Unterschiede im Genehmigungsverfahren bei der Sanierung leerstehender und in Nutzung befindlicher Häuser




Guten Tag,
ich bin als Leser schon länger dabei, aber als Mitglied neu in der Community und das ist mein erster Beitrag.

Zunächst ein Versuch, meine Frage kurz darzulegen: Wie kriege ich raus, ob mein Haus offiziell als "aus der Nutzung gefallen" oder als "in Nutzung befindlich" gilt? Nach meinen Informationen spielt das eine Rolle für die Auflagen und zu beachtenden Normen bei einer Sanierung.

Jetzt das Ganze ausführlich:
Ich plane ein Lehmwellerhaus auszubauen, das bis 1985 bewohnt war. In der Zwischenzeit wurden zwar Strom und Wasser abgestellt, und das Haus wechselte durch Erbe und notarielle Übertragung zweimal den Besitzer, aber wir haben es nie bei irgendeiner Behörde offiziell als "unbewohnt" gemeldet.
Nun sagte mir der Experte, der einmal mein "Bauvorlageberechtiger Entwurfsverfasser" werden soll, dass es für unser Vorhaben einen erheblichen Unterschied macht, ob es aktenkundig ist, dass das Haus unbewohnt ist. Da ich das nicht sicher weiß, muss ich mich unauffällig erkundigen - unauffällig deshalb, weil ich ja keine schlafenden Hunde wecken möchte...
Mein Vater hat einen Bekannten, der in der Verwaltung des Landkreises arbeitet darauf angesprochen, aber ich werde nicht klug aus dem, was er mir gesagt hat.
Welche Behörde ist für diese Frage zuständig? Das Bauordnungsamt des Landkreises? Die Gemeinde? Das Grundbuchamt des Amtsgerichts? Und wie ist der richtige Amts-Terminus für leerstehend bzw. in Nutzung befindlich?

Anmerkung: Der erwähnte befragte Mitarbeiter im Landratsamt ist der Meinung, dass der Leerstand bestimmt nicht offiziell aktenkundig ist. Es sei eine Einzelperson, die diese Akten führe - nur könne man die eben nicht dazu befragen, weil man damit auf den Leerstand hinweisen würde.

Diese Aussagen kommen mir merkwürdig und dubios vor. Was sind das für Akten? Wie kann ich sie einsehen, ohne Staub aufzuwirbeln? das muss ich wissen. Wer hat eine Idee?

Danke!!





Hallo Ellen,

als Eigentümer einer Immobilie haben Sie ein Recht zur Akteneinsicht. Beim zuständigen Bauamt, bzw in dessen Archiv, können Sie Ihre Bauakte einsehen und ggf. auch daraus Kopien erstellen. Hier erfahren Sie den derzeitigen "Stand der Dinge". Auch können Sie Ihrem Architekten eine Vollmacht ausstellen und dieser übernimmt die Akteneinsicht.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer





Hallo,

mit soviel Heimlichtuerei komemn Sie nicht weiter. Der Kollege Kornmeyer hat Ihnen das nötigste schon geschrieben.
Nur müssen Sie auch wissen, dass Leerstände nicht unbedingt in der Hausakte stehen. Wer soll sie auch dort hinein gebracht haben ?
Also gibt es die Möglichkeit, den leerstand auch unerwähnt zu lassen und sich nach gutem Juristenbrauch nur auf die Aktenlage zu beziehen. Und genau dafür wollen Sie die Akte ja lesen.
Es kann aber sein, dass den Sachberbeitern das Haus bekannt ist und Sie aufgefordert werden, die Nutzung in den letzten 3 Jahren nachzuweisen.
Das kann geschehen z.B. durch Vorlage von Meldebescheinigungen oder im Zweifel durch den Nachweis der Prämienzahlung aus dem Versicherungsarchiv. Speziell damit kann man der Behörde ein Schnippchen schlagen, weil viele Menschen ihre Feuerversicherungspolice auch bezahlen, wenn sie schon gar nicht mehr dort wohnen.

Grüße vom Niederrhein





Vielen Dank, ihre Antworten sind hilfreich für mich. Und, Herr Kornmayer, diese Bauakte beim Bauamt ist der einzige Ort, wo derartiges - wenn überhaupt - vermerkt sein könnte? Und wenn es gar keine Bauakte zu meinem Haus gibt? Oder gibt es die immer? Was ich allerdings nicht verstehe ist: Wenn das Ganze durch eine einfache Akteneinsicht zu klären ist, die, so wie ich ihre Antwort verstehe, zunächst mal völlig unverdächtig wäre und niemanden zu kritischen Nachfragen verleiten dürfte, warum raten mir dann alle, die offiziellen Wege zu meiden und micht erst mal irgendwie "unauffällig" zu erkundigen. Mein Architekt sagte z.B.: "Wenn ich das mache, werden die sofort hellhörig."
Auch Ihnen, lieber Herr Beckmann, danke für diese Hinweise!! Eine Feuerversicherung hatten wir zwar nicht (hätte sich nicht gelohnt, das Haus hat einen notariell begaubigten Verkehrswert von 0,-), aber eine Gebäudehaftpflicht. Eignet die sich auch?
Nochmals Danke
Ellen





Hallo,

Feuerpflichtversicherer ist Ländersache, kann sein dass es bei Ihnen auch ohne Feuerversicherer geht, in NRW kommen sie ohne gar nicht erst ins Grundbuch.
Das mit der haftpflicht können Sie im Zweifel probieren, aber so weit sind Sie noch lange nicht.

Grüße





Was soll es bringen, sich unauffällig "anzuschleichen". Hängen Sie einen Briefkasten auf und machen das Haus zu Ihrer Postadresse; stellen Sie einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage. In der Grundlagenermittlung Ihres Architekten hierzu wird sich herausstellen was tatsächlich los ist. Immer in der Legalität bleiben, nur selten bleibt etwas verborgen. Wenn erst nach Ihrer Instandsetzung herauskäme, dass Ihr Gebäude "aus der Nutzung gefallen" ist, wird das nicht gerade lustig weiter gehen.

Wenn es keine Bauakte gibt, wird mit dem neuen Bauantrag eine neue angelegt.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Feuerversicherun



Nach einer Feuerversicherung hat bei uns niemand gefragt, noch nicht einmal die finanzierende Bank.

Wenn Du Dich einfach dort anmeldest, ist das Haus doch offiziell wieder bewohnt.

Gruß
HJ





Lieber Herr Kornmayer, ihre Antwort - so richtig sie im Prinzip ist - erscheint mir hier doch ein bißchen zu pauschal.
Nur ein Beispiel: Als ich das erste mal einen Bauschutt-Container vors Haus stellte, nur ein Wochenende lang, habe ich das Ganze verkehrstechnisch sichern lassen, wie es das Gesetz vorschreibt. In einer Ortsrandlage, wohlgemerkt, auf dem unbefestigten Seitenstreifen einer kaum benutzten Straße; dort umstanden dann 2 Tage lang Sicherungsanlagen wie man sie von Autobahn-Großbaustellen kennt einen 5m³-Container und blinkten in einsamer Dunkelheit vor sich hin. Das Ganze war teurer als der Container selbst; und selbst der Fachmann, der sie aufgestellt hat, hat sich amüsiert, und mir geraten, nicht jede Vorschrift ernst zu nehmen.
Ich gehöre keineswegs zu der Sorte Mensch, die prinzipiell versucht, mit Tricks am Rande der Legalität ihre Vorhaben umzusetzen - im Gegenteil! Aber es gibt ganz bestimmt Fälle, wo man abwägen muss, ob man den Amtsschimmel unbedingt von der Leine lassen muss oder nicht. Nur darum geht es mir in dem Fall.
Wenn ich breitbeinig auf dem Amt erscheine, und provoziere, dass jemand sagt "Ach was, das Haus steht leer?" - dann kann es dazu führen, dass wir z.B. das gesamte Treppenhaus umbauen, im Dachgeschoss Balken versetzen (die Statik verändern) müssen usw. Ich muss klug abwägen, dazu die Sachlage genau kennen, und dazu brauche ich ganz präzise Informationen über die Logik nach der solche Abläufe funktionieren. Da ich die noch nicht habe, klang meine Frage sicher etwas naiv.

Lieber HJ, ummelden geht nicht, weil wir in der Nachbarstadt leben und da so Sachen wie die Schule meiner Tochter dranhängen. Vielleicht als Zweitwohnsitz? *lach* ... Jetzt wird's echt kurios!



Warum nicht



als Zweitwohnsitz? Dann ist das Haus auf jeden Fall bewohnt. Muss ja nicht ständig sein.

Vielleicht wäre es ja auhc eine Möglichkeit, dass sich einer aus der Familie ummeldet nd der andere am alten Wohnsitz gemeldet bleibt.

Gruß
HJ





Liebe Ellen,

man muss nicht gleich breitbeinig im Bauamt auftauchen und provozieren. Wenn Sie zum Amt gehen und erklären, dass Sie keine Planunterlagen zum Haus haben und Akteneinsicht nehmen wollen, in der Hoffnung dort welche zu finden, wird das niemand verweigern. Außerdem haben Sie ein Recht darauf. Wenn Sie gefragt werden ob Sie umbauen wollen, erklären Sie, dass Sie dies derzeit nicht vorhaben. Es ist selbstverständlich möglich, dass sich Ihre Einstellung hierzu nächste Woche ändert.
Bei uns erfolgt eine Akteneinsicht im Archiv, da ist ohnehin niemand aus den mit Genehmigungen befassten Abteilungen dabei. Ohne Kenntnis der Aktenlage kommen Sie nicht weiter.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer