In so einem Fall ...
... ist m. E. eine Betrachtung aus mehreren Blickwinkeln erforderlich.
Fangen wir mal mit dem bauplanungsrechtlichen an:
Sofern vom zuständigen Bauamt der Standpunkt vertreten wird, dass ein Ferienhausstatus nur erlangt werden kann, wenn das Objekt in einem Ferienhausgebiet (wäre dann ein Sondergebiet gem. BauGB!) liegt, so teile ich diesen nicht. Meines Erachtens ist es völlig unerheblich, ob ein Ferienhaus in einem speziell für diese Nutzung bauleitplanerisch gewidmeten Gebiet steht oder nicht. Entscheidend ist vielmehr, dass die Nutzung "Ferienhaus" im jeweiligen Baugebiet bauplanungsrechtlich regulär oder ausnahmsweise zulässig ist.
Bei Wohngebieten z. B. kann es sich um "Reine Wohngebiete", "Allgemeine Wohngebiete" und sogenannte "Besondere Wohngebiete" handeln. - In "Reinen Wohngebieten" sind "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes", in "Allgemeinen Wohngebieten" "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" nur ausnahmsweise zulässig. In "Besonderen Wohngebieten" sind "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" dagegen grundsätzlich zulässig. Dies gilt auch für "Dorfgebiete" und "Mischgebiete", die gerade im ländlichen Raum recht häufig ausgewiesen sind.
Was die Art der Ausweisung betrifft, geben Flächennutzungs- oder Bebauungspläne - sofern sie denn für das in Betracht kommende Gebiet vorliegen - Auskunft.
Kommen wir nun zum bauordnungsrechtlichen / EneEV-bezogenen:
Ich gehe mal davon aus, dass die unter 4 Monaten im Jahr liegende Nutzung des Objektes im Fall des Falles nicht nur plausibel und glaubhaft dargelegt, sondern auch - in etwa analog der Führung eines Fahrtenbuches - ordnungsgemäß belegt werden muss.
Damit wären wir beim finanzrechtlichen angelangt:
Eine von Vornherein nur auf eine viermonatige Belegung angelegte Vermietung könnte vom Finanzamt dahingehend interpretiert werden, dass mit dem Geschäft, nämlich der Vermietung, kein Gewinn erzielt werden soll. Damit hätte man ein gewisses Problem - wenn Sie verstehen, was ich meine ;-)
Aber vielleicht noch zwei Hinweise:
Eine Befreiung von den Vorgaben der EnEV ließe sich u. U. über das Wirtschaftlichkeitsgebot, das in der EnEV verankert ist, erreichen.
Ein anderer Fall, in dem keine Pflicht zur Dämmung besteht, kann dann gegeben sein, wenn das Gebäude ausschließlich über Strahlungsheizungen beheizt wird. Dies ist zum Beispiel mittels s. g. Hell- oder Dunkelstrahler aber auch Heizleisten möglich - womit wir wieder bei einem meiner Lieblingsthemen wären.
Die Besonderheit dieser Stahlungsheizungen liegt darin, dass die Raumlufttemperatur niedriger ist als die empfundene Temperatur. Die Temperaturdifferenz beträgt erfahrungsgemäß etwa 3 °C.
Die Nutzung der Gebäude ist ohne Einschränkungen möglich. Im Vergleich mit Gebäuden, in denen die Raumlufttemperatur höher ist als die Temperatur der Wände, Decken und Böden, bieten strahlungsbeheizte Räume zusätzlich den Vorteil einer höheren Behaglichkeit.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass Innentemperaturen von mindestens 19 °C nicht erreicht werden und somit ein wesentliches Kriterium, auf das sich die EnEV stützt, nicht erfüllt ist.
Anmerkung:
Diese Argumentation stützt sich auf eine Auslegung der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz, veröffentlicht im 5. Teil der Auslegungsfragen zur Energieeinsparung, beschlossen am 09. März 2004.
Hinweis:
Mehr zum Thema "Heizleisten" kann man - wenn man möchte - hier erfahren:
http://www.meisinger-ingenieurleistungen.de/index.php/bauberatung/47-hd
Alles in Allem halte ich die Sachlage bzw. die Sachzwänge für so komplex, dass ich mir ein Expertenteam zusammenstellen würde.
Einen Architekten / Planer, der einerseits sowohl bauplanungs- wie auch bauordnungsrechtlich richtig fit ist und andererseits die EnEV in und auswendig kennt und somit in der Lage ist, sagen wir mal, die Interessen des Bauherren bestmöglich zu vertreten bzw. zu wahren.
Dann noch einen erfahrenen Juristen mit dem Spezialgebiet "Bauplanungsrecht" und "Bauordnungsrecht".
Zu guter Letzt noch einen kreativen Steuerberater.
Mit so einer gut aufgestellten "Truppe", die natürlich miteinander können muss, ist aus eigener Erfahrung schon einiges möglich, kann sozusagen zielführend agiert werden.
Gutes Gelingen!
