Erhebliche Schäden am denkmalgeschütztem Fachwerkhaus

Hilfe !!!
Hab vor ca. 11/2 Jahren ein Fachwerkhaus über die SPAKA als Makler gekauft . Es wurde als komplett sarniert im Expose ausgeschrieben . Der vorherige Besitzer hat bis auf die neue Ölheizung und Elektro alle Arbeiten selbst getätigt .
Aber : alle anderen Arbeiten sind so dermaßen unfachmännisch, sodaß wir eine unendliche Baustelle haben, von Feuchtigkeit über abfallende Putze, völlig morschen tragenden Balken und Schimmel, Risse im Boden Innen, die Fugen der Fliesen brüchig, Dachterasse völlig undicht, vom Dachstuhl und Dämmung ganz zu schweigen . Meine Frau und ich sind völlig fertig mit den Nerven, denn wegen meines Diabetes wollten wir ein Haus, in dem man wohnt und nur noch Schönheitsreparaturen macht, sich im Garten aufhalten kann, denn von ständigen "Renovierungen " hab ich die Nase voll, denn auch der Kaufpreis aus jetziger Sicht ist völlig überzogen gewesen für diese Riesenbaustelle !
Bitte hilf mir irgendwer, bevor unsere Ehe noch mehr unter dem Desaster leidet ! Was kann ich tun ? Wer haftet ? Muß ich alles selbst zahlen ? Jedenfalls sind es grobe Mängel ! Helf mir bitte jemand !

georg,

da kann ihnen nur ein anwalt helfen!
prinzipiell gilt aber: gekauft, wie gesehen - es sei denn, man hat ihnen dinge wissentlich verschwiegen, z.b. ihnen vorgemacht, die arbeiten wären von fachfirmen getätigt worden
das mag jetzt hart klingen, aber bisweilen bin ich schon übrerrascht, mit welcher naivität leute an die größte geldausgabe ihres lebens schreiten und nach dem motto: "geiz ist geil" an den euros für ein gutachten sparen. da werden dann (natürlich auch ohne beratung bei eigenen anwalt) noch dubiose kaufverträge beim ach so neutralen notar unterschrieben und hinterher ist das jammern und wehklagen groß :-( und alle sind böse, nur man selbst hat sich nichts vorzuwerfen
lassen sie sich anwaltlich beraten!
mich wundert, dass das bisher nicht passiert ist. und da komme ich dann schon wieder ins grübeln.
am ende werden sich möglicherweise mit der tatsache anfreunden müssen, den fehler ihres lebens begangen zu haben, von nun an klüger sein zu wollen und die finanziellen folgen zu verschmerzen. ich kann ihnen in ihrem eigenen interesse nur raten, schon jetzt damit anzufangen.
dann suchen sie ALLE unterlagen zusammen, die sie haben, machen ein hübsches mäppchen und einen termin beim anwalt ihres vertauens - tätigkeitschwerpunkt allgemeines vertragsrecht (bitte nicht privates/öffentliches baurecht - das hat mit baumängeln nichts zu tun). und dann atmen sie tief, denn wenn es zu einem prozess kommen sollte, wird das eine langwierige angelegenheit, das kann ich ihnen versprechen. mit berufung so 2-3 jahre vermutlich.

Hallo
hier im forum fällt mir gerade Herr Dr. Bernd Uhlenhut ein Anwalt für Baurecht aus Bochum, sie finden ihn in der Mitgliederliste, müssen dazu aber meines wissens hier Registriert sein.
Wünsche viel Erfolg
Hartmut Hees

baurecht ist, wie erwähnt, nicht das richtige fachgebiet. außerdem macht es nicht viel sinn, aus der ortenau einen anwalt aus bochum beizuziehen.

Hallo
Sorry das muss ich wohl überlesen haben. Ansonsten, warum nicht für erste Informationen innerhalb des Forums auch mal Bundesweit nachfragen?
Gruß
Hartmut

nicht länger zögern und auch nicht verzweifeln

Herr Ochs,
hier kann in der Tat nur der Gang zum Rechtsanwalt helfen. Ich bin kein Jurist, möchte aber dennoch auf ein paar Dinge hinweisen.
Das Exposé ist weniger wichtig. Wenn im Kaufvertrag eine Formulierung steht wie bspw. "gekauft wie besehen", haben Sie ein echtes Problem. Noch dazu ist ja wohl nicht der Makler der Vertragspartner, sondern der Verkäufer. Der Makler wird sich ganz raushalten und sich im Fall eines Rechtsstreits auf die Angaben des Verkäufers berufen.
Sie müssen in Ihrem Fall sehr wahrscheinlich nachweisen, dass der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat, indem er bspw. Mängel verschwiegen oder so übertüncht hat, dass man sie als Laie nicht erkennen konnte. Sagt der Verkäufer, dass er diese Mängel selbst nicht kannte, dann ... :-(
Ggf. käme auch die Einrede/Anfechtung aufgrund "der nicht vorhandenen zugesicherten Eigenschaft" in Betracht. Aber dass muss ein Jurist beurteilen.
Erschwerend kommt in Ihrem Fall hinzu, dass jetzt schon 1,5 Jahre seit dem Kauf vergangen sind, und Sie selbst baulich tätig geworden sind. Das macht es dem Verkäufer leichter zu behaupten, dass - zumindest einige - Schäden durch falsche Maßnahmen Ihrerseits verursacht worden.
Wurden Sie vor Erwerb nachweisbar davon in Kenntnis gesetzt, dass der Vorbesitzer die Arbeiten selbst ausgeführt hat, wird es noch schwieriger.
Deshalb empfehle ich Ihnen den Makler- und den Kaufvertrag genau durchzulesen, und damit anschließend zum Rechtsanwalt zu marschieren, möglichst Fotos von der Zeit bevor Sie mit den Arbeiten begonnen haben in der Tasche.
Das wichtigste: die Ehe braucht wirklich nicht darunter zu leiden, Sie werden das schaffen. Und statt sich zu ärgern empfehle ich jetzt positiv zu denken und die gemeinsamen Kräft auf die Problemlösung zu bündeln.
Motto: jetzt ran an die Buletten, denen zeigen wir's !
Sie werden sehen, es klappt.

Gekauft wie besichtigt

ist eine Formulierung, die für sich allen gesehen noch nicht problematisch ist. Wichtiger ist es zu prüfen, ob die in Notarverträgen über bestehende Immobilien üblicheKlausel "unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung" enthalten ist. Ist dies so, haftet der Verkäufer i.d. R. nur noch bei arglistiger Täuschung und die müssen Sie ihm nachweisen. Ein solcher Nachweis ist äusserst schwierig, jedoch nicht unmöglich. Wie schon die vorherigigen aussagen: Auf jeden Fall zum Anwalt.

erhebliche Schäden...

Bis jetzt mal Danke und evtl. noch ein paar Infos - Anwalt is klar, habe vernommen ..." arglistige Täuschung..." zB. wenn Nachbarn aussagen, was diese während des Umbaus 2002/2003 gesehen haben, gilt das auch ( z.B. daß gemauert, dann verputzt und gestrichen aneinem Vormittag bei starkem Regen !!! Daß auch die erste Putzschicht am Tag danach abfiel und wieder draufgeschmiert wurde ?
Es gibt mehrere solcher Hinweise, die auch besagen, daß der Bauherr es nicht zum eigenen Zweck sarniert hat ( was er allerdings verschweigt ), und was ist mit dem Denkmalschutz ? Der sollte doch erhalten bleiben.... ?
Danke mal an Euch !..... Wie teuer könnte denn ein Anwalt sein, wenn ich/ wir die Sache aufrollen ... wer ist Profi in unserer Region ?

Vorsicht, die zweite!

Hallo,
aus Erfahrung werden die Nachbarn vor Gericht wenig nützen, sie müssten bereits sein Auszusagen, wo die meisten dann doch kneifen ("so genau weiß ich das doch nicht mehr ..."), noch dazu müssten sie in der Lage sein, einzelne Vorgänge zeitlich präzise zu bennen. Sonst werden diese Dinge von der Gegenseite ziemlich schnell zerpflückt.
Das mit dem denkmalschutz ist jetzt leider Ihr Problem (sofer etwas flasch gemacht wurde), die Sie jetzt Eigentümer sind. Und an den wenden sich die Behörden grundsätzlich.

Thema Kosten: hier kann ich nur mit Laien-Infos dienen - wenn ein Leser hier kompetentere Infos hat, bitte her damit.
Die Kosten richten sich in der Regel nach dem Streitwert. Wenn es um die Summe aus dem Kaufvertrag geht, kann das ganz schnell ziemlich teuer werden. Nach der neuen Gebührenordnung kann man aber auch eine Beratung machen lassen, die nach einem festen Stundensatz abgerechnet wird. Das wäre für den Anfang vielleicht günstiger.

Gebühren

Sehr geehrter Herr Ochs,

Hinweise zu den Gebühren erhalten Sie unter rechtsanwaltsgebuehren.de. Der von Ihnen ausgewählte Anwalt wird Ihnen die Kosten zudem genauer erläutern können, auch bevor Sie ihm das Mandat erteilen.

Wenn Sie in Ihrer Nähe einen Anwalt suchen, können Sie - neben möglichen persönlichen Empfehlungen - den örtlichen Anwaltsverein um Hilfe bitten. Sie sollten darauf achten, nicht lediglich einen Anwalt für Vertragsrecht zu wählen. Er sollte sich in erster Linie im Immobilienbereich auskennen. Da es um Mängel an einem Gebäude geht, macht ein Spezialist für privates Baurecht durchaus Sinn.

Mit freundlichen Grüßen

RA Dr. Bernd H. Uhlenhut

Über versteckte Mängel aufklären!

Der Verkäufer einer Immobilie muss Kaufinteressenten über ihm bekannte versteckte Mängel aufklären.
Andernfalls riskiert er, dass der Käufer von ihm Schadensersatz verlangt.
Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt, die Verkaufsverhandlungen zu führen. Er muss nämlich laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes(VZR 120/03) den Makler über wesentliche Mängel der Immobilie informieren, damit dieser Kaufinteressenten ausreichend aufklären kann.

In dem entschiedenen Fall war das Dachgeschoss des verkauften Hauses vom Hausbock befallen. Der Käufer klagte im Prozess neben den ihm entstandenen Erwerbs- und Finanzierungskosten auch den Verlust ein, den er beim Weiterverkauf des Hauses erlitten hatte.

Quelle; BA –Schöneberg, 8.Jahrgang- Nr. 19, Seite 4

Ändert nichts

an der Tatsache, dass dem Verkäufer nachgewiesen werden muss, diesen Mangel gekannt zu haben. Und dass ist immer schwierig.....

Nachweisen!!

hast ja recht Manni, aber Recherche macht sich bezahlt!

versteckte Mängel...

Hi,
danke noch mal, bin für jede Info dankbar, dann fällt es mir beim Anwalt auch etwas leichter mit zureden, bzw. zu argumentieren wenn es evtl. in eine Verhandlung geht .
Wie ist das mit verstecken Mängel ? Z.B. unter den Dachziegeln versteckte alte Säcke von Putz , Estrich, usw ? Das fand ich, als ich die Sat Schüssel aufhing und Kabel verlegte... oder ein "altes zugemauertes Fenster" im jetzigen Heizraum, wohlbemerkt fällt außen der Putz ab, welcher nicht armiert wurde, sondern wie beschrieben im Regen usw. Oh Mann ein Bullshit aber auch.... den Anwalt werde ich aufsuchen, klar ..... !
Danke nochmal, denn ich muß Gas geben, so lange es nicht regnet und meine Hütte ganz verfault ( Dachterasse, Fassade usw. ) Darf ich denn überhaupt etwas reparieren unter den Umständen ?

Urteil BGH

Hi ,

habe es gefunden im www. Supi, gutes Argument.....
Wi soll ich am besten Recherche der Mängel machen, könnte mit der Video-Cam mal einen Rundgang machen...
Übrigens gibt es angeblich laut Makler Fotos vom Umbau... kann ich die einfordern ?
Hab die bis heute nicht gesehen !

Mängel

Wie jetzt, der Makler hatt/e eine Fotodokumentation vom Umbau,die Ihr noch nicht gesichtet habt? Vor dem Kauf?

Hallo Georg
Das Recht an Bildern hat meines Wissens der der sie Gemacht hat, einfordern wirst du da nichts können, vielleicht hast du Glück wenn du beim Makler nachfragst ob er dir welche gibt, so er Welche hat, vielleicht fragt er den Vorbesitzer nicht an.
Anderseits wenn auf den Bildern die der Makler hat Mängel zu sehen wären wird er sie Vermutlich nicht rausgeben, er würde sich ja ja selbst reinreiten wenn er es vorher wusste.
Nuja und ne Baudokumentation lässt sich auch so Fotografieren das man die Fehler nicht sieht, ist immer eine Frage des Bildauschnitts.
Gruß
Hartmut

Nicht verzetteln!

Vorwurf eines Richters oider Anwalts: Alles, was Sie da gefilmt und fotografiert haben, hätten Sie bei aufmerksamer Begehung/Besichtigung auch VOR dem Kauf sehen können. Es ist dem Verkäufer nicht vorzuwerfen, dass Sie diese Möglichkeit nicht genutzt haben.