Flächennutzungsplan

18.09.2004



Moin moin,

nochmals eine (für uns) kaufentscheidende Frage... :-)

Der von uns ins Auge gefaßte 3-Seithof wurde bis 1996 landwirtschaftlich genutzt. In Nachbarschaft befinden sich eine Reithalle mit Pferdehaltung (3 Häuser weiter), 1 größerer Gewerbebetrieb (Landmaschinenvertrieb mit neuem Verwaltungsgebäude und Hoflager), mindestens 1 weiterer Pferdehalter.

Da das Gebäude direkt rechts und links an weitere 3-Seithöfe angrenzt und die Dorfstraße sehr ruhig wirkt, stellt sich für uns die Frage, was passiert wenn angrenzende Häuser verkauft werden (nicht gerade unwahrscheinlich) und die neuen Nachbarn die sie umgebende Nutzung einschränken wollen. Leider hat die Gemeinde das Gebiet im aktuellen Flächennutzungsplan als Mischgebiet und nicht als Dorfgebiet ausgewiesen.

Wir beabsichten eine Pferdehaltung und eine Hobbyhundezucht, zur Zeit versuchen wir im Anschluß weitere Grünflächen hierfür mitzuerwerben. Nun las ich diverse neuere Urteile, die beides (Zucht von Hunden, Pferdehaltung) im Mischgebiet verboten haben. Mit den momentanen, älteren und sehr dörflichen Nachbarn sähe ich keine Probleme (eigene Tierhaltung), aber es kann ja noch kommen, wenn diese ihre Höfe veräußern/vererben.

Der Beamte vom BOA war eher amüsiert über diese Frage, wandte ein, daß ja der Reithalle Sondergenehmigung erteilt worden wäre und es weitere Tierhalter gäbe. Nur ... uns ist es (im Mietverhältnis) bereits 2x passiert, daß durch Neuzuzug von ausgemachten Städtern aufs angeblich so "ruhige und erholsame" Dorf und Land die Tierhaltung vergällt und unmöglich gemacht wurde. Das sollte nun, nachdem wir uns entschlossen haben genau deshalb zu kaufen, eben nicht schon wieder möglich oder wahrscheinlich sein.

Die Urteile bezogen sich zum einen auf Mischgebiet in Neubaugebieten (Hunde) und zum anderen auf Pferdehaltung in ehemaligem Dorfgebiet mit nun aufgegebenen Landwirtschaften. Letzteres dürfte weitgehend auf das von uns avisierte Haus zutreffen, da nur 1 Gewerbe mit Tierhaltung (der Reithallenbetreiber hat dies als Gewerbe angemeldet) in Reichweite ist.

Hat jemand mit so etwas Erfahrungen?





1. Gibt es denn nicht sowas wie eine Besitzstandswahrung?
Diese Verstädterung dörflicher Strukturen ('Der Hahn darf nicht mehr krähen') ist einfach nur pervers.

2. Was ist eine Hobbyhundezucht?





Hallo Herr Kawalek,

in Deutschland gibts das meines (bisherigen) Wissens eben leider nicht. Im Ausland kein Thema (in Frankreich wurden Städter schon aus dem Amtsgericht gelacht, wenn sie Nachbars Hahn verklagten), bei uns scheints aber sogar möglich zu sein (gerade neues Urteil!), daß jemand verbilligt Baugrund neben einem Sportplatz erwirbt, und nach dem Bauen erfolgreich gegen dessen Einschränkung klagt!

Deshalb auch meine schockierte Reaktion, als ich auf der Gemeinde bei Anfragen zum Thema Denkmalschutz so nebenbei erfuhr, daß das Gebiet in dem der Hof steht als Mischgebiet ausgewiesen ist. Ich war bisher von Dorfgebiet ausgegangen...

Und bei dieser Aussage ("Diese Verstädterung dörflicher Strukturen ('Der Hahn darf nicht mehr krähen') ist einfach nur pervers.") kann ich Ihnen nur vorbehaltlos zustimmen. Wir machen grade - wie bereits erwähnt - das zweite Mobbing eines neuzugezogenen Städters in direkter Nachbarschaft durch, nach dem "Dorf" irgendwie gleichbedeutend mit "Kurgebiet" ist. Der Vermieter ist dabei nicht mal das Hauptproblem, sondern der bewußte Nachbar, der seit Einzug das Ordnungsamt mit Beschwerden bombardiert. Auch im vorherigen Fall wars ein Neuzuzug eines Städters der umgehend alle (nicht nur uns) mit Ruheansprüchen bombardiert. Nun ziehe ich nicht aufs Land um Grabesruhe zu haben, sondern (in Ruhe gelassen) mit meinen Tieren auf dem Land leben zu können. Nicht daß die Hunde zB ultralaute Dauerkläffer wären, aber gelegentlich bellt ein Hund eben.

Eine Hobbyzucht unterscheidet sich maßgeblich in Größe und Umfang von einer gewerblichen Zucht (höchstens 2 Würfe pro Jahr mit höchstens 3 Zuchthündinnen insgesamt). So sähe das auch bei uns aus.

Da wir also richtig gebrannte Kinder sind, kommt jetzt das Muffensausen davor sich so richtig festzubetonieren und dann womöglich doch wieder Dauerstress zu bekommen. Nur, wo in Deutschland bekommt man für einen halbwegs tragbaren Preis ein Haus in Alleinlage...? Haben bisher jedenfalls keins gefunden obwohl wir bundesweit suchen.



Flächennutzungsplan!!



Guten Tag Herr Kirsch
zu Ihrer Frage die Sie hier im Fachwerkforum gestellt haben würde ich Ihnen raten, dass sie einen verbindlichen Antrag ( verbindliche Voranfrage) bei ihrer Stadt oder Gemeinde stellen sollten diese können Ihnen dann auch bestimmt eine entsprechende Auskunft geben. Bevor sich jetzt eine Menge Geld für Grundstücke und Gebäude ausgeben.

Mit zimmerlichem Gruß
Andreas Vollack
aus Hann. Münden





Hallo Herr Vollack,

genauso etwas schwebte mir vor. Bloß wüßte ich nicht, wie diese Voranfrage zu stellen wäre. Da keiner von uns Landwirt ist, kann schlecht Antrag auf "Wiederinbetriebnahme" gestellt werden. Da weder das eine noch das andere gewerblich betrieben werden soll, gehts auch nicht als "neuer Gewerbebetrieb", obwohl wir bereits daran dachten "Hundepension" und "Pensionspferdehaltung" erlauben zu lassen, was die etwas größer als 1 Hund und ein paar Hühner angelegte Nutzung einschlösse. Wie sollte man das also beantragen?

Die Frage ist dabei auch, wie viel Wert eine Erlaubnis der Gemeinde hätte. Im Fall der im Alt-Mischgebiet verbotenen Pferdehaltung (Ba-Wü war das) wurden dort sowohl die Erlaubnis der unteren Behörde (= Gemeinde), als auch das Urteil des Amtsgerichts (gegen den Kläger) kassiert.

Und klar, genau das ist ja unsere Horrorvorstellung - der Hof wird schön renoviert, teuer Grund angekauft und gepachtet und nach 10-15 Jahren zieht jemand zu und macht uns einen Strich durch die Rechnung.



Zweit-Beruf



Hallo Herr Kirsch,

will nur noch mal schnell einen Tip einwerfen. Werden Sie doch einfach (Nebenerwerbs-) Landwirt. Stecke zwar in der ganzen Problematik nicht so richtig drin - aber die Landwirtschaftskammern dürften da sicherlich Auskunft geben. Dann sind Sie auch aus der Nummer mit dem Gewerbebetrieb heraus - und der Diesel wird auch billiger ;-).

Gruß aus BS

Bernd Froehlich



Konzept ausarbeiten und vorlegen!!



Guten Tag Herr Kirsch
ich würde ihnen vorschlagen dass sie sich ein Konzept ausarbeiten mit der Nutzung die sich Vorhaben (wie z. B. Tierhaltung und Gewerbebetrieb) das genaue Vorhaben beschreiben und dann das persönliche Gespräch mit z. B. dem Bürgermeister /Bauamt/Ordnungsamt suchen.
Und ich betone es nochmal ich würde diese Wege im Vorfeld klären damit der später nicht das böse erwachen kommt.

Mit zimmerlichem Gruß
Andreas Vollack
aus Hann. Münden



Flächennutzungsplan



So ganz unbegründet sind ihre Bedenken nicht. Diese Rechtssprechung besteht. Sie entspricht auch der Baunutzungsverordnung. In dem klassischen Mischgebiet ist h eine landwirtschaftliche oder auch Tierzuchttätigkeit unzulässig. Das typische Mischgebiet (MI) besteht aus Wohnen, Handeln, Büro,Verwaltung und kleinere nicht störenden Gewerbebetrieben.
In sehr ländlichen Gebieten sind die alten Dorfzentren mit einstmals landwirtschaftlichen Betrieben oft noch als Mischgebiet-Dorf (MD) ausgewiesen.Hier ist im begrenzten Umfang eine landwirtschaftliche Nutzung weiterhin zulässig.

Die berufsmäßige Pferdezucht, aber auch die Hobbytierhaltung von Pferden, ist in einem Mischgebiet (MI)nach der Baunutzungsverordnung nicht zulässig.
Das Bauordnungsamt hat anscheinend - unter Bezug auf die schon bestehenden vergleichbaren Betriebe an dem Standort, keine Bedenken, Ihnen diesen ebenfalls zuzulassen. Aber sie müßten u.U. damit rechnen, später keine Erweiterung Ihrer Pferdehaltung mehr vornehmen zu dürfen.
Auch eine Hobbyhundezucht kann für die Nachbarschaft einen Störfaktor darstellen, der begründete Beschwerden auslöst.
Ruhestörung ist hier ein Stichwort.
Man kann aus der Ferne die örtliche Situation nicht ausreichend beurteilen. Nach dem deutschen Planungsrecht gibt es eigentlich kein Baugebiet, in dem sie Ihr Vorhaben rechtlich völlig bedenkenlos ausüben können, am ehesten noch in einem für die Zwecke der Lndwirtschaft ausgewiesenen Bereich (Aussiedlerhof). Es wird aber in der Ortslage sehr viel von Ihnen abhängen, wie Sie die ganze Sache dauerhaft betreiben und den Störungsgrad möglichst gering halten.

Wenn Sie als Fremder in dem Ort neu beginnen, müssen Sie mit Feinden rechnen. Aus meiner beruflichen Tätigkeit weiß ich, daß mehr als 90% aller Beschwerden und Anzeigen aus der direkten Nachbarschaft im Umkreis von ca. 50 m kommen.





Eine abschließende Beurteilung ist aus der Ferne nicht möglich. Hierbei sind zu viele Faktoren zu beachten, die man nur vor Ort einbeziehen kann.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, die Sache mit Vorsicht anzugehen.





Hallo Herr Flick, Herr Vollack,

es scheint so als wären meine Instinkte da doch nicht übertrieben, sondern recht gesund... ;-) Könnte schade für den Hof sein, denn bei den vorhandenen Bedingungen ist er nur für Tierhalter wirklich interessant.

Werde morgen mal genauer nachhaken, um welches Mischgebiet (MI oder MD) es sich handelt.

Und ja, richtig, wenn - kams stets von ganz nah bei. Was mich jedoch bis heute erschüttert ist, daß in unseren beiden Fällen es die zugezogenen Städter waren, nicht die Dörfler (mit denen wir uns eigentlich immer ausgezeichnet verstanden/verstehen), aber auch in mir persönlich bekannten Fällen erst einer aus der Stadt zuziehen muß, um den Ärger zu machen. Erschreckend ist dabei die Praxis der Ordnungsämter und Richter aus Dörfern quasi Vorortsiedlungen machen zu wollen. Dabei ist Deutschland zu klein, um passionierte Tierfreunde allesamt in Einödhöfe zu packen.



Thema an sich erledigt...



...da wir den Hof wegen komplettem Denkmalschutzstatus nun doch nicht kaufen werden.

Aber als Tipp am Rande, für jene in ähnlicher Situation, das Verfahren war angeleiert und wäre für uns positiv seitens der Baubehörde entschieden worden. Da noch kein B-Plan vorhanden ist, jedoch grundstücksbezogene B-Pläne für einzelne Nachbarn Dorflage/Gewerbe ausweisen, hätten wir sozusagen im Kielwasser dieser Nachbarn die beabsichtigte Nutzung zugesagt bekommen und bei späterer Erstellung eines B-Plans ging die Behörde von Dorflage aus, weil dann genügend entsprechende Höfe angemeldet gewesen wären.