Kauf eines denkmalgeschützten Fachwerkhauses in GM




Guten Morgen zusammen,
wir hatten gestern den zweiten Besichtigungstermin in einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus (Baujahr ca. 1770). Wir sind sehr angetan und haben das Gefühl, das dies nicht einfach nur ein Haus sein, sondern unser Zuhause werden könnte.
Das Haus wurde Ende der 80er / Anfang der 90er komplett modernisiert, dabei wurde auf baubiologisch einwandfreie Materialien Wert gelegt. Das Haus befindet sich in einem guten bis sehr guten Zustand.

Etwas verunsichert wurden wir durch die Aussage eines Freundes, dass sich mit der Anschaffung des Hauses unser Leben komplett ändert, da wir sehr viel Arbeit und Zeit investieren müssen. Sozusagen vom Frühjahr-Sommer ausbessern was der Winter an Spuren hinterlassen hat und vom Sommer bis zum Herbst das Haus winterfest machen. Diesen Arbeitsaufwand können wir derzeit schwer einschätzen. Dass wir Mehrarbeit als in einem Neubau haben werden, ist uns klar. Dazu sind wir auch gerne bereit, aber wir wollen nicht nur für unser Haus leben.
Als ständige Hauptaufgaben wurden genannt
- das Dach ausbessern, d.h. Hohlziegel ausrichten / erneuern und Stroh (muss dies auch bei neuen Hohlziegeln noch sein?) nachlegen
- Fachwerk ausbessern (Lehm, Balken)
Sind dies wirklich Arbeiten, die jährlich in sehr großem Umfang anfallen?

Wir würden gerne noch einmal mit einem Fachmann / Gutachter durchgehen. Das Haus steht in der Nähe von Gummersbach. Könnt ihr jemand empfehlen?
Ist es sinnvoll, zu diesem Termin direkt auch jemandem vom Denkmalamt dazuzunehmen?

Auch für weitere Ratschläge sind wir dankbar
Carsten



Pflegeaufwand Baudenkmal..



..ist auch nicht größer als beim 08/15Haus , bei Letzterem macht's nur keiner .
Sinnvoll aber gewiß die Begehung mit einem arrivierten Planer/in / Fachhandwerker/in .
Hörte grade , daß W.Pickartz in Eurer Gegend tätig ist:
http://community.fachwerk.de/index.cfm/ly/1/0/community/a/showMitglied/9480$.cfm
Ps. Wer solche Freunde hat .. :-)
Jürgen Kube ( aus dem denkmalgeschützten VierStänderHallenHaus )
FensterEcke Brüggemann + Kube ZiMMEREi
www.fensterecke.de www.zimmermeisterin.de



Quatsch...



Hallo,

was euch euer Freund da erzählt hat ist quatsch. Sofern die Bausubstanz in Ordnung ist muss man bei einem Fachwerkhaus genausowenig jährlich Balken und Ausfachungen erneuern wie man bei jedem anderen Haus jährlich die Außenwände repariert. Und auch am Dach muss nicht mehr gemacht werden als an einem Dach in vergleichbarem Zustand auf einem konventionellen Haus. Um den Zustand der Bausubstanz zu beurteilen ist ein Fachmann aber wirklich sehr zu empfehlen.

VOR dem Kauf einen Termin mit dem Denkmalschutz zu machen ist eine gute Idee. Habe ich auch gemacht. Ich würde das aber nicht gemeinsam mit dem Gutachter machen sondern erst den Gutachter und dann entweder direkt im Anschluss oder besser noch, sofern es kein Problem ist weitere Besichtigungsteermine zu machen, zu einem späteren Termin.
Gutachter auf jeden Fall zuerst. Denn der kann euch dann auf Dinge, die gemacht werden müssen, aufmerksam machen, und ihr könntet besprechen, ob gewünschte Umbauten auch realisierbar wären. Danach habt ihr dann eine bessere Vorstellung davon, was am Haus gemacht werden muss bzw. soll und könntet das dann mit dem Denkmalschützer besprechen. Natürlich ist das dann noch keine bindende Aussage. Aber ihr merkt, wie derjenige tickt und ob ihr "miteinander könnt".

Falls eure Kaufentscheidung von bestimmten Umbauten oder auch sowas wie der Möglichkeit zur Installation einer Solaranlage abhängt hättet ihr nach den Terminen Klarheit, ob das grundsätzlich möglich wäre oder nicht. Das enggültige OK habt ihr natürlich erst nach dem Kauf wenn man entsprechende Anträge gestellt hat.

Rein aus Neugier, gibt es eine Anzeige zum Haus?

LG,
Tina



Danke



Hallo Jürgen, Hallo Tina,
dann werde ich dem Makler mal den Wunsch unterbreiten, mit einem Fachmann durchzugehen. Mal schauen wie er reagiert.

Solaranlage haben wir unter Umständen vor, wäre aber auch auf einem Nebengebäude möglich, das hat Südausrichtung und steht nicht unter Denkmalschutz.
Was wir evtl. vorhaben ist eine Erweiterung im Erdgeschoss zur Vergrößerung der doch recht kleinen Küche.

Es gibt auch eine Anzeige zu dem Haus. Kann ich die hier so einfach posten? Bin ja noch neu...



Mein Telefongespräch mit dem Makler...



... war gerade ernüchternd.
Ich habe gesagt, dass wir gerne noch einmal mit einem Fachmann besichtigen würden, da uns bei der letzten Besichtigung ein paar Punkte, insbesondere Dach, aufgefallen sind. Diese Besichtigung soll uns lediglich auf eventuelle Folgekosten aufmerksam machen, da wir als Laien dies nicht beurteilen können.

Der Makler wiegelte direkt ab, er sehe den Zustand anders (obwohl er sich z.B. das Dach gar nicht genauer angesehen hat) und meinte wir sollten das Thema dann beenden. Es gäbe 2 Interessenten, die das Haus auch ohne diesen Zusatzaufwand kaufen würden.



das brennt der Kittel … 



Hallo

die Makler-Masche brennt … 
der will die Hütte ohne "Probleme" loswerden … un dsucht "dumme" nicht kritische Käufer … 
Wenn Sie ihn ärgern wollen, machen Sie ihn "schriftlich" auf Ihre Bedenken aufmerksam … dann hat er schlechte Karten auch bei den nächsten Käufern - denn es existiert ein Schriftstück!

Ich habe schon Häuser gesehen, die mit ähnlichen "Prädikaten" veräussert wurden und deren Sanierung dann 3 Jahre in Anspruch nahem und ca. 200TSD Euronen dazu gekostet haben … 

Fehler werden aus Unkenntnis begangen (oder Vorsatz) da ist es egal ob nun "umweltverträglich" "bio" oder mit sonstigem "Prädikat" . 

Vorsicht ist IMMER angesagt!

Florian Kurz





In dem Fall würde ich darauf wetten, dass die Begehung mit einem Fachmann gravierende Mängel zu Tage gefördert hätte. Man sollte sich besonders beim Hauskauf nicht zu einer Entscheidung drängen lassen. Denn da können enorme Folgekosten auf einen zukommen.

Kopf hoch und weitersuchen.

Jetzt will ich die Anzeige aber erst recht sehen. Kannst das ja so einstellen dass nur angemeldete Mitglieder des Forums den Beitrag sehen können.



Der Makler



handelt nun mal nicht ohne Eigennutz. Jeder Mangel den Ihr am Haus mit Hilfe eines unabhängigen SV findet drückt den Preis und damit seine Provision....
und bautechnischer Sachverstand ist nicht unbedingt die Stärke dieses Berufsstandes... haben ja nicht ohne Hintergedanken die Klauseln im Vertrag daß alle Angaben unverbindlich sind und auf den Angaben des Eigentümers beruhen..
seit wann ist das Haus denn schon aufm Markt ?
Nachtigall ick hör dir trapsen... ;-)
Grüße aus Thüringen
Micha





Das Haus ist recht neu auf dem Markt, seit ca. 2 Wochen





Hallo Tina,
danke für den Link, das Haus ist leider etwas zu weit südlich gelegen, müssen nämlich schauen, dass die AB-Anschlüsse nach Köln oder Siegen nicht zu weit weg sind.
Aber wir werden weiter suchen...



Makler...



Unser Makler war damals auch stinksauer, als wir erst noch eine Hausschwamm-Kontrolle machen wollten, bevor der Vertrag unterzeichnet wird. Am Ende hat er's gefressen und alle waren zufrieden. Also, nicht auf die Rhetorik hereinfallen. So schnuckelig das Häuschen bei GM auch ist, so würde ich es angesichts fast generell zu erwartender Zusatzkosten als deutlich zu teuer einschätzen.

Wenn der Makler Unterlagen, also Rechnungen etc. über eine fachgerechte Komplettsanierung durch ein anerkanntes Unternehmen beibringen kann und natürlich keine Einwände gegen eine Begehung mit einem Sachverständigen Eurer Wahl hat, mag nach entsprechendem Ergebnis der Preis okay gehen, wenn er im ortsüblichen Schema liegt.

In der Eifel, auch nicht weiter von Köln entfernt, bekommt man vergleichbare Häuser teilweise für deutlich weniger als die Hälfte, da habe ich mir auch schon viele Häuser angeschaut, teilweise mit Sachverständigengutachten. Wenn dann der Experte sagt, was man noch reinstecken muss, hat man eine einigermaßen genaue Hausnummer. So ein bling-bling-Haus ist dagegen fast immer die Katz' im Sack.

Nach einer erfolgten gescheiten Komplettsanierung hat man erst mal Ruhe, da hat Euer Freund deutlich übertrieben. Irgendwas ist zwar immer zu tun, aber das hält sich in überschaubaren Grenzen.





Bisher haben wir noch gar keine Unterlagen zur Modernisierung einsehen können, als ich das vorhin angesprochen habe, hat er auch gesagt, dass das Heraussuchen für den Eigentümer zu viel Arbeit wäre und er es daher lieber an einen der beiden andern Interessenten verkaufen wird.

Ich gehe mal davon aus, dass er unser Kaufinteresse gar nicht mehr an den Eigentümer weiterleiten wird...

PS: die Eifel kennen wir auch, sind des öfteren zum wandern unterwegs, liegt aber leider berufsbedingt auf der falschen Rheinseite



Bei 183k€



Ist es zuviel verlangt, ein paar Unterlagen herauszusuchen?

Man stelle sich so etwas mal bei einem Autokauf vor...



Autokauf



ist ein gutes Beispiel
Wir haben vor 2 Monaten einen Gebrauchtwagen von privat gekauft. Als wir gefragt haben, ob wir einen Test bei der Dekra machen können, sagte der Verkäufer: "Sehr gute Idee. Warum bin ich nicht selbst schon vorher darauf gekommen. Dann haben beide Seiten Sicherheit"
So sollte es dann auch beim Hauskauf sein, wenn es um größere Summen geht



Kaufberatung



Ich kann Ihnen die gewünschte und bestimmt notwendige Immobilien-Kaufberatung anbieten, ggf. auch kurzfristig in der kommenden Woche Montag oder Dienstag.

Z.Zt. bin ich mit der Sanierung eines denkmalgeschützten Fachwerkhauses in Gummersbach-Hülsenbusch beauftragt und bin regelmäßig in Ihrer Region.

Die Erfahrung aus zahlreichen Kauf- und Bauberatungen in den vergangenen Jahren, insbesondere zu Fachwerkhäusern, lässt mich wohlkingende Beschreibungen aus der Maklerfeder mit einer gesunden Skepsis lesen. Ich habe bisher noch keine Sanierung eines Fachwerkhauses gesehen, die fachkundig vorgenommen worden ist und eine wirkliche substanzielle Verbesserung bedeutet hat.

Der Wert einer Sanierung kann nur eingeschätzt werden, wenn nachprüfbare Angaben zu den vorgenommenen Sanierungen geliefert werden: Planungen eines Architekturbüros oder Handwerkerrechnungen mit einer Auflistung der verwendeten Materialien, aus denen die Bauteilaufbauten rekonstruiert werden können. Sind diese nicht vorhanden, kann der Zustand nach optischer Überprüfung an neuralgischen=schadensträchtigen Punkten erfolgen. Die üblichen Verdächtigen in Form ungeeigneter Bauteilkonstruktionen lassen sich idR. relativ gut und schnell erkennen. Auch wenn sie mit "baubiologisch einwandfreien MAterialien" falsch ausgeführt wurden.

Wenn das Objekt denkmalgeschützt ist, sollten die Auflagen und der Umfang des Denkmalschutzes dem Besitzer vorliegen. Ansonsten kommt der Denkmalschutz in´s Spiel, wenn Sie grundlegende Veränderungen des Hauses planen, die eventuell auch bauantragspflichtig sein können. In der Regel ist die Untere Denkmalbehörde in Gummersbach aber sehr kooperativ, wenn sie von Anfang an einbezogen wird. Die UDB muss am Kaufvorgang nicht beteiligt werden.

Sie können mich gerne am Montag einmal anrufen und mir die Situation im Detail schildern. Das Maklerexposee ist nicht besonders aussagekräftig und liefert keine Detailinformationen. Sie erreichen mich unter 02253. 544310 in BAd Münstereifel



Was sagt denn der Eigentümer?



Hallo Carsten,

manchmal sind Makler und Eigentümer auch nicht einer Meinung... vielleicht würde der Eigentümer die Unterlagen ja sogar heraussuchen, wenn das zeigt dass der Kaufpreis passt.

Aber alles was Du bisher geschrieben hast klingt danach dass der Makler das abblockt. Und das bedeutet: Schau' Dich besser nach anderen Häusern um...

Viele Grüße

Dirk





Hallo Dirk,
ich konnte leider nicht direkt mit dem Eigentümer in Kontakt treten, daher kann ich nicht sagen, wie er die Sache beurteilen würde.
Der Makler sagte nur, dass wir raus wären und das Haus an andere Interessenten verkauft würde.
Gruß
Carsten



Schade - also weitersuchen...



Hallo Carsten,

dann leg' das Haus - zunächst - zu den Akten. Ich würde in den nächsten Wochen immer mal wieder schauen ob das Haus wirklich verkauft ist. Vielleicht kommen die anderen Interessenten ja auch auf die Idee, einen Gutachter mitzubringen. Oder der Eigentümer merkt, dass der Makler wohl doch eher an hochpreisige Villen denkt...

Und Ihr habt bei der ganzen Sache wahrscheinlich einiges gelernt - damit findet Ihr hoffentlich bald das zu Euch passende Haus, bei dem auch die Konditionen stimmen.

Viel Glück bei der Suche!

Dirk



Komme aus der Ecke



Hallo Carsten,
ich wohne 10 km vom Objekt entfernt.Wenn du willst nimm Kontakt zu mir auf und ich versuche dir zu helfen.Ich kenne viele Makler hier im Bergischen,....
gruß aus Denklingen
M.Bönneken