Umbau eines Restaurants zum Wohnhaus?

01.04.2012



Wir interessieren uns für ein Objekt, das sowohl Wohneinheiten, als auch eine Gaststätte enthält. Hat jemand Erfahrung mit dem Umbau/Umnutzung eines Restaurants zu Wohnraum? Welche Schwierigkeiten können sich ergeben? Was ist baurechtlich zu beachten?



Wird definitiv …



… das komplette Gebäude zur freien Nutzung verkauft?

Es gibt nämlich viele Immobilienannoncen, die bei Gastronomieobjekten wischiwaschi formuliert sind, wo man erst auf Nachfrage erfährt, dass entweder die Gaststätte im zu verkaufenden Haus nicht Gegenstand des Verkaufs ist, sondern weiter verpachtet bleibt, auch wenn das Haus verkauft wird, oder aber es wird nur die Gaststätte verkauft, nicht aber das Gebäude.



Ja



Ja, es wird alles komplett verkauft. (Genaugenommen zwangsversteigert...)



Wird die Gaststätte …



… denn noch betrieben?

Dann würde ich überlegen, ob es den Spaß des Herausklagens wert ist, zumal wenn es um alte Miet-/Pacht-/Brauereiverträge geht.

Vielleicht reagiere ich ja über, aber uns sind solche Fälle untergekommen, in einem Fall war es eine Art Vereinsheim mit Gastronomie, wo u.a. lebenslanges Wohnrecht für das Wirtsehepaar und Bereitstellung von Umkleidekabinen und weiteren Räumen für einen Sportverein eingetragen waren.

in solchen Fällen hilft ein vorheriger Anruf bei der zuständigen Geschäftsstelle des Amtsgerichtes, denn die Exposées oder offiziellen Bekanntmachungen auf dem ZVG-Portal sind oft mehr als dürftig.



Nein



Nein, die Gaststätte steht leer. Der Wohnraum ist eigen genutzt.
Abgesehen davon besteht nach einer ZV ein Sonderkündigungsrecht. Lebenslanges Wohnrecht etc. verfällt ebenfalls. (Dein Link führt leider ins Leere.)

Mit dem Thema der ZV bin ich recht gut bewandert. Mich interessiert das Thema Ausbau/Umbau einer Gaststätte zu Wohnraum (siehe Frage), nicht die ZV.



Eine Umnutzung ...



... ist mit einem Bauantrag verbunden. Dabei wird a.a. auch geklärt, ob die Räumlichkeiten für eine Wohnnuntzung im Sinne der BauO geeignet sind (Raumhöhe / Belichtung / Brandschutz etc). Oder auch per Bauvoranfrage, ob im Zusammenhang mit dem örtlichen B-Plan, irgendetwas dagegen sprechen würde, ob es planungsrechtliche Auflagen an dieser Stelle gibt usw.

Auf jeden Fall empfiehlt es sich, für diese Vorüberlegungen und Voruntersuchungen einen Sachverständigen (Architekt / Bauingenieur) hinzuzuziehen, der das Objekt auf seine bau- und planungsrechtliche Situation hin untersucht. Dazu müssen eine Reihe von Dokumenten gesichtet und bewertet werden, die für Sie als zukünftigen Besitzer relevant sind oder sein können. Spätere Belastungen oder Einschränkungen aus solchen, vorher nicht gesehenen Dokumenten, können sich finanziell oder planerisch als nachteilig herausstellen.

Nicht zuletzt sollte der SV auch in der Lage sein, das Objekt in seinem baukonstruktiven Zustand zu bewerten, den Kaufpreis gegenzurechnen und zeitlichen und finanziellen Aufwand für den Umbau und die Sanierung mit allen Nebenkosten zu schätzen.

Eine recht komplexe Sache, die man -am besten vor dem Kauf- sehr gründlich und überlegt angehen sollte.



Sorry…



… dann habe ich die Frage wohl falsch interpretiert und nicht erkannt, dass es um ein rein bautechnisches bzw. -rechtliches Problem geht. Gibt es denn bei besagtem ZV-Objekt die Möglichkeit der Innenbesichtigung und Einsicht in sämtliche relevanten Dokumente, sofern diese überhaupt vorhanden sind?
Bei vielen ZV wären wir froh gewesen, wenn es die o.g. Möglichkeiten gegeben hätte.
(Link habe ich entfernt)



Reastaurant



Hallo,

hat zumindest der Gutachter sich das Objekt zeitnah von innen angesehen? Auf jeden Fall abklären, ob Denkmalschutz besteht. Dann wären nämlich eventuell die Möglichkeiten des Umbaus stark eingeschränkt (wenn z.B. der Gastraum in seiner jetzigen Form beibehalten werden muss).

Bekannte haben einmal so ein Projekt in Angriff genommen (war ein ehemaliges Hotel). Wie das mit den Genehmigungen aussah weiß ich nicht. Bei dem Umbau des Restaurants hängt es auch davon ab, wie das geschnitten ist. Da ich das Objekt nicht kenne kann ich dazu natürlich nichts sagen. Ganz allgemein sind die Probleme dabei unpassende Raumgrößen. Gastraum und Küche sind deutlich zu groß, während das Bad zu klein und teilweise ungüstig gelegen ist (z.B. zwei kleine, getrennte Räume im Keller). Und unter Umständen hat man noch einiges an Sperrmüll und Elektroschrott zu entsorgen. Machbar sollte das sein(eventuell mit Abstrichen), kann aber ganz schön ins Geld gehen.

Ein derartiges Objekt, bei dem weitreichende Umbauten nötig sind, würde ich nicht im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben. Außer, das ist einer der wenigen Fälle, wo man weit genug im Voraus auch mit einem Architekten das Objekt besichtigen könnte, so dass ihr vor Erwerb wisst, was machbar wäre und was das kosten würde.



Umnutzung



Haben 2003 ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus erworben, das als Gaststätte genutzt wurde und einige Zeit leer stand. Gleichzeitig mit dem Bauantrag wurde ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt.

Beide Anträge wurden sowohl vom Amt für Denkmalschutz und dem Bauamt ohne Probleme genehmigt!


Gruß aus Dortmund

Harald Vidrik



Hallo Harald



Hallo Harald,

habt ihr das Projekt schon abgeschlossen?
Erzähl mal ein bisschen! :)