Kosten Kernsanierung

25.05.2016 LauBau



Liebe Fachwerkliebhaber,

ich bin schon lange auf der Suche nach einem Fachwerkhaus, welches wir saniern können. Aktuell wohnen wir bereits in einem süßen Fachwerkhaus in Mülheim an der Ruhr (zur Miete). Jetzt, wie es der Zufall will, kam unser Nachbar auf uns zu, und bat uns sein altes Haus zum Verkauf an 300000,00.(1090qm Grundstück)120qm Grundfläche. Wir waren sofort begeistert und haben einen Architekten eingeladen eine Begeheung mit uns zu machen um Sanierungskosten zu ermitteln.
Es soll praktisch jedes Gewerk in das Haus, vom Dachstuhl bis zur Terasse soll alles neu gemacht werden.Ich hatte das Gefühl, es mache ihm diebisch Spaß ALLES rauszureißen. NEU NEU NEU...
Wir hatten für die Sanierung 250000,00 Euro kalkuliert.
Der Architekt veranschlakte 400000,00. Jetzt sind wir sehr verunsichert, wir holen uns noch weitere Meinungen ein. Hier wollte ich nun mal nach euren Erfahrungswerten fragen. könnt ihr ungefähr abschätzen welche Kosten auf uns zu kommen?
Gibt es eine Orientierung, was eine Sanierung kostet (pro qm)? Wenn die Substanz vom Haus gut ist...
Ich danke euch herzlich für eure Hilfe!

Liebe Grüße Laura



Kosten Kernsanierung



Ohne genaue Kenntnisse des Objekts sind Angaben zu möglichen Sanierungskosten nicht seriös zu machen. Ausschlaggebend ist als Vorleistung eine ausführliche Bauaufnahme mit Bewertung der Bausubsatnz und eventueller Bauschäden. Danach kann ein Umbau- und Sanierungskonzept als Vorentwurf in Abstimmung mit Ihren Wünschen erstellt werden, das mit einer Kostenschätzung als erstem Kostenrechnungsschritt abschließt.

Je detaillierter die Voruntersuchung und die Kostenschätzung sind (möglichst direkt nach Gewerken), desto zuverlässiger und nahe an den später tatsächlichen BAukosten wird auch die Kostenschätzung sein.

Die genannte Summe von € 400.000 für 120m2 erscheint mir erst einmal übertrieben hoch. Ich würde sie veranschlagen, wenn das Objekt einen fast ruinösen Charakter hätte. Der vom Eigentümer gewünschte Kaufpreis, den ich im übrigen auch für ausgesprochen hoch halte, spricht da aber eine andere Sprache. Beide Summen sind nicht recht übereinzubringen.

Warum sollte alles herausgerissen und neu gestaltet werden ? Für die Summen -€ 750.000- würde ich mir ein sehr respektables neue Haus von 250m2 inkl. einem schönen Grundstück leisten und kein komplett auf den Kopf gestelltes Fachwerkhaus von 120m2.

Da passt einiges nicht zusammen.



Kosten Kernsanierung



Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ja ich denke auch, dass da etwas nicht zusammen passt. Das Haus ist nicht ruinös! Und auch nicht von Schädlingen oder Fäule befallen. Es ist von 1780 und immer wieder wurden Kleinigkeiten gemacht.
Jetzt steht denke ich erstmal ein Gutachten an !
Ist es üblich sich die Kosten mit dem Verkäufer zu teilen ?
Gibt es Spezialisten in Mülheim für Fachwerkgutachten?

Viele Grüße Laura



Substanzgutachten



Wenn Sie sich hier anmelden, können Sie schauen, wer in Ihrer Region als Gutachter oder PLaner aktiv ist. Ggf. hilft auch eine Nachfrage beim Ortsverband des IG Bauernhaus weiter, sofern vorhanden. Gelegentlich nennt auch die Untere Denkmalbehörde auf interessiertes Nachfragen den Namen eines o.b.u.v. SV für Schäden an Gebäude oder speziell für Schäden an Holztragwerken.

Wenn Sie in Ihrer Region niemanden finden, können Sie sich auch gerne mit mir in Verbindung setzen. Ich berate und begutachte in ganz NRW. Nähere Infos und Kontaktdaten finden Sie unter "pickartz.architektur".

Die Kosten eines Gutachtens trägt i.d.R. der AG, also Sie. Der Verkäufer/Eigentümer wird kein Interesse an einem Gutachten haben, das sich eventuell wertmindern auswirkt. Ausnahmen bestätigen die Regel.



Suchen sie sich einen anderen Architekten,



und lassen sie sich Referenzen zu ähnlichen Projekten zeigen, formulieren sie ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen von dem Haus, z.B.- Können sie mit schiefen oder unebenen Wänden, Decken und Böden leben? Brauchen sie abgehängte Decken, mit Lüftungsanlage und Einbaustrahlern? Ist der Grundriss für sie in Ordnung, bzw. sind sie bereit Abstriche zu machen oder ihre Vorstellungen innerhalb des konstruktiven Gefüges dieses FWH zu verwirklichen? Muss es Neubaufeeling sein oder darf auch etwas oder alles alt bleiben.
Natürlich, die Haustechnik sollte zeitgemäß sein, Dämmung ist auch nicht ganz verkehrt, aber man kann es auch sehr schnell übertreiben oder den Charakter oder auch die Substanz des Hauses unwiederbringlich zerstören.

Ein Beispiel:

Hier in der Region gibt es u.a. zwei Architekturbüros mit gutem Ruf und es werden beide von dem Amt für Denkmalschutz empfohlen, beide haben schon mehrfach Preise gewonnen:

Büro 1 : O-Ton „Nach 300 Jahren ist ein Fachwerkhaus einfach durch“.
Entsprechend fallen die Sanierungen aus. Die Häuser werden i.d.R. entkernt, an historischer Bausubstanz bleibt meist nicht viel übrig. Im Ergebnis baut er Potemkinsche Häuser. Selbst schwarze Küchen werden abgerissen um den wirtschaftlichen Nutzwert zu erhöhen.

Büro 2: „urbanes Erbes unserer Städte bewahren - Erhaltung gewachsener Strukturen durch Erhaltung des Gebäudebestandes und seine Anpassung an neue Nutzungen.“ Das Büro geht sehr behutsam an das Gebäude heran und versucht „im Bestand“ zu sanieren. Substanz erhalten vor entkernen.

Es ist klar welches Büro ich hier präferieren würde.
Die Unterschiede liegen meist in der Einstellung zu historischer Bausubstanz. Daraus lässt sich oft auch auf die zu erwartende Sanierungsempfehlung schließen.
Das Problem ist einen Architekten zu finden, der die spezifischen Erfahrungen mitbringt und zu einem selbst und dem Objekt passt.

Hilfreich wären sicher auch Fotos vom Objekt , nähere Rahmendaten mittels derer eine Sanierung / Umbau hier diskutiert werden kann.

Pauschale Kostenangaben sind per Ferndiagnose unmöglich.

Gruß



Kosten Kernsanierung



Vielen Dank für Ihrer aller Mühe! Sie haben mir bereits sehr weiter geholfen. Ist ein Architekt denn zwingend notwendig, wenn es in der Familie auch einige fachkundige gibt?! Würden das Geld lieber in die Sanierung stecken :) die Baustelle ist gegenüber von unserem Wohnhaus und kann von uns gut überwacht werden.... Was gibt es zu beachten wenn wir ohne Architekt sanieren würden ?

Viele Grüße Laura



Kosten Kernsanierung



Kennt denn jemand hier einen Architekten (im Ruhrgebiet) der möglichst wenig an historischer Bausubstanz verändern möchte? Und der sich auch auf unsere Wünsche einlässt ?



Schau mal hier



Anbei der Linken IG Bauernhaus in ihrer Nähe. Evt findest du jemanden in deiner Umgebung.

http://igbauernhaus.de/die-igb-in-ihrer-naehe/uebersicht.html





m.E. sind beide Preisvorstellungen vollkommen unrealistisch!

Gezahlt wird normalerweise der Grundstückspreis + der Restwert des Gebäudes. Nun kenne ich die Grundstückspreise nicht, zur Information kann man ja mal bei den üblichen Immo-Portalen nachsehen was man in der Gegend für 300000€ bekommt.
Wenn das Gebäude aber tatsächlich einen Sanierungsbedarf von
400000€ hat (das sind 3300€ /qm !!!!), dann ist diese Summe so hoch, das man damit locker eine doppelt so großes neues Gebäude hinstellen kann.
In diesem Falle wäre der Restwert des Gebäudes = 0 und man würde nur für das Grundstück 300000€ hinblättern.
Zudem zahlt man für ein Haus das keinen Restwert hat nicht nur kein Geld, sondern zieht vom Grundstückspreis die kalkulierten Abrisskosten ab.

Wenn das Haus von 1780 ist, hat es möglw. Denkmalschutz und darf gar nicht abgerissen werden, so dass sich der Verdacht aufdrängt, hier soll ein anderweitig nicht zu verkaufendes Grundstück zu einem überhöhten Preis an den Mann/Frau gebracht werden.


Zum Vergleich:

Region Hannover, 15 min bis Innenstadt, Bus vor der Tür,
Denkmal, 1200 qm Grund.
175.000€, aufwändige Sanierung (alles außer Dach, Schwelle rundum erneuert).
580000€ Sanierungskosten, davon 250000€ AfA über 10 Jahre zurück.
in der Summe schließlich 360 qm Wohnfläche (kleiner gab's das eben nicht).
Ich bin sicher, da hätte man auch noch schärfer kalkulieren können.

Es ist zwar schön aber auch ganz gefährlich, wenn man "sofort begeistert" ist.
Es ist aber empfehlenswert seine begeisterung möglichst lange für sich zu behalten.


Das 120 qm Haus braucht ein neutrales Wertgutachten!
Wenn man Geld von der Bank haben will, werden die diesen Preisvorstellungen wahrscheinlich auch nicht folgen, weil das Gebäude, dass mit 700000€ beliehen werden soll, diesen Wert objektiv auch nach der Sanierung sicher nicht hat.

Gruß

GE



Kosten Kernsanierung



Hallo,

ich finde hier lauter äußerst vernünftige Kommentierungen.
Gerne würde ich mir das Objekt Ihrer Begierde mal anschauen.
Ich betreibe mein Büro in Duisburg, also max. 20 km von Ihnen weg und kann auch kurzfristig mal rüberschauen:
0172 522 0485.



Architekt bei Kernsanierung



Vielen Dank für die guten Hinweise!
100 Telefonte schlauer, 48 Stunden älter :),10 graue Haare mehr, habe ich mich heute Nacht folgendes gefragt: Können evtl. auch Aussagen darüber getroffen werden, welche Kosten für einen Aritekten eingeplant werden sollten? Ich habe jetzt sehr viele Angebote von verschiedenen Architekten bekommen und ich fühle mich täglich verwirrter. Ich weiß, es ist alles gesetzlich geregelt, aber kostet ein Architekt bei einer Sanierung genauso viel wie bei einem Neubau ( bleibt die prozentuale Mage immer die gleiche ? Also bei 200000,00 Euro Sanierungskosten, nochmal ca. 40.000 Euro für den Aritekten (20%) ? Mein Schwager hat mit seinem Architekten einen Festpreis verhandelt, ist das unüblich oder evtl. illegal ?
Und eine vorletzte Frage noch, sollte bei einem Architekten ein erstes Kennenlerngespräch kostenfrei sein?
Und sollte man sich irgendwelche Unterlagen für die Qualifizierung vorzeigen lassen ?

Vielen Dank für eure Hilfe!

Liebe Grüße,

Laura

Laura



Bild



Ich wurde nach einem Bild gefragt...



Schon interessant



das Preisgefälle. Im Sauerland kriegt man sowas für 30T und hat für 120T wirklich alles neu. Und damit meine ich ALLES.





vorab könnten Sie über boris.nrw.de mal den Bodenrichtwert überprüfen. Wenn dieser stark abweicht nochmal in Preisverhandlung gehen, ggf. mit einem Gutachter der das Gebäude nach verschiedenen Bemessungsverfahren bewertet – auch unter Zuhilfenahme der Werte aus dem zuständigen Gutachtenausschuss, der die Verkaufspreise einer bestimmten Zeitspanne widerspiegelt.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer