Nachbarzustimmung o. Bauantrag umgehen

Hallo Community,

wir sind Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses (Ensembelschutz) aus den 1920ern. Genauer ist es ein Reihenendhaus mit einem kleinen, 1-geschössigen Seitenanbau mit Walmdach. Zwei Wände des Anbaus schauen jeweils zur Straße sowie in den Garten. Eine dritte, fenster- und türlose Außenwand steht direkt auf der Grudstücksgrenze, und berührt über die Abstandsflächenregelung zwei der Nachbargrundstücke. Zwischen unserem und den Nachbargrundstücken verläuft aber noch ein etwa 1.5m breiter Weg.

Nun gibt es das Problem, daß das Fundament des Seitenanbaus über die Jahre abgesackt ist (Folge einer wandnahen Regenwasserversickerung). Für dessen Sanierung planen wir einen Neuaufbau und haben hierfür auch inzwischen nach einigem Hin und Her mit dem Denkmalamt die Genehmigung hierfür vorleigen ( Auflage - originalgetreuen Wiederaufbau ... was für uns OK ist). Als nächste Hürde hat sich nun aber das Bauamt herausgestellt.

Und zwar wäre durch den Abriss der Bestandsschutz für den Seitenanbau weg, und es müßte nach Auskunft des Bauamts eine neue Baugenehmigung her. Hierzu wäre nach Wunsch des Amtes auch eine Zustimmung der Nachbarn fällig, was ich aber des Friedens will gern umgehen würde (baurechtlich verbindliche Folgen für Nachbarn + deren eigene genehmigungsfreien Bauten an der Grudstücksgrenze).


Nun meine Fragen hierzu:

- Ist die Notwendigkeit für eine neue Baugenehmigung wirklich gegeben, selbst wenn wie hier keine konstruktiven oder gestalterichen Änderungen erfolgen?

- Ist es richtig, daß durch eine schrittweise Sanierung der Bestandsschutz nicht verloren gehen würde?( also Verzicht auf Komplettabriss = eine alte Wand bleibt erstmal stehen und wird erst dann angerührt, wenn die anderen, dann "neuen" Wände wieder stehen )

- Welche Auswege würde es noch geben eine Zustimmung der Nachbarn, oder aber sogar eine Baugenehmigung zu umgehen?


Vielleicht habt Ihr ja einen guten Rat für uns. ... Wäre wirklich Supper!

Stephan + Ines

Hui, Ihr wollt hier rechtliche Hinweise bekommen...

Entscheiden tut jeder Bauherr selbst und zwar nach reiflicher Überlegung und Abwägung aller Vor- und Nachteile der jeweiligen Entscheidung.

Entscheidung 1:
Ihr wollt ohne jegliche Genehmigung bauen und macht das dann auch. Folgen könnten sein: Baustopp vom Bauamt, Nachbarschaftsklage von den Nachbarn. Oder eins davon oder auch gar nichts. Wo kein Kläger, da kein Richter.

Entscheidung 2:
Ihr habt ja schon eine denkmalrechtliche Genehmigung. Ich würde einen Termin beim Bauamt machen und mir die Sachlage genauestens erklären lassen und auch den Umstand ansprechen, Step by Step wie beschrieben zu bauen. Ob das möglich wäre und wenn nicht, warum nicht. Die Leute vom Amt müssen dann Auskünfte geben. Wenn nicht, schriftliches abwarten, Widerspruch.

Gesetze: Baugesetzbuch (Bauamt), Denkmalschutzgesetz Eures Bundeslandes (denkmalrechtliche Genehmigung), Nachbarschaftsgesetz -soweit vorhanden- Eures Bundeslandes (Zustimmung der Nachbarn)

Aus meiner Sicht ist es "merkwürdig", dass Euer Bauamt eine nachbarrechtliche Zustimmung vor Genehmigung eines Bauantrages fordert... könnte evtl. sein, dass es in Eurem Baugesetzbuch steht bzw. in den landesrechtlichen Vorschriften dazu. Da solltet Ihr mal forschen.

Rechtlich beurteilen kann Euren Sachverhalt ein Fachanwalt für Baurecht/Nachbarschaftsrecht. Gute Adressen gibts bei der Anwaltskammer Eures Landes oder Bezirkes.

Viel Erfolg bei Eurer Baumaßnahme, die ja auf jeden Fall durchgeführt werden muss. Abgesackte Bauteile müssen gesichert werden, da kann das Bauamt im Ergebnis nichts dagegen haben.

Rechtliche Hinweise

wird es hier wohl nicht geben. So kompliziert klingt das aber doch nicht.

Das Gebäude muss also ertüchtigt werden. Wenn es sich um ein tragendes Bauteil handelt müsst Ihr einen Bauantrag stellen mit Statik und allem drum und dran.
Als untergeordnete Behörde wird dann die UDB gehört und letztlich wird wohl das Ganze genehmigt werden: Mit der Auflage der UDB das Gebäude wieder so zu errichten wie bisher.
Mit dem Bauantrag geht (zumindest bei uns) ein Schreiben an die betroffenen Nachbarn heraus, die dann eine Einspruchsfrist haben. Diese Abwarten und nachfragen ob es Einsprüche gegeben hat, bzw. ob die Schreiben auch versandt worden sind ...

Ein anderer Weg wäre eben die Wand zu reparieren ohne das Gebäude komplett niederzulegen. Dann gibt es auch keine Problematik hinsichtlich des Bestandsschutzes. Antragspflichtig ist das trotzdem.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

Erfahrungswert ... Alternativen denken

Hallo, und danke schon mal vielmals für die ersten Reaktionen!

Die Anmerkung von Herrn Kornmayer: ...
"Ein anderer Weg wäre eben die Wand zu reparieren ohne das Gebäude komplett niederzulegen. Dann gibt es auch keine Problematik hinsichtlich des Bestandsschutzes. Antragspflichtig ist das trotzdem. ..."

Ist genau die Art von Antwort um die es uns geht. Die Baugenehmigung an sich ist nicht das Problem, wohl aber die Fragerei bei den Nachbarn! Wir als die Neuen wollen hier einfach keinen Streit und auch kein Misstrauen sähen, auch selbst wenn wir bisher nur positiv empfangen worden sind. Mancher Nachbarn hat halt in den letzten Jahren einfach aus den eigenen Erfahrungen mit den Ämtern (insbesondere Denkmalamt) vieles irgendwann einfach so hin- und umgestellt. Wir sehen, daß dies nun mit unseren Sanierungsmünchen kollidieren könnte. Also suchen wir nach den kleinen legalen Tricks und Kniffen aus eurem Erfahrungsschatz wie man diese Herausforderung am besten angeht, ohne dabei gleich den ganzen Beamtenapparat in Bewegung setzten zu müssen. Die Erfahrung lehrt dabei, daß es oft auch einen einfacheren Weg zur gleichen Lösung gibt.

Also nochmal nachgefragt an Herrn Kornmayer! Wo genau verläuft denn hier die Grenze zwischen Komplettabriss und Erhaltung des Bestandes. Wieviel bzw. welche Wand müsste denn stehenbleiben um nicht als Abriss zu gelten? Kann da jemand einen Tip geben?

Danke schon mal & Grüße,
Stephan + Ines

Ich kenne weder Dein Projekt noch deine Nachbarn, aber Nachbarn merken alles, wenn sie wollen. Manche merken sogar Dinge, die so nie stattgefunden haben.
Da man Dir die Instandhaltung von bestehenden Bauten nicht verbieten darf, melde dies so beim Bauamt an und mach vorher viele Fotos, die den Zustand vor der Massnahme belegen.
Wenn dann einer der Nachbarn kommt, hältst Du ihm den Zettel mit der Bewilligung der Baubehörde, mit möglichst vielen Stempeln drauf, vor die Nase.
Wenn Du auf den Grund des Nachbarn musst, z.B. um ein Gerüst aufzustellen oder eben weil das Gebäude warum auch immer genau auf der Grenze steht, solltest Du den Nachbarn schon vor Einholen der Bewilligung um Erlaubnis bitten (die er Dir übrigens nicht versagen kann, Stichwort "Leiterrecht").

Hallo Stephan,die Frage nach der Grenze zwischen Komplettabriss und der Erhaltung beantwortet sich eigentlich schon selbst, da gibt es nichts zu deuteln.

Nach einem Abriss folgt eine Neuerrichtung, das ist kein Erhalt und keine Reparatur.

Ich weiß ja nicht wie Eure Wand aussieht und ob das funktioniert, aber wenn Ihr den beschädigten Teil einer Wand oder Gebäudeecke austauschen oder reparieren lasst sind das Arbeiten am Bestand. Und die dürft/müsst Ihr machen.

Also ergeben sich bei der ganzen Geschichte zwei Lösungsvarianten:

1. Abriss und Neubau
2. Ertüchtigung / Instandsetzung

zu 1. gibt es ja die Auflage der UDB mit dem originalgetreuen Wiederaufbau. Wenn das Bauamt hier mitgeht und die Baugenehmigung erteilt sollte das funktionieren. Ihr könnt Euch die Bauantragsunterlagen gleich von Euren Nachbarn mit unterzeichnen lassen, auch geht (bei uns) ein Schreiben der Behörde an die Nachbarn mit der Mitteilung des erteilten Bauantrages und einer Widerspruchsfrist. Die würde ich abwarten.
Aber im Ernst: Ich kann mir kaum Vorstellen, dass ein Nachbar hier nicht zustimmen sollte. Und wenn er das nicht macht, dann würde er gewiss auch Einspruch erheben. Wenn das so kommt bleibt euch dann nur noch =>

zu 2. Ertüchtigung und Instandsetzung.
Das bedeutet natürlich auch eine Mitteilung an das Bauamt usw., jedoch kann Euch niemand daran hindern Euer ensemblegeschütztes Haus zu reparieren / instandzuhalten.

Ihr müsst wahrscheinlich über viele Jahre mit den Nachbarn zusammenleben. Je offener Ihr mit euren Nachbarn umgeht, desto einfacher ist es oft – gerade wenn Ihr dort neu seit und noch kein verdorbenes Nachbarschaftsverhältnis existiert.

Eine andere interessante Sache ist aber noch: "Zwischen unserem und den Nachbargrundstücken verläuft aber noch ein etwa 1.5m breiter Weg." Klärt doch mal wem dieser Weg gehört. Vielleicht ist Euer Nachbar ja gar nicht Euer Nachbar und muss der Sache gar nicht zustimmen? )

Stellt doch mal ein Bild von der geschädigten Wand ein.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

Moin Stephan,

ich würde, ehrlich gesagt, eher versuchen mich mit dem Nachbarn gegen das Amt zu verbrüdern als umgekehrt. Der ist nämlich immer da, die nicht.

Als Eigenheimbesitzer hat er bestimmt vollstes Verständnis für dein Vorhaben, bzw. kann dich vielleicht noch mit wertvollen Tipps aus der Nachbarschaft bezüglich Ensembleschutz versorgen.

Habt ihr bei denen schonmal "vorgefühlt", ist es also zu erwarten, das die Schwierigkeiten machen werden?

Uns wurde hier auch bei einem Antrag vom Amt empfohlen, die Erlaubnis des Nachbarn direkt einzuholen, ganz einfach weil's drei bis vier Wochen Warterei spart.

Viel Erfolg, Boris

Identitätswahrung

... Mit den Nachbarn kann man schon reden! Der Vorschlag von Jens ist dabei sicher gangbar, aber nicht wirklich das was wir uns vorstellen.

Anbei das Bild vom Anbau. Die rechte Gebäudeecke ist ca. um 10-15cm abgesackt. Die straßenseitige Wand, sowie die auf der Grundstücksgrenze entsprechend schief. Die Anschlüsse zum Haupthaus sind praktisch durchgerissen.


Hier noch mal ein Link zum Thema Bestandsschutz, den ich gefunden habe:

http://www.fbbb.de/download/20041201_Bestandsschutz.pdf


Kann uns jemand sagen was genau mit "Identitätswahrung" gemeint ist? Damit ließe sich vielleicht ja doch noch ein einfach aktiver Bestandsschutz wahren. Um die Baugenehmigung kommen wir klar nicht rum.

Gruß,
Stephan + Ines