Kurz vor einen Kauf

15.04.2017 Fichtenholz



Hallo

wir stehen vor dem Kauf eines Fachwerkhauses was für unsere Begriffe ganz gut aussieht und dem was wir uns Vorstellen am nächsten kommt. Vielleicht findet sich hier der ein oder andere dem in unserer Beschreibung etwas auffällt was uns zu denken geben sollte.

- Baujahr - 1850
- 3 etagen
- 160m²
- 4000m² Grundstück
- 1. Etage aus Stein
- Balken aus Fichtenholz
- Teilunterkellert und trocken
- Lage - an einer wenig befahrenen Straße direkt in einen Wald. Nachbarn sind jeweils 30m entfernt.
- die nächste größere Ortschaft liegt 5 min entfernt die Landeshauptstadt 30 min
- kein Denkmalschutz

Das Haus wurde während der ganzen Zeit Bewohnt. Und wurde von den derzeitigen Bewohner im Jahr 2000 gekauft und als Wochenendhaus verwendet. Wasser, Strom usw wurde komplett erneuert. Die Balken wurden mit Diffusionsfähiger Farbe gestrichen. Das letzte Mal im letzten Jahr. Im inneren sind in der Küche, Badezimmer und Flur Fliesen verlegt. Ansonsten liegen alte Fichten dielen. Das Haus Wurde gedämmt. Auf der Wetter Seite befindet sich eine Hinterlüftete Außendämmung und auf den anderen Seiten eine Innendämmung die folgender Maßen aufgebaut ist. Wand - Dampfsperre - Minerralwolle - Rigipsplatte
Das Haus wurde komplett trocken gelegt indem unterirdisch eine Stahlbetonwand um das Gebäude gezogen wurde. Das Dach wurde neu eingedeckt und im inneren befindet sich neben der regulären Heizung noch ein Kamin der alleine das Haus beheizen kann. Die sichtbaren Balken sind alle in Ordnung und zeigen keine Beschädigungen oder Fraß auf.
Insgesamt ist das Haus relativ gut ausgestattet und auf dem Grundstück gibt es noch eine Doppelgarage und Stellplätze.
Neben dem Haus mit Grundstück sind im Kaufpreis noch einige Möbel, die Küche usw enthalten. Man könnte also gleich einziehen. Das ganze für ca 200000.
Der einzige Nachteil währe das der Garten komplett verwaldet ist und neu angelegt werden muss.



Lage?



Hallo,

falls das Haus im Außenbereich liegt, könnte das Recht auf Nutzung zu dauerhaftem Wohnen entfallen sein, dadurch , dass es l6 Jahre als Wochenendhaus genutzt wurde und vermutlich niemand mit erstem oder zweitem Wohnsitz dort gemeldet war. Hier mal diskret nachfragen , beim Bauamt nach Bebauungs- flächennutzungsplan, Nachbarn, Eigentümer etc. Ggfs. das Nutzungsrecht zu Wohnzwecken im KV zusichern lassen!

Das Bild gibt nicht viel her.

Die Innendämmung ist entweder misverständlich beschrieben oder falsch aufgebaut:

Wand - Dampfsperre - Minerralwolle - Rigipsplatte

Die Dampfsperre gehört zwingend auf die warme Seite ansonsten fällt Kondensat in der MIWO aus.
Also richtig wäre

Wand - Mineralwolle - Dampfsperre - Rigipsplatte.

Innendämmung im Fachwerkhaus mit Dampfsperre und Mineralwolle ist allgemein kritisch zu betrachten, da das System nicht fehlertolerant ist und eine dauerhaft funktionierende Dampfsperre kaum zu realisieren ist. Hier werden und wurden immer wieder viele Fehler gemacht, abgesehen von der Problematik , Fußböden, Decken und einschießende Innenwände fehlerfrei einzubinden.

Der Preis ist relativ, 30KM von München wäre ein Schnäppchen, 30KM von Schwerin weniger.

Gruß
Det



Hauskauf



Wenn ich so etwas lese wie "indem unterirdisch eine Stahlbetonwand um das Gebäude gezogen wurde" werde ich misstrauisch. Entweder nur Geldverschwendung, Verkäufergedöns um ein paar Schippen Beton oder, was nicht so gut wäre, eine eventuelle Verschlechterung der Standsicherhait. Das sollten Sie sich genau erklären lassen. Wurde das von einem Fachmann geplant und was war der Grund für so eine ungeöhnliche Maßnahme?

http://ingenieurbüro-böttcher-asl.de/mediapool/88/885822/data/Vademecum_f_r_Hausk_ufer_-_Teil_1_Der_Hauskauf.pdf



Mal sehen



Hallo

Danke für die hilfreichen Antworten.
Das Haus liegt noch innerhalb der ortsgrenzen eines kleineren ortes. Wohnrecht sollte kein Problem sein. Bei der Dämmung war er sich nicht sicher. Es könnte auch eine Dampfbremse sein. Und das es von einer Firma gemacht wurde, sollte es hoffentlich richtig angebracht sein. Aber währe es nötig die ganze innendämmung zu entfernen wenn man das Haus nehmen sollte?
Um eine bessere Übersicht zu haben, lasse ich mir die Rechnungen der durchgeführten Arbeiten geben.

Die betonwand wurde zum trockenlegen eingebaut. Aber auch hier lasse ich mir die Rechnung geben um die Gründe auch mal bei der Firma zu hinterfragen. Angeblich sollte das Haus bzw nur der Keller trocken gelegt werden.... vielleicht etwas übertrieben aber hinsichtlich der Ausstattung des Hauses würde das passende ...



Abdichtung



So eine Konstruktion ist als nachträgliche Abdichtung gegen Bodenfeuchte weder sinnvoll noch hilfreich und kann die Standsicherheit des Gebäudes schlimmstenfalls gefährden.

http://ingenieurbüro-böttcher-asl.de/mediapool/88/885822/data/Gab_es_frueher_trockene_Keller.pdf



Aussenbereich



Ich würde bei der Gemeinde schon mal nachfragen wegen Außenbereich. Das ist nicht so ganz logisch geregelt. Ich kenne da Fälle wo ein einzelnes Haus am Ortsrand aus dem Ort herausgeschnitten ist. Keine Ahnung warum das gemacht wurde, aber das sollte in den Katasterplänen leicht zu finden sein. Immerhin wird der Ort in Wikipedia als Streusiedlung bezeichnet.



Ihr werdet...



...wesentlich besser kommen, das Anwesen 'mal von einem Sachverständigen besichtigen zu lassen. Immerhin ist Euer Kaufwunsch ja recht konkret und die Kosten dafür eher gering im Vergleich zum Kaufpreis. Hier werden nur Teilaspekte gewürdigt (und weit hergeholte Zusatzbaustellen im Außenbereich aufgemacht!)

Empfehlung: http://www.baubiologie-heine.de/

Der Mann mit dem Strohut versteht sein Fach, prüft auch gern die behördlichen Aspekte, und gibt Euch wesentlich bessere Argumente für Preisverhandlungen in die Hand, als das Vermutungen aus der Ferne könnten. Im Erzgebirge muß man nicht im Außenbereich siedeln, um Fichten zu sehen :-). Unbedingt sinnvoll ist, daß er in die Bauunterlagen schauen kann, die Verkäufer sollten also kooperien.

Für Altenberg scheint mir der Preis recht hoch, er sollte also schon von guter Bausubstanz flankiert sein.

Daß der Garten neu angelegt werden muss, könnte auch ein Vorteil sein: Das drückt einerseits den Preis, und Ihr müsst auch keine kostspieligen Geschmacksverirrungen der Vorgänger bezahlen und entfernen. Und wenn Ihr gleich einziehen könntet - womit sonst wollt Ihr Euch da beschäftigen als dem Garten :-)

Sobald es an die (Holz)fußböden geht, gerne 'mal bei mir anrufen.

Grüße aus Dresden

Thomas





Ich denke der Außenbereich ist weniger das Problem da links und rechts noch Nachbarn kommen. Lässt sich jedoch schnell prüfen.

Die betonwand wurde von einer Firma gemacht. Aber das wird wohl auch ein Fall zur für spätere Recherchen wenn die Rechnungen etc vorhanden sind.

Der Preis ist für mich grenzwertig. In Haus an sich ist soweit alles ok und Top in Schuss soweit man sehen kann. Zumal es bei dem Kauf auch teilweise Die Möbel und gartenausrüstung mit dazu gibt. Ebenso wie eine doppelgarage. Die Idee mit dem Herrn Heine klingt nicht schlecht. Ich werde ihn mit kontaktierten das sollte Gewissheit bringen Danke für den tipp.