Geld für die Sanierung - wer gibt Kredit?

Hallöchen,

nach wie vor diskutiere ich mit meiner Bank bezüglich eines Kredites. Ganz konkret geht es um eine knapp 600 qm großes Grundstück mit einem sehr kompakt gebauten Haus von ca. 1830 - 1835 (50 qm Wohnfläche), sowie einem kleinen Stall (15 - 18 qm Grundfläche) und einem Holzschuppen (ca. 12 qm Grunsfläche).

Die Bank meint, eine Finanzierung des "Grundstückes" ist kein Problem (die Kredithöhe für das Grundstück würde den Kaufpreis decken), da das Haus allerdings so alt ist und zudem mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auch noch ein Fachwerkhaus (vermutlich ein sogenanntes Sparfachwerkhaus) wollen die keinen Kredit für eine Renovierung/Sanierung geben.

Wo bekomme ich einen entsprechenden Kredit her?

(Selbst bei sehr sparsamer Sanierung, müßte ich ja irgendwie Geld für die Wasserleitungen, das Stromnetz und die Wäremisolation auftreiben.)

Hat jemand eine Idee?

Im Voraus schon mal ein dickes Danke für gute Tipps
Feli

Kredit

Es gibt verschiedene Möglichkeiten.
Die erste wäre, auf dem Grundstück neu zu bauen (baurechtliche Genehmigungsfähigkeit vorausgesetzt).
Die zweite wäre eine andere Kreditbesicherung zu wählen, da die Bank die Besicherung durch die Immobilie selbst (aus gutem Grund) ablehnt.
Das wäre ein Personalkredit, die Sicherheit erfolgt durch Sie bzw. Ihr Einkommen und andere Werte (Versicherungen, Wertanlagen usw.). Da die Risiken hier für die Bank höher liegt, sind auch die Zinsen höher.

Wissen Sie denn schon, was die Sanierung kostet
und welche Baumaßnahmen erforderlich sind bzw. haben Sie ein Sanierungskonzept?

Viele Grüße

Hmmm,

also "Neu" bauen möchte ich nicht - das Häuschen gefällt mir genau so wie es ist.

Die Substanz scheint recht gut zu sein (es wurde stets leicht geheizt - auch in den zwei Jahren in denen es leer gestanden hat, darüber hinaus ist die Region eine der sonnenreichsten/trockensten in Südhessen), d.h. die üblichen Umwelteinflüsse waren und sind eher mild.

Völlig abgelehnt haben sie nicht. Bisher heißt es nur, dass ich einen Kredit der KfW angeblich nicht bekommen könnte, da es sich bei dem Haus mit sehr großer Wahrscheinlichkeit um ein Fachwerkhaus handelt und die KfW dafür keinen Kredit gibt - ob das so zutrifft weiß ich nicht. Habe am Wochenende einen Fachwerkseigentümer gesprochen der definitiv einen Kredit der KfW zur Sanierung seines Fachwerkhauses bekommen hat.

Der Gutachter der Bank war noch nicht im Haus, wann das klappt weiß ich nicht. Morgen bin ich nochmal im Haus und werde versuchen reichlich Bilder zu machen.

Im Bezug auf die Höhe der Sanierungskosten rechne ich für das Wohnhaus mit 20 - 25.000,00 € (zzgl. reichlich Selbstleistungen).


Sanierung:

Dachstuhl:
Verfachung der Schlafkammer raus, um den Raum optisch zu vergößern, Elektrik legen, zwei Fenster austauschen (drittes Fenster wurde bereits gegen isolierverglaste Holzfenster ausgetauscht), einen Fensterladen ergänzen, bzw. reparieren, Dach dämmen, Boden.

Erdgeschoss:
Zwei Fenster, eine Terrassentür und ggf. die Haustür austauschen (Terrassen- und Haustür sind in Ordnung, passen optisch aber nicht zum Haus - muß also nicht unbedingt sein - restlichen Fenster wurden bereits gegen isolierverglaste Holzfenster ausgetauscht). Zwei Fenster Bad und Küche - was mit den beiden Fenstern passieren soll ist mir noch unklar, da der Abstand zur Nachbarbebauung unter einem Meter liegt - laut HBO wären Fenster erst ab 5m Abstand zulässig - Konsequenz??? - würde ich auch gerne erneuern).
Zu- und Abwasserrohre neu, Elektrik neu, Heizung (wird vermutlich ein Pellet-Ofen). Keller-"Tür" und Auflage/Rahmen erneuern, da diese heftig von Schadinsekten durchlöchert ist(weniger eine Tür als vielmehr eine flach auf dem Boden liegende Klappe). Aussenwand im Erdgeschoss von Innen dämmen.

So, das wärs erst einmal zum Anfang ;o)

Viele Grüße
Feli

Einen Kredit von der KFW gibt auch für Fachwerkhäuser, da ist die Aussage der Bank nicht ganz richtig. Es kommt auch auf die Kredit bzw Sanierungsvariante an. Auf der Seite kfw-foerderbank.de erhalten Sie nähere Informationen.

20-25 000 Euro Sanierungskosten sind meines erachtens zu niedrig angesetzt. Um eine grobe Kostenübersicht zu erhalten, sollen Sie sich Angebote einholen.

Grüsse

Sanierungskosten

Ich hatte auch mal ein Fachwerkhaus in die nähere Wahl gezogen und dafür hätte mir meine Bank einen Kredit gegeben, Fachwerk alleine ist also offenbar kein Grund, wie schon gesagt. Diese Haus hatte auch Fenster in unmittelbarer Nähe zum Nachbarhaus. Mir wurde von der zuständigen Behörde gesagt, dass ich die entweder ganz zumauern oder durch spezielle Brandschutzfenster ersetzen müsse, die viel teurer sind als normale Fenster.
Insgesamt scheinen auch mir 20-25.000 zu wenig nach meiner bisherigen Erfahrung.

Viele Grüße

Zusatzfinanzierung für Ausbaukosten

Hallo Feli,


genau das selbe Problem hatte ich jetzt. Ich habe mir ein Backsteinhaus und ein Fachwerkhaus im Rohbau gekauft.
Den Kaufpreis zzgl. der Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer finanziert zu bekommen, war bei fast jeder Bank möglich. Die 40.000 für die Sanierung zusätzlich, wollte keine Bank finanzieren.
Ich habe dann mit einem unabhängigen Finanzberater gesprochen und der erklärte mir, dass die Bank für die Ausbaukosten keine Sicherheiten hat, vorallem weil ich alles in Eigenleistung machen wollte. Ich hatte bereits die Materialkosten bis runter zur einzelnen Steckdose aufgelistet. Jedes Gewerk mit Einzelposten und aktuellen Preisen - 27 DIN A4 Seiten!!

Der Tipp: meine Freundin arbeitet bei einem Architekten als Bauzeichnerin. Nachdem der über die Liste geschaut hat und seinen Stempel und seine Unterschrift drunter gesetzt hat, ging die Finanzierung inkl. Ausbaukosten so durch.

Also, wenn in Deiner Verwandschaft keiner Kontakt hat zu einem Architekten, dann investiere den Kostenbeitrag des Architekten, damit er seinen Stempel druntersetzt, dann hat die Bank mehr Sicherheit und der Komplettfinanzierung sollte nichts im Wege stehen.

Grüße aus Rölsdorf.
Carsten

Moin Feli,

ich kann mich dem Tipp von Carsten nur anschliessen: Der Architekt(mit Altbauerfahrung) kann dir nämlich auch sagen, ob dein Konzept so funktioniert und die Kosten realistisch sind.

Die Info deines Bankers mit der KfW is Quatsch, da der das Darlehen aber durchleitet, muss er auch von dem Konzept überzeugt sein.

Ein Haus mit 50qm Wohnfläche finanziert zu kriegen, wird allerdings nicht ganz einfach sein - Frag mal nach den Preisen pro umbautem Qm in deiner Nähe - Falls du da drüber kommst, würd' ichs lassen.

Auch in ein kleines Haus muss alles rein (das verteuert den Endpreis/qm), es gibt aus der Sicht der Bank allerdings wenig Interessenten, falls du Pleite gehst und sie es versteigern müssen. Also betrachten sie erstmal nur den Grundstückswert.

Bei wieviel Banken warst du schon?

Gruss, Boris

Ganz einfach:

Andere Bank suchen.

Oft ist die Hausbank zu träge und zu teuer.

Meine Umschuldung mit klasse Konditionen lief über die Interhyp, die letztlich aus einem größeren Pool von Banken vermitteln. Das machts einen Hauch teuerer, dafür hat man den widerlichen Schreibkram aber nur einmal und spart Zeit.

Grüße

Thomas

Erst mal ein dickes Danke

für die vielen guten Tips.

Ich war zuerst bei meiner Hausbank, sie würden mir ohne Bedenken den von mir "angefragten" Kredit in der entsprechenden Höhe bewilligen, dabei aber so tun, als ob sie nur das Grundstück kaufen (Kredit mit 4,2 % + 1,5% Tilgung). Und sie raten massiv vom Kauf eines Hauses, welches vor 1900 gebaut wurde ab!

Die zweite Bank, würde mir auch Geld geben, bewertet nach Grundstückspreis minus dem Abräumen abräumen. Leider würde der Kreditbetrag aber selbst bei knausrigster Planung ca. 6.000,00 € unter dem von mir erbetenen Kreditrahmen liegen. Dafür sind die Konditionen aber für mich hoch interessant, da sie bei 3,65% für das Grundstück + entsprechende Wunschtilgung liegen).

Einen Kredit für die Renovierung/Wärmeisolierung macht diese Bank "üblicherweise" über die KfW. Die Konditionen für diesen KfW-Kredit wäre für mich noch niedriger als die 3,65% die mir die Bank bietet.

Laut Bank ist die Vorraussetzung hier aber - KEIN Fachwerkhaus.

Sprich genau hier klemmt es.

Ein paar Randdaten:
Der derzeitige unbebaute Bodenwert liegt über dem Verkaufspreis (ist in den letzen drei Jahren zudem leicht gestiegen - Tendenz weiter steigend - beide Banke bewerten unabhängig voneinander das Grundstück und seine Lage mit gut bis sehr gut).

Der Bodenwert, wenn man von einem "modernem" Häuschen ausgehen würde, läge lockere 20 - 25.000,00 € über meinem Wunschkredit, also inkl. der Kosten für die Renovierung (vorrausgesetzt, ich würde für den Preis einen Käufer finden - sollte ich mal verkaufen müssen).

Warum, weil Frankfurt zur Zeit gaaaaaanz massiv boomt.

Anlaß ist, dass die Europäische Zentral Bank mitten in Frankfurt die ehmalige Großmarkthalle aus- bzw. umbaut (wird ein riesen Arbeitgeber). Schon seit knappe einem Jahr ist der Wohnungsmarkt in Frankfurt deshalb so gut wie leer gefegt (Wohnraum in Frankfurt ist derzeit teurer als in dem nur knappe 30 km entfernten Höhenzug des Vordertaunuses - war mal die teuerste Gegend im Rhein-Main-Gebiet). Immer mehr Leute sind gezwungen in die Randgebiete auszuweichen - folge die Preise steigen trotz Währungskrise.

Der Standort des Häuschens liegt nur knappe 19 km vor Frankfurts Toren und ist eine derzeit stark wachsende Region mit vielen jungen Leuten (inkl. guter Bahnverbindung nach Frankfurt, Apotheken, Ärzten, Einkäufsläden, Kindergärten, Schulen, etc.).

Soweit die Fakten

Viele Grüße
Feli

Denn...

...würde ich nicht zögern, wenn Sie im Wesentlichen mit dem Altbau leben können, ist's ein gutes Geschäft.

Grüße

Thomas

Moin Feli,

wenn das man keine Milchmädchenrechnung wird........

- Dein Ausbau ist noch nicht kalkuliert.
- Das Haus ist für Frankfurter Besserverdiener wahrscheinlich zu klein.
- Der jetzige Preis berücksichtigt die Abrisskosten, sowas kostet locker 25 000,-.

Du erwirbst also zu einem normalen Preis ein Liebhaberobjekt...ein Geschäft ist was anderes, und die Wahrscheinlichkeit, dass du später deinen Einsatz wieder rauskriegst eher gering.

Ist das die Liebe wert, bzw. könntest du noch ausbauen (Baufenster)?

Gruss, Boris

Tja,

sowas kann man offenbar aus der Ferne ganz unterschiedlich sehn

Wichtig ist zunächst 3x die Lage, dann der Rest. So tatsächlich Bodenwert = Kauf+Sanierung nach Bauherrenkonzept+20-25 T€ für hypothetischen Abriss stimmt, weiß ich nicht, wieso das Liebhaberei sein soll.

Vermutlich wird freilich die Sanierung teurer als veranschlagt, das ist eine der wenigen Konstanten dieses dynamischen Gewerbes. Andererseits wohnt man ja da dann auch und spart die fetten Frankfurter Mieten.

Also, sanierungserfahrenen Sachverständigen oder Architekt für eine tragfähige Sanierungskonzeption mit an Bord (das sieht auch die Bank gern und der Mann spart mehr ein, als er kostet), Segel gehisst, und auf in das letzte große Abenteuer, daß dem Mitteleuropäer noch bleibt, seit es keine weißen Flecke mehr auf der Landkarte gibt.

Ahoi

Thomas

Hallöchen,

war gestern noch einmal in dem Häuschen um es genauer unter die Lupe zu nehmen. (Fotos sind reichlich gemacht aber noch nicht auf den Computer geladen).

Es ist definitiv ein Fachwerkhaus.

Leider kann man nach wie vor das Fachwerk im Erdgeschoss nicht bis nur sehr schwer beurteilen. Im Erdgeschoss, sind die Wände von Innen entweder sehr stark verputzt (Wohnzimmer), oder mit einer Regipsplatte (Esszimmer) versehen. Im Esszimmer und Küche, unterhalb der großen im Dach aufsitzendem Gaube (der Schlafkammer), zieht sich mittig durch den Raum (über die gesamte Gebäudebreite) eine Wölbung nach untern entlang, inkl. einem entsprechendem langem Riss.

Im Boden des Dachstuhls kann man leider nichts sehen, weil hier alles verdeckt ist.

Joachim von dieser Stelle aus ein Dankeschön, für die anschaulichen Erklärung und was ein Sparfachwerkhaus ist - ich denke es ist eins.

Nach meiner Einschätzung sind die Holzbalken tatsächlich aus Fichte, oder einem anderen weichen Nadelholz. Die Streben sind ca. 7 - 8 cm dick.

Im Bezug auf das Material das die Bruchsteinmauer verdeckt - schätz ich, dass es sich dabei um einen Beton- oder Zementputz handelt (auf der Rückseite des Hauses bröselt es unter der Farbe und man kann es recht gut betrachten/anfassen/zerreiben). Der Sockel scheint zur gleichen Zeit verputzt worden, wie der Rest der Aussenfassade, darum tippe ich darauf, dass der gesamte Aussenputz des Hauses kein Lehmputz oder ähnliches ist, sondern ebenfalls Zementputz (.

Den Stall haben wir auch sehr gründlich begutachtet - sehr schön.

Der Holzschuppen - hmmm, tippe drauf, der macht es nicht mehr lange, das Holz ist ziemlich rott und müßte vermutlich nahezu vollständig ausgetauscht werden.

Alles zusammen genommen befürchte ich, dass meine Finanzplanung gerade ziemlich ins schwanken geraten ist.

Muss da also noch mal ins Eingemachte gehen.

Viele Grüße
Feli

@Thomas:

Falls es dir hier in Mitteleuropa an Abenteuern mangelt, wüsst' ich dir noch welche....auch ohne Schiffbruch....

;-), Boris

Hallöchen,

nein, die Vernunft hat gesiegt und ich habe mich schweren Herzens gegen den Kauf entschieden.

Bei meiner Suche nach einem Häuschen bin ich jetzt über ein etwas angegraues aber sehr schönes Haus gestolpert, was mir auch sehr gut gefallen würde, realistisch betrachte befürchte aber, dass es damit auch nix werden wird.

Das "Häuschen" ist mit ca. 150qm erheblich größer und auch älter als mein letzter Wunschkandidat (ca. 1780), leider auch weiter von Frankfurt entfernt.

Die derzeitigen Eigentümer haben unmittelbar nach dem Kauf des Hauses mit dem "Sanieren" angefangen. Dabei waren sie sehr gründlich und haben nahezu alles rausgerissen. Im gesamten Haus gibt es nun weder ein Waschbecken, noch eine Toilette. Der Putz in nahezu allen Räumen wurde von den Wänden abgeschlagen (Spurensuche nach Farbe oder verwendeten Material, etc. ist nicht mehr möglich). Am Dach wurde nichts gemacht, aber ein großer Teil der Fenster ausgetauscht.

Es muss dann auf einmal überraschen der Denkmalschutz im Haus gestanden und dezent darauf hingewiesen haben, dass das Haus "eigentlich" unter Schutz gestanden hat und alle Baumaßnahmen abzustimmen gewesen wären. Im Verlauf des Gesprächs hat man sich darauf "geeinigt", dass die "Reste", wie die Stuckdecken, der Terrazoboden und die Treppen zu erhalten sind (der Rest war schon unwiederbringlich zerstört und entsorgt).

Jetzt steht es zum Verkauf.

Schaun mer mal, befürchte aber, hier ist der Aufwand um es wieder bewohnbar zu machen für mich alleine wahrscheinlich viel zu groß.

Anschauen werde ich es, aber sehr groß ist meine Hoffnung nicht.

In diesem Sinne
Feli

Alter Bekannter ?

Hallo Feli,

1780, Denkmalschutz und begonnene Sanierungsarbeiten kommen mir bekannt vor. Vielleicht kannst Du mir einmal die Adresse oder die Scout-ID schicken, möglicherweise kann ich Dir dann etwas zum Haus berichten.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

... werd mich nachher auf den Weg zur Hausbesichtigung machen - leider nicht nach zum der Hofreite von 1780, weil die aktuellen Bilder die der Markler besorgen wollte immernoch auf sich warten lassen.

Das Haus, welches ich mir ansehen fahre, verfügt über einen in ca. 6m Tiefe liegendes "Lehm ausgestochenen Kellergeölbe" - hat das schon mal jemand gehört?

Liebe Grüße
Feli

Hmmm, die Besichtigung war leider eine recht ernüchternd Erfahrung.

OK, den Ensembleschutz auf dem Wohnhaus kann ich noch halbwegs nachvollziehen (die gesamte Straße ist in dem Stil gebaut), warum aber auf der vom Haus verdeckten Scheuer ein Einzeldenkmalschutz liegt hat sich mir nicht wirklich erschlossen.

Das in 6m Tiefe liegende Kellergewölbe war nicht wie erwartet und beschrieben.

Die Verfachungen der Scheuer existieren nur noch in wenigen Bereichen (Stirnseitig scheint sich die Scheuer zu bewegen - Ständer/Streben und Rähm greifen nicht mehr ineinander und die Starken kippen samt Lehm einfach raus – schade drum). Die Eichenbalken sahen aber noch sehr gut aus. Das viel gepriesene neue Dach auf der Scheuer war nicht neu - sondern nur vereinzelt ausgebessert.

Das angeblich gemauerte Wohnhaus verfügte von innen betrachtet über ein Fachwerk. Die von Aussen verputzte Fassade klang über die gesamte Breite zur Straße hin hohl und hatte zudem im Sockelbereich keinen Kontakt/Halt mehr - war teilweise schon am abplatzten. Dafür lagen auf dem Anbau der vermutliche aus den 60ziger Jahren (Bad) stammt Wellblechplatten die verdächtig nach Sondernmüll aussahen, konkreten Fragen wurde beherzt ausgewichen - so von wegen - die Eigentümer (Dachdeckermeister) könnten sich nicht erinnern was sie damals verbaut hätten.

Die Suche nach "dem" Häuschen ist echt frustrierend.

Viele Grüße
Feli