Forsthaus aus den 30ern - typische Mängel bekannt?

14.08.2008



Hallo liebe Community,
ich habe ein Auge auf ein Forsthaus von 1936 geworfen, das ich morgen besichtigen kann. Das Haus (EG + ausgeb. Dachgeschoss) wurde in Massivbauweise errichtet und ist von außen verbrettert; der Sockel besteht aus Naturstein (vermutl.) Sandstein. Der Keller verfügt über eine Hohlsteindecke, ansonsten sind Holzbalkendecken eingezogen. Die Decken sind teilw. vertäfelt. Das Haus steht in einer Hanglage. und wird vom Niedersächsischen Forstamt angeboten.

Angegebene Bauschäden: Schornstein versottet, teilw. schadhafte Dacheindeckung, Grundfeuchte. Das Gebäude wurde nicht nachträglich gedämmt, allerdings sind z. T. Isolierfenster eingesetzt.

Ich wüsste gern, auf was ich bei der Besichtigung besonders achten sollte. Gibt es z. B. "typische" Mängel bei Häusern dieses Baujahres, die man untersuchen sollte? Kann man eigentlich davon ausgehen, dass Landesliegenschaften einigermaßen gut gepflegt wurden?

Vielen Dank und liebe Grüße!



in den 1930ern...



... trifft man eigentlich meist auf recht solide Substanz.

Die möglichen Schwachpunkte hast du schon selbst benannt:

Schadhafte Dachdeckung:
Besonders auf Folgeschäden achten, wenn das Wasser über evtl. Dachausbauten sich weiter verteilt hat - kommt auch auf die Größe des "Dachschadens" an

Schornstein "versotten": Häufig, aber vergleichsweise geringes Problem.

Isolierfenster: Optisch meist ein Mangel.

Grundfeuchte: Ist die Regel, stört aber nicht, solange man den Keller als Keller belässt.

Vielleicht auf die Installationen achten: Undichte Entwässerungsleitungen im Bereich der Holzbalkendecken ?

Heizung/Wasserleitungen/Abwasser/Elektro dürfte in der Zwischenzeit mindestens einmal erneuert worden sein, oft jedoch jetzt auch wieder komplett erneuerungsbedürftig.

Dass Landesliegenschaften besser gepflegt wurden als Privathäuser, halte ich für eine Wunschvorstellung. Da wurde meist auch gespart. (Wie hätte es sonst zu einer schadhaften Dacheindeckung kommen können ?)

Aber grundsätzlich sind die 1930er eher robust.

Beste Grüße aus der Pfalz,
Marc Sattel



Ja, ja...



... Vater Staat ist ja für sein sparsames Verhalten bekannt...;-)

Ich hoffe so, dass es von innen so schön ist wie von außen. Zwei Dinge hatte ich noch vergessen zu erwähnen:

1. Das Haus liegt im Außenbereich und hat eine eigene dreistufige Klärgrube (außerhalb des Gebäudes). Gibt es mit sowas erfahrungsgemäß Probleme? Muss man damit rechnen, dass so etwas irgendwann verboten wird und man dann auf eigene Kosten einen kilometerlangen Kanal legen lassen muss?

2. Im Keller, der zum Hang hin ebenerdig ist, wurden irgendwann wohl Kühe und Geflügel gehalten. Wie sieht es in solchen Fällen mit dem Mauerwerk aus (v. wg. Exkrementen)?





Hallo,

zu 1)Sie sollten klären, ob eine Außenbereichsnutzung auch nach Aufgabe der forstamtlichen Nutzung möglich ist.
Dies halte ich für ein Rechtsproblem. Ansprechpartner ist die Kreisbaubehörde.

zu2) Eine Dreikammerkläranlage ist nicht Stand der Technik.
Klären Sie mit Ihrem Wasserwirtschaftsamt, welche Anforderungen gestellt werden.
Möglich sind: Druckkanal, Abholung, Scheiben-Tropfkörperanlage.

Grüße vom Niederrhein



?



Hallo und vielen Dank für die Hinweise.
Was muss ich unter der Frage verstehen, ob eine Außenbereichsnutzung auch nach Aufgaben der forstamt. Nutzung möglich ist? Zum Haus gehören ca. 10.000 Q.M Grundstück, von denen z. Z. 8.000 als Pferdeweide verpachtet sind.

Außerdem würde mich interessieren, wie so ein Kauf von staatlichen Immobilien eigentlich abläuft. Wenn ich es richtig verstehe, muss man ein Gebot abgeben... und was passiert dann?





Hallo Frau Niemeyer,

Da Ihr Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB liegen wird, sind nur bestimmte dort genannte Vorhaben und sogenannte "privilegierte" Vorhaben möglich.
Typisch ist eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung.
Schlimmstenfalls droht nach Aufgabe die Rückbauverpflichtung. (Es gibt Ausnahmen).
Wann das nicht klar ist, sollten Sie zuerst das Kreisplanungsamt und, wenn die Auskunft unbefriedigend ist, einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder Baurecht einschalten.

Erste Informationen gibt Ihnen der Gesetzestext selber:
www.archifee.de
> Baugesetzbuch BauGB > § 35.

Oder googlen Sie zum Thema Außenbereich (dort aber mehr Verunklärendes als Erhellendes).

Grüße vom Niederrhein





Ok, danach werde ich fragen. Obwohl ich mir nicht vorstellen kann, dass man das Gebäude (das unter Denkmalschutz steht) erst als Wohnhaus anbietet und dann plötzlich einen Rückbau verlangt.

Das kann sich doch eigentlich nur auf zukünftige Baumaßnahmen beziehen, oder? Oder muss ich Landwirt sein, um das Objekt risikolos erwerben zu können? Ich nehme an, private Pferdehaltung zählt nicht zufällig zur landwirtschaftlichen Nutzung, gell?

LG





Was mir in den Sinn kommt:
a) Welche Nutzungsauflagen gibt es? (Z.B. koennte Wohnsitznahme nicht gestattet sein)
Dies sowie die Probleme mit dem Abwasser (d.h. was man darf) sollten sie im Kaufvertrag als Eigenschaften des Objektes zusichern lassen.
b) Sind die Stahlträger der Hohlsteindecke noch gesund?
c) Bei ehemaligem Stall ist mit Salpeter in den Kellerwänden zu rechnen. Bei aufsteigender Feuchtigkeit rosten Eisenträger dann noch schneller. Also vor allem im Auflagerbereich mal genau hingucken.



Wie sieht das denn...



...mit Bestandesschutz aus?

Ich kann mir ehrlich gesagt nicht vorstellen, dass wenn eine forstliche Landesliegenschaft in private Hand "gerät" ein Rückbau der Selben verlangt werden könnte, weil die Land- bzw. forstwirtschaftliche Nutzung nicht mehr gegeben ist.

(Kauft euch im Zweifel ein paar Pferde dazu, habe gehört, dass das dann klappt (nicht zu Ernst nehmen, bitte).

Eines kann ich aber auch bestätigen:
Landesliegenschaften müssen nicht zwangsläufig einen besseren Zustand haben, als Privatgebäude.
Es gibt auch Fälle, bei denen es "andersherum" ist!!

Gruß
Martin

Nachtrag: Die Antworten haben sich wohl etwas "überschnitten". Demnach habt ihr wohl Pferde??





Ja, Pferde haben wir... Aber soweit ich weiß, ist man deswegen noch kein privilegierter landwirtschaftlicher Betrieb. Selbst Pensionsställe, die ja ihren Lebensunterhalt mit der Tierhaltung verdienen, zählen offenbar als Gewerbe - und haben entsprechende Probleme beim Einholen von Genehmigungen für Stallbauten, Weidehütten etc. im Außenbereich.

Aber ich kann mir wirklich nicht vorstellen, dass Vater Staat das Haus an Privatleute verkauft und ihnen dann verbietet, darin zu wohnen ;-).

Allerdings hat man bekanntlich schon Pferde kotzen sehn...





Hallo Frau Niemeyer,

so ist das im web: die Informationen sind immer unvollständig.
Bei Denkmalschutz gilt die Prämisse, das das Objekt zu nutzen ist. Eine Genehmigung ist dann möglich nach 35Abs4Nr.4 "sonstige das Kulturbild der Landschaft prägende Gebäude".

Mit Pferden kenne ich mich nicht aus.
Ein Kunde von mir hat anläßlich eines Arbeitsunfalles im eigenen Haus (er hielt ein Pferd), aber erfahren, daß er als sg. "Großviehhalter" Zwangsmitglied in der landwirtschaftlichen Berufsversicherug ist. Also: Die versichern Ihre Eigenleistung.

Grüße



Pferde!



Gehört nicht direkt hierher (Off Topic, quasi), aber die private Pferdehaltung berechtigt (zumindest in unserem "Bundesländle") zur Nutzung eines grünen, steuerbefreiten Nummernschildes am landwirtschaftlichen Schlepper (so man denn einen hat).
Behördlicherseits ist dieser "Umstand" also durchaus von Relevanz (zumindestens KFZ-steuerrechtlich)

Aber ist ja auch egal: Ich denke, wenn das Haus einen Denkmalschutzstatus hat, wird es sicher nicht zu einer "Rückbauverordnung" kommen.

Denkmäler sind ja nicht umsonst Solche, gell?

Grüße
Martin



Zumindest in Niedrsachsen..



..das nur 2 Steinwürfe von unserm Hof entfernt ist , darf man im Forsthaus wohnen , da es i.d.R. zu ebendiesem Zwecke diente . Haben ein Forsthaus im Nachbarort teilsaniert , Lage im Landschaftsschutzgebiet . Ein weiteres in der Nähe war zum Verkauf angeboten unter der Auflage , drin zu wohnen !!
Aber , auch hier gilt : Bauvoranfrage stellen , dann gilt es !
Gruß aus Minden



Also, ich würde ...



in diesem Fall wegen der künftigen Nutzung nicht die sprichwörtlichen Pferde scheu machen. Denn ich gehe mal davon aus, dass das Forsthaus auch zu Wohnzwecken genutzt wurde und somit keine Nutzungsänderung vorliegt. Demzufolge brauchen Sie weder einen Bauantrag bzw. Antrag auf Nutzungsänderung noch eine Bauvoranfrage stellen. Falls es allerdings schon länger als 7 Jahre leer steht (oder Sie größere Umbaumaßnahmen planen), ist das etwas anderes.

Herzliche Grüße aus dem Norden





vielen Dank für die informativen Beiträge. Nach der Besichtigung hat sich das Projekt leider zerschlagen, da die Lage des Objektes nicht unseren Erwartungen entsprach.

Allerdings ist es tatsächlich so, dass man eine Bauvoranfrage stellen müsste, um die Nutzung des Gebäudes für Wohnzwecke abzuklären.