Kaufpreis über oder unter QM-Preis bei Sanierungs-Denkmal

15.11.2005



Hallo Fachwerk.de! Es ist wieder soweit, nach einem Jahr Abstinenz von Fachwerkobjekten, die uns zum Kauf interessieren, steht wieder eins vor uns. Mal sehen, die ersten Gehversuche in der Einschätzung beginnen, die Kontakte der Fachleute von vor einem Jahr (es hat damals einfach jemand mehr geboten...) werden raus gekramt, in den nächsten Tagen stehen wohl erste Besichtigungen mit Fachleuten an.

Mich interessiert nun die allgemeine Einschätzung von Kaufpreisen, liegen Sie allgemein eher über oder unter dem Quadratmeter-Preis, der für die Lage "aktuell" ist.

Grundstück: rund 1000qm, Grundstückspreise in dieser Lage (Dorfkern) liegen allgemein bei 150,- / QM Das Grundstück ist nicht teilbar, denke ich und liegt 15km vom Stadtzentrum Hannovers entfernt.

Objekt: ca. 200 Jahre altes Fachwerkhaus, Denkmal, Grundfläche ca. 160qm, im hinteren Bereich 2geschossig, kein Keller. Das Dach ist saniert (vor 10-20 Jahren) und sieht gut aus. Der Rest muss neu...
Schwellen sicher rundum, dann Elektro, Heizung, Fenster (ggf. neu oder sanieren) Gefache: kann gut sein, dass die überwiegend neu müssen (oder eben wieder aufgefüllt.
Es hat also in den letzten 20 Jahren bestimmt keiner irgendwie rumsaniert. Eher alles "original", vielleicht hat 1960 da noch jemand drin gewohnt...

Was kostet das Objekt? Mehr oder weniger als der Grundstückswert?
Was habt ihr gegenüber dem Grundstückspreis bezahlt (ggf. Angaben in Prozent)

DAS würde mich mal interessieren. Oder andere Infos/Erfahrungen dazu.

Ansonsten kalkuliere ich mit 100TSD aufwärts an Sanierung, hoffe, das wird in den nächsten Wochen nicht viel mehr...

Vielen Dank!
Lars aus Hannover



Schwe.r abzuwägen.



Ave,
uns ging es ähnlich.
Wir suchten 8Jahre nach ein erschwingliches Gebäude, ich fand immer was zu Sülzen, (zu teuer, nicht mein Stil, 30Jahre Laufzeit, ...) schliesslich spezialisierten wir uns auf alte Gebäude aus dem Bestand.
Wir haben Häuser gesehen, in denen sich nicht mal eine depressive Ratte zum sterben reingetraut hätte, zu preisen die einem Neubau gleichkämen.
Irgendwann redet man nur noch Fraktur, ich bot nach der Erstbesichtigung nur noch den Grundstückspreis an, erzählte den Verkäufern daß man bei Denkmälern nach Vorgaben Sanieren muß und daß dieses ja auch schon nen Neubau Gleichkommt (Wenn das mal reicht).
Die Nutzbarmachung des gebäudes (strom, Wasser, Fenster, Heizung, Winddichtheit,...)geht ja schon ins Geld ohne Vorgaben.
Siehe da, der dritte Verkäufer mit dem ich auf diese Art verhandelte war zufrieden, sein gebäude zum Gundstückspreis loszuwerden bevor es noch baufälliger wird.
Viel Glück,
Haupt.



Der Grundstückspreis



war bei uns ein guter Anhaltswert. Unser Gebäude hatte denselben Sanierungsaufwand (Heizung, Fenster, Elektro, "Kosmetik"). Die Substanz war allerdings gut. Lage: rund 30 km südlich von Hannover, zentral im Dorfkern, etwas laut durch Straße, aber günstig zum Einkaufen und für die (Schul-)Kinder. Für Wohnhaus mit Stall und Scheune haben wir ziemlich genau den vom Katasteramt genannten Grundstückspreis bezahlt, das sind bei uns EUR 50,--/qm im Ortskern. Zur Info: Neubaugebiet kostet hier EUR 60,--/qm, liegt wahrscheinlich an der größeren Entfernung zu Hannover und Hildesheim.
Gruß,
U. Fischer



Das sind doch schon mal



erste Angaben! Sowas dachte ich mir an Antworten! Wenn nun noch ein paar mehr ihre Erfahrungswerte angeben, würde ich mich freuen.

Ich habe auch schon mal den Richtwert
Grundstückspreis minus Abrisskosten
(und dann 20,-/m3 Raumvolumen) =
Kaufangebot gehört. Ist da was dran?

@ U. Fischer: Mailen Sie mich doch bitte mal an. Wenn es recht ist, würde ich über Ihr Haus gerne einen näheren, vielleicht vergleichbaren Eindruck bekommen. Sie haben doch sicher Bilder vom Rohzustand... :-)

Gibt´s noch mehr aus der Region Hannover?
Gruß, Lars



verkehrstwert



hallo,
Sie haben schon ein paar Ansätze.
Hier mein "Senf" dazu:
Normalerweise brauchen Sie einen Verkehrswert, das ist schwierig auf Distanz zu machen. Hier ein paar Tipps ausserhalb der ausgetretene Pfade.
Der Regionalfaktor für Hannover-Umland liegt bei 92,4 % (Verglichen mit kleinere Ballungsgebiete und der Bundesmittelwert).
Die untere Kaufgrenze ist das Grundstück, Preise haben Sie schon genannt.
Die obere Grenze ist ein Haus im Neubauzustand dass ich erstmals mit 1000 €/m² Wohnfläche (Erfahrungswert)schätze. Die BKI Tabellen geben Beispiele nach m² WFl und nach m³ UBR. Davon müssen Sie die Renovierungskosten extrahieren. Und das ist das Schwierigste.
Sie müssen Zimmer für Zimmer, Tür für Tür durchgehen und Aufschreiben was zu tun wäre, und mit Preise versehen. Es ist die Summe aller Einzelschritten, die Ihnen den genauesten Preis geben wird. Das Haus steht unter Denkmalschutz, d.h. Sie dürfen nicht einfach Entkernen und DK-Fenster einsetzen. Denkmalschutz schränkt schon ein, aber vielleicht gibt es Zuschüsse. Schnell mit dem Denkmalamt sprechen. Der Preis liegt zwischen Grundstückpreis und Neubau minus Renovierungskosten. Daraus kann man den Verkehrswert finden. Diese gesamte Arbeit kostet viel Zeit, sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden, vorallem bei der Schätzung der Renovierungsarbeiten. Ist ein Makler eingeschaltet worden?
Ist das Haus sicher seit 1960 unbewohnt!
Das fürs erste,
M.f.G.
J.E.Hamesse



Verkehrswert / Regionalfaktor / Schwellenpreis?



Hallo @ J.E.Hamesse und alle anderen.
Der Regionalfaktor für Hannover-Umland liegt bei 92,4 %...
> hm... Worauf bezieht sich dieser Faktor?

Ist ein Makler eingeschaltet worden?
> Nein, es liegt auch noch kein Kaufpreis vor. Das Objekt gehört zu der Sorte: Fragen kostet nix:
1. Frage: "Wem gehört das Haus hier?"
2. Frage an den Besitzer: "Ist das Haus zu verkaufen?"
Ergebnis: Arbeit! Nun stehe ich da und muss mal kalkulieren. Es gibt noch keinen Kaufpreis!
Ist das Haus sicher seit 1960 unbewohnt?
> Das weiss ich noch nicht. Kann auch sein, dass noch lange danach alte Menschen dort gewohnt haben und seit dem Tod das Haus leer steht. So in etwa könnte die jüngere Geschichte des Hauses gewesen sein.

Nächste Woche werde ich einen Besichtigungstermin machen.
Danke für die Antworten, wem noch was einfällt: Gerne!
Gruß, Lars

PS: Achja, kann jemand einen von-bis Preis nennen, was so der laufende Meter Schwellen (Pfetten?) sanieren kostet? Rundum sind es ca. 55m, davon müssen sicher 40 Meter neu, wenn nicht gar alles.



nachtrag



hallo,
die Daten stammen von der Eurostat Datenbank New Cronos, herausgegeben von BKI-Baukosteninfo-Zentrum, Stuttgart. Diese Daten haben nur einen Wert für die Ermittlung einer regionalen Verkehrswert. Der Faktor 1 ist für Deutschland insgesamt als Basis genommen.
Die Erneuerung einer Schwelle aus HH kostet zwischen 117 und 184 €/m. inkl. Abfangung. Dazu kommt noch die anschließende Ausfachung, die mit Ziegel zwischen 247 und 301 €/m² kostet.
M.f.G.
J.E.Hamesse