Kaufberatung

25.08.2020 KonK


Guten Tag,

ich bin noch recht neu in dieser Community, auch wenn ich bereits einige sehr interessante Beiträge gelesen habe. Ich bin auf diese Seite aufmerksam geworden, da ich (und meine Frau) mit dem Gedanken spiele(n), ein altes Fachwerk-Anwesen zu erwerben. Dieses Anwesen hat eine riesen Liste an Mängeln, die bekannt sind und vermutlich eine noch längere Liste an Mängeln, die es erst noch zu entdecken gilt. Doch vorab möchte ich auf die positiven Dinge eingehen, die erst dazu geführt haben, dass wir uns in dieses Anwesen verliebt haben.

Pro:
- Das Wohnhaus sowie ein weiterer Bau (ehemalige Scheune oder Stallung mit Heuboden) steht noch! Warum dies nicht selbstverständlich ist, möchte ich bei Contra näher ausführen. Das Wohnhaus hat eine Wohnfläche von rund 200m² auf 2 Etagen, wobei der "Dachboden" noch einmal zu einer vollen Etage (abzüglich Schrägen ca 70m²) ausgebaut werden könnte.
- Das Grundstück ist mit 3.128qm mehr als üppig und lässt unzählige Möglichkeiten der Gestalltung. Hier wäre sogar eine Teilung oder ein weitere Neubau (evtl. für Kinder?) möglich.
- Das Dach des Wohnhauses ist überraschend dicht! Ich war unmittelbar nach einem schweren Sturm mit heftigen Regenfällen unter dem Dach und bis auf wenige kleine Löcher in den Dachziegeln schien alles trocken zu sein.
- Die Merkmale eines "guten" Fachwerkhauses (eingene, subjeektive Einschätzung) sind aus unsere Sicht gegeben, als da wären: Hohe Decken (zw. 2,45m und 2,5m), große Räume, ein großes Treppenhaus, zwei Bäder, zwei Schornsteine,... Dies sind aus unserer Sicht Punkte, die darauf hindeuten, dass die Erbauer zu jender Zeit einen gewissen Wohlstand hatten und hoffentlich bei Bau auf Qualität geachtet haben
- Der Ort in dem das Haus liegt hat ein Entwicklungsprogramm, das Maßnahmen mit bis zu 35.000€ auf eine Inverstitionssume von 100.000€ fördert. Da sich auf dem Grundstück neben dem Wohnhaus noch weitere Bauten befinden, würde diese Förderung sogar mehrfach anfallen (pro Gebäude bzw. zusammenhängenden baulichen Strukturen). Dies haben wir bei der Fördergemeinschaft bereits angefragt und bestätift bekommen.
- Grundrisse eines Arhcitekten (mit bereits angedachten Anpassungen des akteullen Eigentümers) sind vorhanden.
- Der Eigentümer hat bereits mehrfach angedeutet beim Preis noch weit unter die aufgerufenen 60.000€ gehen zu wollen (der Verkehrswert liegt laut einem vorgelegten Gutachten bei rund 93.000€)
- Der Zustand hat sich in den letzten... sagen wir 30 Jahren(?) kaum verändert! Das ist ein Punkt, der ebenso für Contra aufgenommen werden kann, jedoch sehen wir es eher als positiv, dass man nicht hier und dort und immer wieder einen kleinen Anbau, eine Teilsanierung und in jedem Raum unterschiedliche Zustäde hat. Es ist alles wirklich sehr sehr alt und wurde wenn nur minimal und eher oberflächlich renoviert.

Abgesehen von einem Punkt und hier kommen wir auch schon zu

Contra:
- Das Gefache scheint vor einigen Jahrzehnten vollständig durch eine Art Porenbetonsteine ausgetauscht worden zu sein. Dies ist aus meiner Sicht ein ziemlich massiver Negativpunkt, jedoch habe ich in diesem Forum bereits sehr geteilte Meinungen bezüglich dieses Baustoffes gelesen. Es handelt sich dabei nicht um feinporig aufgeschäumten Porenbeton (wie Ytong oÄ) sondern vielmehr um etwas "körniges", dass sich mit der Hand relativ leicht abbrechen lässt und die Körner sind im Inneren erneut porig. Ich kann hierzu gern Bilder nachreichen.
- Das Haus besitzt keine Heizung. Dies ist aus meiner Sicht eigentlich eher ein Punkt für die Pro Seite, wären da nicht die hohen Kosten einer neuen Zentralheizung sowie der Arbeit jeden Raum mit einem Heizkörper zu versehen sowie die Leitungen durch das gesamte Haus zu ziehen.
- Ähnlich sieht es bei Wasser und Elektrik aus. Während ich davon ausgehe, dass die alten Wasserrohre komplett ersetzt werden müssen, da das Haus wie gesagt massiven Wartungsstau aufweist und seit rund 15 Jahren nicht mehr bewohnt wird, muss die Elektrik vollständig erneuert werden, da man hier scheibar Geld und Arbeit sparen wollte und grundsätzlich Stromleitungen an der Außenseite des Gebäudes "auf Putz" lang geführt hat und von dort aus direkt in die jeweiligen Räume abgezweigt hat. Dieser Zustand sieht nicht nur vollkommen lächerlich aus, es verunstaltet selbstverständlich auch das Außenbild des Hauses. Zum Glück scheint man hier jedoch wenigesten nicht durch die Balken, sondern durch die Porensteine gegangen zu sein.
- Im Dachstuhl müssten (laut Verkäufer) 2-3 Dachbalken getauscht werden. Hierzu habe ich ehrlich gesagt keine Ahnung, für mich sah der Dachstuhl recht gut aus (keine modernden Balken, nicht gebrochen, alles trocken etc.). Jedoch habe ich gesehen, dass die äußersten "Sparren" (?) am Giebel der Wetterseite morsch sind.
- Der Keller (zu ca 3/4 unterirdisch, Außenwände aus großen Sandsteinblöcken) ist extrem feucht. Dies dürfte jedoch daran liegen, dass es um das Haus herum 1. keine Drainage gibt, 2. der Hof um das Haus mit Asphalt versiegelt wurde und 3. direkt am Haus große Sträucher wuchern. Ich gehe davon aus, dass dies recht leicht behoben werden könnte, wenn man die drei genannten Punkte behebt.
- Ein Querbalken (kein Längsbalken, der das gesamte Haus stützt) im Keller ist instabil und wird abgestützt. Da ich kein Zimmermann bin, kann ich dazu nicht mehr sagen, als dass hier sicherlich auch noch eine Reihe an Kosten anzusetzen ist.
- Auf dem Grundstück gab es ehemals einen Betrieb, der Futtermittel aus Tieren/-resten hergestellt hat. Aus dieser Zeit scheint es zwar keine nennenswerten Belastungen zu geben, jedoch hat ein Teil dieses Betriebs vor einigen Jahren (Jahrzehnten) gebrannt!!! Dabei ist ein Stall abgebrannt (hier sind noch die untere "Etage" mit Stallung vohanden (außen massiv Sandstein, innen viel mit Beton), der wiederum einen Geräteunterstand entzündet hat (Teerpappe auf dem Dach ist geschmolzen, Dachlaten und Balken liegen seitdem frei und verwittern) und dies hat wiederum dazu geführt, dass ein weiteres Nebengebäude (vermutlich ehemals Stallung, später eher Lager oÄ) zum Teil eingestürtz ist. Das einzige, was an Brandschäden beseitigt wurde ist, dass die obere Etage des Stalls, von dem der Brand ausging, abgerissen wurde. Der Rest (maroder Unterstand, halb eingestürztes "Lager") ist noch in genau diesem Zustand vorhanden und müsste bei Kauf zeitnah abgerissen werden.
- Hinzu kommt, dass das Erdreich durch den Brand und die dadurch entstehenden Gifte sicherlich unbrauchbar sein dürfte. Hierbei gilt es zu beachten, dass die "Hoffläche" nahezu vollständig mit Asphalt oder Beton versiegelt ist, was Versickerung theoretisch auf einen kleinen Teil in der Nähe des Stalls beschränken könnte.
- Der Abriss, die Entsiglung der Hoffläche (+Entsorgung) sowie das austauschen des Erdreiches (+Entsprgung) allein wurden durch eine Firma vor rund 8 Jahren auf Kosten von rund 52.000€ geschätzt. Wobei hier nicht eingerechnet wurde, dass es sich bei belastetem Material um Sondermüll handeln könnte, der zusätzliche Kosten in der Entsorgung verursacht.
- Es gibt ein Nebengebäude, welches aus der Zeit des Futtermittelbetriebs so umgebaut wurde, dass es vermutlich zum Zerlegen, Verarbeiten und Lagern (Kühlraum ist vorhanden) genutzt wurde. Zuvor scheint es sich hierbei um eine Scheune oder einen Stall mit Heuboden gehandelt zu haben. Die Grundfläche dieses Gebäudes erscheint etwas größer als die des Wohnhauses (geschätzt 120m²). Die Deckenhöhe ist (da es ein Betrieb war) sehr hoch, in einem Raum sogar weit über 3,5m!
- Beide Gebäude sind aktuell noch voll mit Wohneinrichtungsgegenständen (Wohnhaus), Betriebsüberbleibseln oder schlichtweg Müll (Nebengebäude). Ebenfalls ist der Hof voll Müll und das halb eingestürzte Nebengebäude ist nicht geräumt. Hier finden sich unter anderem große Ölfässer (in denen hoffentlich schlimmsten Falls NUR ÖL zu finden ist ( ! ) sowie Kunststoffwannen und ähnliches, was man aus einem Zerlegebetrieb erwartet. Der Verkäufer hat gelobt, dass das Grundstück von jeglichem Unrat befreit übergeben wird (wobei man hier schon fast davon ausgehen muss, dass dem Verkäufer dann nichts mehr von der Kaufsumme bleibt, was womöglich kein gutes Zeichen ist...)

So, das wär nun "kurz und knapp" meine Zusammenfassung des ansich wirklich schönen "Anwesens" mit unfassbar großem Potential. Ich finde das Gesamtbild unfassbar spannend, habe aber massive Bedenken wegen 1. der offensichtlich hohen Kosten, die zu erwarten sind und 2. den Unwägbarkeiten, die man aktuell noch nicht sehen kann!

Gibt es hier evtl. Mitglieder, die im Grobe ähnliche Erfahrungen gemacht haben? Die sich möglichweise in noch schlimmere Müllhalden verliebt haben?

Ich muss zu meiner Person sagen, dass ich zwar (im Nachhinein leider) kein Handwerk gelernt habe, ich aber aus einer Familie von Handwerkern stamme und mich als handwerklich sehr geschickt ansehe. Ich habe bereits als Kind meinem Vater beim Umbau unseres damaligen Fachwerkhauses geholen und danach beim Neubau unseres späteren Hauses (Massivhaus, Ytong - Jeder Stein von meinen Eltern selbst gesetzt) geholfen habe. Ich habe nicht nur großen Spaß am handwerklichen Arbeiten, ich sehe es auch aktuell bereits als Ausgleich zu meiner sitzenden Bürotätigkeit an.
Dennoch handelt es sich hier um ein Projekt, dass man selbstverständlich nicht als 1-Mann Projekt ansehen kann und es gibt eine ganze Reihe von Tätigkeiten, die ich nicht selbst übernehmen können werde.

Wenn darüber hinaus jemand den Versuch wagen möchte, eine grobe Kostenschätzung abzugeben, bin ich dafür mehr als offen. Ich kann bei Gelegenheit auch gern noch Bilder hochladen (dauert mir jetzt gerade zu lang). Bei einer unabhängigen Beratung durch eine Mitarbeiterin vom Dorfentwicklungsprogramm (Architektin) wurden die Kosten (ohne Eigenleistung) auf rund 400.000€ geschätzt.

Ich hoffe, dass ich mit meinem ersten Post nicht zu viel falsches erzählt habe und freue mich auf hoffentlich zahlreiche Antworten.

Gruß



Nachtrag



Ich habe vergessen, dass auch die Fenster und mindestens die Eingangstür erneuert werden müssen.

Auf der Pro Seite fehlt jedoch noch, dass man durch die überbreite Eingangtür in ein wunderschönes, offenens Treppenhaus kommt, dessen Holztreppe (in gutem Zustand) sich bis unter den Dachboden windet und so alle Etagen auf elegante Weise verbindet.
Außerdem gibt es auf dem Dachboden einen coolen Räucherschrank!!



Erneuter Nachtrag



Mir ist bei erneutem Lesen (der Text ist doch etwas länger geworden als ursprünglich geplant) aufgefallen, dass eigentlich nicht wirklich klar wird, was mein Anliegen ist.
Es geht im Grunde darum, dass mir dieses Anwesen seit meiner (mittlerweile 4) Besichtigungen nicht aus dem Kopf geht. Auf der einen Seite erscheint es mir ein vollkommen unplanbares Risiko zu sein, auf der anderen Seite ist das Anwesen wirklich schön, das Grundstück ist riesig, die Lage ist gut und der Preis ein Schnäppchen.
Mir fehlt es allerdings ganz klar an Erfahrung um zu bewerten, welche Arbeiten man (als geschickter) Heimwerker selbst durchführen kann, mit welchen Kosten man bei 200m² Wohnraum (+Keller +Dachboden +Dachstuhl +Dacheindeckung +Fenster) rechnen muss und wie man hier am besten kalkulieren kann.
Ich würde daher gern zu den genannten Punkten eine grobe Einschätzung von den erfahreneren Mitgliedern einholen um meine Entscheidung auf eine breitere Basis stellen zu können.

Gruß



Lasst es lieber sein!



Im Ernst: solche Projekte tun sich nur Leute an die jung und naiv sind....die dann aber eine gewisse Chance haben es zu schaffen, gerade weil sie so naiv gekauft haben. Dann wurschtelt man sich - gern bei alternativem Lebensstil und mit geringsten Ansprüchen - über 30 Jahre so durch und am Ende sieht es ganz manierlich aus.

Ich glaub nicht, das Du so ein Mensch bist!

NATÜRLICH werden da 1000x1000 Unwägbarkeiten auf Dich zukommen! NATÜRLICH werdet ihr mehr als 1x an den Punkt kommen, wo Ihr den Kauf verflucht und wünscht ihn rückgängig machen zu können! Das ist so bei einem solchen Projekt! IMMER. Wer davor Angst hat: NICHT kaufen. Ganz einfach.

Vergesst die Förderung: sollte es im Nachhinein was zurückgeben....wunderbar. Damit planen ist aber sehr gefährlich. Das Projekt immer auch ohne Förderung denken. Es kann sein, ihr habt irgendeine Fördervorgabe übersehen und damit die Voraussetzungen nicht erfüllt, schon ist die Förderung gestorben.

Wer wirklich handwerklich geschickt ist, MACHT einfach. Nicht überlegen. Ich kennen jmd, der aus einer Ruine ohne Dach ein traumhaftes denkmalgeschütztes Anwesen gezaubert hat,- in Eigenarbeit. Ja, aber es war ein Macher!

Die Heizung/Elektrik/Wasser....alles Peanuts! Da kommen ganz andere kosten auf Euch zu. Im übrigen zeigt auch das schon wieder: mein eingangs erwähnter hypothetischer alternative Naivkäufer hätte sich Holzherde ins Haus gestellt, für kleines Geld und gut ist. Warmes Wasser bekommt man auch anders als durch ne Zentralheizung....

Du hast meines Erachtens zu hohe Ansprüche an modernen Lebensstil um mit jahrzehntelanger Baustelle leben zu können. Dann braucht man eben umso mehr Geld. Mit den 400.000 ist es bei den vielen Gebäuden ganz klar nicht getan!

Warum überhaupt ein altes Haus????Baut doch lieber neu!?



zu retten ist am Ende JEDE Ruine



die Frage ist, gehört man zu den Machern oder hat man Geld? Schau mal hier....ruinöser geht es kaum. Im Teil 2 stellt die Käufern so ihre Pläne vor:

Youtube:
"Was aus einem Lost Place werden kann - Die Wiederauferstehung eines Resthofes"



Hallo Frank,


Hallo Frank,

vielen Dank für deine Antwort. Grundsätzlich wäre meine Idee, dass wenn man ohnehin alles neu machen muss, es eben auch gleich richtig machen kann. Aus diesem Grund hätte ich z.B. an eine Zentralheizung mit Geothermie gedacht.

Ich kann deine Einschätzung nachvollziehen und finde es gut, dass du meine Frage so direkt und klar beantwortetst. Mit dem Hinweis auf das verlinkte Video muss ich meine Darstellung des ganzen vielleicht noch einmal etwas relativieren. Es gibt eine Reihe von Nebengebäuden, die man getrost abreisen kann, da diese definitv keinem Zweck mehr dienen können. Das Wohnhaus hingegen, könnte man streng genommen auch jetzt schon beziehen, man müsste lediglich prüfen, wie es um Strom und Wasser steht. Bis kurz vor dem Verkauf an den jetzigen Eigentümer, hat auch noch ein alter Mann darin gewohnt.

Bezüglich deiner Einschätzung zum jungen, naiven und alternativen Käufer kann ich folgendes sagen: jung bin ich in der Tat (30), naiv sicher auch zu einem guten Stück, aber mit alternativ kann ich so gar nichts anfangen :P

Mich würde interessieren, was du mit diesem Punkt meinst: "Die Heizung/Elektrik/Wasser....alles Peanuts! Da kommen ganz andere kosten auf Euch zu."

Bezüglich der Förderung: Man beantragt die Förderung vor Beginn der Baumaßnahme, legt alles ausführlich dar und wenn dem ganzen zugestimmt wurde, dann kann man auch damit rechnen. Der Nachteil: Man bekommt das Geld erst zurück, wenn die Baumaßnahme abgeschlossen ist. Aber das ist ja eigentlich der Regelfall. Etwas KfW Förderung wäre hier und dort auch möglich (z.B. energetisch Sanieren. Wohneigentum erwerben, etc.)

Ich lade später noch ein paar Fotos hoch, auf denen man den Zustand des Wohnhauses sehen kann. Hier anbei zunächst ein Luftbild des Geländes (den roten Umring habe ich analog zur Liegenschaftskarte selbst gezogen). Der Pfeil mit der 1 zeigt auf das Wohnhaus, der Pfeil mit der 2 auf das Nebengebäude, das man erhalten könnte. Der Rest ist nicht mehr nutzbar. Das Anwesen liegt recht genau in der Mitte des Ortes.



Ganz viel Mut...



Hallo.

Ich kann sowas nur gut heißen und unterstützen.
Aber da gehört noch viel mehr dazu.
Ich bin gerne bereit meine Erfahrungen weiter zugeben.
Wenn Sie wünschen wollen gerne per Telefon.
Das sind zuviele Punkte.
Nach dem Kauf ist man immer schlauer.
Ich habe eine altes Anwesen gekauft.
Haupthaus. Nebengebäude und Scheune.
Wurde früher auch Landwirtschaft betrieben.
Ich bin Möbeltischler. Habe fast alles in Eigenleistung gemacht. ausser elektrik.
Wasser.
Einen Zimmermann als Unterstützung für heikle statische arbeiten.
Und einen Zimmerman/lehmbauer für den innenausbau. Als Ratgeber und Einweisung für alles im ökologischen Ausbau.
Wie gesagt bin bereit meine Erfahrungen weiter zugeben. Da ich sowas nur unterstützen kann..
Weil neu kann jeder.
Schönen abend noch.



Hallo Sandro trovarello,



Vielen Dank für das nette Angebot. Ich werde bei Gelegenheit darauf zurückkommen. Kann man hier auch private Nachrichten schreiben?

Gruß



....



Ich glaube nicht.
Wenn dann nur über Email.
Gruss



Es gibt da super Bücher



zum Beispiel:
"Was wie machen an alten Häusern? Das sächsische Bauernhaus"

Kann man z.B. im Buchshop der IG Bauernhaus bestellen.

Ein Buch das zwar ursprünglich gedacht war Hilfestellung für die Renovierung der Häuser der Siebenbürger Sachsen zu liefern aber das meiste ist allgemein gültig. Das ist meines Erachtens das derzeit beste Buch auf diesem Sektor, das es überhaupt gibt. Sehr informativ und praxisbezogen,- es werden alle Bereiche angesprochen und typische Probleme mit Lösungsmöglichkeiten in Eigenregie besprochen.



Bücher



Ich habe aktuell "Der praktische Zimmerer" von Fritz Kress (1949) um ein bisschen ein Gefühl für die Thematik zu bekommen auf meiner Leseliste, aber die genannten Werke klingen ebenfalls sehr interessant.