Massivhaus 1907 mit natürlichen Materialien aufwerten

18.11.2019 Student Marius



Hallo liebe Foristen/ Spezialisten,

wir planen ein Massivhaus von 1907 samt Anbau zu erwerben. Die Wände sind Feucht. Sie sind von außen mit sparklinker versehen und insgesamt etwa 60cm breit. Das Fundament ist scheinbar nach den Wänden gegossen worden. Laut einem Bausachverständigen sind die Wände deswegen feucht. Stellenweise sogar 50-60cm hoch. Das Dach ist mit Mineralwolle gedämmt. Das Haus verfügtüber eine 12 Jahre alte Gasheizung mit Kupferrohren die auch für die Warmwasseraufbereitung genutzt wird. Die Fenster sind zweifach verglast (lt. Gutachter aus den späten sechzigern)
Es sind ~150qm Wohnfläche + 40qm im Anbau. Es gibt zwei Vollgeschosse.

Wir möchten das Haus unter ökologischen Gesichtspunkten sanieren und modernisieren. Ich möchte dabei unbedingt auch auf Lehm setzen.

Außerdem wollen wir möglichst Energieautark leben. Also heizen mit wassergeührtem kamin+solarthermie+vielleicht "luft-wärmepumpe" - ja mir ist bewusst, dass es kompliziert werden kann das alles zu steuern. Holz soll dabei nur genutzt werden, wenn die anderen beiden Heizungen nicht genug Leistung bringen. Wir möchten Wand- und Bodenheizungen kombinieren. Aufs Dach soll zusätzlich zur Solarthermie PV installiert werden.

Wir planen folgende Sanierungsschritte:
Elektroinstallation komplett erneuern
Neue Wasserrohre Verlegen / aus Kupfer?!?
Ein Badezimmer fertig machen (Nassbereich Fliesen oder kalk? Boden fliesen, den Rest mit Lehm, Infrarotheizung an die Decke oder FußBoden bzw. Wandheizung?)
Abgehangene Decken rausreißen
Böden entfernen
Ggf. Schüttung in den Holzbalkendecken entfernen (falls es Giftige Aschereste oder soetwas sind) und mit blähton oder lehmbausteinen oder lehmtrockenschüttung ersetzen.
Balken ggf. Seitlich beaufschlagen um Unebenheiten auszugleichen
Wände von jeglichem Gips/rigps befreien
Auf die Wände 1cm Lehm aufbringen, holzweichfaserplatten oder schilfrohrmatten eindrücken in den feuchten lehm, Löcher mit holzdämmwolle stopfen, Wandheizung anbringen, Lehmunterputz aufbringen und dann lehmfeiputz. Dann Lehmfarbe mit Kalk und marmor? Die Wände hätten wir gerne weiß. Ist das ein Problem mit den feuchten Wänden dahinter? Holen wir uns das Wasser des Schlagregens durch diesen Aufbau nach innen? Müssen wir also außen einen schlagregenschutz aufbringen? Was empfehlt ihr hier?
Das geht natürlich erst wenn es Frühling wird oder?
Decken mit Lehm verputzen.
Untersparendämmung mit holzweichfaserplatten oder schilrohrmatten+lehm? (Da ist aktuell eine netzartige Folie unter den Ziegeln und darunter etwa 16cm mineralwolle und dann noch eine Folie. Im Energieausweis empfiehlt der Schornsteinfeger eine luftdichten Ebene einzubauen???)
Fenster austauschen
Haustür austauschen (empfehlungen?)
Zwei zusätzliche Fenster einbauen
BOden im EG bis auf die Bodenplatte entfernen und dann mit lehmbausteinen oder blähton oder schaumglasschotter aufbauen und am ende esb platten und darein eine fusbodenheizung einfräsen?und darauf hartholzdielen (werden geölt)
Die anderen Böden sollen ähnlich aufgebaut werden.
DrainageSchicht um das Haus anlegen? Können wir dann die Restfeuchte einfach rausheizen? Oder zieht der Lehm die raus?

Ich freue mich auf eure Kritik. Gerne auch mit Tipps zu Bezugsquellen für die Baustoffe. Wir haben circa 130.000 € für die komplette Sanierung und Modernisierung. Abgesehen von der Solarthermie, der pv Anlage, dem wassergeführten Kaminofen und der Drainage planen wir alles selber zu machen. Wir haben etwa 6-8 Monate Zeit.

Vielen vielen dank fürs lesen.



Viel zu tun



Wir sind über einem ähnlichem Projekt. Daher mal nur ein unfachmännisches Kommentar meinerseits...

Der Zeitplan ist straff, extrem straff. Im Zusammenhang mit dem zur Verfügung stehenden Geld stellen sich mir folgende Fragen:
Könnt ihr wirklich alles selber machen? Habt ihr die Zeit und die Kraft dafür (8 Monate bedingen da schon Ausdauer und Belastungsfähigkeit)?
Wenn ihr Gewerke machen lasst. Habt ihr Handwerker? Die Wartezeiten selbst für Besichtigungstermine sind momentan echt lang.
Kalkuliert nicht so, dass das Geld genau für euer Vorhaben reicht. Die Chance das ihr mehr macht als geplant ist sehr hoch. Nicht nur durch vorhandene Schäden. Beim bauen kommen neue Ideen, Wünsche oder Ansprüche... Wenn man mal den Baustand hat, dann macht man es doch richtig.

Wir haben uns damals mit einem Bauingenieur vor Ort getroffen. Das kann aber sicher auch ein erfahrener Maurer sein. Geht zusammen durch das Haus. Er kann euch sicher sagen ob das Geld stimmen kann und wie viel Arbeit ihr alleine schaffen könnt. Auch gerade das Feuchtigkeitsproblem würde ich bewerten lassen, ob es nur durch Lehm gelöst werden kann. Der Schilderung nach, würde ich schätzen die Ursache sollte geklärt und wenn möglich abgestellt werden.



Zu viel des "Guten"



Was Ihr hier vorhabt, ist einfach zu viel des "Guten".
Lehm, Blähton, Holzdämmwolle, Holzweichfaser, Infrarotheizung, Solarthermie, Schaumglasschotter klingen erst einmal toll, ist das aber alles universell praktikabel und richtig?

- Warum zwölf Jahre junge Kupfer-Leitungen ersetzen?
- Warum nicht einfach den bestehenden Kalkputz belassen und ausbessern (wo nötig) statt dem Wagnis eine zusätzliche Lehmschicht aufzubringen (auf Feuchte Wände?)?
- Funktionierende, moderne Heizung ersetzen?

In der sehr kurzen Zeit, werdet Ihr genug mit den nötigsten Dingen zu tun haben, z.B. ursächliche Behebung des Feuchte-Problems, neue Fenster, Elektrik.

Euren Vorlieben für ökologische Baumaterialien nach zu urteilen,
wird es dazu kommen, dass Ihr das Haus bald nach Erwerb genau nach giftigen Substanzen untersucht bzw. analysieren lasst.
Wenn die Immobilie irgendwann zwischen 1920 und 1980 umgebaut bzw. "modernisiert" wurde, ist die Wahrscheinlichkeit nicht gerade gering, dass Ihr fündig werdet.
Typisch wären Abdichtungen aus teerhaltigen Materialien, Anstriche, die PCB enthalten, Holzschutzmittel usw. Mit der Beseitigung habt Ihr dann auch erst einmal genug zu tun.

Gruß

Mark



Antwort an: Astrid "Viel zu tun" und Metal Mickey "Zu viel des Guten"



Zunächst einmal möchte ich mich für die tollen Antworten bedanken.

Wir können sicher vieles selber machen aber nicht alles. Um so mehr wir selber machen, um so mehr können wir mit dem Budget umsetzen. Luxus wie Solarthermie, PV und wassergeführter Kamin werden nur umgesetzt, wenn die wichtigsten Dinge umgesetzt sind.
Wir waren am Samstag mit einem Bauingenieur und Baugutachter dort. Nach erster Einschätzung glaubt er auch, dass wir mit dem Geld und der Zeit hinkommen müssten. Aber natürlich nur wenn wir die geplanten Dinge wirklich selber umsetzen.

Am wichtigsten sind:
- Energieberater finden und mit ihm gemeinsam planen. Am liebsten einen Baubiologen. Dieser soll auch während der Umsetzung hin und wieder kommen und uns beraten (6000€ vll. bekommen wir einen Teil von der BAFA gefördert?)
- Beseitigung der Feuchtigkeit (20.000€)
- Elektroinstallation (3000€ - Da habe ich einen in der Familie der es mit mir zusammen macht)
- Wasserleitungen erneuern (Das sind gemischte Materialien und aus verschiedenen Jahrzehnten...Das das noch dicht ist, ist ein Wunder) (4000€ Das mache ich selber. Ich habe nur noch nicht entschieden welches Material ich verwende)
- ggf. Schlagregenschutz auf die Wetterseite (10.000€)
- mind. 1 fertiges Bad (4.000€ Das mache ich selber. Ich muss nur noch entscheiden ob ich den Spritzwasserbereich mit Kalkputz oder Fliesen gestalte.)
- Zwei Wohnräume mit neuem Wandbelag + Fußböden + Fuß- bzw. Wandheizungen (2+2+3.000€ = 7.000€. Das möchte ich auch selber machen)
- Fenster (10) und Haustür austauschen (Da habe ich auch jemanden in der Familie der mich unterstützt- 12.000€)
- 2 neue Fenster einsetzen, Statik berechnen lassen, Stürze setzen, Durchbrüche machen etc. (4.000€)

Dann landen wir laut meiner Berechnung bei ca. 70.000€+10k Sicherheitsaufschlag = 80.000€ und können einziehen. Am Anfang suchen wir Handwerker für die Beseitigung der Feuchtigkeit und vielleicht für einen Schlagregenschutz. Wenn die dann erst nach sechs Monaten zeit haben würde es ja noch immer klappen.
Sollte es am Anfang wirklich noch zu feucht sein, dann hole ich mir Bautrockner um die Feuchtigkeit raus zu bekommen. Wie teuer sind solche Trockner für ein oder zwei Wochen? 500€ + Stromkosten?
Dann planen wir wie es weiter geht.

Ich weiß nicht ob die ganzen Naturbaustoffe praktikabel und richtig sind. Ich habe in den letzten Wochen wahrscheinlich 20+ ausführliche Beschreibungen etc. über den Einsatz dieser Materialien gelesen. Viele waren ausführlich bebildert und wurden durch Architekten begleitet. Dazu kamen noch locker 50+ weniger ausführliche Beschreibungen. Nach dieser Lektüre habe ich den Eindruck, dass ein Teil dieser Baustoffe sinnvoll eingesetzt werden kann. Aber wir haben uns noch nicht abschließend entschieden. Das ist einer der Gründe weswegen ich meinen Beitrag verfasst habe. Ich hatte gehofft mehr über den Einsatz dieser Materialien zu erfahren und weitere Erfahrungsberichte zu erhalten. :)

Die Leitungen sind erheblich älter als zwölf Jahre. Nur die Gastherme wurde vor zwölf Jahren ausgetauscht. DIe Könnte in 3-8 Jahren ihren Geist aufgeben. Ja mir ist bewusst, dass eine neue Gastherme "nur" 6-8.000€ kostet. Aber wir wollen nicht langfristig auf Gas setzen. Solange wir müssen tun wir es allerdings.

Danke für die Liste mit typischen giftigen Substanzen Metal Mickey. Natürlich werden wir eine solche Analyse machen lassen. Entweder schicke ich entsprechende Proben selber in ein Labor oder lasse das den Baubiologen/Energieberater machen.

Was plant ihr denn genau Astrid? Ich freue mich natürlich sehr über Details.

Danke.



Ergänzung zu den Wasserleitungen



Also die Leitungen zu und von den Heizkörpern sind wahrscheinlich aus Kupfer (wir können natürlich nur beurteilen was sichtbar war.) aber in einem Bad ist die Wand offen und dort sind Kunststoffleitungen. In der Küche im Anbau sind ebenfalls Kunststoffleitungen. Ich habe keine Ahnung was die da gemacht haben. Ich muss die Wände aufstemmen um das raus zu finden. In der Küche ist auf einem Wasserrohr auch ein Teil eines Gasrohrs festgeschweißt...Also laut dem Gutachter scheint der Heizkreislauf in Ordnung zu sein. Wir sollen uns aber die Rohre für die Trinkwasserversorgung ganz genau ansehen und ggf. austauschen.



zweite Ergänzung zum Heizsystem



Der Baugutachter hat vermutet, dass die ehemaligen Besitzer sich teilweise Baumaterialien auf dem Speermüll gesammelt haben. Die Heizkörper sind aber scheinbar durch eine Fachfirma eingebaut und angeschlossen worden. Die Badezimmer und die ehemalige Küche wurden wahrscheinlich durch den Eigentümer mit "Abfall" gebaut. Die Rohre laufen dort auch schräg über die Wand und von den Amaturen und Fliesen möchte ich gar nicht erst anfangen zu erzählen.

Wir warten jetzt jedenfalls noch auf das detaillierte Gutachten des Baugutachters und entscheiden dann erst, ob wir diese Immobilie erwerben möchten. Vielleicht entscheiden wir uns also auch noch dagegen.



Berater vor Ort suchen



Wir sanieren(?) ein Haus von 1867 und unsere Vorstellung war ähnlich... ELT / Wasser/ Heizung neu... mal etwas Staiker ran lassen für ein Fenster/ Mauerdurchbruch... eine Ecke vom Haus Abdichten... Soweit möglich selbst machen. Nun... Das Haus ist leer, komplett. Der Statiker hat gerechnet und viel Handlungsbedarf gesehen (die Substanz war gut, aber viele Balken wirklich dünn, einige wurden entfernt), Das haus ist von der Mauer her komplett horizontal isoliert. Es gab doch noch unkalkulierte Schornsteinsanierungen. Wir haben den gesamten Putz entfernt (nicht nur einen Teil, da es dem Putzer fast egal ist ob er eine Wand zu 20% ausbessert oder gleich alles neu macht, kommt zb wenn man schlitzt oder eh was abbröckelt), Fussboden geschachtet, außen geschachtet (teilweise 4AT/Wo)... Es zerrt. Sicher ist einiges machbar, aber die Zeit die ihr einplant wirkt kaum als haltbar.

Bezüglich der Baustoffe kann ich nur empfehlen einen Fachhandel für Naturbaustoffe zu suchen. Ich empfand es als sehr hilfreich die Materialien mir anzuschauen/ anfassen zu können. Unserer Berater konnte auch alle Fragen beantworten und mir ein Gefühl von Plausibilität vermitteln. Beispielsweise Vor- und Nachteile gut erörtern. Wir streben da auch eher eine gute Lösung für das Haus und damit uns an. Und versuchen alles relativ natürlich, diffusionsoffen zu gestalten.



AW: An Astrid



Hallo Astrid,

wir haben auch mindestens ein Statikproblem in dem Haus. Dort wurden tragende Wände entfernt ohne entsprechenden Ausgleich zu schaffen. Wir planen auch noch zwei extra Fenster einzubauen. Das würden wir ebenfalls von einem Statiker berechnen lassen.

Nachdem wir nun das ausführliche Gutachten erhalten haben sehen unsere Vorstellungen auch noch mal ganz anders aus. Wir verhandeln jetzt noch mal wegen des Preises und überlegen uns dann ganz genau, ob wir die Hütte nun kaufen oder nicht. Der Zeitplan muss dann eingehalten werden. Egal wie wir es machen. Sonst müssen wir auf eine Baustelle ziehen :-P. Da haben andere sicher schon schlimmeres mitgemacht. Wir werden uns gründlich überlegen, ob wir uns das ganze antun.

Wie sind eure Wände aufgebaut und wie sollen sie am Ende aussehen?
Also Schicht für Schicht.
Wir planen: Sparklinker, Steinwand, Lehmgrundierung, Lehmunterputz, Holzfaserweichplatten, Wandheizung (für manche Wände.), Lehmunterputz, Lehmoberputz, Lehmfarbe. Insgesamt rechnen wir mit ~7-12cm Raumverlust. Je nach dem, ob eine Wandheizung dazu kommt oder nicht. Da wir jedoch genug Fläche haben, ist uns das egal.

Im Moment beschäftigt mich die Feuchtigkeit viel mehr. Wir müssen als aller erstes die Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk bekommen.
Vielen Dank für den interessanten Ratschlag zu einem Fachhandel für Naturbaustoffe. Das werden wir dann sicher auch machen.
Kennen sie zufällig einen den sie empfehlen können in NRW?

Ich wünsche euch noch ganz ganz viel Spaß und Erfolg auf eurer Baustelle.

Danke



Massivhaus



Wir haben relativ dicke Mauern, werden daher maximal im OG dämmen. Dort mit Holzfaser und alles diffusionsoffen. Wir haben uns bezüglich des Putzes nach aktuellen Stand für einen reinen Kalkputz entschieden. Der hat ähnliche Eigenschaften wie Lehmputz und ist etwas fester.

Bei 150qm auf 2 Stockwerken ist der Preis für das Trockenlegen/bleiben von 20t€ schon sportlich. Ist die Ursache da schon geklärt? Wirklich nur Regenseite? Ihr schreibt ja von den Wänden... Die Ursache zu kennen wäre nicht nur für die Kalkulation gut. Man mag ja auch nicht im nassen Haus wohnen.

Ansonsten... Durchatmen und los geht es. Vieles ergibt sich, ihr habt euch Gedanken gemacht. Und es kommt sowieso anders.



Hallo Astrid



Die Ursache für die feuchten Wände ist - so glauben wir - geklärt. Das Fundament liegt zwischen den Wänden und nicht darunter. Dadurch ergibt sich laut unserem Baugutachter eine Schwachstelle für seitlich eindringende Feuchtigkeit. Laut seiner Aussage sind 10.000€ ausreichend um das Problem zu beheben. Dazu muss das Haus auf zwei Seiten freigebuddelt werden und danach ordentlich abgedichtet werden.



Massivhaus



So wie ich das bislang gelesen habe, ist Kalkputz eher feuchtigkeitsabweisend anstatt feuchtigkeitsregulierend. Und alkalisch und damit Schimmel"sicher"? Ich habe auch schon überlegt unter die Holzweichfaserplatte Kalkputz aufzutragen um dort sicher keinen Schimmel zu bekommen. Aber ich bin unsicher, weil ich ja wie gesagt gelesen habe, das Kalk nicht die Feuchtigkeit regeln kann.



Im Reich der alternativen Fakten



scheinen wir uns hier zu bewegen. Marius, wo haben Sie gelesen, dass Kalkputz feuchtigkeitsabweisend wäre. Bitte schauen Sie sich die Quellen kritisch an. Es gibt zahlreiche Sorten Kalkputz, daher kann man einzelne Eigenschaften überhaupt nicht definieren, weil es "den" Kalkputz gar nicht gibt.
Und ein Fundament ist immer unter dem Mauerwerk und wird zeitlich vor dem Errrichten des Mauerwerkes erstellt, weil eben die Mauer auf dem Fundament steht. Wahrscheinlich meinen Sie, das es bei Ihnen eine Vorsatzschale oder einen nachträglichen Sockel gibt.
Nur mal interessehalber: Wie hat der Gutachter den Feuchtegehalt des Mauerwerkes gemessen und wieviel Masseprozent beträgt er denn ? Nebenbei: der Einsatz von Lehm auf feuchten Wänden wird nicht funktionieren.



Kalkputz



Also ich bin da auch zu wenig von Fach. Da hatte mir besagter Naturbaustoffhändler geholfen. Da Lehm für uns nicht die erste Wahl war. Er hatte die Eigenschaften verglichen, ist leider ein halbes Jahr her. Klar war in unserem Fall hat ein gut gewählter Kalkputz keine Nachteile und Armen kann dieser auch.



Abdichtung



Das war bei uns ähnlich 2 Seiten auf graben abdichten... Geplant so. Aber dann hatten wir das Haus einmal so zurück gebaut und uns für die horizontale Sperre entschieden und vertikal auch abgedichtet auf 2 Seiten. Die anderen Wohnwände stehen 2-3 Meter über dem Erdreich und bleiben vorerst so.

Ein Fundament muss wohl wirklich da sein.



Pope



Hallo Zusammen,

ich kann leider nicht mehr rekonstruieren wo ich über diese Eigenschaft von Kalkputz gelesen habe. Ich habe in den letzten Wochen unzählige Artikel gelesen. Ich habe mir immer nur die für uns wichtigen Dinge raus geschrieben. Meist habe ich zu einzelnen Themen am Ende 10 oder mehr Einzeldarstellungen gefunden und mich dann eine Meinung gebildet. Ich habe jetzt nicht die Zeit mir Jahrelange Erfahrung zukommen zu lassen also setze ich auf die Erfahrung anderer und falle dann bei ein paar Themen auf die Nase und bei anderen kann ich Fehler von Vorgängern wunderbar umschiffen. Nach Ihrem Hinweis werde ich mich nun noch einmal gründlich mit Kalkputz auseinandersetzen.

Ich habe den Bausachverständigen sicher falsch verstanden wegen den Fundamentes. Wobei ich mir jedoch ganz sicher bin ist, dass er die Ursache der Feuchtigkeit bei der Bauweise des Fundamentes verortet hat und dies als typisch für das betreffende Baujahr deklariert hat. Wie es jetzt ganz genau aufgebaut ist habe ich dann offensichtlich falsch verstanden. Ich hatte es ja so verstanden als gäbe es kein richtiges Fundament wie es heutzutage gemacht würde sondern es sei nachträglich eines gegossen worden. Aber das würde man dann ja nicht Fundament sondern schlicht Bodenplatte nennen. Aber er war sich auch nicht sicher, dass es so aufgebaut ist wie er das erzählt hat nur das die Feuchtigkeit aus der Höhe des vermuteten Fundamentes seitlich eindringt.
Ich habe die Zahlen vom Feuchtigkeitsmessgerät nicht mehr im Kopf. Könnte es 180 - 90 gewesen sein? Das schwirrt mir durch den Kopf wenn ich mich versuche zu erinnern. Er ist mit dem Messgerät schrittweise vom Boden der Aussenwand bis etwa 50cm hoch gewandert und die Feuchtigkeit wurde immer kleiner aber war seiner Aussage nach auch noch auf 50cm Höhe zu hoch.

Wie würdet ihr diese Feuchtigkeit aus dem Gemäuer holen?

Danke für eure Ratschläge.



Hallo Astrid



Wir haben ähnliches geplant. Abgraben, trocknen, horizontal und vertikal sperren, schließen, weiter zur nächsten Baustelle.



Trockenlegung



die Entscheidung zur Trocknung kann nur vor Ort getroffen werden, da helfen auch keine Erfahrungen von Anderen mit scheinbar vergleichbarer Ausgangssituation. Und zuerst ist eine klare Schadensanalyse nötig, ob es sich wirklich um aufsteigende Feuchtigkeit handelt ( was ich bei einem Bruchsteinmauerwerk, ich merke gerade, nicht mal das wissen wir ja hier im Forum genau, nicht vermute) oder gar um Kondensfeuchte oder hygrische Feuchte wegen Versalzung handelt. Der Beschreibung nach hat der Gutachter mit einem Gerät gemessen, welches über die elektr. Widerstandswerte an der Oberfläche des Mauerwerkes arbeitet, damit kann man allerdings keine Durchfeuchtungsgrade ermitteln. Wir kennen nicht die Beschaffenheit des angrenzenden Außengeländes, noch des Bodens oder des Grundwasserspiegels. Wenn kein Keller vorhanden ist, und das kann ich auch nur mutmaßen, ist eine Drainanlage wirkungslos-bzw. arm. Eine Sockelabdichtung bis ca. 50-60 cm bringt da mehr, aber ich vermute, die ist vorhanden, dies könnte das von Ihnen bezeichnete Fundament sein. Vielleicht hilft da mal ein foto weiter.
Und was den Kalkputz betrifft: Kalkmörtel ist mit Abstand neben Lehm der Mauerbaustoff, der Feuchtigkeit am besten regulieren kann. Die einzelnen Kalkmörtel unterscheiden sich in Festigkeit, Elastizitätsmodul, Abbindeverhalten und Wasserdichtigkeit. Für die Kapillaraktivität ist außerdem die Korngröße und Verteilung des Zuschlagsstoffes ( Sand, Kies) beeinflussend.



Feuchtigkeit



Hallo Marius,

die Feuchtigkeit wird ja nicht aus dem Gemäuer "geholt", sondern die Ursache für die Feuchtigkeit abgestellt.
Die Mauern trocknen dann von selbst. Der Bausachverständige, von dem Du sprichst, wäre der Richtige gewesen, um Dir einen Sanierungsplan zu erstellen, nicht die Community im Forum.
Mit der Kalkfrage hat die Feuchtigkeit im Wohnraum nichts zu tun.

Gruß,

Mark



Pope



Der Grundwasserspiegel liegt vor Ort bei ~37m Ich weiß das aus einer entsprechenden Anfrage wegen des Einsatzes von Geothermie. Ja wir sind nicht sooo weit weg vom nächsten Kohleabbaugebiet...

Vor der betreffenden Wand ist eine ebenerdige Tür zum Garten. Direkt an der wand außen sind Pflastersteine gelegt. Woraus das Mauerwerk besteht weiß ich nicht. Das steht leider auch nicht im Gutachten. Ich suche mal nach Fotos.



Bestätigung



das bestätigt meine Vermutung. Wie Mark schrieb, einen Sachverständigen hinzuziehen, der ein genaue Schadensanalyse macht, ein Sanierungskonzept erstellt und dafür auch die Verantwortung (Haftung ) übernimmt.
Zum kalkputz: Natürlich hat der mit der Feuchte nichts zu tun, ich habe das als "Nebenfrage" verstanden.



Pope 2



Auf höhe des roten Pfeils sieht man die Feuchtigkeit von innen. Auf Höhe der Grünen Pfeile hat der Baugutachter Messung der Feucthigkeit vorgenommen. Und ja er hat es mit einem Gerät gemessen, welches auf die Oberfläche gedrückt wird.



an Mark und Pope



natürlich hat der Kalk mit der Feuchtigkeit in dem Haus nichts zu tun. Ich weiß gar nicht, ob dort irgendwo Kalk eingesetzt wurde. Die frage zum Kalk war eine Nebenfrage.

Der Bausachverständige hat einen Sanierungsplan geschrieben. Inklusive Kostenaufstellung. Allerdings setzt er ausschließlich auf "konventionelle" Baustoffe. Also Gipsputz, OSB Platten, PU etc.
Und er hat auch einen ausführlichen Modernisierungsplan geschrieben. Aber ich plane nicht mich daran penibel zu halten. Trotz all seines Sachverstandes weiß er schließlich auch nicht alles. Lehm ist für ihn reine Esoterik. Er glaubt an keinerlei Vorteile gegenüber "Standard" Putz.

Anbei noch mal einen Eindruck vom Dach :).

Ich frage hier auch niemanden nach einem umfassenden Sanierungsplan. Ich möchte lediglich Erfahrungswissen erfragen und mich mit anderen Austauschen. Es tut mir leid, falls das falsch rüber gekommen ist. Ich frage hier vor allem nach Erfahrungen und Meinungen. Am Ende mache ich doch sowieso was ich für das beste halte. Ich werde meine Pläne mit Sicherheit nicht auf eine Aussage aus einem Forum stützen. Natürlich fließen die Rückmeldungen hier mit in meine Entscheidungen ein aber nicht in dem Maße, wie die Rückmeldung des Bausachverständigen oder bekannter Handwerker aus dem persönlichen Umfeld.



Außengelände



die Gehwegplatten, die bis ans Mauerwerk herangelegt sind, sorgen dafür, dass Spritzwasser den Sockelbereich durchfeuchtet. Vielleicht gibt es darüber sogar noch eine Horizontalsperre, die wurden seit diesen Baujahren bereits aus Teerpappe eingebaut. Ich wünsche bei der Sanierung viel Erfolg und bleiben Sie optimistisch.



Massivhaus



Also meine Erfahrung... Mal auf den Grundplan bezogen. Wir haben auch 150qm auf 2 Etagen und gleiches Geld. Haben alles alleine zurück gebaut und beteiligen uns am Aufbau... Ich denke wir kommen preislich teurer und zeitlich 1 Jahr länger als gewünscht. Die Erfahrung aus den Bekanntenkreis sagt, 2 Jahre sind sicher eine gute Orientierung für so ein Projekt und keiner war günstiger als die Planung.

Mit der bewussten Entscheidung für oder gegen Baustoffe seid ihr sicher auf dem besseren Weg als es pauschal so zu machen, wie es gerade Standard ist. Das irritiert uns auch immer wieder, wenn mal Handwerker im Haus sind und diese sagen - Mineralwolle und Gipskartonplatten für alle Zimmer... Da haben wir uns anders entschieden. Ob es richtig war, wird man immer erst später wissen.

Steht das Haus am Hang? Ich hatte mich naiver Weise gefreut ein Haus auf dem Berg zu haben.. Und trotzdem drückt Wasser eben weil es ein Berg ist.



Anbau



Auf dem Bild mit den Pfeilen (Außenansicht) ist der Anbau zu sehen, nehme ich an.
Hier ist deutlich erkennbar, dass der Außenputz direkt über dem Bodenniveau durch Regenwasser stark angegriffen ist. Der Bereich ist neu zu verputzen, gegebenenfalls auch unter Bodenniveau.
Das Haupthaus hat bestimmt einen gemauerten Sockel und weißt keine Feuchtigkeitsprobleme auf?

Es ist nicht unüblich, dass Handwerksbetriebe bestimmte Materialien vorschlagen, da diese für sie einfacher und schneller zu Verarbeiten sind. Gipsputz ist da als Beispiel zu nennen oder Trockenbau im allgemeinen. Hier muss man sich als Bauherr dann durchsetzen.

Mittlerweile versuche ich mich bei meinen Projekten am bauzeitlichen Zustand zu orientieren, denn damals haben Aufbau und Materialien funktioniert.
Ein gemauertes Haus um die Jahrhundertwende, hat im Innenbereich einen Kalk-Sand-Putz.
Diesen würde ich auch wieder verwenden, wenn Wände neu verputzt werden müssen (ausgenommen Badezimmer).

Würde ich nun auf den bestehenden Kalkputz mehrere Schichten Lehm mit einer Füllung aus Holzwolle aufbringen, gehe ich das Risiko ein, dass das System nicht mehr funktioniert und ich mir zusätzliche Probleme einhandele. Das meinte ich mit "Zu viel des Guten".
Im Fachwerkhaus mag sich ein solcher Aufbau wiederum als vorteilhaft erweisen.

Gruß,

Mark



Hallo Astrid, hallo Mark, hallo Pope



Vielen lieben dank für die tollen Antworten.

Das klingt ja erschreckend was sie über die Sanierungszeit schreiben. Das könnten wir uns nicht leisten. In einem halben Jahr müsste ein Bad + Küche und ein Zimmer fertig sein ..gerne mehr.

Das Haus steht nicht in einem Hang
Ja genau das Bild mit den Pfeilen zeigt rechts den Anbau und vorne das Haupthaus. Die Feuchtigkeit ist also im Haupthaus. Aber nur an der auf dem Bild gezeigten Stelle konnte der Baugutachter vernünftig messen. An allen anderen Außenwänden hat das Messgerät Blödsinn angezeigt.

Was für einen Kalk-Sand-Putz können Sie den für ein solches Haus empfehlen Mark? Wie würden sie über dem Kalk-Sand-Putz weiterarbeiten? Ginge da eine Holzweichfaserplatte drauf und dann eine Wandheizung? Oder sollte man das vermeiden?
Kann Kalk-Putz ähnliche Dinge wie Lehmputz? Also Feuchtigkeit regulieren?

Was würden sie im Badezimmer über den Fliesen empfehlen und warum?



Ich brauche ein bisschen um für mich alles zu sortieren. "Unser" Baugutachter sagt, dass Haus sei höchstens 120.000€ wert und das der Sachverständige (160.000 €) der das Haus bei der Zwangsversteigerung bewertet hat, handwerkliche Bewertungsfehler gemacht hat. Diese wurden uns auch detailliert aufgelistet. Wir müssen uns nun überlegen, was wir genau wollen. Lage und Größe finden wir großartig. Wir haben in dem Jahr seit dem wir suchen nichts vergleichbares gesehen. Also mehrere Bushaltestellen Fußläufig erreichbar. Schnell (40Min.) mit den öffentlichen und zu Fuß in zwei Großstädten...Einkaufsläden, Kindergärten und Schulen in der nähe...Und die Arbeit meiner Frau auch.
Aber der Verkäufer möchte 170.000€ haben.
Angeblich gibt es eine Rumänische Großfamilie, welche das Haus haben möchte. Und einen Trockenbauer der es auch haben möchte. Beide klären wohl gerade ihre Finanzen..Ich glaube der Makler erfindet diese Interessenten aber ich weiß es natürlich nicht. Unser Bausachverständiger, bzw. seine Beraterin hat uns geraten nicht mehr als 120.000€ zu bezahlen...

Wir wissen gerade nicht so recht wie wir uns entscheiden sollen. Wir wissen aber für uns sehr sicher, das wir ein so altes oder noch älteres Haus haben möchten. Ich werde also gerne weiter in diesem Forum lesen und natürlich auch ggf. selber etwas schreiben.

Danke!



Kaufentscheidung



Über den Kaufpreis kann man hier in Frankfurt nur staunen.
Meine Kriterien (neben der Lage) wären beispielsweise:
- Ist die Grundsubstanz in Ordnung: Mauerwerk (Risse?), Dachgebälk (Schädlinge, Fäulnis?), Kappendecken (Träger durch Rost geschwächt?), Gewölbe (Risse?)
- Sind noch die bauzeitlichen (Stil-)Türen, Treppen und Fensterbänke (innen) vorhanden? Oder wurde hier in den vergangenen Jahrzehnten viel durch Modernisierung verhunzt?
- Kann man draußen (Garten, Hof) im Sommer in der Abendsonne gemütlich den Tag ausklingen lassen? Oder ist es zugig und man sitzt im Schatten?

Natürlich könnt ihr erst einmal 2-3 Räume herrichten und aus der Erfahrung lernen.
Aber wichtig: Projekte realistisch angehen/umsetzen.

Gruß,

Mark



Hallo Mark



Naja gut Frankfurt ist natürlich auch ein besonderes Fleckchen. Ganz sooo schlimm ist es hier nun auch wieder nicht.
- Das Mauerwerk scheint in einem guten Zustand zu sein. Der Baugutachter rechnet damit, dass es noch gut 300-400 Jahre hält.
- Die Dachbalken weisen keine Schädlinge oder Fäulnis auf.
- Die Decken bestehen aus Holzbalken und wahrscheinlich einem großen Stahlträger in der Decke des EG
- bauzeitliche Besonderheiten sind alle verhunzt...
- Der Garten geht ums Eck und bietet von Mittags bis Nachmittags ein sonniges Plätzen. Am Abend wird es schwierig, weil wir dann im Schatten der großen Bäume säßen. Aber dafür müssen wir uns dann halt eine andere Lösung überlegen. Bäume fällen würde ich dafür nicht. Die vielen großen und alten Bäume auf dem Grundstück werten es in meinen Augen erheblich auf.

- Für uns ist wichtig zumindest zu einer Seite eine schöne Aussicht (nicht verbaut) zu haben. Das hätten wir dort zu zwei Seiten.
- Außerdem müssen wir aus der Raumaufteilung etwas schönes machen können.
- Das Haus sollte generell viel Spielraum für individuelle Veränderungen bieten und keine Schäden an der Statik aufweisen
- Zu zumindest einer Seite möchten wir keine direkten Nachbarn haben
- Der Garten sollte nicht eingekesselt sein wie bei einem Reihenhaus
- Es sollte zumindest eine für PV geeignete Dachfläche geben
- Das Haus soll hell sein. Also wir möchten Tageslicht in ausreichender Menge im Haus haben
- Das Haus soll prinzipiell die Möglichkeit bieten später, sobald die Kinder ausgezogen sind, einen Großteil der Wohnfläche seperat zu vermieten. Wir brauchen ja später keine 150m² (190 falls wir den Anbau Wohnraumtauglich machen) für zwei Personen
- Der Garten sollte groß genug sein, um eine paar essbare Pflanzen anpflanzen zu können


Ach eine Sache ist mir gerade noch eingefallen. An dem Haus war mal eine Terassenüberdachung. Die Stahlstangen der Dachkonstruktion schauen noch etwa 15-30cm aus der Hauswand raus. Diese wurden scheinbar in einer Nacht- und Nebelaktion abgeflext... Ich möchte die gerne entfernen. Womit fülle ich am besten die zurückbleibenden Löcher auf?

Und würdet ihr ein Preis zahlen der im Grund "zu hoch" ist, weil es euch einfach mehr Wert ist?

Macht ihr die Sanierungsarbeiten eigentlich mit euren Partnern zusammen oder im Grunde eher alleine bzw. mit Freunden?


Danke und einen schönen Tag noch.

Beste Grüße
Marius



Massivhaus



Wir renovieren fast nur mit uns (Beziehungspartner, 1 Kind). Das kann aber durchaus stressen und ist nicht nur lustig. Obwohl ich als Frau das Drumherum schlimmer finde als das eigentliche Bauen... Man muss planen, bestellen usw... Wir gehen trotzdem arbeiten (Teilzeit), Haushalt, Kind alles muss irgendwie laufen.

Ob ich mehr zahlen würde... Kann ich nicht sagen. Wir hatten Glück, ein Haus was und gefallen hat zum unschlagbaren Preis. Sag ich lieber nicht hier... Mir Tränen die Augen bei euren Preisen. Aber Zwickau ist auch nicht Frankfurt. Man kann es auch drauf ankommen lassen... Ihr wollt vor einer Zwangsversteigerung kaufen? Warum? Angst das es sonst noch teurer wird? Oder es gar nicht zur Versteigerung kommt?



antwort



Die Zwangsversteigerung hat 2017 begonnen und lief bis Anfang 2019. Dann hat die Käuferin die Haus nach 4 Monaten wieder verkauft weil sie ihre Mutter in Leibzig pflegen musste. Dann hat es ein Pärchen für ihre Tochter gekauft. Die ist mit Bett dort eingezogen (Also wirklich nur mit Bett :D) und hat angefangen und nach sechs Wochen aufgegeben. Jetzt interessieren wir uns für den Kauf. Das Gutachten vor der Vollstreckung hat den Wert auf 160.000€ beziffert. Unser Berater sagt höchstens 120.000€. Der Makler behauptet nun, die aktuellen EIgentümer würden auch bei 170.000€ Verlust machen...Das halte ich für eine Lüge. Das ist höchstens für 100.000€ versteigert worden und die Käufern der Versteigerung hat es sicher nicht für 155.000€oder mehr weiterverkaufen können. Also wenn die das doch zu so einem Preis gekauft haben tun sie mir leid.

Wir haben zwei Kleinkinder (2 und 4) ^^. Zur Zeit arbeitet nur meine Frau. Wir haben zwar etwas gespart aber nicht genug um an Zwangsversteigerungen teilnehmen zu können.



Eine arg wackelige Angelegenheit



Ganz ehrlich: nach Ihren Ausführungen und ihrer monetären Lage sowie der Vorgeschichte, würde ich mir den Kauf gut überlegen. Sie retten ggf. Ihr Familienglück.
Für gewisse Vorhaben müssen Sie schon aus rein rechtlicher Sicht Fachhandwerker haben. Zum Teil sind viele Handwerker schon ein Jahr um Voraus ausgebucht. Rechnen Sie mindestens ein Jahr für den Innenausbau.

Zum Budget: mit dieser Vorgeschichte sind unliebsame Überraschungen vorgeplant. Tritt bpws. doch durch die Feuchtigkeit Hausschwamm auf, sind schnell 10 000€ weg.

Um nicht nächstes Jahr Privatinsolvenz anmelden zu müssen, rechnen Sie mit mind. 1500€/qm an Sanierungskosten und halten Sie sich mind. 15% Reserve zurück. Lassen Sie sich des Weiteren den Kreditzins für die Laufzeit des Kredites festschreiben und wählen Sie die Kreditrate so, dass Sie immer kleine Reparaturen zahlen können. Gut ist eine Sparquote von 500€ -1000€ im Jahr bei diesem Haus.

Bedenken Sie auch, dass höchstwahrscheinlich der Tagebau in ca.15-20Jahren beendet ist. Dann werden auch die Grundwasserpumpen abgestellt. Was passiert dann mit dem Gw-Spiegel.

Wenn die Lage und die Grundstücksgröße passt, rechnen Sie auch mal einen Abriss mit Neubau durch.



Korrektur



Zur Sparquote: natürliche sollte diese bei 500-1000/Monat liegen und nicht pro Jahr. Damit darf das Haus nicht mehr als 30% des Monatshaushaltsnettos an Kosten inklusive Nebenkosten an finanzieller Belastung für Sie erzeugen.

Viele überschätzen des Weitern die Eigenleistung und die Hilfe durch Freunde. Gerade unter Freunden gibt es oft Streit. Was machen Sie zum Beispiel, wenn aus Zeitgründen ihre Bekannten keine Zeit haben? Bei Handwerkern können Sie bspw. über Ersatzleistungen einen gewissen Druck ausüben? Bei Freunden eher nicht.

Fazit:

Hauskauf: 100 000€
Nebenkosten: 15 000€
Sanierungskosten Haus mit Eigenleistung: 230 000€
Sanierungskosten außen: 25 000
Reserve: 40 000€



Kurz um: Schlafen Sie nochmal drüber!



Massivhaus



Also ich muss den Vorschreibern recht geben. Ich dachte ihr seid alleine... Da geschrieben wurde das ihr zur Not auf die Baustelle zieht (aber auch dafür muss erstmal was getan werden). Unterschätzt den Stress nicht, ist wirklich nicht leicht und Kinder erleichtern es nicht gerade. Das liegt einfach daran, dass man eine hohe Dauerbelastung hat, da man ja nie einfach mal nix tun kann. Ich freue mich auf meine Arbeit... Da ist es am Ruhigsten. Nicht falsch verstehen, Kinder sind toll. =) Auch macht mich die Geschichte des Hauses etwas stutzig. Wer kauft ein Haus (für die Tochter) in dem Zustand und gibt es zeitnah wieder auf. Vielleicht stimmt doch mehr nicht als vermutet. Zumindest scheint euer Sachverständiger evtl. realistischer am Preis zu sein als der Wunsch des Besitzers. Schlaft drüber, vielleicht setzt ihr euch einen Maximalpreis und lasst den Verkäufer quasi entscheiden indem er annimmt oder nicht.

Macht euch nicht unglücklich in dem ihr euch zu viel vor nehmt. Selbst mit Kapital fehlt Zeit für Helfer/ Handwerker/ euch.



Hallo Holger



vielen lieben Dank für die Ratschläge. Wir haben aktuell folgendermaßen kalkuliert:
Einkommen
- 450 Haus-Nebenkosten (Die sind abgesehen von Heiz- & Stromkosten sicher.) Bei Heiz- und Stromkosten haben wir 25% zu den aktuellen Kosten aufgeschlagen. In dem Haus ist ein Brennwertkessel, hier eine alte Ölheizung und Warmwasser mit Strom.
- 150€ Rücklage für das Haus
- 950€ für den Kredit
- Lebenserhaltungskosten (Da sind auch 150 für Sport, 150 für private Altersvorsorge 100 für Urlaub drin..)
~ bleiben etwa 200 € im Monat als Puffer. Aber nur solange ich nicht arbeite. Ich werde wieder arbeiten gehen kurz bevor wir dort einziehen.
Zinsen des aktuellen Angebotes vom Kreditinstitut sind für 30 Jahre fest (Bausparkasse). Und im ersten Jahr zahlen wir keine Tilgung. Für die Sanierung haben wir bisher 150.000 € bei der Bank angefragt. Wir haben nicht damit gerechnet mehr zu brauchen. ^^ ~5000€ von unserem Eigenkapital wollten wir nicht mit in die Finanzierung einbringen. Das soll eine Reserve sein.

Also ich denke wir sind noch sehr weit weg von der Privatinsolvenz. Sobald ich wieder arbeite haben wir deutlich mehr Geld als wir brauchen.
Elektriker, Heizungsbauer, Trockenbauer, Dachdecker habe ich in der Familie. Die habe ich alle schon für ihr Fachgebiet gefragt. Die Fleißarbeit führe ich aus aber lasse mich beraten und regelmäßig von den Experten besuchen. :). Ich habe noch weitere "Selbstbauer" in der Familie die ich aber bisher nicht eingeplant habe. Für den Notfall bekomme ich schon viele Hände zusammen. Werkzeuge und Maschinen kann ich mir alle leihen die für den Bau eines kompletten Hauses nötig wären. Vom Gerüst bis zum Betonmischer. Nur den Sprit für das hin- und hertransportieren zahle ich selbst.

Freunde würde ich höchstens 2-3 mal für einen Tag fragen und dann auch nur mit entsprechender Verpflegung. Ich bin sicher nicht bereit Freundschaften aufs Spiel zu setzen nur um es da schneller schön zu haben. Lieber verkaufe ich es wieder, zur Not auch mit Verlust, bevor ich mein Familienglück aufs Spiel setze. Meine Frau sieht das genau so. Am Ende ist es ja nur Geld und das können wir immer wieder neu verdienen. Also wir haben uns schon viele Gedanken zu möglichen Fallstricken gemacht.

Die Idee mit Abriss und Neubau ist mir auch schon durch den Kopf gegangen. Ich werde das mal gründlich durchrechnen.

500-1000€ Sparquote mögen später sinnvoll sein aber zu Beginn halte ich das für übertrieben.
Also nur 30% an finanzieller Belastung durch das Haus halte ich für übertrieben. Das wären ja dann 1900-2400€/Monat. Dann bräuchten wir ja ~5700-7200€ Netto pro Monat. Um so viel zu verdienen müssten wir beide Vollzeit arbeiten. Das machen wir nicht solange die Kinder noch so klein sind. Ich werde das nochmal gründlich mit meiner Frau besprechen und ihr von Ihren Hinweisen und Tipps berichten. Ich halte das für übertrieben aber mal sehen wie sie das sieht. Ich höre mich auch noch mal in der Familie und im Freundeskreis um.

Vielen lieben Dank!



Hallo Astrid,



wir würden das meiste alleine machen aber ich hole mir fachkundige Berater die Sachen machen die ich gar nicht kann oder mit genau sagen was ich machen muss. Der allergrößte Teil der Arbeit ist ja Fleißarbeit. Das Haus wurde im aktuellen Zustand bewohnt. Es ist weit weg von schön aber es stürzt einem nicht auf dem Kopf und man erfriert auch nicht. Die zwei Badezimmer sind schrecklich hässlich krumm und schief aber scheinen zu funktionieren. Es ist einfach heruntergekommen aber nicht unbewohnbar. Wir schlafen aber wirklich noch ein paar mal drüber. Wir haben dem Makler ein mündlich gesagt was wir bereit sind zu zahlen. Wir werden das heute nochmal schriftlich begründen und dann einfach abwarten.