Kauf eines verputzten Fachwerkhauses

11.06.2003



Was muss ich beachten. Wie erkenne ich Schäöden des Fachwerks unter dem Aussenputz. Wie lange übersteht Fachwerk einen Verputz? Ich möchte mir nämlich auch so ein Häuschen kaufen.





Hallo Herr Rinck, blättern Sie doch im Forum, da bekommen Sie alle Ihre Antworten. Um Schäden am Holz zu erkennen, muss das Holz freigelegt werden. Wenn alles richtig gemacht wurde, übersteht ein Fachwerkhaus einen Verputz für mehrere 100 Jahre. Grüße Annette



Fachwerkhaus kaufen



Hallo Herr Rink,
(allgemein): bitte nehmen Sie sich einen Fachmann. Fragen Sie zB. beim Denkmalamt mit welchen Architekten oder Zimmermann die gerne Sanieren. Der erste Besuch ist meistens kostenlos, ich habe meinem Architekten damals eine Flasche Wein geschenkt. Wenn Sie dann ernsthaft Interesse an dem Haus haben müssen sie vor dem zweiten Besuch mit dem Architekten aushandeln was er machen soll und was es kostet.
Ein kritisches Bewerten des Hauses kann man zB. kombinieren mit der Aufnahme der Daten für ein KFW-Darlehen zur CO2-Sanierung und dem Kostenplan für die Bank.
(Schäden des Fachwerks): Wir haben an zwei Stellen den Putz abgeschlagen und die Schwelle kontrolliert. Der Verkäufer muss zwar einverstanden sein, aber für uns war das ein ko-Kriterium. Apropos, das nützt aber trotzdem nichts. Wir haben später an einer anderen - vollkommen unauffälligen - Stellen einen angefaulten Ständer unter Innenputz gefunden. Dann braucht man eben einen Zimmermann.
(verputzt): "Ein Fachwerkhaus ist ein Fachwerkhaus, wenn man Fachwerk sieht." Irrtum!
Es gibt viele Fachwerkhauser die schon immer verputzt waren. Ob ihr "Wuschobjekt" ein Sichtfachwerk besitzt können sie mit Hilfe einer einer Infrarotaufnahme feststellen lassen (-> Fachmann).
Ich hoffe ich habe sie nicht abgeschreckt, denn ein altes Fachwerkhaus ist etwas wunderbares
Martin Preiß



Architekt



... *öhm* ich sags jetzt mal so: unsere Architektin wurde auch vom Denkmalamt empfohlen. Wenn ich irgendwelche Sachen nochmal rückgängig machen könnte, dann wäre es einen Architekten zu engagieren. Zum einen waren wir nicht wirklich zufrieden, denn die von uns ausgewählte Architektin war nicht wirklich der Hit (uns sind n Haufen Mehrkosten durch sie entstanden, weil sie uns falsch beraten hat und beim Bauamt Sachen falsch beantragt hat), außerdem hat sie soviel gekostet, da hätten wir locker ein neues Bad und ne neue Küche für gekriegt. Grüße Annette





@Annette
Auch ich habe gute und schlechte Erfahrungen - bei allen Gewerken. Auch bei Banken, Autohäusern, Schuhverkäufern, Eisdielen, Urlaubsorten, usw.. Dennoch finde ich es problematisch, Pauschalurteile über Berufsgruppen, Länder und sonstiges zu fällen.
Alle Verallgemeinerungen sind falsch, diese eingeschlossen. (Alexander Chase)



Putz auf Fachwerk



Richtig, es gab früher Fachwerkhäuser die von Anfang an verputzt wurden. Alles hängt vom Putz ab, ist ein Kalkputz ist es OK, weil der Kalk "atmet". Wenn es einen Zementputz ist, dann wird die Sache sehr kritisch. Sind Verfärbungen im Putz zu sehen? Kann man an manche Stellen das Fachwerk durch den Putz "ahnen"? Die Problemstellen sind der Sockelbereich, weil sich dort evtl. Spritzwasser in Putzrissen eingenistet hat. Andere Problembereiche sind an der Traufe zu finden: dort kann oder konnte Wasser hinter dem Putz eindringen und das Holz angreifen. Das Gleich gilt bei Brüstungen. Klopfen Sie mit einem Hammer an verschiedene Stellen auf dem Putz, wenn es Hohl kling hat sich der Putz von der untere Fläche (Holz oder Ausfachung gelöst.
Sie sehen wie komplex die Materie ist, am besten daher einen Fachmann fragen. Ich könnte Ihnen zwei Adressen unter PLZ 61 geben, die als Kontaktstelle der IGB fungieren. Kurze Anfrage per e-mail reicht.
m.f.g.
J.E.Hamesse



Verallgemeinerungen



Hallo Herr Stöpler, ich wollte hier keine Verallgemeinerung treffen, ich wollte nur mal meinen Senf bezüglich Architekten dazugeben ;-). Meist sind Fachwerkhausbesitzer keine Millionäre, und ich denke, das Geld für einen Architekten kann man sich getrost sparen, zumal wenn man nichts großartig umbaut. Ich würde lieber in einen guten Zimmermann investieren, der kann einem meistens sehr gute Auskünfte über das Projekt, das Haus und was man z. B. bei Balken ändern könnte, wenn man jetzt unbedingt ne Wand versetzen oder eine Treppe an unmöglichen Stellen einbauen wollte ... geben. Wenn man z. B. ein Dach neu decken möchte (oder was auch immer), muss man halt selber die Angebote einholen, dazu braucht man keinen Architekten. - Das ist der heutige Standpunkt von mir. Heute bin ich natürlich auch schlauer :-) und ich wünschte, ich hätte das "hinausgeworfene" Geld noch, dann könnten wir nämlich noch unser Dach decken... Außerdem hatte ich schon 2 mal schlechte Erfahrungen mit Architekten, Sie erinnern sich, der erste wollte unser Haus mit Ytong ausmauern *grusel*... :-) nichts für ungut... Grüße Annette



danke annette !?



hallo annette, leider kommt es in unserem ländchen immer noch vor, dass sich leute für etwas ausgeben, was sie nicht sind; ein altes sprichwort besagt "schuster bleib bei deinen leisten" - ein guter kollege/kollegin, der sich auf bestimmte bereiche spezialisiert hat, spart normalerweise das geld ein, dass er/sie kostet /// wenn sie probleme mit einem kollegen/kollegin hatten, dann tut mir das leid; ein weiters sprichwort besagt aber auch, "drum prüfe, wer sich ewig bindet" - dies gilt auch für kollegen /// dennoch hier über einen gesamten berufstand herzuziehen, dafür ist das forum das falsche medium -wir verteufeln ja auch nicht die do-it-yourselfer, praktiker-, obi- und sonstigen baumarkt-einkäufer; /// drum die bitte, etwas mehr objektivität; /// zum schluß finde ich es aber auch toll, dass sie hier das forum recht aktiv nutzen und versuchen, u.a. von architekten "kostenlose" tipps zu bekommen!!!


so nun zu herrn rink, hallo erst einmal;
ich kann mich der meinung von herrn hamesse und herrn preis nur anschließen; natürlich besteht das problem darin, dass man keine röntgenaugen hat und alles verborgene erkennen kann; dennoch sollte man eine genaue Bestandsaufnahme mit einem fachmann ggf. auch mehreren durchführen (ein zimmermann kennt sich halt meistens nur mit holz aus und in einem bauwerk sind auch noch andere baustoffe); /// für die untersuchung gibt es zersörungsfreie und auch zerstörerische möglichkeiten - hier muss man abwägen, welchen aufwand man betreiben will und muss; /// also nochmals gesagt, wenden sie sich bitte an einen sach- und fachkundigen fachmann (referenzen) ///
hoffe ihnen trotz der einleitenden worte etwas weitergeholfen zu haben; mit sonnigen grüssen aus mainfranken



architektin



auch an dieser stelle möchte ich ein loblied auf unsere architektin singen, die uns in sachen denkmalschutz/zuschüsse/kostensparen optimal berät und uns auf diese weise schon weit mehr geld eingebracht hat, als sie "kostet". und wenn ich ihre ausschreibungen für die einzelnen gewerke lese, kann ich immer nur stauen: jede Schraube wird genau beschrieben, jede Gewährleistung festgelegt - als laie wäre ich da völlig hilflos.
Gruß Günter Flegel, Wagenhäuschen





... ja, klar, ich nutze das Forum und bin froh um jeden Tipp, den ich hier bekommen und gebe auch gerne meine Erfahrungen weiter. Jeder verfolgt hier doch seine eigenen Interessen, gelle? Grüße Annette



Verputztes Fachwerk



Hallo Gerd, ein verputztes Fachwerk ist eigentlich eine ganz normale Bautechnik. Im städtischen Bereich teilweise seid dem 17.Jahrhundert, mußte wegen Brandschutzverordnungen die Fassade verputzt werden.Unser Haus ist Baujahr 1912 und ist verputztes Fachwerk.Probleme gab es noch nie. Gefährlich ist nur, wenn ständig an dem Haus umgebaut wurde, und mit Styropor , Latexfarben und sonstigen Wunderheilern gearbeitet wurde. So ein altes Haus kann man nicht mit Gewalt auf neu trimmen. Das Haus abklopfen hat wenig Sinn, da im Bereich der Balken der Putz auf dem Putzträgern aus Strohmatten haftet und so belüftet wird.
Wichtig ist von aussen die Kontrolle auf Risse , die evtl Aufschluß geben über zu stark belastete
,oder gebrochene Balken. Wichtig ist auch daß alle Fallrohre und Dachrinnen in einwandfreiem Zustand sind. Auf dunkle Flecken über dem Sockelbereich und Ausblühungen ist das größte Augenmerk zu richten, denn da wirds richtig teuer.
Sieht man in diesem Bereich auch vor Allem im Keller Reparaturen mit Stahlträgern,oder Ausmauerungen als Ersatz für Grundbohlen, haben sich schon einige an dem Objekt versucht.