Brauche Zuspruch ;-)

09.03.2011



Hallo zusammen!
Ich stehe vor der Entscheidung, ein altes Fachwerkhaus zu übernehmen und zu sanieren. Ich werde Anfang der Woche vom Haus Fotos machen, um mich damit mit einem Architekten, der mir empfohlen wurde, zu einem ersten Vorgespräch zu treffen. Worauf muss ich achten, was sollte ich unbedingt fragen?
Was ich bisher weiss:
Gemacht werden müssen auf alle Fälle: Bad, Küche, komplette Elektrik, eine Treppe zur Gesindewohnung und der Warmwasserkessel.
Brenner der Heizung ist lt. Schornsteinfeger i.O., das Dach ist dicht, Fundament, Keller und Fachwerk muss eh der Architekt anschauen.
Für die Sanierung kann ich seriös ca. 70.000€ investieren, ohne Fördermittel. Da dies alles sehr unerwartet auf mich zukommt, wäre ich für alle Tipps dankbar, die mir ein wenig Orientierung geben. Und natürlich für aufmuntnde Worte, bevor ich Angst vor der eigenen Courage bekomme.
Danke schon mal im voraus und 'nen schönen Abend!

Chris



Meine eigenen Erfahrungen



2 sachkundige Architekten, nach einer Stunde Begehung:

1.- 750€ / qm, das reicht schon (das war eine glatte Fehleinschätzung).

2.- das kostet üblicherweise zwischen 1000 und 1500€ / qm.
(im ersten Angebot waren es päter 1800€, der hat's aber bekommen und macht seine Sache gut)

Im nachhinein sind nach meiner Ansicht folgende Fragen wichtig:

Was soll daraus werden? kann man
so oder so ähnlich darin wohnen,
nur mit Abstrichen darin wohnen, oder
'das geht gar nicht'

Gibt's Bausünden?
Was kostet es, die zu beheben,
muss man die beheben,
will man die beheben,
geht's noch ein paar Jahre?

Kann man die Bude heizen?
der Kessel ist ok,
der Rest auch (?!)
bekomme ich die Räume damit warm und was kostet das,
Ölofen, Holzofen, Nachtspeicherofen, oder alles gemeinsam
sagt die Frau, das ist ok, oder ist ihr ohnehin immer kalt?

Dämmung ?
muss, sollte oder sollte ich nicht dämmen
was kostet das und was bringt es,
geht das überhaupt,
darf ich das?
Fenster ?
Dach / Dämmung ?

Bedingungen gibt's natürlich auch!
Denkmal
EnV
Bank / Kredit
Eigenleistungen

Dann kommt, was alles noch so kommen kann.

Mit ein paar Fotos und einem netten gespräch beim Archi ist das nicht erledigt.

Mein Rat:

1. nimm den Architekten mit, keine Fotos!
2. Viel Zeit. Wenn der Makler nun wirklich ganz dringend zum nächsten Termin muss, mach einen extra Termin.
3. Frage den Archi nach einer Kostenschätzung
4. wenn er Deine Fragen beantworten soll, wird das Zeit und Geld kosten. (ist so 'ne Art Versicherung: entweder es nützt Dir auf lange Sicht, oder es schützt vor kurzfristigen Schäden, oder er beisst gar nicht an).

Was ist mit

'Bad, Küche, komplette Elektrik, eine Treppe zur Gesindewohnung' müssen neu

gegenüber

'Fundament, Keller und Fachwerk' muss der Archie entscheiden

bei uns kostet allein die Abtragung und Entsorgung der Wand-, Decken und Fußbodenbeläge aus der Zeit der StyroEternitGipskartonMineralwollFliesenspiegelPVCIsotapeteKunsttofffensterBauschaumVertäfelunguvam-Ära mehr als ich je in eine Küche investiert hätte.

also:

wenn Du nicht selbst ganz sicher bist, lass Dich beraten und nicht unter Druck setzen.

Ein Haus, das länger als wenige Wochen über einen professionellen Weg (Makler, I-net....) zu verkaufen ist, ist kein wirtschaftlicher Volltreffer.



Moin Chris,



bervor du dich in die "Details" stürzt, guck' erstmal obs zu dir passt und du eine Vorstellung kriegst, wie sich's anfühlt darin zu wohnen. Schwatz' auch unbedingt mal mit den Nachbarn, die kennen das Haus besser und eure "Chemie" sollte auch stimmen.....

Fotos machen und deine Nase überall reinstecken...muffige oder gar faulige Ecken kündigen Arbeitsbedarf an...

Apropos Courage, ich bin ganz froh nicht alles vorher gewusst zu haben.....sonst hätte mich auch der Bammel übermannt....geklappt hat's trotzdem!

Von Privat oder Makler?

Gruss, Boris



Also ...



Es geht gar nicht um einen Kauf, das Haus ist quasi Familienbesitz und ich könnte es bekommen unter der "Auflage" es zu erhalten und instand zu setzen. Sorry, wenn ich da vage bleibe, aber das ist alles sehr privat :-/
Ich kenne das Haus und die Nachbarn, das Haus ist durchgängig bewohnt, hat aber ca 20 Jahre Renovierungsstau. Die Entscheidung ist also gar nicht "kaufen oder nicht", sondern ob ich den finanziellen Spielraum, den ich habe, in eine Sanierung stecke, und wenn ja, worauf ich in der Anfangsphase der Planung achten muss.

Offen gestanden, eigentlich hab ich mich schon dafür entschieden, ich möchte halt nur keine blöden Fehler machen.



Dann...



...nur zu. Der Architekt sollte überzeugende Referenzen zeigen, es ist auch nicht sittenwidrig, noch einen 2. zu fragen. Letztlich musst Du dem Manne vertrauen können.

Für all die Details gibt es dieses Forum.

Gutes Gelingen

Thomas



Auf jeden Fall ...



sollte eine Bestandsaufnahme gemacht werden, um die zu erwartenden Sanierungskosten abschätzen zu können. Bei einer Komplettsanierung sind € 1.500-1.800/m2 eine realistische Größe. Eine Sanierungsplanung als Gesamtkonzept ist dann um so wichtiger, je mehr Teilabschnitte sie durchführen wollen. Nichts ist teurer, als die improvisierten Ausbauten beim nächsten Ausbauschritt wieder halb abzureissen, weil irgendetwas grundsätzlich nicht bedacht worden ist (und das passiert mit großer Wahrscheinlichkeit). Besprechen sie mit Ihrem Architekten, welche Maßnahmen anaufschiebbar sind, z.B. um die Gebäudesubstanz zu sichern und eventuell die größten Schäden zu beseitigen (falls es die gibt). Alle anderen MAßnahmen sind nach ihrer Dringlichkeit zu bearbeiten. Installationen müssen unbedingt in ihrer Ganzheit geplant werden, auch bei Teilrealisierung. Investieren sie lieber ein Honorar in die Vorplanung als in die Nachbesserung von Improvisiertem. Und legen sie mindestens 30%-50% ihrer Investitionssumme auf die Hohe Kante, weil´s sowieso teurer wird, als geplant.



Moin Chris,



wenn der Kaufpreis quasi flachfällt hast du natürlich mehr Luft - wenn der Gesamtaufwand jedoch den Hauswert übersteigt, sollte die ganze Familie das lassen.....bzw. wissen, was ihnen die Erinnerung wert ist.

Mit 70 000,- kannst du anfangen und wahrscheinlich auch einziehen, für alles reichen wirds nicht. Es muss ja aber auch nicht unbedingt alles vorm Einzug passiert sein.

Unser Bad z.B. hat auch über 30 Jahre auf dem Buckel, is damals aber gut gemacht worden, kann also noch warten.

"Blöde Fehler" entstehen m.E. nur, wenn man vergisst sich die Substanz genau anzuschauen: Lieber in ne Ecke zuviel reingeschaut.....und keine Hemmungen alles rauszureissen auch wenn alle schreien: "Das hätte doch noch Jahre gehalten!"

Viel Glück, Boris



Danke ...



... erstmal für die Ermunterung! Ich hab jetzt für kommende Woche unverbindliche Termine mit Architekt und Bank, um a) Kosten für die Planung und b) finanziellen Spielraum grob abzuklären. Läuft das einigermassen positiv, ginge es an die Klärung der Eigentumsverhältnisse (also den familiären Teil), dann Plan mit dem Architekten machen, Finanzierung festklopfen, und von da aus weiter.