Kosten für neues Dach inkl. Dachstuhl für über 40.000 EUR realistisch???

05.11.2015 whoislouis



Hallo zusammen,

wir haben kürzlich ein altes (Fachwerk-)Häuschen erworben. Nun möchten wir das Dach ausbauen, ggf. mit einem Freisitz/Gaube. Da der Dachstuhl ohnehin schon ein paar Jahre auf dem Buckel hat (u.a. auch Brandschäden) soll ein neuer her. Dafür haben wir uns Angebote eingeholt und sind nun verunsichert. Über Handwerker Portale hatten wir von Zimmereien Komplettangebote i.H.v. 25.000 EUR erhalten. Betriebe vor Ort erschienen uns "seriöser" und auch hinsichtlich der örtlichen Gegebenheiten und Vorschriften (Altstadtsatzung) geeigneter. Allerdings geht es hier erst ab 40.000 EUR los.
Okay, wir sind kein Neubau, die Jungs vom Amt möchten gerne Doppelmulden-Falzziegel und andere Extras und auch der Platz (für Material und Kran) in der Altstadt ist beschränkt. Andererseits rechnen die Betriebe im KVA eben auch gerne mal Terassenholz für 800 EUR/qm ab!

Vorweg; uns ist natürlich klar das es keine pauschalen Preise für ein neues Dach gibt. Trotzdem würde uns interessieren ob jemand Vergleichswerte hat, denn uns beschleicht der Verdacht, dass durch günstige Zinsen und Förderkredite viel Arbeit da ist und die Betriebe daher ordentlich hinlangen. Teilweise wurde das so auch schon angedeutet, denn die Hälfte der angefragten Betriebe hatet erst gar kein Interesse an unserem Auftrag.
Besten Dank im Voraus für eure Antworten!

VG Familie Dürr



Nachtrag zum o.g. Beitrag



(1) Es handelt sich quasi um ein Reihenmittelhaus (Stockwerkseigentum) mit Satteldach. Die Dachfläche beträgt ca. 85qm bei 35° Neigung. Entkernung des bestehenden Dachs, sowie Dämmung des neuen Dachs sollen bauseits erfolgen.

(2) Die vorliegenden KVA beinhalten keine Krankosten, Gebühren der Stadt o.ä. Hölzer jeweils unbehandelt.



neues Dach



Für einen Laien ist es praktisch unmöglich, Angebote zu werten und zu vergleichen wenn sie nicht auf der Basis eines Leistungsverzeichnisses erstellt wurden. Selbst dann wäre es schwierig.
Ich empfehle Ihnen vor Vertragsvergabe einen Planer zu beauftragen eine gründliche Bestandsaufnahme und darauf basierend ein Sanierungskonzept zu fertigen. Dann wissen Sie was wirklich erforderlich ist und was Sie sich alles wann leisten können. Beispiel: So eine Dachterrasse klingt sehr schön aber ist technisch heikel in der Ausführung und deshalb sehr teuer. Es gibt dafür billigere Alternativen.
Der Verlockung einem Angebot aus einem Handwerkerportal zuzustimmen sollten Sie widerstehen. Im Endeffekt wird es dann wahrscheinlich teurer als mit einem Handwerker vor Ort oder Sie kriegen Schund- das sind die beiden Alternativen.



Aktueller Preis



Aktueller Preis aus dem Sauerland:
126 m2 Dacheindeckung rückbauen, alle Sparren mit Bohlen verstärken, Neu decken mit Braas Rubin, neue Rinnen: 20.000 Netto.
Schätzung Dachstuhl Zimmerarbeiten für so ein kleines Haus: 3.500 Netto (ohne Rückbau)
Von unseren super Preisen haben Sie nur leider nichts, da diese auf einem Wettbewerb (Ausschreibung) basieren!
Wie schon mal gesagt, der Planer "refinanziert" sich selber!



Sonderwünsche



Sonderwünsche kosten natürlich extra:
Freisitz: 8000
Dachfenster: 800
Gaube: 2000
Schornsteinverkleidung: 600
Unterdeckung
Aufsparrendämmung
Krönchen auf dem First ;-))



Kosten eines neuen Dachs



Aus den genannten Daten lassen sich die angemessenen Kosten nicht abschätzen.
Eine Dachfläche von 85 m2 erscheint mir sehr wenig. Handel es sich um ein "Zwergenhaus"?
Und bezieht sich der genannte Holzpreis wirklich auf den Quadratmeter (bei welchem Holz und welcher Holzstärke?) oder auf den Kubikmeter (eine übliche Preisangabe)?



Kosten für Dacherneuerung



Hallo Stefan,
Angeboten aus Handwerkerportalen würde ich mit Vorsicht begegnen.
Es muß nicht per se Schund und Murks sein- vielleicht bieten auch Betriebe günstig an, die gerade ein Umsatzloch haben.
Bei der geringen Dachfläche hören sich 40.000 € erst einmal viel an-
wobei zahlreiche komplizierte Details zur Kostensteigerung beitragen können.
Zum besseren Preisvergleich auch Angebote aus etwas weiterer Entfernung einholen.
Bei dem Dachterrassen-Holzpreis wäre natürlich die Frage welche Qualität und Sorte. Ging es um den Belag oder die Tragkonstruktion?
Bei mir habe ich zB teurere Rift/Halbrift-Lärche A/B verwendet, die aber nur selten angeboten wird.

Hatte jemand überprüft wie die Anschlüsse zu den Nachbargebäuden hergestellt werden können, wie winkelig und gerade das neue Dach wäre, wie die Entwässerung ausgeführt wird?
Sind Gauben, Schornsteine und andere abzudichtende Durchdringungen in der Dachfläche?
Wie werden die Übergänge zu den anderen Dachflächen hergestellt?
Wie soll die Terrassenabdichtung erfolgen, deren Entwässerung und Türanschlüsse?
Wie wird ggf der spätere Dachausbau und die Dämmung vorgenommen?
Wie sind die Außenmaße des Gebäudes und der Dachüberstand?

Wenn möglichst genau angegeben wird was du haben willst und ggf durch leichter herzustellende Ausführungen sollten sich auf jeden Fall Einsparungen ergeben.
Evt. Teilarbeiten an andere Firmen oder kleine Einzelunternehmen übertragen.
Welche Auflagen gibt es seitens der Stadt oder vom Denkmalschutzamt?
Wieweit könnt ihr handwerkliche Arbeiten übernehmen?
Wenn du Fotos von innen und außen, Pläne, Skizzen und Angebote vorliegen hast kannst du die mailen- ich sehe mir das dann an und kann evt noch weitere Hinweise dazu geben.

Andreas Teich



Auftragsvergabe



Ich empfehle Ihnen mit einem solchen Rundumschlag beim Angebote einholen vorsichtig zu sein.
Wenn ein Handwerker 50 km fahren muß, sich das Haus anschaut, ein mehr oder weniger genauers Aufmaß fertigt verschwendet er Zeit und fertigt Planungsleistungen. Normalerweise stehen ihm diese Planungsleistungen als Honorar zu wenn er den Auftrag nicht erhält. Das macht nur keiner weil das Einklagen zwecklos ist da es mehr kostst wie einbringt.
Noch mal: Es bringt Ihnen nichts da Sie die Angebote nicht vergleichen können.
Entweder nehmen Sie sich einen guten Handwerker, lassen ihm ein Angebot, also inklusive Planung machen, feilschen mit ihm über Einzelpreise, vereinbaren Abrechnung nach Einheitspreisen und Außmaß und erteilen ihm dann den Auftrag. Dafür sollten Sie im Werkvertragsrecht firm sein und sich mit den Einzelpreisen am Markt auskennen.
Oder Sie holen sich einen Planer.
Es ist etwas anderes einen Klempner zu beauftragen die Heizung zu reparieren oder eine Autowerkstatt einen Blechschaden zu richten als komplexe Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Zum Handerkerpreis an sich:
Ich weiß das viele kleine Betriebe gar nicht kalkulieren können, entweder aus mangelnder Kenntnis oder aus Zeitmangel. Zu niedrige Angebote gehen immer auch zu Lasten des Auftraggebers, wenn der Anbieter sich vertut. Zuerst wird am Material gespart, das an der Leistungsausführung. Dann werden Mehrleistungen und Nachträge generiert. Den Nachteil haben beide, AG und AN.



Klempner



@ Georg
Im wesentlichen gebe ich Dir recht.
Nur: der Klempner repariert keine Heizungen, sondern deckt Dächer und bekleidet Wände mit Metall.
Zum Trost: Du bist nicht der Einzige, der diesem Irrtum unterliegt.
SG
Paul



Klempner



Stimmt, da bin ich wieder mal in alte Schemata abgerutscht. Aber ganz früher (als wir noch Kaiser waren) hat der Klempner eben auch die anderen Sachen mitgemacht. Daher wohl noch diese Denkschiene.



Preiswerte Angebote



Wenn sich ein Handwerker durch besonders gründliche Planung hervorhebt oder besonders gut verschiedene Möglichkeiten darstellt und erklärt, Referenzobjekt zeigen kann,evt noch Gerichtssachverständiger ist sollte dies natürlich honoriert werden.
Auch wenn er teurer ist als andere ist dafür das Risiko für den Kunden geringer.
Allerdings heißt teuer leider nicht zwangsläufig auch gut.

ZB habe ich Angebote von Firmen aus Wien gesehen, die für Tischlergesellen 80,-€/h netto berechnen- in Kärnten und anderswo liegen die Löhne bei der Hälfte, obwohl die sicher nicht nur 50 % der Leistung bringen.

Als ich früher von Bonn zu Kunden nach Köln gefahren bin konnte das im Stau gut 2 h dauern, während eine Fahrt in die Eifel auch nicht länger gedauert hat.
Ein Dachdeckerbetrieb aus der Eifel hat später mein Naturschieferdach mit gerundeten Kehlen gedeckt, was mehrere Bonner/Kölner Betriebe nicht geschafft hatten, die zudem noch wesentlich teurer gewesesn wären.

Wenn genau mitgeteilt wird was der Kunde will und bei Übernahme von Arbeiten, die keine Fachkenntnisse verlangen sollte auch hier ein deutlich günstigeres Angebot möglich sein.
Leider ist auch bei manchen Handwerksfirmen eine Mentalität wie beim türkischen Teppichbasar vorhanden.

Qualität, gute Beratung und Planung und permanente weiterbildung soll natürlich bezahlt werden und hilft dem (Fachwerk-)haus durch lange Haltbarkeit.

Vielleicht gibts in einigen Jahren die hochmotivierten, gut ausgebildeten Ex-Flüchtlinge, die den Fachkräftemangel etwas reduzieren helfen.

Andreas Teich



Klempner



So ist es: früher (kann ich mich noch dran erinnern;-)) war das mal ein Beruf.
Wegen des allgemeinen Missverständnises gibt's ja auch bei den Kollegen die Bestrebung den Beruf umzubenennen. Z.B in Spengler... aber das ist eine andere Geschichte.
Aus dem Heizungsbauer ist ja mittlerweile der Anlagenmechaniker geworden. Wer soll da noch nachkommen?
Ich sehe das nicht so eng. Es wird nur nervig, wenn der Betrieb nur echte Klempnerarbeiten ausführt und die Kunden anrufen: "Bin ich da richtig in der Klemnerei? Bei mir tropft der Wasserhahn."



Architekt kontaktiert



Der Preis bezog sich jeweils auf ein "einfaches" Dach. Kein Schnick-Schnack, soweit es geht das alte Dach durch ein neues 1:1 ersetzen. Blecharbeiten u.ä. natürlich eingeschlossen. Denkmalschutz besteht keiner (obwohl Bj 16. Jhd) und die Jungs vom Amt wollen eigentlich nur Doppelmuldenfalzziegel der Optik wegen. Die Idee mit der Loggia kam später, quasi als "Add-on". Die Zimmerei mit den "exklusiven" Terassenhölzern wollte für das Dach mit Loggia 48.000 EUR haben. Und zwar ohne alles; Fenster, Außendämmung, behandelte Hölzer etc. Bauseitige Arbeiten wie beschrieben...

Wie mehrfach vorgeschlagen haben wir uns heute an einen Architekten im Ort gewendet. Der sagte uns vorab, das wir uns überlegen sollen ob wir die Sanierung des Daches nicht mittel- bis langfristig angehen können, da "zur Zeit viel Arbeit da ist und überzogene Preise keine Seltenheit sind". Wir werden sehen, bzw. ich reiche gerne entsprechende Ergebnisse nach.

Zum Terassenholz; "Riffelbohlen aus Garapa, ca.2,4qm liefern und anbringen, einschl. Unterkonstruktion aus 4/6er Rahmen. Ölen der Hölzer nicht im Angebot enthalten" ;)

@Esztermann: Na also messen geht :D Das haben auch die beiden Betriebe (mit gleichem Ergebnis) hinbekommen die vor Ort waren ;) Wie gesagt es handelt sich um Stockwerkeigentum, die Wohneinheiten sind ineinander verschachtelt, daher die kleine Fläche.

@Ingenieurbüro Georg Böttcher: Einen Rundumschlag würde ich das nicht nennen wenn zwei Betriebe vor Ort kommen. Letztlich bleibt das dem Handwerker ja auch vorbehalten. Und eine Honorarvereinbarung wäre auch kein Problem, wenn vorher verabredet. Ärgerlich ist es eben nur wenn es heißt "Ich schicke Ihnen ein Angebot" oder "Ich schaue bei Ihnen vorbei" und dann tut sich nichts. Dann lieber eine klare Ansage, z.B. das man eine Ausschreibung haben möchte oder einen Architekten.

Danke an alle für die Beiträge, auch weiterhin im Voraus, falls noch jemand Infos hat :)