Fachwerkhaus und stetige Erhaltungskosten ?

02.02.2011



Hallo Forum und Fachwerkfreunde!

Wir sind dabei ein um 1800 gebautes, gut erhaltenes Fachwerkhaus zu kaufen.
Der Preis liegt noch bei 200.000, wobei hier noch einiges gehandelt werden muss.

Meine Frage bezieht sich darauf, was man rechnen muss, um das Haus auf gutem Stand zu halten. Was rechnet man da an Instandhaltungskosten, Ausbesserungskosten oder sonstiges?

Klar ist natürlich, dass ich über das Netz keine auf mich maßgeschneiderten Informationen erwarten kann. Mir geht es da eher um einen Richtwert, eine grobe Orientierung, einen Tip.

Beste Grüße an Alle,
Tom



Fachwerkhaus und stetige Erhaltungskosten ?



Hallo Tom,
Die Parole lautet:
Der Eine hat einen Porsche ,der Andere eine Fachwerkhaus.

Der Porsche hält aber nicht solange;-))

viele Grüße



Unkalkulierbar



Hallo Tom,

Freunde von mir haben so ein Fachwerkschätzchen auch vor kurzem gekauft. Der Gutachter hat dem Haus eine sehr gute Substanz bescheinigt, auch war der Vorbesitzer Schreiner und hat daher sehr viel selber in hoher Qualität ausführen können. Aaaaaaaaaaaber, man hört bei einem Fachwerkhaus nie auf. Ist die eine Seite fertig, macht man an der nächsten Seite weiter. Die Kosten können dabei je nachdem was einen plötzlich überrascht ins unermessliche steigen. Finanzieller Spielraum sollte hier schon in nicht zu geringem Umfang vorhanden sein. Daher ist der Vergleich mit einem Porsche nicht schlecht. Könnten Sie sich den im Unterhalt leisten? Wenn nein, Finger weg von altem Fachwerk. :-)

MfG



Moin,



Porsche?

also will ja nix sagen, aber das ist Unsinn. Ein Fachwerkgemäuer ist im Unterhalt auch nicht teurer als ein "herkömmlich gebautes Haus". Als ob sich hier nur neureiche Fantasten rumtreiben die mit ihrem "Hobby" ihr Geld zur Schau stellen wollen.

Natürlich kostet es wenn man eine Ruine kauft, aber wenn die Sanierungsarbeiten überschaubar sind sehe ich da kein Problem.



Moin Tom,



Deine Frage ist so schlicht nicht zu beantworten.

Solltest du 2 linke Hände haben, stimmt das vielleicht mit dem Porsche....

Aber "normalerweise" verwächst man über die Jahre auch mit seiner Hütte, läuft öfters mal herum und sieht nach und kann kleinere Macken schnell selbst beheben, bevor daraus größere Operationen werden.

Wichtiger wäre m.E. erstmal die genauen Renovierungskosten zu klären und so den Kaufpreis dementsprechend anzupassen.....

Wenn du dein neues Heim gleich auf einen guten Stand bringst, ist der Unterhalt Nebensache.

Gruss, Boris



Richtwerte für eine Haus - Kernsanierung/ Erhaltung



Es gibt natürlich Richtwerte, und diese sind doch oft erschreckend genau ;). Für eine Kernsanierung können Sie mit 1560 €/m² rechnen (dies beinhaltet wirklich ALLES, Arbeitsstunden und Materialkosten). Es ist dann quasi "Neuwert" des Hauses. Sie können aber auch nachrechnen, wieviel % des Anfangswertes Sie bezahlt haben (Grundstückspreis abgezogen). Aus meiner Erfahrung ist die Erhaltung eines gut erhaltenen (oder sanierten) Objektes nicht sehr viel höher, als bei Neubau. Nur die Energiekosten sind oft viel höher. Für die Kostenplanung gibt es ein ganz gutes günstiges Buch "Baukostentabelle. Zur exakten Kostenplanung und-kontrolle: Der praktische Ratgeber mit zahlreichen Checklisten [Taschenbuch]" von
Hans-Peter Schmitz



Doch Porsche!



Hallo Tom,

also ich finde den Vergleich mit dem Porsche sehr passend:
Es gibt ältere günstigere Porsche, uralte sehr teure Porsche, niegelnagelneue ziemlich teure Porsche. Genauso gibt es Porschebesitzer die alles sehr günstig an ihrem (älteren) Porsche selbst reparieren können und damit günstiger klarkommen als Leute mit einem Trabbi - und Porschefahrer die fürs Tanken einen Tankwart brauchen.
Weißt Du vorher, ob der gebrauchte Porsche 100.000 Kilometer ohne Extrakosten fährt - oder ob er an der nächsten Straßenecke mit wirtschaftlichem Totalschaden liegenbleibt?

Langer Rede kurzer Sinn: Manche Verbrauchskosten (Heizung!) sind vermutlich höher als beim Niedrigenergiehaus. Aber alles andere hängt bei Neubau und Altbau von vielen Faktoren ab, vom Haus, von Deinen Anforderungen, Fähigkeiten und Ansprüchen, von den Handwerkern und Planern die für Dich arbeiten.

Und: Woher weißt Du, dass das Haus "gut erhalten" ist? Kennst Du Dich damit wirklich aus? Ansonsten such' Dir besser jemanden, der sich mit alten Häusern wirklich gut auskennt.

Viele Grüße

Dirk



Porsche oder Frau: man muss es einfach lieben ;)



... Altes Haus muss man schon beim ersten Besuch einfach lieben! Oder man lässt die Finger davon. Reine Wirtschaftlichkeit bringt da rein gar nix ;). In den vielen, vielen Stunden des 4-Schichten-Tapeten-Entfernens, des Tür-mit-Heißluftgebläse-Ablaugens, des Frierens (weil die kleine Heizung im großen Haus nicht mitmacht), Überraschungen über irgendeinen kaputten Holzbalken u.s.w. rettet nur die Tatsache, dass man dieses Haus verdammt noch mal liebt und nicht mehr hergeben will ;).



@melancholia:



Is natürlich schön mal sowas "handfestes" (1560€/qm) auf die Frage zu hören....allein woher nimmst du das???

Und wie sieht aus deiner praktischen Erfahrung die Bilanz zwischen ursprünglich angenommenen und tatsächlich bezahlten Kosten aus?

Gruss, Boris



Kostenkalkulation



Hallo Boris, die Qulle ist: Das Hausreparaturbuch von DVA,
auch zu empfehlen ist Baukostentabelle. Zur exakten Kostenplanung und-kontrolle. Natürlich gibt es immer etwas "unvorhergesehenes": bei uns war das der berets genannte Holzbalken. Mit wirklich guter Planung und Vorbereitung (mind. 3 Angebote von Handwerksbetrieben bei Arbeitsumfang größer 10.000 €, anschauen, vergleichen, Referenzen abfragen) sind wir allerdings noch ganz im Plan ;). Bis jetzt hat dieser Richtwert bei allen Angeboten gestimmt.



Was ein Blödsinn...



...stetige Erhaltungskosten können nicht aus einem Buch abgelesen werden, sondern richten sich nach dem Objekt. Wie der Zustand des Objektes ist steht in keinem Buch sondern lässt sich nur vor Ort, möglicherweise durch einen Sachverständigen, beurteilen.

Ein harter Winter und die Heizkosten explodieren (ich weiß, keine Erhaltungskosten, die sind aber beim Budget abzuziehen) und aufgrund extremer Schneelast ist eine Neueindeckung des Daches fällig. Und dann?
Möglicherweise versagt die Heizung aufgrund des Alters und eine neue muß her?

Es brechen Ausfachungen heraus und müssen erneuert werden. Steht das in einem Buch?

Begrünung bahnt sich den Weg in den Sockel oder in die Ausfachungen. Steht das in einem Buch?

Bodendielen werden morsch und müssen erneuert werden. Steht das in einem Buch?

Es gibt milde Winter, keine Begrünung, keine morschen Dielen. Steht das in einem Buch?

Aus meiner Sicht lässt sich die Eingangsfrage hier für den Fragesteller nicht hinreichend beantworten.

Da schlagen alle Zahlen, abgelesen irgendwo, fehl.

Die stetigen Erhaltungskosten eines Fachwerkhauses lassen sich schlichtweg pauschal nicht beantworten, sondern richten sich nach dem Objekt, dessen Zustand, den mittelfristigen Witterungsverhältnissen, dem Können des Eigentümers, und nach nicht kalkulierbaren Risiken.

Das von dir angegebene Buch, melancholia, ist aber möglicherweise verantwortlich für fehlkalkulierte Angebote von Handwerkern? Ich kenne es nicht!

Grüße
Martin



Durchschnittswerte sind Durchschnittswerte!



Hallo Martin,

die Rede war gar nicht von den Erhaltungskosten, sondern von den Renovierungskosten. Es wäre ja völlig unmöglich, alles zu kalkulieren! Es gibt jedoch tatsächlich Richtwerte für Kernsanierung/Neubau. Und diese sind sehr wohl kalkulierbar! Womit würden denn sonst alle Architekten in der Planungsphase rechnen?

Erhaltungskosten sind tatsächlich nicht so einfach kalkulierbar. Und schon gar nicht bei einem alten Haus...



Ich sehe das so:



Wenn das Haus in gutem Zustand übergeben wird, kommen doch nur die normalen Erhaltungskosten in Frage: Innen ist und bleibt das Gebäude gut. Außen muß man mal die Fassade auffrischen aber insbesondere die Fenster neu streichen.

Wenn das Haus soweit o.k. ist, dann wars das doch schon, oder was?

Klar kann man Erneuerungen oder Modernisierungen schaffen, aber die Erhaltung sollte doch im kleinen finanziellen Rahmen bleiben...das ist doch grad der Vorteil eines Fachwerkhauses.

Zustandserhaltung kostet nix aber der Modernisierung sind nach oben hin keine Kostengrenzen gesetzt...oder irre ich mich?

Gruß j.



Erhaltungskosten bei einem alten Haus



... müssten nicht signifikant höher sein (abgesehen von den Energiekosten, diese sind bei einem ungedämmten Haus enorm hoch, oder man nimmt das Frieren in Kauf).
Ich habe schon mal geschrieben: wenn ein altes Haus gut erhalten ist, müssen keine hohen Kosten anfallen.
Nur es ist selten der Fall, dass man ein altes Haus tatsächlich gut erhalten kauft. Schalten Sie deshalb vorher unbedingt vor dem Kauf Gutachter ein!



@Martin:



Klar kann man die genauen Kosten nicht im voraus kalkulieren - muss man aber!!!!

Was die einzelnen Gewerke angeht, kann das nicht wirklich funktionieren, da gebe ich dir Recht. Was aber die Gesamtsumme angeht, kann man aber durchaus eine genauere Peilung hinlegen und so entscheiden, ob mans wagt oder nicht.

Ob dann über der morschen Diele eine Sperrholzplatte ihren Dienst tut, bis Geld für nen neuen Boden da ist, is ja nochmal was anderes.

Grüsse, Boris



Die Kosten (im Sinne von Unterhalt) ja...



...aber wie in der Überschrift der Eingangsfrage genannt, nicht die stetigen Erhaltungskosten.

Am Objekt kann man die sicher planen, aber eine Aussage anhand eines Forums oder der Literatur halte ich im Bereich der stetigen Erhaltungskosten schlicht für unmöglich.

Grüße
Martin



Grobe Hinweise...



Martin, ich gebe Dir Recht, dass man sicher nicht die genauen Erhaltungskosten kalkulieren kann. Aber es gibt zumindest grobe Hinweise, die man berücksichtigen kann. So sind mir schon Listen untergekommen - leider weiß ich nicht wo das war, bin nur Häuslebauer - wie lange ein Flachdach üblicherweise hält, ein Reetdach, ein Dach mit alten Biberschwänzen oder ein verschiefertes Dach. Das gleiche gibt es für Fenster, Türen, Tapeten, verschiedene Bodenbeläge.
So kann man damit sicher nicht ausrechnen wie viele Cent der Quadratmeter Bodenbelag genau pro Monat kostet. Aber man den niedrigen Anschaffungspreis von Laminat dem von echtem Parkett gegenüberstellen, das üblicherweise länger hält - und dann etwas einfacher entscheiden. Alles nur im Durchschnitt und bei "üblicher" Nutzung - es kann aber ein Anhaltspunkt sein, oder?

Viele Grüße

Dirk