Fachwerkhaus als Ferienhaus neu aufbauen und Befreiung von der EnEV




Hallo,

ich möchte gerne ein altes, abgebautes Fachwerkhaus an anderer Stelle neu aufbauen. Da dieses dann als Neubau gilt kommt es bzgl. der Erfüllung der EnEv zu Schwierigkeiten, insbesondere bei der Dämmung der Außenwand.
Da wir das Haus als Ferienhaus vermieten wollen und ich gelesen habe, dass die EnEV nicht für Häuser gilt, die weniger als 4 Monate im Jahr bewohnt werden, bin ich auf die glorreiche Idee gekommen, dass ich die EnEV so umgehen könnte. Im Internet habe ich auch Seiten gefunden, die dies allgemein bestätigen. Allerdings jetzt nicht speziell für den Wiederaufbau eines alten Fachwerkhauses.
Laut unserem Bauamt geht das nicht. Dies ginge evtl., wenn das Haus in einem reinen Feriengebiet steht, nicht aber, so wie wir es vorhaben, in einem normalen Wohngebiet.
Kann mir jemand sagen, ob die Auskunft des Bauamtes so richtig ist ???

Vielen Dank für die Antworten bzw. Anregungen.....



Moin Guido,



deine Jungs und Mädels vom Bauamt müssen eine entsprechende Genehmigung vertreten können, d.h. du müsstest in dem Fall die Argumentationslinie liefern, sprich die entsprechenden Paragrafen eurer LBO und der EnEv in deiner Auslegung.

Gibt es bei euch denn ein Ferienhausgebiet, bzw. evtl anderweitige Beschlüsse hier den Zubau zu begrenzen?

Ansonsten sehe ich das so, dass die EneV erst dann greift, falls später mal eine Umnutzung in ein reines Wohnhaus beantragt wird.

Ebenso könnte ein entsprechender Grundriss mit ferienhaustypischen Einbauten (Mini-Küche, kl. Bad) deine Absichten besser darstellen.

Viel Erfolg, Boris



In so einem Fall ...



... ist m. E. eine Betrachtung aus mehreren Blickwinkeln erforderlich.

Fangen wir mal mit dem bauplanungsrechtlichen an:
Sofern vom zuständigen Bauamt der Standpunkt vertreten wird, dass ein Ferienhausstatus nur erlangt werden kann, wenn das Objekt in einem Ferienhausgebiet (wäre dann ein Sondergebiet gem. BauGB!) liegt, so teile ich diesen nicht. Meines Erachtens ist es völlig unerheblich, ob ein Ferienhaus in einem speziell für diese Nutzung bauleitplanerisch gewidmeten Gebiet steht oder nicht. Entscheidend ist vielmehr, dass die Nutzung "Ferienhaus" im jeweiligen Baugebiet bauplanungsrechtlich regulär oder ausnahmsweise zulässig ist.

Bei Wohngebieten z. B. kann es sich um "Reine Wohngebiete", "Allgemeine Wohngebiete" und sogenannte "Besondere Wohngebiete" handeln. - In "Reinen Wohngebieten" sind "kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes", in "Allgemeinen Wohngebieten" "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" nur ausnahmsweise zulässig. In "Besonderen Wohngebieten" sind "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" dagegen grundsätzlich zulässig. Dies gilt auch für "Dorfgebiete" und "Mischgebiete", die gerade im ländlichen Raum recht häufig ausgewiesen sind.

Was die Art der Ausweisung betrifft, geben Flächennutzungs- oder Bebauungspläne - sofern sie denn für das in Betracht kommende Gebiet vorliegen - Auskunft.


Kommen wir nun zum bauordnungsrechtlichen / EneEV-bezogenen:
Ich gehe mal davon aus, dass die unter 4 Monaten im Jahr liegende Nutzung des Objektes im Fall des Falles nicht nur plausibel und glaubhaft dargelegt, sondern auch - in etwa analog der Führung eines Fahrtenbuches - ordnungsgemäß belegt werden muss.

Damit wären wir beim finanzrechtlichen angelangt:
Eine von Vornherein nur auf eine viermonatige Belegung angelegte Vermietung könnte vom Finanzamt dahingehend interpretiert werden, dass mit dem Geschäft, nämlich der Vermietung, kein Gewinn erzielt werden soll. Damit hätte man ein gewisses Problem - wenn Sie verstehen, was ich meine ;-)



Aber vielleicht noch zwei Hinweise:

Eine Befreiung von den Vorgaben der EnEv ließe sich u. U. über das Wirtschaftlichkeitsgebot, das in der EnEV verankert ist, erreichen.

Ein anderer Fall, in dem keine Pflicht zur Dämmung besteht, kann dann gegeben sein, wenn das Gebäude ausschließlich über Strahlungsheizungen beheizt wird. Dies ist zum Beispiel mittels s. g. Hell- oder Dunkelstrahler aber auch Heizleisten möglich - womit wir wieder bei einem meiner Lieblingsthemen wären.
Die Besonderheit dieser Stahlungsheizungen liegt darin, dass die Raumlufttemperatur niedriger ist als die empfundene Temperatur. Die Temperaturdifferenz beträgt erfahrungsgemäß etwa 3 °C.
Die Nutzung der Gebäude ist ohne Einschränkungen möglich. Im Vergleich mit Gebäuden, in denen die Raumlufttemperatur höher ist als die Temperatur der Wände, Decken und Böden, bieten strahlungsbeheizte Räume zusätzlich den Vorteil einer höheren Behaglichkeit.
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass Innentemperaturen von mindestens 19 °C nicht erreicht werden und somit ein wesentliches Kriterium, auf das sich die EnEV stützt, nicht erfüllt ist.

Anmerkung:
Diese Argumentation stützt sich auf eine Auslegung der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz, veröffentlicht im 5. Teil der Auslegungsfragen zur Energieeinsparung, beschlossen am 09. März 2004.

Hinweis:
Mehr zum Thema "Heizleisten" kann man - wenn man möchte - hier erfahren:
http://www.meisinger-ingenieurleistungen.de/index.php/bauberatung/47-hd


Alles in Allem halte ich die Sachlage bzw. die Sachzwänge für so komplex, dass ich mir ein Expertenteam zusammenstellen würde.
Einen Architekten / Planer, der einerseits sowohl bauplanungs- wie auch bauordnungsrechtlich richtig fit ist und andererseits die EnEV in und auswendig kennt und somit in der Lage ist, sagen wir mal, die Interessen des Bauherren bestmöglich zu vertreten bzw. zu wahren.
Dann noch einen erfahrenen Juristen mit dem Spezialgebiet "Bauplanungsrecht" und "Bauordnungsrecht".
Zu guter Letzt noch einen kreativen Steuerberater.

Mit so einer gut aufgestellten "Truppe", die natürlich miteinander können muss, ist aus eigener Erfahrung schon einiges möglich, kann sozusagen zielführend agiert werden.


Gutes Gelingen!



Es wäre recht interessant ...



... in Erfahrung zu bringen, ob es sich bei einem in Verbindung mit einem "Umzug" stehenden Wiederaufbau eines "auseinandergenommenen" Hauses, dessen Bauteile zur Wiederverwendung zwischengelagert werden / worden sind, tatsächlich um ein Vorhaben handelt, das baurechtlich wie ein Neubau mit allen Konsequenzen behandelt wird.

In dem Werk "Anwendungshinweise zum Vollzug des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes - hier: Anwendung auf An- und Umbauten (Hinweis Nr, 2/2010)" des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, Berlin, 11. Mai 2010 ist z. B. Folgendes zu lesen:
"Ein Gebäude i. S. des § 3 Abs. 1 EEWärmeG wird 'neu errichtet', wenn durch eine bauliche Maßnahme ein neues Gebäude geschaffen wird."

Daraus ließe sich schließen: Wenn ein vorhandenes Gebäude zerlegt und anschließend wieder originalgetreu aufgebaut wird, entsteht kein neues Gebäude.

Zum Vergleich: Ein Auto, dass vollständig in seine Einzelteile auseinandergenommen und anschließend wieder zusammengesetzt wird, ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit kein Neuwagen.



aber



anderseits verliert man seinen Bestandsschutz (zB: Außenbereich), wenn man nur die Gründung erneuert (Betonfundament statt 40 cm tiefe Bruchstein"lage".
- zumindestens vertrat das hieige Bauamt zusammen mit dem Regierungspräsidum diese Auffassung, dem war auch mit RA nicht beizukommen .....



Daraus liesse sich auch schließen...



... dass jede Errichtung eines Gebäudes, wo vorher keins stand, ein Neubau ist... unabhängig vom verwendeten Material... der kontrollierte Abbau käme damit einem Abriss gleich...

Es ist rechtlich sehr schwierig, das hat A. Meisinger schon ganz gut beleuchtet... und ich werde mich hüten, hier meinen Jura-Laien-Senf noch anzukippen...

Ist es denn tatsächlich den Aufwand wert, ein FW-Ferienhaus in einem Wohngebiet genehmigungsrechtlich durchprügeln zu wollen... Warum musste das Haus denn überhaupt umziehen? Wenn Ihr selber drin wohnen wolltet, gäbe es sicher einige Sympathiepunkte mehr von hier...

Wenn ich etwas rückbaue oder auch abreiße, was durchaus zu meinem Alltag gehört, versuche ich die ganze Angelegenheit sanft zu gestalten, was erhaltenswert ist wird erhalten, was verwertbar ist wird verwertet, was sich vielleicht später einsetzen lässt wird dokumentiert und gelagert bis es jemanden interessiert (und solange Platz ist)...

Eine 100% 1:1 Lösung ist mir noch nicht untergekommen, eine fast 80% einmal... bei einem Umzug ins Museumsdorf...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner



Nebenbei @ A. Meisinger



die 19°-Grenze ist m.E. mit der aktuellen EnEv gefallen, der wiederholte Hinweis auf den "Trick" mit der Strahlungsheizung ist daher irrelevant und irreführend...

LG, Sebastian Hausleithner



Es gibt doch...



... hier und wohl auch bei der IGB sicherlich genügend Leute, die schon selber ein Fachwerkhaus disloziert haben und vor ähnlichen Problemen standen.

Vielleicht gibt es hier ja noch ein paar Erfahrungen und Tipps aus erster Hand, bevor man sich hier noch weiter in Spekulationen und Hypotheen ergeht.



disloziert...



... ist ein geiles Wort, habe ich zum ersten mal gelesen...

sh



Die 19 °C-Grenze der EnEV ...



... findet sich noch in der Tabelle 1 der Anlage 3 (zu den §§ 8 und 9) - Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen und bei Errichtung kleiner Gebäude; Randbedingungen und Maßgaben für die Bewertung bestehender Wohngebäude.

Von daher kann sich eigentlich jeder freuen, der ein altes Haus hat ...



OK, tatsächlich...



... früher stand das mal im Allgemeinen Gebrabbel vorneweg... ist dementsprechend ein Kippelement, was wohl noch kein "wichtiger" Mensch gemerkt hat...

Eigentlich gilt grundsätzlich ein Gebäude über 12° Soll-Temperatur als EnEV-Kandidat mit den bekannten Ausnahmen...

sh



Vielen Dank....



...erst mal für die zahlreichen Antworten und Anregungen. Mit soviel Resonanz hatte ich gar nicht gerechnet.

Es gibt aber vielleicht das eine oder andere klarzustellen:
Wenn ich den Herrn vom Bauamt richtig verstanden habe, wäre es egal, ob es sich bei diesem Haus um ein Ferienhaus handelt oder um ein normales Wohnhaus. Seiner Meinung nach gilt die EnEv in diesem Fall sowohl für das eine oder andere. Es wäre also wohl kein Problem, das Haus als Ferienhaus zu deklarieren, allerdings will das Bauamt dann nicht die Regelung "...weniger als 4 Monate bewohnt." gelten lassen.
Dann wollen wir das Haus auf unserem sehr weitläufigen Grundstück errichten, auf dem auch das Haus steht, in dem wir jetzt mit unseren Kindern wohnen (die aber in den nächsten Jahren ausziehen werden bzw. zum Teil schon ausgezogen sind....). Und dann würden wir gerne in ein kleines Haus ziehen, nämlich in das besagte noch zu bauende Fachwerkhaus. Wir wollen es aber gerne jetzt schon bauen, wegen günstigen Zinsen, Alter, Belastbarkeit etc.
Aber bis wir einziehen muss es sich finanziell irgendwie rechnen.

Wir sehen auch durchaus eine Sinnhaftigkeit in einer energiesparenden Bauweise und würden auch ohne die EnEv darauf achten, aber die Vorschriften der EnEV sind halt mit einem FWH schwer einzuhalten.Daher kam die Idee, wenn es sowieso (zunächst) ein Ferienhaus ist, liesse sich damit die EnEV vielleicht außer Kraft setzen.

Ich denke auch, dass alle, die in den letzten Jahren ein ähnliches Vorhaben realisiert haben, vor den gleichen Problemen gestanden haben und es von daher irgendeine Möglichkeit geben muss.

Jedenfalls habe ich durch die Antworten schon mal einige Denkanstöße bekommen, die man vielleicht bei einer Auseinandersetzung mit dem Bauamt mal einfliessen lassen kann.

Also, bis hierhin erst mal vielen Dank! Würde mich über weitere Antworten natürlich sehr freuen....



Mal ganz reell gesehen...



... baut Ihr ja auch kein 4-Monats-Haus wieder auf...
Wenn dem also nicht so ist, dann greift nun mal die volle Verordnungskraft der EnEV...

So ganz ohne Sinn ist das alles nicht, was das Bauamt da von sich gibt...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner



Hast Du das gut bedacht?



Hallo Guido,

das Haus soll also Dein Altersruhesitz werden, richtig?

Hast Du schonmal darüber nachgedacht, dass dann Dein Einkommen begrenzt ist, und Du über jede Energieeinsparung Deiner Wohnung glücklich bist?

Wenn Du das Haus wieder aufbaust, kannst Du in die Gefache auch Holzweichfaser einbringen - das MUSS kein Stein sein. Von außen die Gefache verputzen, von innen vollflächig mit Holzweichfaser belegen, bis die EnEv erfüllt ist.

Dein jetziges Vorgehen halte ich für kurzsichtig und verschwendete Energie.

Wolfgang



Vernünftig dämmen



Hallo Wolfgang,

natürlich wollen wir vernünftig dämmen und sehen auch die Notwendigkeit des Gesetzgebers, diesbezüglich Vorschriften zu machen (hatte ich ja auch geschrieben).
In einem anderen Thread hatte ich auch die Frage gestellt, wie denn überhaupt die EnEv bei einem alten FWH erfüllt werden kann und darin auch genau die von dir vorgeschlagene Vorgehensweise angedacht: Die Gefache mit HFD und dünnerem Lehmstein ausmauern, innen dann nochmal eine HFD Platte anbringen. So kommt man schon ein ganzes Stück weiter.
Wenn du mir diesem Wandaufbau Erfahrung hast, wäre es schön, wenn du mir diese schilderst.

@Sebastian: Du hast geschrieben, dasss du öfters Gebäude zurückbaust. Hast du denn auch schon ein solches Gebäude wieder neu aufgebaut? Würde mich interessieren, wie es da mit der Erfüllung der EnEV geklappt hat.

Gruß, Guido !



Wie geschrieben...



... ist erst einmal ein Gebäude fast original wiederaufgebaut worden, im Museumsdorf halt... und da interessiert die EnEv niemanden... weil kein Wohngebäude...

Mit dem Aufbau hatte ich auch nix zu tun, natürlich war ich dann mal da... es gab dann halt Bodenplatte mit Fliesen statt Dielung auf Stampflehm usw...

Also keine Erfahrungswerte...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner



jaja, die Fremdwörter…



"disloziert ist ein geiles Wort, habe ich zum ersten mal gelesen..."
Uuups, bei uns am Ort gab es im Wald eine US-Pershing-Raketenstation, die wurde disloziert, genau wie die Knochen nach einem unglücklichen Bruch disloziert sein können.

Aber für Fachwerkhäuser, die auf Wanderschaft geschickt werden, heißt es transloziert.

… muss wohl an der Hitze gelegen haben… ;-)



Ich find' disloziert passt!



Also für mich passt "disloziert" perfekt: Das Haus steht leider - warum auch immer - nicht mehr an dem Ort, an dem es vor meist langer Zeit aufgebaut wurde. Und damit verliert es etwas. Und nicht nur seinen Status als Denkmal...