Denkmalschutz beim Verkauf nicht angegeben




Hallo,
wir haben uns in das Wirtshaus einer Brauerei verliebt und nach Prüfung durch den Architekten und einer entsprechenden Kostenschätzung für die Sanierung das Haus Anfang Januar gekauft. Der Makler hat in seinem Exposé explizit mit dem Satz geworben "Ganz wichtig ist die Tatsache, dass das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht." Da das Gebäude in einem ofiziellen Sanierungsgebiet liegt ist auch ohne Denkmalschutz die steuerliche Abschreibung gegeben.
Jetzt ist rausgekommen, dass doch DMS besteht - seit 1991.
Die Verkäufer haben im Maklerauftrag angegeben, dass kein DMS besteht und der Makler hat sich darauf verlassen.
Durch Denkmalschutzauflagen wird das ganze jetzt wahrscheinlich teurer als bisher geschätzt und für uns ggf. nicht mehr finanzierbar. Vorteile durch Steuerabschreibungen haben wir nicht, da die durch das Sanierungsgebiet bereits berücksichtigt sind. Der Termin mit dem DMS-Beauftragten ist in 2 Wochen und danach eine neue Kostenschätzung. Erst danach wissen wir, woran wir sind.
Ist hier eine Schadensersatzforderung an den Verkäufer und/oder Makler oder eine Rückabwicklung möglich? Gibt es irgendwelche Fristen, die ich beachten muss?
Danke schon mal.
Grüße
Florian



Makler.....................



Hallo Florian,

als Dipl.-Ing. kann ich Dir keine Rechtsberatung geben, wie vermutlich auch niemand hier im Forum. Ich kenne nur Aussagen von Maklern, dass sie die Daten nur vom Verkäufer haben und überhaupt und garantiert nie irgendwelche Verantwortung dafür übernehmen (doll war der Lehrer im Ruhestand als Makler, der nicht mal die Quadratmeterangaben zusammengerechnet hatte... da kam eine deutliche Abweichung raus...). Ob das rechtlich wasserdicht ist: keine Ahnung.

Was meinst Du mit "DMS-Beauftragten"? Ist das jemand von der Denkmalschutzbehörde, sprich jemand der Euch vorschreiben könnte dass Ihr deutlich höhere Anforderungen erfüllen müsst? Wäre gut - denn den braucht Ihr um herauszufinden, ob Ihr wirklich so dramatisch "schlimmere" Vorgaben erfüllen müsst. Vielleicht passen Eure Ideen ja jetzt schon ganz gut - so war es jedenfalls bei uns.

Ob Ihr Fristen einhalten müsst, kann Euch hoffentlich ein Rechtsanwalt der sich mit Immobilien auskennt halbwegs günstig erklären. Vielleicht einfach mal am Montag 2-3 abtelefonieren, wie viel Euch eine entsprechende Beratung kosten würde?

Viel Glück!

Dirk

Ps: Wir freuen uns grade wie die Schneekönige über eine "Zuwendung" des Landesamts für Denkmalpflege - bei ist die Zusammenarbeit bisher sehr positiv gelaufen!



Mir ist klar, ..



Hallo,
... dass das hier keine Rechtsberatung ersetzen kann. Meine Frau und ich haben uns vorher noch unterhalten, wie es jetzt weitergeht. Da brennt das Thema einfach unter den Nägeln. Solche Überlegungen kommen wie üblich immer direkt vor dem Wochenende, wenn keiner greifbar ist.
Der Beauftragte vom Denkmalschutz der Stadt war schon da, der vom Regierungspräsidium kommt noch. Bisherige Aussage - ggf. muss die Vertäfelung innen bleiben. Das ist schon wegen der Innendämmung problematisch und wir wollten die vom Aussehen her eigentlich weg machen. Sprossenfenster werden es wohl auch sein müssen, die so nicht eingeplant waren. Die Klappläden müssen wir wahrscheinlich instandsetzen statt abmontieren. Die Garagen können nicht ins Haus, da die Torbögen verbreitert werden müssten. Keine Ahnung, was noch kommt.
Grüße Florian



Lesen, lesen, lesen ;-)



Hallo Florian,

Kopf hoch! Einiges davon könnt Ihr sicher klären. Uns hat's geholfen, x Bücher und Webseiten durchzulesen. Du glaubst nicht wie viel wir über unsere Sanierung mit unserem Architekten, der Mitarbeiterin der unteren Denkmalschutzbehörde, der Oberkonservatorin vom Landesamt und vielen Handwerkern und Experten diskutiert haben ;-) Ja, dabei kamen Entscheidungen heraus, die wir vor sechs Monaten abgelehnt haben. Aber wir haben viel gelernt - und haben auch viele unserer Ideen und Wünsche "durchgebracht".

Eure Klappläden als Beispiel: Wir haben ein paar, aber nicht in allen Stockwerken. Ich fand die am Anfang prima und wollte sie gern aufarbeiten. Aber "unsere" Experten sind sich sicher dass die viel jünger sind als das Gebäude - also kommen sie (leider?) weg. Und ja, das spart richtig Geld. Wisst Ihr ob Klappläden zur Bauzeit Eures Hauses üblich waren?

Oder Vertäfelung innen: Wie "wichtig" ist bei Euch die Außenseite des Hauses? Wie wichtig die Vertäfelung? Irgendeine Dämmung wird Euch vermutlich erlaubt werden, oder sollt Ihr das Haus in dem Bereich ungedämmt lassen?

Viele Grüße

Dirk



Deswegen bin ich hier.



Hallo Dirk,
gerade um so viel wie möglich zu lernen, bin ich hier. Ich will mitreden und auch manche Entscheidung hinterfragen können. Ich hab als passiver Leser hier schon einiges gelernt, als das mit dem Haus noch ein "Vielleicht" war.
Da wir ein beschränktes Budget haben, würden Sprossenfenster nach Denkmalschutzvorgaben (bei uns noch mit ungewöhnlicher Form), eine Sanierung der Klappläden oder ein zerstörungsfreies Abnehmen der Vertäfelung, dämmen und wieder Einsetzen finanziell glaube ich schon weh tun.
Aber da die erhaltenen Innenstruktur mit Originaltüren, Bodenplatten und Wirtshaussaal explizit in der Denkmalschutzbegründung drin sind, muss ich mir die Argumente gut zurecht legen.
Grüße
Florian



Die Symptome sind klar...



... aus der Nummer kommt Ihr - genau wie wir! - nicht mehr raus...

Ich hab grad nur ganz kurz auf Eure Webseite geschaut. Egal wie, Euch hat Euer "Liebhaberobjekt mit Potential" genauso gepackt wie uns unser "Ruinchen" ;-)

Wir hatten schon viele spannende Termine für unser Haus. Und es werden sicher noch dreimal mehr Termine kommen. Und es wird länger dauern als wir grade ahnen, es wird mehr blaue Flecken und Muskelkater bringen. Wartet den Termin ab, sagt ganz klar was geht und was - finanziell - nicht geht. Und wir werden verdammt stolz sein, wenn wir unsere denkmalgeschützten Traumhäuser irgendwann bewohnen dürfen!

Euch und Eurem "Liebhaberobjekt" alles Gute,

Dirk





Hallo Florian,

ein wunderschönes Haus habt ihr da gefunden.

Wie Dirk schreibt, würde auch ich nicht in Panik verfallen, nur weil Denkmalschutz vorhanden ist.

Natürlich, in einigen eurer Pläne wird der Denkmalschutz euch möglicherweise einschränken. Ob und wie weit, hängt aber leider (oder zum Glück) auch von den zuständigen Mitarbeitern ab. (Übrigens ist die zeitgemäße Nutzung Bestandteil vieler Denkmalschutzgesetze. Der Erhalt im Originalzustand meißtens nicht).
Wichtig ist, eine gute Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutzbehörden anzustreben. Grabenkämpfe helfen da niemandem, am wenigsten dem Bauherrn.

Wenn man frühzeitig mit den Herrschaften redet, ist oft mehr möglich als man denkt.

Aus dem Bauch heraus glaube ich, dass ihr sicher keine Schadensersatzansprüche stellen könnt.

Der Denkmalschutzstatus ist kein Schaden, sondern oftmals (leider) eine Notwendigkeit.
Und ob euch durch den Denkmalschutz wirklich Mehrkosten entstehen weiß ich auch nicht. Die Verwendung sach- und fachgerechter (denkmalschutzkonformer) Materialien spart langfristig möglicherweise sogar.

Interessant wirds bei der Innenvertäfelung. Ich habe auch eine historische Wandverkleidung in der Hütte, die es irgendwann einmal "anzugreifen" gilt. Aus energetischen Gründen da Außenwanddämmung aufgrund des DMS nicht erlaubt ist. Womit wir wieder bei der zeitgemäßen Nutzung wären.

Letzendlich sollte Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden ein "Geben und Nehmen" sein. Dann klappt das auch.
Aus meiner Erfahrung heraus ist das kein Grund zur Panik.

Grüße
Martin



Danke



für die aufmunternden Worte. Ich werde versuchen den Termin mit dem Denkmalschutz so freundlich aber bestimmt wie möglich über die Bühne zu bringen. Mir ist klar, das Grabenkämpfe da nix bringen, aber man muss entsprechende Auflagen eben auch bezahlen können - auch wenn sie langfristig sparen helfen. Handwerker und Händler wollen ihr Geld in aller Regel sofort :-)
Ich sehe das noch halbwegs sportlich, aber meine Frau hat gerade echte Bauchschmerzen.
Ich halt euch auf jeden Fall auf dem laufenden.
Grüße
Florian



Einerseits...



...liegt m.E. eine bewusste Täuschung vor, weil eine bekannte Eigenschaft (Denkmalschutz) nicht nur verschwiegen, sondern als nicht vorhanden deklariert wurde.

Inwieweit der Makler seine Aussagen prüfen muss, kann ich nicht einschätzen, der Verkäufer ist auf jeden Fall in der Pflicht.

Interessant ist aber die Frage, was genau der Schaden ist, der Euch entstehen würde, und wie er zu beziffern ist. Könntet Ihr die Auflagen nicht erfüllen und müsstet mit Verlust verkaufen, wäre das ganz klar ein bezifferbarer Schaden. Wie das bei Mehraufwendungen (die ja auch Mehrwerte schaffen) oder deren Finanzierungskosten aussieht, sollte ein Fachanwalt einschätzen.

Viel Erfolg

Thomas



Wie gesagt...



...ich halte den Begriff des "Schadens" zunächst einmal für nicht passend. Das bloße Vorhandensein des Denkmalstatus ist kein Schaden.
Und , Thomas, ob das eine "bewusste" Täuschung ist, wird schwer nachzuweisen sein. Das würde ja bedeuten, dass der Makler es wusste und es verschwiegen hat. Ob die Eigenschaft dem Makler bekannt war?

Sicher wurde eine wichtige Eigenschaft des Hauses verschwiegen. Eine Eigenschaft die zunächst möglicherweise (ob das so ist glaub ich fast nicht) Mehrkosten verursacht.

Klar, Baumarktfenster sind "billiger" (ich vermeide den Ausdruck "günstiger") aber sind sie geeignet für ein Denkmal, welches den Menschen Baukultur und Geschichte verdeutlichen soll? Ich glaube nicht.

Und um es dem Eigentümer "leichter" zu machen solche Dinge der Allgemeinheit durch Vorhandensein und Pflege der eigenen Immobilie zu verdeutlichen, gibt´s gelegentlich auch Zuschüsse. Die immer wieder zitierte Steuerersparnis halte ich persönlich jedoch für einen Witz. Hoher Aufwand für wenig Nutzen.

Sicher jedoch bedeutet die Denkmal-Eigenschaft eine Einschränkung der persönlichen Gestaltungsfreiheit. Keine Frage! Jedoch müsste man als Eigentümer eigentlich stolz darauf sein, ein Haus zu besitzen, welches aufgrund seiner Geschichte der Allgemeinheit nützlich ist.

Ich würde versuchen, gegenüber dem Makler eine Preisminderung zu erwirken.
Nicht aufgrund eines Schadens, sondern aufgrund deutlichem Mehraufwandes der Instandhaltung. Der Umgang mit Denkmalschutz-Behörden ist ein Mehraufwand, der durch den Denkmalschutz-Status verursacht wird.

Grüße
Martin





Hallo,

ich kann auch keine qulifizierte Rechtsberatung abgeben, aber aus Versicherungsseite vielleicht eine Antwort geben. Jeder Makler muss eine Berufshaftpflichtversicherung haben, die für eventuelle Beratungsfehler/Falschberatung des Maklers etc. einstehen muss. Ich empfehle Dir ganz dringend das Gespräch mit einem qualifizierten Anwalt. Ggf. reciht fürs erste auch schon eine telefonische Erstberatung. Wenn Du eine Privatrechtschutz hast, lass Dir vorher unbedingt die Freigabe von der Versicherung geben!

Aus meiner Sicht sieht es so aus: Ihr habt ein Objekt vom Makler vermittelt bekommen, auf dessen Aussage Ihr Euch dem gutem Glauben nach verlassen konntet. Der Makler hat hier nicht nur etwas verschwiegen, sondern eine definitive Falschaussage getroffen. Wenn er eine Aussage trifft, dannmuss er sich auch vorher informieren ob dies wirklich so zutrifft.

Was könntet Ihr verlangen? Auch hier wieder nur meine Meinung! Das Objekt ist schön und ihr habt Euch verliebt, soweit so gut. Ihr habt allerdings jetzt höhere Auflagen zu erfüllen, die ohne DMS nicht zu erfüllen wären. Über diese Tatsache lässt sich ein Finanzieller Schaden beziffern, den ihr als Schadensersatz gegenüber dem Makler geltend machen könnt. Ich würde diese Möglichkeit zumindest nicht außer Acht lassen, auch wenn ihr das Objekt auch gekauft hättet, wenn ihr von vornherein gewusst hättet, dass DMS besteht. Es gibt leider soooo viele schwarze Schaafe unter den Maklern (ist ja noch nichteinmal eine geschützte Berufsbezeichnung). Diesen Schaafen muss man nach und nach den Garaus machen, sonst leider noch mehr Menschen drunter!

Viel Erfolg und haltet uns auf dem Laufenden!

PS: Anwaltstelefone der Versicherungen sind auch am WE zu erreichen!

MfG,
Dominik





Hallo,
dann werd ich mich am Montag ans Telefon hängen und mal hören, was ein Anwalt sagt. Eigentlich wollen wir das Objekt schon behalten, da habt ihr recht.
Aber da wir nur ein begrenztes Budget haben, und die Kassen der Stadt leer sind, ist mir ein wenig mulmig bei dem Gedanken, dass ich hier vielleicht einiges an Mehrkosten schultern muss.
Baumarktfenster sollten es schon vorher nicht werden, aber mit großen Glasflächen ist es soweit ich bisher gehört habe eben billiger als aufwendige Sprossenfenster nach Denkmalschutzvorgaben.
Ich möchte den Makler jetzt nicht als schwarzes Schaf bezeichnen, sonder als gutgläubig und nicht gewissenhaft. Er hat mir den Maklerauftrag gezeigt und da haben die Besitzer (eine Erbengemeinschaft) unterschrieben, dass kein DMS vorliegt. Bei diesem imposanten Gebäude hätter er in meinen Augen jedoch stutzig werden müssen und es selber klären. Aber das hat er eben nicht getan.
Ich geb Bescheid, wenn ich mehr weiß.
Grüße Florian



Kassen der Städte sind fast alle leer :-(



Hallo Florian,

die Kasse fast aller Städte sind leer. Bei uns in der Region ist das auch so - und auch die untere Denkmalschutzbehörde hat sehr wenig Spielraum. Aber es gibt aber auch andere - wenige, aber immerhin! - Quellen für Förderung wie das Landesamt für Denkmalpflege oder die Stiftung Denkmalschutz.
Ich ahne, dass Ihr eher die Erbengemeinschaft in die Pflicht nehmen könnt als den Makler. Berichte bitte wie es ausgeht...

Ich drücke Euch fest die Daumen!

Dirk



Denkmal



Hallo,
Ich kann hier auch keine Rechtsberatung anbieten,kann ihrer Frau auch nicht die Bauchschmerzen nehmen, aber aus meiner Erfahrung berichten:
Bei den letzten 5 sanierten Denkmälern, die ich betreuen durfte, haben die Fenster keine Sprossen mehr!
Je nach Größe : 3- flüglig, 2-flüglig, aber auch EINFLÜGLIG.

Den Denkmalschutzstatus gibt es auf 3 Ebenen:
1. In die Denkmalliste eingtragenes Einzelkulturdenkmal.
(Mit Gutachten)
2. Noch nicht eingetragen, aber vorläufig festgelegt.
(Noch ohne Gutachten)
3. Das Gebäude steht in einem geschützten Ensemble.

Wenn Ihnen vom AMT Auflagen gemacht werden , die wirtschaftlich NICHT zumutbar sind, dann sind Diese erstmal weg!
Die Zumutbarkeit kann wiederhergestellt werden, indem ein Zuschuss bezahlt wird, denn:

Denkmalschutz ist nicht die Aufgabe von Eigentümern,auch nicht von Gemeinden oder Landkreisen, nicht von Kirchengemeinden, sondern es ist die Aufgabe des Staates.
Also der Landesregierung.

Suchen Sie sich eine Anwaltskanzelei, die sich damit auskennt.

Oder stellen Sie dochmal einen Abrissantrag;-)))
(Das war jetzt nicht ernst gemeint)

Ich wünsche Ihnen und dem Haus alles Gute





Wenn in einem Vertrag eine Eigenschaft als vorhanden oder nicht vorhanden genannt ist, dass gilt diese als zugesicherte Eigenschaft ud der Verkäufer haftet dafür, dass es sich so wie zugesichert verhält. Unwesentlich dabei ist, ob der Verkäufer für das Zustandekommen oder Fehlen der Eigenschaft selbst verantwortlich ist.
Kürzer: Wenn mans nicht weiss, dann schreibe man es nicht in den Vertrag!
Für den Käufer wäre es weise gewesen, sich die DMS-Freiheit amtlich bestätigen zu lassen.
Ob und was man da nach Vertragsabschluss noch herausholen kann, soll und will, ist eine andere Frage, aber der Verkäufer hat ein Problem.
Der Makler ist bloss Vermittler für das Zustandekommen eines Vertrages und daher erstmal nicht für dessen Inhalt haftbar. Wobei man von einem guten Makler erwarten kann, dass er solche Dinge hinterfragt, um ebendiesen Ärger zu verhindern.





Hallo Florian,

nehme doch das Positive daran auf! Ihr habt Euch in das alte Fachwerkhaus "verliebt", vermutlich WEIL es auszeichnende Merkmale hat, eben nicht das Katalog-Reihenhaus mit Baumarktscarport ist. Die Zusammenarbeit mit den Experten der oberen Denkmalschutzbehörde und traditionsbewussten (nicht unbedingt historisierenden oder rein konservierenden) Handwerkern wird Euch auf viele wertvolle und einzigartige Details aufmerksam machen.

Wir möchten diese bei unserem, nun bereits fortgeschrittenen, Vorhaben auch nachträglich nicht missen.

Gerade bei den Augen des Hauses ist manchmal eine längere Nachdenkzeit mit mehr Meinungen von Altbauerfahrenen vorteilhaft. Ein Austausch durch 0815-Fenster kann einem Haus mehr Schaden als helfen und zur energetischen Verbesserung von Fensteröffnungen gibt sehr viele unterschiedliche Ansätze. Aber darüber können Spezialisten wie Milling, HoMa Rottweil etc. viel mehr informieren.

Gruß vom sonnigen

Mindelsee





Hallo,
ich hab jetzt nen Termin mit einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht gemacht. Ich werde dann berichten. Ich hab nochmals im Kaufvertrag nachgeschaut. Was drin steht ist: "Der Veräußerer erklärt weiter, dass er derzeit keine behördlichen oder gesetztlichen Auflagen zu erfüllen hat." In wie weit das den DMS beinhaltet, wird mir dann sicher der Anwalt sagen.

Versteht mich bitte nicht falsch, ich habe nichts gegen Denkmalschutz. Ich halte es ja an sich auch für gerechtfertigt. Aber die Dinge können einfach teurer werden. Das fängt bei Dinge wie dem Architekten an. Wenn jetzt Denkmalschutz drauf ist, muss er mehr Bestand berücksichtigen und hat höheren Abstimmungsbedarf. Deswegen sind die Kosten hier höher. Klar, wollen wir auch Fenster, die zum Gebäude passen und nicht 0815-Kunstoff aus dem Baumarkt. Aber wenn wir hier keine Kompromisse machen können ...
Im Endeffekt muss es für uns finanzierbar bleiben - und das hatten wir eben ohne Denkmalschutz gerechnet. Wir wollen ja auch so viel wie möglich erhalten. Eine Außendämmung oder Kunststofffenster standen nie zur Debatte. Außerdem freuen wir und über die Geschichte und die 100 Jährige Wirtshaustradition des Hauses. Wenn man dann in der Zeitung ließt, dass Heuss, Kissinger, Rommel und andere schon zu Gast waren - das hat schon was. Ich habe einfach Angst vor einer möglichen Kostenexplosion.
Grüße
Florian



Nun...



...wen im Kaufvertrag tatsächlich zu lesen ist, dass "Der Veräußerer derzeit keine behördlichen oder gesetztlichen Auflagen zu erfüllen hat.", dann entspricht das aufgrund des Denkmalschutzstatus schlichtweg nicht der Wahrheit. Denn selbstverständlich entstehen dadurch behördliche und gesetzliche Auflagen und, nicht zuletzt auch Verantwortung gegenüber der Allgemeinheit (die einem gelegentlich durch Fördermittel "tragfähig" gemacht wird). Da ist wohl "Klärungsbedarf" angesagt.

Wenn du jedoch die in deinem Haus ehedem Anwesenden mit "das hat schon was" beschreibst, kann ich nur sagen: "Willkommen im Club". Das Wertschätzen der Geschichte im eigenen Haus, ob nun lokale oder "überregionale" Größen wie in deinem Haus zugegen waren, ist der erste Schritt zum "Wahnsinn".

Berichte weiter, bitte!

Grüße
Martin



Nachtrag



Im letzten Jahr bin ich bei einem Umbau mit einer ähnlichen Problematik konfrontiert worden. Nach Bauantragsstellung schaltete sich plötzlich der DMS/die untere DMS-Behörde ein und wies auf den DMS-Status des Gebäudes hin. Dieser ist im Kaufvertrag des jetzigen BEsitzers nicht dokumentiert. Auf dessen erstauntes Recherchieren hin ergab sich, das der DMS-Status schon seit 10 JAhren eingetragen war, aber offensichtlich vom Amt nicht an die Besitzer übermittelt worden ist (Rheinland-Pfalz). Es gibt dort eine Initiative von betroffenen Eigentümern, die dies juristisch angeht. Könnte sich u. U. auch bei Ihnen so zugetrage haben, so daß niemand bisher etwas gewußt hat.



Das würde einiges erklären ...



Hallo,
ich hatte die bisherigen Eigentümer als anständige Leute angesehen, die laut Makler auch überrascht waren, das DMS besteht. Wenn tatsächlich die Behörde das nicht weitergegeben hat, wäre das schon allerhand und würde einiges erklären.

Ich werde auf jeden Fall weiter berichten. Was die Frage des Kaufvertrags angeht hier in diesem Thread, alles andere, was mit dem Haus, der Sanierung und dem "Wahnsinn" zu tun hat, versuche ich unter http://sektor46.wordpress.com zu bloggen.
Grüße Florian



Interessante Diskussion



und hier mal die Sicht einer Maklerin...

Also, der Makler haftet in der Regel nicht, denn er muss sich schon in gewisser Weise auf die Aussagen seiner Auftraggeber verlassen können. Wo sollte das auch hinführen, wenn er alles, was irgendwie mit der Immobilien zu tun haben könnte, überprüfen müsste. Bei einigen Eckpunkten und bei Dingen, wo ich mich erfahrungsgemäß nicht auf die Aussagen verlassen kann, prüfe ich das aber schon nach. So auch beim Denkmalschutz, wenn das Haus offensichtlich "denkmalverdächtig" ist.

Nun gibt es zwei Möglichkeiten:
1. Die Eigentümer haben es einfach nicht gewusst, dass ihr Haus unter Denkmalschutz steht, was durchaus vorkommt oder
2. Sie haben es bewusst verschwiegen bzw. falsch ausgesagt.
Dann könnte man ihnen arglistige Täuschung vorwerfen und das ganze Geschäft anzweifeln (kann natürlich nur ein Jurist beurteilen).

Ob ein Schaden entstanden ist, ist auch nicht so einfach zu beurteilen. Je nach Sicht auf die Dinge. Ich z.B. würde den Denkmalschutzstatus als Qualitäts- und Alleinstellungsmerkmal hervorheben und auch langfristig gesehen wird das Haus immer wertbeständiger sein als ein "08-15-Haus", wenn man es denn denkmalgerecht saniert.

Herzliche Grüße von der Küste
Cornelia Stoll



interessante Einschätzung



Hallo,
Vielen dank für die sehr interessante fachliche Einschätzung. Ich gebe ihnen recht, dass ein Makler nicht alles überprüfen kann/muss. Hätte er auf das DMS-Thema einfach nur gesagt "angeblich Nein" oder etwas in der Art, dann würde ich mich einfach in Hinter beißen, dass ich das nicht selber geprüft habe.
Wenn aber, wie oben beschrieben, explizit damit geworben wird, dass kein DMS besteht, erwarte ich als Käufer, dass die Aussage belastbar ist.
Sie mögen mit dem Argument der Wertstabilität recht haben. Auf meinen Fall bezogen nützt es mir leider nicht, wenn ich die Mehrkosten nicht leisten kann. Das ist mein Problem oder meine Befürchtung. Morgen weiß ich mehr, zumindest was die rechtliche Seite betrifft.
Viele Grüße Florian



Voreingenommen?



Hallo Florian,

ich verstehe die Voreingenommenheit nicht ganz.

Die Modernisierung bzw. Renovierung eines solchen Fachwerkbaus wird man wohl nie auf 5% genau vorauskalkulieren können. Dazu gibt es einfach zu viele Unbekannte.

Die Behauptung "Denkmalschutz = Renovierung nicht finanzierbar weil erheblich teurer" ist ein Pauschalurteil für das es zahlreiche Gegenbelege gibt, gerade auch im Ländle.

Voreingenommenheit kann sehr schnell zum "Hauptproblem" werden.

Viele Grüße vom

Mindelsee





Hallo,
Ich gehe im Augenblick von der Aussage meines Architekten in Bezug auf die Kostensteigerung aus. Dass immer was nicht vorgesehenes kommt, ist mir klar. Deswegen haben wir bei der Planung einen Puffer eingeplant. Wenn ich diesen Puffer für zusätzliche Auflagen ausgeben muss, darf eben keine Überraschung kommen. Ich glaube aber leider nicht, dass alles so problemlos geht.
Wie gesagt, ich habe bisher nur Befürchtungen und meine Frau die Bauchschmerzen. Letztendlich muss ich bis nächsten Dienstag warten, dann kenne ich die Auflagen. Ich hoffe immer noch, dass es irgendwie klappt, will aber meiner Frau die Angst nehmen und ihr aufzeigen wie wir es stemmen können. Deswegen hatte ich die Frage ursprünglich gestellt.
Grüße Florian



Mal ein paar neugierige Fragen...



einfach aus Interesse über unterschiedliche Rechtslagen:
1) wird in Deutschland Denkmalschutz nicht im Grundbuch eingetragen?
2) muß in D beim Verkauf kein Grundbuchauszug gemacht werden, den der Käufer zu Gesicht bekommt?
3) Kann der potenzielle Käufer vor Kauf Grundbucheinsicht nehmen?

In Österreich sind alle drei Fragen mit "ja" zu beantworten und somit kann es derartige Überraschungen eigentlich(!) gar nicht geben.

Zum bau selbst noch meine Standardfrage... müssen es denn unbedingt neue Fenster sein? Tun es im Denkmal nicht auch (wesentlich günstigere) Vorsatzfenster innen? EnEv ist nicht der heilige Gral würde ich mal sagen, das ist eine Vorschrift mit genügend Ausnahmebestimmungen, über die man nachdenken kann und sollte.

Ach so, und solltet ihr den Denkmalschutz von eurer Vertäfelung abbringen, schickt mir die Reste doch bitte vorbei ;-)
Mir gefällt sie nämlich ausgesprochen gut.





Hallo Kellerkatze,

1. Frage ist mit Nein zu beantworten. Zumind. teilweise (zum Beispiel bei unserem Denkmal in Bad.-Württ.). Dafür gibt es amtliche Denkmallisten/-bücher.

Gruß vom Mindelsee



Gut



damit sind 2 und 3 dann auch hinfällig.
Bei uns sind im Grundbuch sämtliche Belastungen und Auflagen eingetragen und öffentlich zugänglich.



Grundbuch



Ja, das ist für uns Deutsche erstaunlich. Bei uns ist das Grundbuch streng geheim. Man darf es nur als Eigentümer oder mit Vollmacht des Eigentümers einsehen.

Grüße nach Österreich



Witzig



wie groß da die Unterschiede zwischen zwei Nachbarländern sind. Das einzige wozu man hier eine Vollmacht des Eigentümers benötigt ist die Einsicht in die Planunterlagen etc. bei der Baupolizei.





@ Kellergassenkatze:

die Baupolizei ist bei uns die Bauaufsichtsbehörde. Um hier Akteneinsicht zu bekommen muss man entweder eine Vollmacht des Eigentümers besitzen, im angefragten Rahmen planerisch aktiv sein, oder ein berechtigtes Interesse besitzen, wie z. B. Nachbarn etc.

Ist es in Österreich tatsächlich so, dass jeder in das Grundbuch einsehen und erfahren kann, wie hoch das Haus des Nachbarn belastet ist?

In Deutschland ist dieses Einsichtsrecht klar eingeschränkt und es muss auch hier ein berechtigtes Interesse dargelegt werden. (Eigentümer, Notare, Rechtsanwälte, Gläubiger, u. ggf. Ingenieure im öffentlichen Auftrag und auch hier bekommen nicht alle automatisch die dritte Abteilung mit den Grundpfandrechten ausgehändigt.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Theoretisch



sind alle Teile des Grundbuchs frei zugänglich, es entfallen lediglich Kosten für den Aufwand (einige zig Cent pro 500 Zeilen wenn ich mich richtig erinnere), die Einsicht ist jedermann auf jedem Bezirksgericht möglich, ohne Angabe von Gründen. Alternativ kann man auch zu jemand gehen der einen Onlinezugang besitzt oder selbst einen beantragen (da zahlt man dann entweder pro Monat Grundgebühr oder etwas mehr pro Abfrage).

Manche Gerichte sollen etwas zickig mit der Herausgabe des C-Blatts (dürfte der 3. Abteilung entsprechen), aber ohne rechtliche Grundlage, das ist genauso öffentlich wie A- und B-Blatt. Ich habe mir selber schon einmal aus purer Neugier von einem wildfremden Haus den Grundbuchauszug geben lassen, das offensichtlich seit Jahren leersteht und verfällt, war recht aufschlußreich. Die Kehrseite der Medaille sind nette Herrschaften, die sich auf Verdacht Grundbuchauszüge machen lassen und dann Hausbesitzern Kaufangebote schicken. Gerade vorige Woche wieder persönlich miterlebt.



Da bin ich...



...doch gelegentlich ganz froh in Deutschland zu leben. ;-)
Offenbar sind manche Dinge datenschutzrechtlich nicht ganz so schlecht, gelle?

(bei der Vorstellung jeder könnte die Grundbuchdaten einsehen, graust es mir auf heftigste). Die ungebetenen Kaufangebote,wie von "Kellergassenkatze " beschrieben, erinnern mich dann doch eher an die Visitenkarten die gelegentlich am Auto "kleben". Scheußlich.

Grüße
Martin



mehr Info



Hallo,
So jetzt hab ich auch die rechtlichen Infos. Ich kann/muss den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Das ist für mich die einzige Möglichkeit. Ein Schadensersatzanspruch auf Grund von Gewährleistung ist nicht möglich, da - wie meistens - im Vertrag Sachmängel ausgeschlossen sind. Und der nicht angegebene DMS ist ein Sachmangel und kein Rechtsmangel.
Jetzt bleibt uns nichts anderes übrig als den Vertrag anzufechten und in die Rückabwicklung zu gehen - später kann ich das nicht mehr. Danach kann ich sehen, wie wir weiter verfahren. wenn wir die Auflagen und die daraus resultierenden Kosten kennen, können wir überlegen zu einem niedrigeren Preis erneut zu kaufen.
Ich gebe zu, wenn die Auflagen nicht so hoch sind oder die Kosten kaum ansteigen, war es ungünstig. Wenn die Kosten aber deutlich höher sind, hätten wir anders keine Chancen mehr. Ich hoffe immer noch, dass das noch irgendwie klappt.
Grüße Florian



Nun mal nicht gleich das Kind mit dem Bade ausschütten ...



Ich würde bald herausfinden, wie die Mehrkosten aufgrund des DMS sind. Das lässt sich ja relativ genau beziffern.
Dann, wenn die Verkäufer nicht arglistig waren (das kann man ahnen), würde ich versuchen, mich mit denen nachträglich auf eine Rückerstattung der Mehrkosten bzw. eines Teils davon zu einigen.
Ein Rechtsstreit bzw, eine gerichtliche Durchsetzung der Rückabwicklung, wenn schon nachträgliche Kaufabsicht zum Minderpreis besteht, wird Kollateralschäden bzw. sehr hohe unproduktive Kosten verursachen, die auf jeden Fall in der Immobilie besser investiert wären.
Die Möglichkeit, wie der Staat einfach Geld zu drucken, wenn man etwas klamm ist, haben Privatleute ja leider nicht.

Was mich noch interessiert, wenn das Geld schon knapp ist: Wie stellen sich die Heizkosten? Da dürfte auch alljährlich ein nettes Sümmchen durch den Kamin gehen, bei dem Volumen ...



hatte ich nicht vor



Hallo,
das ganze soll eigentlich nicht vor Gericht landen, sondern außergerichtlich laufen. Von der Form her, muss ich (möglichst) unverzüglich den Vertrag anfechten. Die einzige Möglichkeit hier ist die arglistige Täuschung, da diese umständehalber gegeben ist. Ich kann nicht sagen, ob hier ganze bewußt etwas verschwiegen oder einfach vergessen wurde. Ich will mir nicht anmaßen darüber (hier) ein Urteil zu fällen. Dies ist eher rechtlich relevant.

Gehen wir mal anders an die Sache. Angenommen ich entscheide mich eine neue Kostenschätzung abzuwarten, die dann in 2-3 Wochen vorliegt, und gehe damit auf die Verkäufer zu und sage (Vosicht ggf. Übertreibung!) die 70.000€ Mehrkosten für die Denkmalschutzauflagen hätte ich gerne von euch. Wenn die dann sagen "nein", habe ich keine Möglichkeiten mehr. Ich kann den Vertrag nicht mehr Rückabwickeln, weil es dafür zu spät ist, und ich müsste die Auflagen erfüllen und die Kosten tragen.

Aus diesem Grund muss ich jetzt außergerichtlich den Vertrag anfechten, aber ich will meine Bereitschaft signalisieren, dass ich nach der Kostenschätzung bereit bin für (Bsp. von oben) 70.000€ weniger das Haus zu kaufen. Will er nicht, dann muss ich aber auch nicht für die Kosten gerade stehen. Natürlich wäre es schade, wenn wir uns nicht einigen, aber ich will nicht später überlegen müssen, ob ich mir noch nen Kaffee leisten kann, weil ich jetzt Sprossenfenster habe.

Natürlich kann man die Kostenschätzung einer derartigen Sanierung nicht mit der eines Neubaus vergleichen (in Punkto Genauigkeit). Es kommt immer etwas Unvorhergesehenes. Daher haben wir auch einen Puffer. Aber die Finanzierung ist so gerechnet, dass wir heizen und leben können. Ohne Puffer - weil der von vorn herein für Denkmalschutz eingeplant wurde - wäre uns das einfach zu gefährlich. Auf Grund der Größe des Gebäudes reden wir hier leider nicht nur von 10.000€, sondern von deutlich mehr.

Ich will hier wie gesagt keinen Konfrontationskurs fahren, sondern für uns einfach auf der sicheren Seite sein. Denn ich kann dem nur zustimmen - gleich vor Gericht zu ziehen ist in keinster Weise förderlich und von uns auch nicht gewünscht.

Grüße Florian



Ortstermin mit dem Denkmalschutz



Hallo,
hier mal ein kleines Update. Wir hatten heute den Termin mit den Denkmalschutzbeauftragten der Stadt und des Regierungspräsidiums. Auch wenn es ein recht kurzer Termin war, war er zwar recht konstruktiv, aber auch sehr ernüchternd.
Wir haben nicht nur für die Fassade und Fenster entsprechende Auflagen, sondern auch recht viel im Inneren. Die Wandvertäfelungen im Saal und Nebenzimmer müssen genauso erhalten bleiben wie auch die Fußleisten, die Holzkassetten unter den Fenstern und die Fensterinnenrahmen.
Wir wissen noch gar nicht, wie wir das machen können in Bezug auf Innendämmung. Denn dazu müsste alles abgenommen werden, dahinter gedämmt werden und dann so angesetzt werden, dass auch die Bauphysik noch passt und die Feuchtigkeit nicht geblockt wird. Ob wir die Vertäfelung verdecken dürfen, hängt davon ab, ob wir eine Möglichkeit finden, das ganze von der Bauphysik her sinnvoll hinzukriegen. Aber erhalten bleiben muss sie. Eine genaue Abstimmung erfolgt noch, aber das war der Tenor des heutigen Termins.
Das ganze war zwar nur ein eingeschobener Termin unter Zeitdruck, der der Vorklärung dienen sollte. Dennoch war das Klima nach meinem Gefühl eher angespannt. Ein Grund dafür kann sein, dass ein Brief mit Bildern vermutlich aus meinem Blog an den Oberbürgermeister geschrieben wurde, warum hier der Denkmalschutz nicht einschreitet.
Es macht mich sehr traurig, dass es Leute gibt, die anscheinend nur ein paar Bilder sehen, meine Aussagen vielleicht nur teilweise lesen und dann derartige Aktionen unternehmen. Ich habe immer darauf hingewiesen, dass wir erst die Vorgaben des Denkmalschutzes abwarten, bevor wir irgendwas machen. Aber das scheint nicht zu interessieren.
Das Einzige, was derartige Aktionen bewirken ist, dass ich es mir zweimal überlege, überhaupt noch über das Projekt zu berichten - wenn es überhaupt weitergeht. Denn wenn durch derartige Briefe Druck aufgebaut wird, führt es eher dazu, dass Auflagen durchgesetzt werden, statt Kompromisse zu finden. Ich hoffe, dass hier noch immer eine Kompromissbereitschaft an der einen oder anderen Stelle besteht, denn sonst werden wir uns ganz von dem Projekt verabschieden. Dann ist die Frage, wann und ob sich der nächste Käufer findet, der bereit ist, Unsummen in die Sanierung zu investieren. Wir würden es gerne machen, aber nicht um jeden Preis.
Grüße
Florian