fehlerhafte Baukostenberechnung

29.07.2012



Hallo liebes Forum,
habe mal wieder Ärger mit den Firmen, nun leider mit der ausführenden Baubetreuung - Architekten.
Ich habe an unserem Altbau überlegt einen Wintergarten als Wohnzimmer oder einen Anbau planen und realisieren zu lassen. Der Wintergarten hätte ca. 15.000 Euro gekostet (30qm).
Da unser Haus - wegen des Brandes - sowieso saniert wurde, haben wir uns für eine der Erweiterungen entschieden. Nachdem der Architekt eine Baukostenberechnung als Excel-Datei mit den Mehrkosten und Anbaukosten per Mail geschickt hatte, haben wir uns für den Anbau entschieden. Persönliche vor Ort Nachfrage ob der Preis der zu schätzende Endpreis ist, wurde bejat und noch auf den Posten in Höhe von 2500 Euro als Eventullitäten hingewiesen. Mit dieser Baukostenberechnung haben wir auf der Bank unseren Kredit beantragt und erhalten.
Die Baukosten beliefen sich auf 35000 Euro (Mehrpreis für die Sanierung Altbau und Anbau)!
Gegen Ende letzten Jahres wurde der Architekt gekündigt und die Nachfolgerin hat sämtliche Baustellen übernommen. Nun gegen Ende der Fertigstellung ist die Mehrkosten der Sanierung Altbau und die Kosten für den Anbau insg. auf 55000 Euro gekommen. Auf Nachfrage bei der neuen Architektin konnte mir diese den Fehler nennen. Der Vorgänger hat sich wohl um 20000 Euro verkalkuliert bzw. keine Angebote eingeholt sondern geschätzt.
Nun gab es natürlich Probleme bei der Bank und als ich die Baubetreuung darüber Informierte und fragte was sie denn zu tun Pflegen, wurde die Schuld auf die Bank geschoben, die einen Krdit anhand einer Excel-Tabelle bewilligen.
Auf den Kalkulationsfehler wurde nicht eingegangen.

Nun meine Frage:
Habe ich eine Chanche die Baubetreuung bezüglich der ganzen 20000 Euro zu verklagen oder um welche Summe?

Vielen Dank für Eure Antworten.


Gruß ein sehr genervter Brandgeschädigter.





Anfrage ins Forum ist eine Idee.Mein Rat wäre bei der Rechtschutzvers.nach einem Anwalt für Baurecht nach zu fragen.Der erste Besuch -die Anfrage -ist ja ohnehin frei.



Kostenrahmen



hallo Uwe,
wie genau ist denn dieser Fehler entstanden?
Sind einige Arbeiten bzw. Positionen vergessen worden oder kamen noch Leistungen dazu?
Auf welcher Grundlage wurde die Kostenaufstellung gemacht?
Einer Aufgabenstellung?
Der Baugenehmigung?
Einem Leistungsverzeichnis?

Viele Grüße

p.s. Es gibt verschiedene Stufen von Kostenaufstellungen. Sie beginnen mit der ersten noch groben Einschätzung, dem Kostenrahmen der nach Durchschnittspreisen pro Gebrauchswert und Einheit (z.B. m² Wohnraum usw.) aufgestellt wird, die Genauigkeit liegt bei etwa +-30%.
Je genauer die auszuführenden Leistungen definiert sind, je genauer wird die Kostenaufstellung. Bei Vorlage eines detaillierten Leistungsverzeichnisses wird die daraus ermittelte Kostenkalkulation schon eine Genauigkeit von ca. +- 15% haben. Nach Einholung und Auswertung der Angebote sowie der Auftragserteilung liegt die Genauigkeit im Bereich +- 5%, immer vorausgesetzt das der Leistungsumfang sich nicht durch unvorhersehbare Ereignisse oder Kundenwunsch ändert.



..



Hallo Georg,
vielen Dank für die Antwort. Hier die Beantwortung der Fragen:
wie genau ist denn dieser Fehler entstanden?
Der Architekt hat bei 2 Positionen eigene Schätzungen genommen und andere Gewerke vergessen

Sind einige Arbeiten bzw. Positionen vergessen worden oder kamen noch Leistungen dazu?
Es sind einige Arbeiten - für den Anbau - vergessen worden. Leistungen kamen keine Hinzu, es ging um die Sanierung des verbrannten Altbaues - dort haben wir qualitativ Besserungen vorgenommen deren Mehrpres wir selbst zahlen - und der Anbau von 25qm komplett.

Auf welcher Grundlage wurde die Kostenaufstellung gemacht?
Eigentlich sollte der Architekt uns eine Kostenaufstellung für die Mehrkosten der Sanierung und für den Anbau erstellen, da wir bei der Bank ja einen Kredit beantragen müssen. Daraufhin wurde diese Kostenaufstellung erstellt und von uns zur Bank genommen.

Einer Aufgabenstellung?
Ja, für Baufinanzierung und für den Anbau laut Zeichnung von uns wie wir uns den Abau vorstellen.

Der Baugenehmigung?
Diese wurde später erst gestellt, nachdem der alte Architekt gekündigt wurde.

Einem Leistungsverzeichnis?
Gab es nicht und ist bisher nicht erstellt worden. Haben aber einen Architektenvertrag abgeschlossen.

Hilft die Info weiter?

Danke für die Hilfe!!!

Gruß Uwe



Bin



zwar kein Anwalt:

Aber bedenke: Du kannst den Anwalt doch nicht auf die Mehrkosten verklagen, wenn, dann eher auf die Mehraufwnedungen zurch Überziehungszinsen.

Die Kosten wären sicher auch bei richtiger Schätzung entstanden - und dann ??

Wende Dich bitte aber an eine Rechtsberatung Deines Vertrauens!
Ein Tipp: Auf See und vor Gericht bist aber mit Dir und Gott (?) allein.



Kostenrahmen



Hallo Uwe,
in dieser Phase der Planung war der Kostenrahmen wohl nicht genauer zu ermitteln. Falls offensichtlich Gewerke vergessen worden sind dann wäre das zu diesem Zeitpunkt ein Planungsfehler. Ob der zu einem Schaden geführt hat hängt von dem weiteren Verhalten aller Beteiligten ab, also auch von Ihrem und dem des Nachfolgers. Eigene Schätzungen bzw. eigene Erfahrungswerte in einen Kostenrahmen einzubringen ist kein Fehler sondern Bestandteil der Arbeit eines Planers in dieser Leistungsphase.

Viele Grüße





Hallo,

halten Sie es nicht selber schon für völlig unrealistisch, irgendeinen Wintergarten für 15.000,00 € erstellen zu wollen ?

Ein Anwalt wird Ihnen möglicherweise sagen, dass Sie wahrscheinlich auch einen darüberhinausgehenden Mehrwert erhalten haben. Anspruch auf Schadensersatz würden Sie dann haben, wenn Ihnen tatsächlich ein Schaden entstanden ist, dem kein Gegenwert gegenübersteht. Das würde die Gegenseite ebenso wahrscheinlich bestreiten, denn der Wintergarten steht nun einmal, und niemand hat sich bereichert.

Die andere Frage "Von Anfang an unrealistisch" wäre vom Gutachter zu beantworten. Für sich daraus ergebende Rechtsfolgen müssen Sie Ihren Anwalt fragen.

Ich würde allerdings versuchen, Kosten eines Rechtsstreites zu vermeiden. Bei der doch noch moderaten Höhe des Streitwertes kommen Sie bei einem Vergleich auch nur plus minus Null raus.

Grüße vom Niederrhein



Gute Argumente



Hallo Uwe

Auch ich bin kein Jurist und kenne mich auch nicht mit den Gesetzen in Deutschland aus. Auf jeden Fall würde ich einen Anwalt konsultieren!

Aber als Argument zu deinen Gunsten würde ich ausführen:

1. 32'500 + 2'500 Unvorhergesehenes = 35'000 bedeutet doch Kosten plus 7.7%, also befinden wir uns im Bereich der Kostenkalkulation (15%)
2. Wenn der Kostenrahmen rund 30% +/- normal ist sind wir bei einem Kostenrahmen von 35'000 Euro einschl. 2'500 für Unvorhergesehenes bei 45'500 Euro, also immerhin noch 12'000 Euro (35000-2500=32500 30% = 9750 // 32500 + 9750 = 12'750) unter den effektiven Kosten.
3. In wieweit muss ich als Leihe abschätzen können was etwas kostet? Dafür habe ich ja den Fachmann, also in deinem Fall den Architekten.
4. Welche Arbeiten und Positionen es für eine Sanierung und einen Anbau braucht kann ich als Leihe auch nicht beurteilen. Dafür habe ich ja den Fachmann, also in deinem Fall wieder den Architekten.
5. Wenn ich vom Architekten eine Kostenaufstellung für die Bank verlange, sollte diese doch in etwa den effektiven Kosten entsprechen. Allenfalls hätte die Bank ja sagen können, dass ich für diesen Betrag nicht Kreditfähig bin (Belastung zu Hoch!) und ich hätte den Kredit nicht erhalten, also auch keinen Anbau erichten lassen.
6. Und wenn ich dich richtig verstehe, wurde der Bauantrag durch die neue Archtiktin erstellt. Spätestens dann hätte sie ja mitteilen müssen, dass hier etwas nicht stimmen kann oder muss der Leihe abschätzen können was ein Anbau kostet, der Profi aber nicht?!
7. Ich gehe davon aus, dass du eine Firma beauftragt hast. Also kann es nicht dein Problem sein, wenn diese Firma Personalwechsel hat.
8. Wenn jemand in mein Auto fährt und ich es reparieren lassen muss bereichert sich auch keiner, aber bezahlen muss trotzdem jemand die Garagenrechnung. Wenn mein Auto die Grundierfarbe weiss hat (mein PW hat diese Farbe, es ist die günstigste!) und die Garage mein Auto in Metalik spritzt handelt es sich auch um einen Mehrwert, den die Garage mir offensichtlich schenken will. Aber bezahlen wird dies auch niemand.

Ich würde auf jedenfall versuchern die 12'750 Euro einschl. Zinsen vom Architekturbüro zu erhalten.

Hat den diese Firam keine Versicherung?

Viel Glück und Erfolg
Nicole



Kostenrahmen



Eine schöne Rechnung.
Nur leider völlig unrealistisch, liebe Nicole.
Sie sollten mit solchen Ratschlägen etwas vorsichtiger sein. Wenn der Fragesteller sich genauso danach richtet wie nach dem ersten Kostenrahmen dann müsste er konsequenterweise Sie verklagen, da er den Rechtsstreit verlieren wird.
Die Kalkulation der Baukosten ist ein fließender Prozess, der ständig weitergeht und erst aufhört wenn der Bau abgeschlossen und alle Rechnungen bezahlt sind. Das nennt sich dann Kostenfeststellung, Genauigkeit +- 0%.

Viele Grüße



Ich bin zwar auch kein Jurist...



...und auch kein Baufachmann, stelle mir aber schon die Frage, wodurch euch ein "Schaden" entstanden sein könnte.
Sind Mehrkosten aufgrund einer "Fehleinschätzung" wirklich als Schaden zu betiteln?

Ihr habt doch einen Gegenwert erhalten, in dem sich die Kosten und auch die Mehrkosten (hoffentlich) wiederspiegeln.

Rein gefühlsmäßig glaube ich nicht, dass eine Klage auf Erstattung der Mehrkosten Erfolg hätte. Allenfalls ein Vergleich oder ähnliches, bei dem man sich auf der Mitte trifft.

Sucht euch doch eine Rechtsberatung. Ein "Bau-Forum" kann da nur Anregungen aber keine schlüssigen Antworten geben.

Übrigens denke ich, dass die erwähnte Excel-Datei als Rechtsgrundlage wirklich unzureichend ist.

Wenn eine Bank aufgrund dessen einen Kreditrahmen festlegt, könnte das fahrlässig sein (wie viele andere Dinge die Banken machen, eben auch).
Wenn ich ein Excel-Sheet per Mail verschicke weiß doch niemand, was damit (auf welcher Seite auch immer) gemacht wird.

Ein unterschriebenes Stück Papier ist da sicherlich "stichfester".

Grüße
Martin



und



wie recht Georg mit seiner letzten Bemerkung hat, zeigt jeder öffentliche Bau - da wird auch selten ein Planer verklagt.



Einen Anwalt konsultieren



war mein Vorschlag. Weshalb jemand mich für diesen Vorschlag verklagen sollte ist mir wirklich ein Rätsel.

Ich bin kein Jurist und kein Baufachmann, ich bin Treuhänderin und kenne mich mit Steuerrecht aus (ich weiss, dass in Deutschland auch in diesem Bereich nicht Gesetze und rechtsstatliche Verträge eingehalten werden ...). Und hier sind gute Argumente oftmals ausschlagebend. Ebenfalls habe ich das ganze auch nur rechnerisch auseinander genommen gemäss Ihren Angaben sehr geehrter Herr Böttcher. Und ich denke in einem solchen Fall wäre mir schon geholfen, wenn ein guter Kompromiss gefunden würde. Nur mit dem Argument: "Du hast ja etwas bekommen, dass du garnicht wolltes und jetzt musst du es halt eben bezahlen" ist Uwe Schmidt auch nicht geholfen.

Übrigens, meine Bauerfahrungen waren bis jetzt immer in der Schweiz. Dort rechnen wir mit höchstens 10 % über der Kalkulation des Architekten. Darauf wird aber jeder Bauherr von einem guten Architekten aufmerksam gemacht (im Vorfeld und nicht hinterher). Und auch in der Schweiz werden selten Planer im öffentlichen Bau verklagt. Dies hat aber weniger mit der Rechtslage zu tun, sondern mehr damit dass es niemanden interessiert. Am Schluss muss ja der Steuerzahler die Mehrkosten begleichen. Der Auftraggeber (Öffentliche Hand) hat keinen direkten Schaden daraus.

Ich wünsche Allen eine gute Nacht und morgen einen schönen und erfolgreichen Tag.
Nicole



Kostenrahmen



..."Ich würde auf jeden Fall versuchen 12.750,- € einschließlich Zinsen vom Architektenbüro zu erhalten."
Das klingt für mich etwas anders als "einen Anwalt konsultieren", sondern nach erst schießen dann fragen. Beim Anwalt würde dieses Ansinnen für Heiterkeit sorgen. Wie soll er jemanden für eine Bausumme verklagen deren Höhe er nicht zu verantworten hat bzw. nicht beeinflussen konnte? Er ist sowohl an der Planung als auch an der Auftragsvergabe und Ausführung nicht beteiligt gewesen. Das er in der Anfangsphase der Kostenplanung etwas vergessen bzw. noch nicht berücksichtigt hat ist ihm nicht als Fehler anzulasten, es war ab dieser Phase noch genug Zeit diesen Fehler zu korrigieren. Ein Schaden ist dadurch nicht entstanden.
Genausogut könnte man die zweite Architektin verklagen weil Sie den ursprünglichen Kostenrahmen nicht eingehalten hat.
Beides ist gaga.

Viele Grüße



@ Herr Böttcher



Der Anwalt hat normalerweise keinen Einfluss auf die Vorgeschichte der Rechtsgeschäfte die er (der Anwalt) übernimmt. Deshalb verstehe ich Ihr Argument nicht, dass der Anwalt die Höhe nicht zu verantworten hat bzw. nicht beeinfluss konnte. Somit wären viele Anwälte arbeitslos.

Und bitte beachten Sie: Recht hat nichts mit Gerechtigkeit zu tun! Das ist das Erste, dass ein Jurist lernen muss.

Habe ich in meinen Beispiel mit der falschen (teureren) Auto-Lakierung nun Anspruch auf diese Lakierung ohne die Mehrkosten zu bezahlen oder habe ich Anspruch auf eine Lakierung gemäss Auftrag (nochmals neue Lakierung) oder muss ich den Mehrpreis bezahlen, da ich ja auch den (ungewollten) Mehrwert habe?

Und wenn ich Versuche etwas zu bekommen, gehe ich nicht als erstes vor Gericht sondern ich versuche dies auf dem bilateralen Weg. Vor Gericht gehe ich sowieso nicht, dafür habe ich eine Rechtsschutzversicherung. Dies Empfehle ich ebenfalls jedem. Und diese musste ich bis jetzt auch erst 1 Mal in Anspruch nehmen. Die haben das selbe wie ich geschrieben und anschliessen habe ich bekommen, was ich wollte (ging um die Herausgabe von Unterlagen). Ansonsten bin ich bis jetzt mit meinem bilateralen Weg immer gut gefahren, beruflich wie privat.

Gruss
Nicole



Baukosten



Ich meinte damit nicht den Anwalt sondern den ersten Planer.
Langsam verstehe ich jetzt das Sie Probleme haben die Dynamik und Komplexität in der Abwicklung eines Bauvorhabens nachzuvollziehen; das ist für einen Laien nicht schlimmes.
Es ist eben nicht wie in einer Autolackierwerkstatt. Es wird nicht nur neu lackiert, sondern aus einer alten Karosse ein neues Auto konstruiert. Außerdem ist Ihr Beispiel ohnehin nicht vergleichbar, höchstens mit dem verbindlichen Angebot eines Planers für seine eigenen Leistungen. Aber auch das ist klar in der HOAI geregelt.
Die Baukostenschätzung bzw. Kalkulation ändert sich jede Woche bzw. muss den neuen Erkenntnissen und Bedingungen angepasst werden. Auch der erste Bauablaufplan ist nach ein paar Wochen (manchmal schon nach Tagen) nur noch Altpapier, wenn er nicht ständig den sich ändernden Bedingungen angepasst wird. Sie können keinen Bauleiter verklagen weil sein erster Bauablaufplan von vor einem halben Jahr heute nicht mehr stimmt. Höchstens dann wenn er seitdem keinen neuen gemacht hat.
Wat intressiert mich mein Jeschwätz von jestern...
Ihr schönes Schweizer Beispiel mit den 10%-Kostenabweichungen bezieht sich eben auf eine andere Phase der Kostenschätzung.
In Deutschland (DIN 276) und in Österreich (Önorm 1800) ist diese Kostenermittlung nicht dem Gutdünken des Architekten oder des Bauherren überlassen sondern in den o.g. Normen geregelt. Ich empfehle ihnen da mal reinzuschauen wenn Sie sich mit der Problematik weiter auseinandersetzen wollen.

Viele Grüße