Sandsteinhaus 18. Jhd. - mögliche Probleme (Fotos anbei)

Hallo zusammen,
wir beabsichtigen ein Sandsteinhaus (genaues Alter unbekannt) im Elsaß zu kaufen. Beim letzten Besichtigungs-Termin wurde die Dachkonstruktion überprüft, die soweit ok zu sein scheint.
Das Haus ist nicht unterkellert. Innen und außen ist verputzt, d.h. wir wissen nicht was sich unter dem Putz befindet. Im Innenbereich wurde vor ca. 30 Jahren ein Teil der Wände mit Hartputz verputzt, der bis heute gut gehalten hat. Der Sockel wurde außen ebenfalls verputzt. Was genau verwendet wurde wissen wir nicht.
Teilweise wurden auch in den Fensterleibungen Gips- oder Holzplatten - ich vermute - als Ausgleich und Grundlage zum Verputzen verwendet.
Feuchtigkeitsspuren konnten wir durch in Augenscheinnahme erst mal nicht feststellen, allerdings wird das Haus stark beheizt.

Teilweise sind die Wände auch verkleidet.
Ist es sinnvoll, den gesamten Putz zu entfernen oder gibt es auch kostengünstigere Möglichkeiten. Anbei Fotos.
Ich habe am Sockel hinter einer kleinen offenen Stelle gekratzt und hatte lockern roten Sand in der Hand. Kann es sein, dass die Wände hinter dem Putz bzw. hinter der Verkleidung bröselig sind und wie stelle ich fest, ob gravierende Schäden vorliegen?
Risse haben wir nirgends gesehen.
Vielleicht hat jemand ein ähnliches Objekt saniert und könnte uns an seinen Erfahrungen teilhaben lassen.
Danke im voraus
Leonie

Fotos zum Sandsteinhaus

habe mich jetzt eingeloggt. Hier die Fotos.
1. Heizungsraum

Fs Fotos zum Sandsteinhaus

Fassade (Westseite)

Diesen "Fachmann"...

...einfach kontaktieren, anrufen oder anmailen.
hat sehr viel Erfahrungen im sanierungsbereich und mit dem Einordnen des Erwerbs historischer Gebäude.

Dritte Haut® Architekten
Peter Garkisch (Architekt, Dipl.-Ing.)
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Tel.: 030-6409-1744
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Oder den Baubiologen Mathias heine dazu kontaktieren.

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Fax : 035206 / 30348
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Freundliche Grüße,
Udo

Vermutlich ...

.. gibt es eine Feuchtebelastung des Mauerwerkes aus aufsteigender Bodenfeuchte, Schlagregenbelastung und -vielleicht- ungeeignetem Putz.

Bei nichtunterkellerten Häusern ist mit verdunstender Feuchtigkeit aus der alten Bodenkonstruktion über anstehendem Erdreich zu rechnen, die sich in einer erhöhten Luftfeuchtigkeit zeigt. Das Wohnklima wird feucht-kalt sein mit erhöhtem Heizbedarf. Bei diesem Haus wird´s wahrscheinlich ein Steinfussboden sein, der die Bodenfeuchtigkeit auch kapillar hochtransportiert und kein alter Dielenboden.

Das Mauerwerk wird im Sockelbereich nicht horizontal abgesperrt sein und transportiert aus Bodenfeuchte und Spritzwasser Feuchtigkeit hoch, die eventuell im Sockelbereich verdunstet, wenn kein Sperrputz/Zementputz aufgetragen worden ist. Vielleicht ist ein sog. "Feuchtehorizont" an der Fassade zu sehen, der Bereich, in dem die aufsteigende Feuchtigkeit in der Wand nach außen, manchmal auch nach innen verdunstet und mittransportierte Salze als Ausblühungen hinterlässt.

Das Dach ist ohne ausreichenden Überstand gebaut, es fehlt der konstruktive Feuchteschutz. An den Schmutzfahnen auf der Fassade ist zu erkennen, das es keine Fensterbänke mit Überstand und Tropfkante gibt. Der Fassadenputz wird verstärkt durch das abfließende Oberflächenwasser beansprucht. Durch den fehlenden Dachüberstand kann es im Ortgangbereich des Daches bei Regen und starkem Wind auch zu Hinterfeuchtungen des Putzes kommen.

Wenn das HAus außen und innen mit einem stark diffusionsdichten Zementputz versehen worden ist, steigt die Mauerwerksfeuchte höher, als sie es normalerweise tun würde, weil die Verdunstungsmöglichkeiten fehlen. Die abkreidende Farbe im Heizraum legt den Schluß nahe.

Ist der Sandstein zwischen den dichten Putzschichten dauerhaft feucht, wird er mürbe. Letztendlich kann nur eine Messung der Ausgleichsfeuchte in Putz und Mauerwerk eine Aussage darüber geben, ob eine erhöhte Feuchtebelastung vorliegt und woher sie kommen mag. Diese Messung sollte nur von einem Sachverständigen durchgeführt werden, weil man wissen sollte, wo/was man misst und wie man die Ergebnisse interpretiert.

Sollte eine erhöhte Feuchtebelastung durch einen ungeeigneten Putz vorliegen, muss dieser entfernt werden.
Der baukonstruktive Feuchteschutz (Dachüberstand / Fensterbänke) kann nachgerüstet werden.
Eine Feuchtebelastung im Sockelbereich lässt sich nur mit umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen im Innen- und Außenbereich dauerhaft vermeiden.

Welchen Sinn hat die grüne Plane an der Decke des Heizraumes? Fällt da etwas von der Decke herunter ?

?!

Antwort zu Sandsteinhaus 18. Jhd. - mögliche Probleme

Erstmal vielen Dank für die Antwort.

Im Gang sind Zementfließen, ein Zimmer hat Dielenboden und im Rest liegt Estrich - darüber Teppichboden'. Das einzige Zimmer mit Dielenboden zeigt einen Feuchtehorizont an einer Wand.

Uns ist mit Ausnahme des Raums gegenüber des Heizungsraums kein 'Feuchtehorizont' aufgefallen. Dieser liegt auf ca. 50 cm Höhe an der Wand zum Heizraum. Dies ist auch der einzige Raum mit Dielenboden.

Was bedeutet: abkreidende Farbe? und wie erkenne ich einen diffusionsdichten Zementputz?

Über der grünen Plane befindet sich das neue Bad und soll wohl eine Art Isolierung sein.

Da das Haus keine Horizontalsperre hat (wir wissen von keiner) wird vermutlich Feuchtigkeit vom Erdreich gegebenfalls vom Spritzwasser in den Wände aufsteigen.
Die Wände sind mit einer Art sehr hartem Rauhputz innen verputzt bzw. mit Gipsplatten (ob es Gipsplatten sind wissen wir nicht) verkleidet und drüber tapeziert bzw. gestrichen. Wir haben an einer Wand am Sockel eine 10 cm hohe "Feuchtstelle" gesehen. Angefühlt hat sie sich trocken.

Ich habe gelesen, dass Feuchtigkeitsmessungen nur Sinn machen, wenn sie über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden, da es uns aber darum geht kurzfristig eine Beurteilung zu bekommen gibt es noch andere Möglichkeiten/Tricks mit denen ich feststellen kann ob die Substanz ok ist?

Tipps und Tricks

Ich schlage vor, dass sie einen dementsprechenden Fachmann konsultieren, der Inhen bei der Besichtigung zur Seite steht.

Die grüne Folie sind Dämmplatten, vermutlich Styrodur.

Grüsse

Mit Tricks ...

... die auf die Schnelle angewendet werden können, um die Feuchtebelastung und Qualität des Putzes zu beurteilen, kann ich leider auch nicht dienen. Relevante Feuchtmessungen durchzuführen ist, wie bereits gesagt, zeitaufwendiger und keinesfalls mit einem "Messgerät" aus dem Baumarkt zu bewerkstelligen. Die Messungen müssen auch geplant und großflächiger durchgeführt werden und sind nicht unabhängig von einer Untersuchung auf Salzbelastung zu bewerten.

Die Putzzusammensetzung kann im Zweifelsfalle durch eine Bohrwiderstandsmessung oder eine bauchemische Analyse geklärt werden, bevor pauschal der gesamte Putz als ungeeignet erklärt wird.

Der Außenputz kann der richtige sein, aber vielleicht mit einem falschen, zu dampfdichten Anstrich/einer Beschichtung versehen, der sich allmählich ablöst. er kann aber auch generell zu viel Wasser aufnehmen und zu wenig oder zu langsam abgeben. Oder er hat eine zu hohe Wärmeausdehnung gegenüber dem Sandstein bzw. ist zu hart. Das würde zu Hohlstellen führen, die Sie z.B. durch großflächiges Abklopfen mit einem kleinen Hammer/einem Taschenmesser finden können. Hohlstellen klingen dumpf.

Die am wenigesten kalkulierbare Stelle ist der Sockelbereich bzw. die relativ neu eingebauten Bodenkonstruktionen. Auch der Estrich wird unterseitig nicht wärmegedämmt und oberseitig nicht abgegklebt sein. Unter dem Teppichboden kann´s also feucht und schimmelig sein. Desgleichen unter dem Dielenboden. Diese Aufbauten sind nicht zeitgemäß und müßen bei einer Sanierung erneuert werden - auch, um die Feuchtebelastung der Raumluft aus auskondensierender Bodenfeuchte des Erdreiches gering zu halten.

Innenwandbekleidungen -speziell aus Gipswerkstoffen- sind sehr skeptisch zu betrachten. Sie sind ebenfalls ziemliche Garanten für Feuchtebildung und Schimmel zwischen kaltem Sandstein und Bekleidung.

Sie können Glück haben und eine solide Grundsubstanz in diesem Haus vorfinden. Ich würde aber vermuten, das umfangreiche Sanierungsarbeiten am Außen- und Innenputz, einem neuen Bodenaufbau gegen Erdreich und einer dauerhaften Horizióntalsperre im aufgehenden Mauerwerk inkl. Überarbeitung des Sockelbereiches innen und außen unvermeidbar sein werden.