wie sehen die Brandschutzvorschriften aus, wenn ein "Lagerraum für Kraftfahrzeuge" (keine Garage) in einer alten Scheune eingerichtet werden soll, Außenwände Ziegel, Innen Holzständer, Holzdach, Dachpappe. Gibt es dazu irgendwie irgendwo Bestimmungen?

Grüße, Hajo



Nutzungsdefinition



Sie müssen erst einmal, auch mit Behördenhilfe, klären, zu welcher Nutzungskategorie nach SonderBauVO dieser ominöse "Lagerraum für Kraftfahrzeuge" gehört. Eventuell gilt auch die IndustriebauRichtlinie (IndBauR). Daraus ergeben sich auch z.B. die Anforderungen an den baulichen Brandschutz.

Aus der Bauvoranfrage des Besitzers ergibt sich wohl, das eine gewerbliche Nutzung als Lagerraum im Sinne der BauNVO zulässig ist.

Aus meiner Erfahrung kann ich vermuten, das sich die Anforderungen des Brandschutzes im Zusammenhang mit der Umnutzung einer Scheune zu gewerblichen Zwecken nur schwer realisieren lassen werden. Der Statiker wird kaum eine Chance haben auch nur F30 nachzuweisen, da die Bestandsstatik nicht existiert und auch nach heutigen Anforderungen nicht gerechnet werden kann.

Sie werden auf jeden Fall das Brandschutzkonzept eines Sachverständigen für Brandschutz benötigen.



Lagerraum nach LBO



Hallo Herr Pickartz,

danke für den Kommentar. In der Liste der möglichen Sonderbauten nach MBO ist nichts passendes dabei, es ist hier kein Gewerbe und keine der anderen Nutzungen.

Die, sogar, gewerbliche Nutzung von Scheunen ist ja recht gängig, meist sind es Zimmereien, die alte Scheunen als Abbundhalle und Holzlager nutzen. Brandschutztechnisch wird da nach meiner Beobachtung nichts unternommen, der Brandschutz ist also wir vor 100 Jahren. Dies ist offenbar genehmigungsfähig.

An Garagen werden laut GaragenVO höhere Anforderungen gestellt, jedoch auch keine unüberschaubaren. Für eine Mittelgarage in einer Scheune kommt man aber wohl um feuerhemmende Umbauten nicht herum. Aber eine Garage ist hier ebenfalls nicht geplant.

Interessant wäre jetzt die Frage, welche brandschutztechnischen Anforderungen an "Lagerräume für Kraftfahrzeuge" nach LBO M-V §3 Absatz 7 Satz 3 gestellt werden. Dazu habe ich nirgendwo etwas gefunden.

Grüße, Hajo



Versuch



Wenn das Amt das ganze nach Industriebaurichtline betrachtet stehst du besser da als nach Garagenverordnung bei >100m2 (Mittelgarage).
Grob gesagt: keine Anforderungen bei < 1800m2.
Ob das aber bei Umnutzung geht, musst du dort Fragen.

Zum Thema Wurzeln: Meint die Dame vielleicht nur das Überfahren während der Umbauphase mit schwerem Gerät?

Dürfte ich eine kleine Frage an die Allgemeinheit anschließen: Darf man Autos in einer Scheune abstellen? Oder in einem landwirtschaftlichem Geräteschuppen?



Baumschutzsatzung



Hallo Methusalem,

Industriebau klingt interessant, aber ob das wieder in einer Wohnbebauung/Dorfkern planungsrechtlich zulässig ist...

Die Dame meinte garnichts, die zitiert nur aus den üblichen Baumschutzsatzungen, üblicherweise §4 "Verbotene Handlungen", z.B. häufiges Befahren des Wurzelbereiches oder Parken.

Zum letzten Satz, ja, genau das würde ich gerne wissen, das ist der Sinn des Sermons hier...

Grüße, Hajo



Garagennutzung



Ich vermute in der Realität siehts erheblich einfacher aus als auf dem Papier.

Brandschutz kann ja maximal bedeuten, eine Lage Gipsfaserplatten zu verlegen.

Bei Garagennutzung kann schlimmstenfalls ein dicher Betonboden, evt mit Ölauffangmöglichkeit gefordert werden.

Daß Baumwurzeln schadensfrei überfahren werden können wird jeder Biologe bestätigen können.

In aller Regel wird doch nie gefragt-
solche Bauwerke werden praktisch nie kontrolliert
- außer es kommen Nachbarschaftsbeschwerden.

Theoretisch dürften Garagen auch nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt werden und nicht zum Lagern von Fahrrädern, Kinderwagen, Gartengeräten etc.

Da werden Millionen Garagen illegal genutzt ohne dass irgendwelche Maßnahmen ergriffen werden-
schon rein praktisch gar nicht möglich und nicht im Interesse der Bauämter.

Auch in landwirtschaftlich genutzten Scheunen stehen heute nicht mehr die Pferdewagen sondern Traktoren, Mähmaschinen etc mit ganz anderen Tankgrößen und Ölmengen als in jedem normalen PKW- und manche haben noch ihre private Dieseltankstelle drin.

Wenn keine zu erhebliche Investition zum Kauf der Scheune getätigt werden muß und die ganz grundsätzliche Möglichkeit der vorgesehenen Nutzung besteht sollte man sich nicht zu sehr irgendwelchen Befürchtungen hingeben- das blockert nur.

Andreas Teich