Meinungen zum Denkmalkauf

07.07.2012 Erhaltenswert



Hallo zusammen,

ich spiele mit dem Gedanken mir ein unter Denkmalschutz stehendes Haus (Baujahr um 1750) zu kaufen.

Die Fassade (Fachwerk) sowie das Dach sind renoviert. Nach Angabe des
Amts für Liegenschaften und Stadterneuerung(welches das Objekt veräußert) sind im Innern mit wenigen/keinen Auflagen zu rechnen.

Zudem hat mich die Dame in einem ersten telefonischen Gespräch auf folgendes hingewiesen:

Das Objekt bedarf einer durchgreifenden Modernisierung. Für entsprechende Maßnahmen können gegebenenfalls ein Zuschuss aus Städtebauförderungsmitteln sowie erhöhte Abschreibungen nach § 7 Einkommenssteuergesetz geltend gemacht werden, da der Ortskern als förmliches Sanierungsgebiet ausgewiesen ist.

Konkret meinte die Dame, dass aufgrund der Ausweisung als Sanierungsgebiet 50% der Modernisierungskosten getragen werden. Dass es sich in diesem Fall um eine durchgreifende Modernisierung handelt, stehe außer Frage.

Folgendes wird gemacht werden müssen:

- Zentralheizung (Pellets in Verbindung mit Wandflächenheizung)
- Fenster
- Dachausbau/Isolierung
- Inndämmung der Außenwände

Aus finanzieller Sicht scheint mir das Vorhaben daher sehr reizvoll, da zudem 90% der selbst getragenen Investitionskosten über 10 Jahre abgeschrieben werden können.

Ich sehe das Objekt nicht als Finanzinvestition- möchte aber dennoch vermeidenmich finanziell zu übernehmen und daher mögliche, übersehene Fallstricke aufspüren.

Ich wäre für kritische Kommentare bzw. Erfahrungen mit vergleichbaren Unternehmungen dankbar. Am Dienstag findet der erste Besichtigungstermin statt.

Zu einem zweiten wäre es sicher sinnvoll einen Architekten bzw. Sachverständigen hinzu zu ziehen. Wenn jemand die entsprechende Expertise hat und aus der Region Heilbronn kommt, würde ich mich über eine kurze Vorstellung sehr freuen.

Viele Grüße
Oliver





Hallo,

bei allen Überlegungen kommt es sicher auf die absolute Höhe der Investition an. Städtebauförderung ist immer Spitzenförderung, setzt also eine Grundfinanzierung voraus, also: keine unrealistischen Hoffnungen, die nicht durch ein geprüftes Finanzierungsmodell gestützt werden. 90% Sonder-Afa über 10 jahre ist dann interessant, wenn mit Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung oder aus sonstigen Einkünften verrechnet werden kann, sonst für die Katz.
Den Architekten/Sachverst. brauchen Sie, und zwar vor Ort !

Im Übrigen ist das Vorhaben, ein Denkmal zu sanieren, nicht ganz so schnell durchzuziehen, wie einen Neubau zu realisieren. Angemessene Renovierungszeit sollten Sie einplanen, jedenfalls mehr als 12 Monate und auch witterungsbedingte Arbeitsausfälle einkalkulieren.

Grüße
Grüße



das



lief vor wenigen Tagen, wäre interessant, inwieweit mündliche Zusagen sicher sind ....

http://community.fachwerk.de/index.cfm/ly/1/0/forum/a/showForum/192486$.cfm

Bei Abschreibungen muß man vorher auch die Einnahmen haben, sonst macht es wenig Sinn.

Eigene Erfahrungen in der Sanierung oder vertrauenswürdige Person ist immer von Vorteil, sonst wird man schnell über den Tisch gezogen, Ein Planer/Bauüberwacher kann nur das Schlimmste verhindern, auch der hat wirtschaftliche Interessen, kann aber fachlich verbindliche Aussagen treffen, die man hier gern hinterfragen kann.



Kosten Sanierung



Sie haben etwas von einem Sanierungsgebiet geschrieben.
Möglich das nach Abschluß der Gesamtmaßnahmen eine Zahlungsforderung aus dem Wertzuwachs des Grundstückes auf Sie zukommt (Ausgleichsbetrag). Schauen Sie deshalb vorher in die Sanierungssatzung und fragen Sie nach.

Viele Grüße



Auf mündliche Zusagen...



...würde ich mich nicht verlassen.

Die Sonderabschreibung nach §7 steht außer Frage, da sie gesetzlich geregelt ist.

Aussagen über mögliche Förderungen würde ich sehr vorsichtig genießen. Ein Wechsel in der Kommunal- oder Landespolitik ist da oft schon außreichend, dass ehemals mögliche Förderungen hinfällig sind.

Wenn du das Ganze finanziell alleine stemmen kannst, ist es gut. Förderungen würde ich als "Schmankerl" betrachten, aber nie in die Finanzierung einbeziehen.

Grüße
Martin



Ren-tierlich



Hallo Oliver,
Wenn das Objekt ein Einzelkulturdenkmal ist ,können Sie auch ohne ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet erhöht abschreiben: § 7i Estg.
Wenn Sie Sanierungsmittel in Anspruch nehmen wollen, lassen Sie sich mal eine Modernisierungvereinbarung aus diesem Gebiet zeigen.
Bestandteil einer Mod. Vereinbarung ist immer eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Nur der "unrentierliche" Teil wird bezuschusst.Der Kaufpreis wird dabei nicht berücksichtigt. (Sonst wären Alteigentümer benachteiligt).
Ich kenne mind. 2 Eigentümer , die nach einer "durchgreifenden Sanierung" Privatinsolvens anmelden mußten.

Der Teufel liegt also im Detail.

Der von Georg Böttcher erwähnte Ausgleichsbetrag kommt auf jeden Fall.

Persönlich habe ich auch ein Fachwerkhaus (Denkmal) in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Zu DM- Zeiten waren die Zahlen so: Um 400.000,-DM Sanierungmittel zu bekommen , hätte ich 1,2 Mio DM investieren müssen. 800.000,- waren nach der Mod.- Berechnung "rentierlich".
Das habe ich dann nicht gemacht-----------und alles mit viel Eigenleistung für 300.000,- DM hinbekommen.

viele Grüße



Dank



Hallo zusammen,

ich freue mich über die zahlreichen, qualifizierten Antworten.

Danke dafür!

Aus dem geschriebenen halte ich für mich fest:

- Abschreibung i.H.v. 90% der Modernisierungskosten ist sicher möglich (in meinem Fall auch lukrativ, da ich irgendwas um 15k€ Lohnsteuer zahle)
- Evtl. kommt die Zahlung eines Ausgleichsbetrags auf mich zu. Gibt es dazu nähere Infos? Worin ist dies begründet, in welcher Höhe wird er fällig? Steht die Höhe bereits im Vorfeld fest?
- An Modernisierungskosten werden nur die unrentierlichen Anteile gefördert/übernommen?

Zu der Beteiligung an den Modernisierungskosten hat mir die zuständige Sachbearbeiterin definitiv was anderes bestätigt.

Sie meinte bei einer Investition i.H.v. 200k€ würde die Förderung durch Stadt und Land 50%, also 100k€ betragen. Der Zuschuss würde immer dann ausbezahlt sobald ich eine Rechnung bezahlt hätte und diese eingereicht habe.

Sie würden sich bemühen dies Bezahlung zügig umzusetzten, i.d.R werden die Beträge nach 2-3Tagen! ausbezahlt. Sie hätte aktuell laufende, vergleichbare Projekte in bei denen das genau so praktiziert wird.

Ich halte für mich fest, dass ich bei dem Zuschuss für die Modernisierungskosten sowie dem Ausgleichsbetrag intensiv nachforschen muss.

Vor dem Kauf muss eine schriftliche Zusage über das Prozedere ausgestellt werden.