Welche Sanierungsmaßnahmen sind beim Denkmalschutz zwingend vorgeschrieben?




Hallo liebe Forenmitglieder,
ich bin neu hier und habe auch gleich eine Frage.

Nach langem Suchen habe ich wohl mein Traumobjekt gefunden und stehe kurz vor dem Kaufabschluss. Das Haus ist ca. 200 Jahre alt und steht auf einem wunderschönen 3.500 qm Grundstück. Auf dem Grundstück befinden sich noch eine Scheune, ein Stall und ein kleiner Rohbau jüngeren Datums. Haus und Scheune stehen unter Denkmalschutz und sind in der Förderungsliste der Deutschen Gesellschaft für Denkmalschutz eingetragen (was bedeutet das eigentlich?). Das Haus wird seit ca. 6 Jahren nicht mehr bewohnt.

Damit mein Traum nicht zum Alptraum wird, möchte ich im Vorfeld noch geklärt haben, welche Sanierungsmaßnahmen bei einem solchen Haus zwingend vorgeschrieben sind und ob meine Vorstellungen einer Sanierung umsetzbar sind. Ich hoffe jetzt, dass das hier jemand weiß und mir bei der Entscheidung "Haus kaufen oder nicht" helfen kann. Da das Haus sehr, sehr günstig ist, muß der Kaufvertrag schnell unterschrieben werden, so dass nicht genügend Zeit ist die Details mit der Behörde abzustimmen.

Meine Vorstellungen sind Folgende:
Dach mit alten Dachsteinen ausbessern und neue Regenrinnen anbringen
Balken und Schwellen wo nötig austauschen
Verfachungen mit alten/passenden Ziegelsteinen erneuern bzw. ausbessern und neu verfugen
Fenster aufarbeiten
Einbauten und Türen im Inneren aufarbeiten
Wände neu verputzen
Böden Aufarbeiten und ausbessern
Elektroinstallation neu Verlegen (wo möglich unter Putz, ansonsten in Fußleisten)
Wasser- und Abwasserleitungen neu verlegen (wo möglich unter Putz, Kleinkläranlage auf dem Grundstück anlegen)
Bad einbauen
Heizen über Einzelkamine in Kombination mit evtl.Nachtspeicher (wenn neue Stromspeichertechnologie zum Einsatz kommt)

Was ich nicht möchte:
Das Haus und das Dach mit einer Wärmedämmung versehen
Neue, winddichte Fenster einbauen
Im Inneren Vorsatzwände (Rigipswände anbringen hinter denen die Installationen verlegt werden)

Wenn mir jemand sagen könnte, ob sich eine solche Sanierung auch mit Denkmalauflagen realisieren lässt (ohne Fördermittel zu gefährden), würde mir das sehr helfen.

Liebe Grüße
Sophie



Das liest sich



alles richtig klasse, was Du da vorhast. Ich würde allerdings davon abraten einen Denkmalpfleger auf den Hof zu holen. Die brummen Dir Auflagen drauf und rücken keine Kohle raus.
Denkmalschutz kann auch ohne Denkmalpfleger stattfinden.
Was ich an deiner stelle doch noch überdenken würde: Es lässt sich durchaus realisieren Wärmedämmung in ein altes Haus einzubauen und den Charakter nicht zu zerstören. oder bei den Fenstern: die alten reparieren und innen davor Vorsatzfenster.

Ralph Schneidewind



Nicht unter Druck setzen lassen



Hallo Sophie,

bei derartig vielen Gewerken würde ich unbedingt vorher eine Abstimmung vornehmen.....
wenn das Haus gelistet ist muß eine Abstimmung der Vorhaben stattfinden, sonst kann das ziemlich teuer werden.....
Ich hab selber so ein Haus - über manches kann man mit den leuten sprechen - ich habe sie nicht als Unmenschen empfunden - die wissen auch, daß ein Denkmal eine Ruine wird, wenn sie die bauherren zu sehr schuriegeln.

Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, daß je nachdem wieviel Geld in den Töpfen (Denkmalförderung oder Dorferneuerung) nur Promille gefördert werden - oder garnicht. Und je nachdem wie die Auflagen der Denkmalamtes noch Zusatzausgaben auf den Sanierer zukommen. In McPomm sind jedenfalls idR. die Töpfe eher leer.
Unter Druck setzen lassen würde ich mich beim Hauskauf nie - wenn nur wenig Zeit zur Unterschrift gegeben werden, gibt es nur die Frage: Warum ?
Noch ein Tip zur Vorgehjensweise:
Bevor irgendwelche Arbeiten angefangen werden, muß eine denkmalrechtliche Genehmigung erteilt werden - d.h. Sie müssen sich mit der unteren Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen.
In Schwerin gibt es beim Landesamt für Denkmalschutz auch die Möglichkeit im Archiv nach den "Bauakten" zu forschen und diese einzusehen. Aber auf jeden Fall würde ich bei der unteren Denkmalschutzbehörde anrufen !!
Viele Grüße,
Sibylle



Habe ich das jetzt richtig verstanden?



Hallo ihr Lieben zunächst herzlichen Dank für die Antworten.

Zunächst einmal zur Wärmedämmung:
Ich möchte diese Wärmedämmung nicht, damit im Haus eine natürliche Belüftung ist und ich die Lüftung nicht gezielt steuern muß - finde ich auch vom Raumklima angenehmer. Vorsatzfenster evtl.

Der Vertrag sollte deshalb zügig unterschrieben werden, weil es viele Interessenten gibt und der Preis einfach unglaublich gut ist. (Ein solches Preis-Leistungsverhältnis habe ich in den zwei Jahren meiner Suche bisher nicht gefunden.)
Der Notartermin ist in der übernächsten Woche geplant. Seit einer Woche versuche ich den zuständigen Menschen bei der Denkmalbehörde zu erreichen. Ich glaube nicht mehr daran, dass ich im Vorfeld Dinge mit der Behörde klären kann.

Habt ihr gemeint, dass es zwar dank leerer Töpfe keine Zuschüsse zur Sanierung gibt, ich mir alle Maßnahmen aber dennoch im Vorfeld genehmigen lassen muß? Könnten noch weitere, als die von mir vorgesehenen Maßnahmen gefordert werden?
Wenn ich keine Fördergelder beantrage, heisst das dann aber auch, dass ich nicht verpflichtet bin das Haus nach energetischen Gesichtspunkten (neue Wärmeschutzverordnung) zu sanieren? Oder hängt das nicht zusammen?

Liebe Grüße
Sophie
H



Es könnte



ja sein, dass Dein Haus (noch?) nicht auf der Denkmalliste ist. Wenn Du Dir die Denkmalpfleger einlädst, in der Hoffnung, dass das Haus drauf kommt und Du Dir Zuschüsse erwartest, kann der Schuss ganz schön nach hinten losgehen.

Ich schreibe dies mit dem Hintergrund von negativen Erfahrungen meiner Bauherren in Bad Sülze und dem Darß.
Du hast einfach mehr Freiheit und weniger Schreibkram bei dem was Du machst, wenn Du diese Leute nicht am Hals hast.
Meine Bude ist wahrscheinlich von ca. 1700 und steht nicht auf der Denkmalliste. Ich habe trotzdem wieder mit handgestrichenen Biberschwänzen gedeckt und mit Klosterformatsteinen mauern lassen. Es war aber recht angenehm darüber mit keinem Bürokraten diskutieren zu müssen. Und wenn ich mal eine Gaube einbauen will, brauche ich mich nur mit dem Bauamt und nicht noch mit dem Denkmalamt verständigen.

Das ist nämlich einem Bauherren von mir passiert: der hat liebevoll in Absprache mit dem Denkmalschutz ein kleines Haus restauriert. Nachdem es fertig war, kam nochmal Nachwuchs. Da wollte ihm der Denkmalschützer verbieten eine Fledermausgaube in sein Reetdach bauen zu lassen. Die sind bei Fischerkaten in der Gegend gang und gäbe und beißen sich überhaupt nicht mit der traditionellen Architektur.

Zur Wärmedämmung: Dem Denkmalschutz ist das ziemlich wurscht, wenn's nicht das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Da könnte Dir eventuell das Bauamt reinreden, wenn Du Veränderungen vornimmst, die baugenehmigungspflichtig sind.

Wenn Du Zuschüsse willst( z.B: Dorferneuerung, Stadtsanierung)da hat mich die Verbraucherberatung informiert.
Ralph Schneidewind



Jetzt läuft es ein bisschen...



... durcheinander.
Auflagen durch behördlichen Denkmalschutz stehen in keinem direkten Zusammenhang mit garantierten Zuschüssen finanzieller Art. Es gibt steuerliche Absetzmöglichkeiten, die beansprucht werden können und auf die auch ein Rechtanspruch besteht; dies deckt i.d.R. nicht die entstehenden Mehrkosten bei denkmalgerechter Sanierung/Renovierung. Irgendwelche Listungen in privaten Stiftungen bedeuten noch lange kein Plus auf dem Baukonto...

Ohne zu wissen was dort für Denkmalschutzauflagen bestehen hieße das, die Katze im Sack zu kaufen... hiervon kann nur dringend abgeraten werden...

Es verwundert auch, dass das Haus sechs Jahre leer gestanden hat und sich nun mehrere Interessenten tummeln sollen. Das würde mich stutzig machen...

Zur konkreten Frage: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist in jedem Fall zu beachten, unabhängig von Fördergeldern aus dem Denkmalschutz, sie ist quasi ein Gesetz. Das heißt noch lange nicht, dass man die Tabellenwerte aus dem Anhang 1:1 anwenden muss...

Zu Deinen weiteren Ideen und Plänen kann man aus der Ferne nichts sagen...

Ich kann nur raten, den Notartermin zu verschieben oder eine spätere Kaufoption zu vereinbaren, und in der gewonnenen Zeit mit einem entsprechenden Fachmenschen eine intensive Bestandsaufnahme mit Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes zu machen und daraus dann ein Sanierungskonzept zu entwickeln. Das wird in 10 Tagen nicht zu machen sein.
Lass' Dich nicht unter Druck setzen...

MfG,
sh



Noch einmal Danke



Hallo ihr Lieben,

noch einmal Danke.

Was die EnEv betrifft hatte ich die Befürchtung, dass die genaue Einhaltung gefordert/überwacht wird, wenn die Ämter eh schon involviert sind und dann sozusagen amtsübergreifend agieren. Aber das ist ja wohl nicht der Fall.

Dass kein Rechtsanspruch auf Förderung von geforderten Maßnahmen besteht, ist zwar unschön, aber noch nachvollziehbar angesichts begrenzter Fördermittel.

Ich veruche einen Optionskaufvertrag mit den Verkäufern hinzukriegen und zunächst einmal zu klären, welche Denkmalschutzauflagen bestehen. Das stimmt schon, die Geschichte der Verkäufer ist recht seltsam.

Nachdem ich mich so sehr in das ganze Ensemble verliebt habe (besonders in die großen, alten Bäume am Haus und den teilweise wunderschönen Innenausbau), dass ich meinen Kopf ausgeschaltet habe.

Liebe Grüße
Sophie



Entlieben ...



... und sehr genau hinschauen bei einem solchen Objekt wäre angebracht: 6 Jahre unbewohnt (Feuchteschäden aus Kondensat / aufsteigende Bodenfeuchte und fehlender Lüftung). Warum unbewohnt: zerstrittene Erbengemeinschaft (Grundbuchauszug schon geprüft?) oder nicht umsetzbare Auflagen der Denkmalbehörde?

Sehr sehr günstiger Kaufpreis: das Objekt ist abbruchreif, es zählt nur noch der Bodenwert abzgl. Abbruchkosten. Das weiß der Makler, nicht aber der nicht professionelle Hauskäufer.

Die ganze Beschreibung klingt sehr nach einem Objekt im Außenbereich, der außerhalb des normal bebaubaren Gebietes liegt und nur mit starken Einschränkungen (Bestandsschutz) ggf. baulich verändert werden darf. Der Rohbau jüngeren Datums dürfte dann ein Schwarzbau ohne Baugenehmigung sein. Oder der Verkäufer weist Ihnen den genehmigten Bauantrag nach.

Sanierungskosten mindestens in Höhe eines gleichwertigen Neubaus. Auflagen der Denkmalbehörde, deren Umfang in keinster Weise feststeht und die finanziell nicht zu kalkulieren sind. Denkmalförderung gibt es im Grunde keine mehr, sondern lediglich Auflagen und die Möglichkeit der steuerlich begünstigten Abschreibung. Aber das Geld muß man erst einmal in´s Haus stecken.

Ein ungedämmtes Haus mit zugigen Fenstern ist eine irgendwie gotisch-romantische Vorstellung, die sich spätestens nach dem ersten Winter und der Heizkostenabrechnung relativiert. Jedenfalls, wenn es sich um den Hauptwohnsitz und nicht nur um ein Ferienhaus handeln soll.

Ich saniere gerade ein solches Fachwerkhaus aus genau diesem Grunde: die Eigentümer wollen gerne im Winter ohne Wintermantel in der Küche frühstücken.

Sie sollten das HAus vor dem Kauf mit einem erfahrenen Gutachter ausführlich begehen und sich die zu erwartenden Sanierungskosten zumindest überschlägig berechnen lassen. Annsonsten sollten Sie ein mehrfaches des Kaufpreises als finanzielle Rücklage oder Zusage der Bank haben, um das Haus fachgerecht sanieren zu können.

Ich kann Ihnen nur raten, sehr kühl und kritisch auf dieses Objekt zu schauen und keinesfalls einen Spontankauf zu tätigen. Die Möglichkeit eines Albtraums liegt ziemlich nahe.



Energetische Sanierung



Hallo Sofie!
Meine Vorredner haben schon das meiste gesagt. Auch von mir:vor dem Kauf unbedingt grob die Sanierungskosten schätzen lassen und abfragen, ob es sich um ein Gebiet nach §35 BauGB handelt (außerhalb geschlossener Ortschaften), das hat Konsequenzen für spätere Änderungen und Erweiterungen.

Noch einige Ergänzungen zur energetischen Sanierung:
Es gibt in der EnEv (Energieeinsparverordnung) zwei Nachrüstpflichten (§10), die erfüllt werden müssen:
1. Dämmung der obersten Geschossdecke
2. Erneuerung der Heizung f. Anlagen mit BJ vor 1978

zu 1.: Bei der Dämmung muss ein bestimmter Wert erreicht werden, der ist vorgeschrieben! Alternativ zur obersten Geschossdecke könnte auch das Dach gedämmt werden, die Kosten sind aber i.d.R. höher. Dämmung der obersten Geschossdecke ist relativ einfach und bringt eine Menge Energieeinsparung.

2. Anlagentechnik ist nicht unbedingt mein Gebiet, dazu mögen andere was schreiben.

Bei Sanierungen müssen dann die Werte der EnEV eingehalten werden, wenn sie eine bestimmte Größenordnung in der Fläche übertreffen, i.d.R. 10% der jeweiligen Fläche. D.h. machst Du 10% der Fassade neu, müssen auch die Vorschriften eingehalten werden (§9).
Werden z.B. Fenster ausgetauscht, müssen die Werte der EneV ebenso eingehalten werden.

Aber auch in der EnEV gibt es Ausnahmen (§24):
(1) Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden

Für Ausnahem muss ein Befreiungsantrag bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden.

Nach meiner Erfahrung gibt es i.d.R. dann keine Probleme mit dem Denkmalamt (und gelistet ist das Gebäude ja anscheinend), wenn man vorher klärt, was geht und seine Vorhaben abstimmt.
Was man machen darf, hängt auch davon ab, was der Grund für die Ausweisung als Denkmal war (Einzeldenkmal mit besonders alter Fachwerkkonstruktion oder sog. Gruppe baulicher Anlagen, bei der hauptsächlich das Gesamtbild entscheidend ist für den Denkmalschutz)

Grüße und viel Erfolg bei den Recherchen!





jetzt geb' ich meinen Senf auch noch dazu:

jeder Eigentümer eines Baudenkmals hat ein offizielles Schreiben vom DS, aus dem hervorgeht, was an dem Objekt schützenswert ist.
Dieses hat der Eigentümer vorzulegen (ähnlich wie der Energeiausweis), hierzu kann man auch den Notar um Mithilfe bitten, der muss die Interessen beider Seiten gleichermaßen beachten.

Der Denkmalschutz ist "eine wichtige Eigenschaft" eines zu verkaufenden Gebäudes, die offengelegt werden muss, es obliegt dem Notar dafür zu sorgen, das dieses auch geschieht.
Anderenfalls könnte der Vertrag unwirksam werden.

Wenn eine Kleinkläranlage errichte werden muss, wird sich das Objekt der Begierde ja nicht gerade im Innenstadtbereich befinden.
Hier würde ich auch vor dem Kauf klären, was alles an der Erschließung des Grundstücks erneuert oder erst geschaffen werden muss.
In unseren Breiten ist man jetzt zu einer Dichtgkeitsprüfung der Abwasserrohre verpflichtet, was in einer ordentlichen Buddelei enden kann, besonders wenn das Grundstück groß und die Versorgungswege lang sind.

Zudem können auch Außenanlagen vom DS betroffen sein. Hier gibt es einen Bauherren im Forum, der bei Ausschachtungsarbeiten für Leitungen einen Baustop verpasst bekommen hat, und vor weiteren Grabungen erst ein archäologisches Gutachten einholen sollte (ist aber sicher nicht alltäglich).

Der DS schreibt von sich aus keine Maßnahmen vor.
Solange man gar nichts macht, sind die DS Belange in der Regel erfüllt (es sei denn, man lässt das Haus verfallen, dann wird's kompliziert).
Der DS muss aber die Planung, die man mit einem solchen Haus hat, genehmigen!
D.h. erst eine Planung, dann offizielle Anfrage beim DS.
Vorgspräche sind aber sinnvoll, damit man nicht irgendetwas plant, was hinterher sowieso nicht genehmigungsfähig ist.

In der Liste der Vorstellungen habe ich aber nichts gefunden, was nicht genehmigungsfähig wäre.
Grundsätzlich muss der DS Maßnahmen zur zeitgemäßen Nutzung genehmigen (moderne Heizung, Strom, Wasser, Bad etc.), kann aber bei der Ausführung der Maßnahmen Einfluss nehmen.

Wie schon hier geschrieben, verteilt der DS kein Geld.
Ggw. die einzige realistische Förderung erfolgt über die steuerliche Abschreibung der förderungsfähigen Maßnahmen.
Dieses muss man vor (!) Beginn der Maßnahme beantragen und genehmigen lassen. Wieviel der Ausgaben dann über die Steuer wieder hereinkommen, kann nur jeder selbst ausrechen, weil man dazu den Steuersatz kennen muss.

Was passiert, wenn man einfach anfängt:
Der DS kann die Förderung versagen,
der DS kann einen Baustop verfügen,
der DS kann einen Rückbau verlangen, alles sehr unangenehm.

Die EnEV lässt für Denkmäler ohne weiteres Ausnahmen zu. Selbst KfW Kredite sind hierfür zu bekommen.

Die oberste Geschossdecke zu dämmen, ist aber m.E. nahezu immer sinnvoll. Die Befürchtung, dass dieses die Belüftung des Hauses beeinträchtigen könnte, ist unbegründet.
Richtig ausgeführt, benötigt eine solche Maßnahme auch nicht unbedingt eine Dampfsperre.
Eine vernünftig erwärmte Bausubstanz ist immer weniger von Feuchtigkeit betroffen, als irgendwelche kalten Ecken oder Flächen.

Dann würde ich mir sehr gut überlegen, ob ich in einem schlecht gedämmten Haus elektrisch heizen möchte.
Wenn man sonst an keine Versorgung angeschlossen ist, kann man auch über einen Gastank oder über ein Pelletlager nachdenken.
Auch wenn der Strom irgendwie "moderner" gespeichert werden könnte, so ist es doch energetisch immer unsinnig Wärme aus Primärenergie verlustreich in Strom umzuwandeln und hinterher den Strom wieder zum heizen zu nehmen.

Schließlich möchte ich den Rat, sich nicht unter DRuck setzen zu lassen, auch noch einmal bekräftigen. Das ist eine Verkaufsstrategie der Makler / Verkäufer!
Wenn ein Gebäude 6 Jahre lang nicht verkauft worden ist und "sehr, sehr" günstig ist, hat das seinen Grund.
Es ist eben kein typisches Geschäftsfeld eines Maklers, propere Fachwerkhäuser zu verschenken.
Oft hätte ein Grundstück ohne Bebauung mit einer geschützten Immobilie einen deutlich höheren Wert!
Die Bausubstanz selbst ist wegen der hohen Sanierungskosten (Typ. 1500 - 1800€ / qm) meist vollkommen wertlos.
Da wird es schon die eine oder andere Leiche im Keller geben.
Neben dem möglicherweise nicht genehmigten Rohbau (Abrisskosten) könnten die Stichworte sein:

Schwamm, Versorgungsleitungen, Sanierungskosten für die Scheune (die im Außenbereich ja kein Wohnraum werden und auch nicht abgerissen werden kann), Wasserschäden durch undichtes Dach....

Das macht man nur mit professioneller Hilfe / Besichtigung vor dem Kauf!
Wenn man nicht gerade "finanziell unabhängig" ist, wird auch die Bank eine eingermaßen belastbare Planung sehen wollen, schließlich ist das Sanierungsobjekt für die Bank die Sicherung des Kredites!

Viel Glück

G



Lieblingshaus



Setzen Sie sich erst ein mal mit Praktikern zusammen und lassen sich ineinandergreifende Vorschläge machen. Dann kann man die ausgewählten Maßnahmen immer noch auf die §§§§- tauglichkeit prüfen. Erst, wie hier ,alles auf negatives abklopfen, bringt nichts.



Denkmal



Hallo Sophie,
Offensichtlich wissen Sie ja schon,dass Haus und Scheune unter Denkmalschutz stehen.
Zuständig für die Befreiung nach § 24 EnEv ist demnach die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt.

Auf jeden Fall würde ich auch den planungsrechtlichen Status des Grundstücks klären lassen.(Aussenbereich ??)

Auch würde ich mal die Entwässerungssatzung der Gemeinde einsehen. (Ist eine Kleinkläranlage zulässig ??)

Wenn Sie Eigentümerin werden sollten, brauchen Sie auf jeden Fall eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung--- dann können Sie Ihre Aufwendungen erhöht abschreiben.
Vor dem Kauf würde ich bei folgenden Ämtern--Behörden-- Büros nachfragen:

Bauamt der Gemeinde
Bauamt des Landkreises (Stadt)
Untere Denkmalschuzbehörde
Finanzamt--Steuerberater

viele Grüße





@Benjamin
hier ging's doch zunächst um die Frage, ob es Sanierungsmaßnahmen gibt, die DS-rechtlich vorgeschrieben sind.
Da das nicht der Fall ist, aber bestimmte Maßnahmen aus anderen Gründen vielleicht zwingend notwendig sind, wenn so ein Haus bewohnbar werden soll, ist es doch ganz sinnvoll sich vor dem Kauf hierüber Gedanken zu machen.
Wenn man das weiß, kann man planen was es zu planen gibt.

In der Bekanntschaft gibt es junge Leute, die haben ihr Haus mit einem Finanzplan, der auf Kante genäht ist, gebaut. Kurz vor Fertigstellung ist dann aufgefallen, dass die Versorgungsleitungen gar nicht an der Grundstücksgrenze anlagen, sondern auf der anderen Straßenseite.

Großes Maleur!

Da hilft es auch nicht, wenn man detaillierte Pläne für die Raumaufteilung hat.

Es ist so leicht, sich in ein romantisches altes Gebäude zu verlieben und gleichzeitig so schwierig, das hinterher umzusetzen, es gibt so viele Fallen, in die man als Laie tappen kann und die der Verkäufer aber oft verschweigt!

Einen Fragenkatalog vor dem Kauf abzuarbeiten ist immer sinvoll!





Hallo zusammen,

vielen, vielen lieben Dank für die Hilfe. Aus Euren Antworten habe ich mir eine Liste gemacht und bin gerade dabei diese abzuarbeiten.

Die Dame von der Unteren Denkmalschutbehörde war vor kurzem im Haus und ist zunächst einmal im Groben mit meinen Vorstellungen einverstanden (auch damit, dass ich die Wände nicht dämmen will).

Dafür hatte sie noch eine ganz andere Überraschung für mich - in einem Teil des Hauses wohnt offensichtlich doch jemand (hatte ich bei der Besichtigung nicht bemerkt und die Verkäufer wissen dies wohl auch nicht) Nun denn...

Das Haus wird verkauft, weil die Behörde die jetzigen Eigentümer unter Druck gesetzt hat, mit den Sanierungsarbeiten zu beginnen. Seit 6 Jahren ist dort Nichts passiert und das kann, wenn ich es richtig verstanden habe zu Bußgeldern führen.

Die Scheune steht nicht unter Denkmalschutz, dafür aber der kleine Stall, was die ganze Sache deutlich preiswerter macht.

Dass auf dem Grundstück noch ein Haus jüngeren Datums steht, weiß niemand - weder in der Denkmalschutzbehörde (der Mitarbeiterin ist dieses Gebäude bei ihrer Besichtigung nicht aufgefallen), noch im Bauamt. Vielleicht weiß der Bürgermeister etwas. Den kann ich Morgen anrufen.

Erschließungsbeiträge stehen zur Zeit nicht aus, evtl. will man die Straße in ein paar Jahren machen.

Anschluß an die Kanalisation gibt es in dem Ort nicht mehr - jedem seine Kläranlage.

Wie es mit Strom und Wasser steht, werde ich wohl Morgen erfahren.

Ansonsten bin ich noch auf der Suche nach einem Sachverständigen, mit dem ich mir das Haus noch einmal ansehen will.

Ach und noch was - ich bin die Einzige, die bei der Unteren Denkmalschutzbehörde und beim Bauamt angerufen hat. Wahrscheinlich ist der Andrang potentieller Käufer doch nicht so hoch.

Liebe Grüße
Sophie



Vor und Danach



Dazwischen liegen Welten
Sofern es sich um persönliche Vorstellungen handelt, ist diese Einsicht unbedingt zu beachten. Ganz besonders, was ihr Portefeuille anbelangt. Die Liebe zum Objekt soll dauerhaft sein. Und sobald es Probleme gibt, so müssen diese absorbiert werden, über Jahre. Ergo: Das Ganze muss Bestand haben, besonders vor Ihnen selbst.
Ihre Vorstellungen, was am Objekt zu tun ist, sind zu betrachten von einem Erfahrenen, denn der steht am Ende der Erfahrungskette. Ihre eigenen Vorstellungen können Sie knicken. Es sei denn, sie sind ein Handwerker, Architekt oder Millionär.
Sie befinden sich am Anfang einer Prozedur, welche durchgestanden werden muss.Die wichtige Frage, welche sie sich stellen müssen ist: Woran kann dieses Projekt scheitern? Am Geld oder an der sogenannten Behörde oder an Ihnen? Ich will nicht sagen, dass es scheitert, aber
die Hürden sind groß und vor allem liegen sie im Verborgenem. Beginnen tut die Prozedur bekanntlich mit dem schnellen unterschreiben eines Vertrages. Davon rate ich ab. Keep Cool
Gruß Steiner



Warum weiß der Verkäufer nicht was bei ihm im Haus passiert?



...jetzt komme ich noch mal - Moin, moin Sophie.
Wer verkauft hier eigentlich ? Warum weiß der Verkäufer nicht, daß in dem Haus noch jemand wohnt ? Mieter wird niemand so schnell los;
Was weiß der Eigentümer noch nicht ?
Meines Wissens kann die Denkmalbehörde niemanden zwingen etwas zu tun; wenn dem so wäre sähe es in McPomm anders aus.
Das kann der Grund wohl nicht sein ?

Ich kenne einen Sachverständigen (Siegfried Paul( in Ribnitz-Damgarten - versierter Mann, mir ihm hatte ich mal eine Gebäudebgutachtung - damit war alles klar.
Und für das Holz würde ich einen Holzsachverständigen nehmen.
Noch was: ich war letzten Winter in McPomm da auch ich nach meinem Traumhaus suchte - ca. 40 Häuser habe ich mir angesehen - es gibt nix "billiges" - wenn's billig ist hat es seine guten Gründe - und die sind meist teuer.
Und wenn ein Haus angeblich seit 6 Jahren leersteht - würde ich auch mal interessante Gespräche mit den Nachbarn führen.

Glück auf,
Sibylle



Apropos



Holzgutachter: Herr Metzner in Negast bei Stralsund.
W.Watzke in Elmenhorst bei Stralsund. Letzterer ist auch Forumsmitglied.
.....falls das Häuschen im Bereich Stralsund steht (?)
Ralph Schneidewind





Hallo und guten Morgen,

vielen Dank für die Sachverständigen. Ich hoffe, dass ich für die erste Augustwoche einen gemeinsamen Termin mit Sachverständigen und der Denkmalschutzbehörde organisieren kann.

Hier kurz der neueste Stand der Dinge:

Die Verkäufer sagen immer noch, dass es keinen Mieter gibt - sie hätten nie einen Mietvertrag mit jemandem geschlossen und es habe nur ein Verwandter des Vorbesitzers noch eine Zeilang im Haus gewohnt. Mit dem haben sie einen Prozess wegen Betruges geführt und er sei nicht mehr im Haus.

Das Haus hat weder Wasser- noch Abwasseranschluss. Allerdings liegt eine neue Wasserleitung in der Straße. Welche Art der Abwasserentsorgung vorgeschrieben ist, muss ich noch klären - jedenfalls keine öffentliche.

Strom und Telefon werde ich hoffentlich heute rausfinden.

Auf dem Grundstück steht ein kleiner Rohbau (ca.60er Jahre), das auf der Liegenschaftskarte eingezeichnet ist, aber von dem weder Bauamt noch Denkmalschutz etwas wissen. Was das letztlich bedeutet kann ich noch nicht einschätzen.

Welche Auflagen von den Behörden an die Verkäufer gemacht wurden, weiß ich auch nicht - die drucksen sehr rum, schimpfen auf die Behörden. "Das ist unser Eigentum, wir können damit machen was wir wollen. Ausserdem sollen die ruhig sein, wir haben denen geschrieben, dass das Haus verkauft wird." Sie hatten darüberhinaus die Befürchtung, dass mir die Frau beim Denkmalschutz etwas gesagt haben könnte und drohten an, diese Frau zu verklagen, wenn sie irgendetwas negatives zum Haus und den Verhälnissen sagt."

Die Dame beim Denkmalschutz sagte zu mir "wenn jemand ein Haus mit dem Wissen, dass es sich um ein Denkmalschutzobjekt handelt kauft, dann besteht die Verpflichtung, dieses zu erhalten. Andernfalls..." und diesen Satz ließ sie offen. Ich weiß nicht, welche Folgen es hat, ein Haus verfallen zu lassen - was ja seh sehr schade ist.

So, jetzt muß ich arbeiten und dann werde ich mal weiter recherchieren.

Liebe Grüße
Sophie



Hauskauf



Hallo Sophie,
haben Sie mal in das Grundbuch geschaut (vor allem in die zweite Abteilung) und in den Flächennutzungsplan der Gemeinde?

Viele Grüße





Hallo,

oh nein, danke - hab ich gar nicht dran gedacht - werde ich sofort in Angriff nehmen.

bis dahin
Sophie



Grundakten einsehen



Hallo Sophie,

manchmal schwierig Einsicht zu bekommen - die Grundakten sind wichtig. Ausserdem in Schwerin das Landesamt für Denkmalpflege Domhof 4/5. Dort gibt es Unterlagen aller gelistetetn Denkmäler in McPomm. Unbedingt ankucken ! Ausserdem hat die untere Denkmalbehörde einen Erfassungsbogen über das Denkmal.
Und: die Verkäufer sind verpflichtet alle relevanten Dinge zu benennen - die Aussage "unser Eigentum und wir können damit tun was wir wollen" ist nicht hilfreich. Für den Schwarzbau könnte einBestandsschutz ggfs. greifen - aber vielleicht wäre bei dieser Chose ein Gespräch mit einem Notar im Vorab mal hilfreich ?

Frohes Schaffen,
SIbylle



Denkmalschutzgesetz



Hallo Sophie!

Im Denkmalschutzgesetz M-V findest Du die Erhaltungspflicht (§6), welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind (§7) und mögliche Konsequenzen bei Nicht-Einhaltung:
§20 Durchsetzung der Erhaltung (z.b. durch Zwangs-/ Bußgeld), Durchführung der Maßnahmen durch das Denkmalamt (das Geld holt sich die Behörde zurück)
§21 Enteignung (wobei da die Hürden wohl ziemlich hoch sind)
...
und welche Strafen es für Ordnungswidrigkeiten gibt (§26)
"(2) Die Ordnungswidrigkeiten können mit Geldbußen bis zu 150 000 Euro geahndet werden. Wird ohne Erlaubnis nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ein Denkmal zerstört, kann eine Geldbuße bis zu 1 500 000 Euro festgesetzt werden."
http://www.landesrecht-mv.de/jportal/portal/page/bsmvprod.psml?showdoccase=1&doc.id=jlr-DSchGMVpP1&doc.part=X&doc.origin=bs

Aber mal ehrlich: bevor irgendwelche Zwangsmaßnahmen verhängt werden, fließt viel Wasser die Flüsse runter. Man sieht es ja (leider) viel zu oft, dass Denkmale zerfallen oder sogar absichtlich nachgeholfen wird (Dachziegel rausnehmen etc)

Die Eigentümer scheinen mir komisch. Nimm Dir auf jeden Fall jemanden mit zur Besichtigung, der sich mit alter Bausubstanz auskennt - Zimmermann, Architekt z.B. - dann bekommst Du wahrscheinlich schon mehr Klarheit über den baulichen Zustand und die notwendigen Sanierungskosten.

Nochmal zur energetischen Sanierung:
Nicht jede Dämmung ist per se schlecht. Es gibt auch genügend Beispiele, wie man auch alte Bausubstanz verträglich ertüchtigen kann.
Aber das führt hier jetzt erstmal zu weit. Rechtlich abzuklopfen, was überhaupt machbar ist, ist imo zunächst vorrangig.