Fachwerkhaus von 1947 - was beachten?

16.02.2009



Guten Tag,

wir interessieren uns für ein Fachwerkhaus von 1947, von dem wir noch keine Bilder gesehen haben, das wir aber demnächst besichtigen wollen. Wir wissen bislang nur: Es ist klein (95qm), "wegen der Statik wäre ein Ausbau schwierig" (O-Ton Makler), Heizung und Dach müssen neu gemacht werden. Das Haus ist an drei Seiten verbrettert und an der Wetterseite mit Eternit verkleidet.

Ob es sich überhaupt lohnt, so ein Haus zu renovieren (und anzubauen, es ist uns zu klein), müssen wir dann sehen.

Kann mir aber vor der Besichtigung vielleicht jemand ein paar Tipps geben, worauf ich bei der Besichtigung achten sollte? Bin leider Laie. (Sachverständiger wird bei Gefallen später hinzugezogen, klar, aber die erste Besichtigung ist nun mal "alleine"...).

Danke und viele Grüße!

Lotte





Ich frage mich gerade, ob man 1947 überhaupt noch Fachwerk im traditionellen Sinne errichtet hat. Aufgrund des Baujahres würde ich eher etwas in extremer Sparbauweise erwarten. Und wenn der Makler schon sagt ("ein Ausbau wäre wegen der Statik schwierig") heisst das wohl eher "Konstruktion gerade noch selbsttragend".
Vorsichtig und misstrauisch sein und mal hinter die Bretter gucken.
Über die üblichen Probleme mit aufsteigender Feuchte in den Wänden, abgefaulten Traghölzern und Hausschwamm gibts hier ja genug andere Beiträge.
Oder, wenn die Konstruktion nichts taugt, aber die Lage gut ist, auf Abbruch zu kaufen versuchen.



ein haus kaufen,



das von vornherein zu klein ist? spontan find ich es auch suspekt: fachwerk aus den nachkriegsjahren? klingt eher nach barackenbau aus wohnungsnot. dazu die vagen aussagen des maklers... da muß der standort ja schon außergewöhnlich gut sein! holzauge, sei wachsam....
in diesem sinne viele grüße, carmen



1947 ....



... sehe das auch wie Jens Paulsen. Zu der Zeit baute man mit allem was man herbekam und man baute gerade so, dass es noch vertretbar war. Das war Mangelwirtschaft und kaum einer schöpfte aus den Vollen.

Heizung und Dach reichen sicherlich nicht. Wann wurde Zu- und Abwasser erneuert? Wann die elektrische Vesorgung? Schaut mal die Fenster kritisch an und alle oberen Außenecken in den Zimmern.

Wenn wenig verbaut und verschlimmbessert wurde, dann könnte es mit viel Fleiß auf Vordermann gebracht werden. Sehr viel mehr als der Grundstückswert ohne Bebauung sollte es nicht kosten.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de





Normalerweise würde ich meinen beiden Vorschreibern zu einhundert Prozent zustimmen, hätte ich nicht im vergangenen Jahr in der Nähe von Aarbergen/Bad Schwalbach 2 Häuser besichtigt (1949, 1951) die in nahezu traditioneller Fachwerkbauweise errichtet worden sind.
Die Verarbeitung war hochwertig und das Gebäude machten einen tadellosen Eindruck. Irgendwo muss ich noch ein paar Bilder haben, werde ich mal raussuchen.

Anschauen!

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer



Hallo Lotte



wie du siehst, gehen die Meinungen auseinander aber schon eher in die Richtung:Vorsicht!

schaut euch genau an, ob ihr Feuchteschäden seht, wie der Boden und Deckenaufbau ist, messt die Stärke der Fachwerkbalken etc und macht viele Bilder. Die stellt ihr dann im Forum ein, ich denke dann kann man euch auch besser weiterhelfen. Sammelt möglichst viele Details.

Gruß J. Simon



Danke!



Hallo Ihr,

herzlichen Dank schon einmal für die netten Antworten, die mir schon einige Anregungen gegeben haben, worauf ich achten sollte.

Baujahr 1947 macht nicht nur Euch skeptisch. Auch ich weiß, daß man nach Kriegsende mit dem baute, was man gerade zusammenbekam. Je nachdem, wo das gerade war, konnte aber auch Glück dabei sein, besonders, wenn man über Beziehungen verfügte.

Es ist klar, daß es sich nicht um ein traditionelles schönes "altes" Fachwerkhaus handelt. Besagtes Haus ist nicht mit Lehm gebaut, sondern zwischen dem Fachwerk mit Steinen gemauert. Wenn man Glück hat, kann das durchaus ganz ordentlich gemacht worden sein - an dieser Stelle einen Gruß aus Wiesbaden nach Wiesbaden an Herrn Kornmayer!

Der Preis des Hauses liegt unter Grundstückswert. Man kauft hier eigentlich nur das Grundstück, halt mit Bestandsimmobilie. Das Grundstück soll sehr idyllisch sein, ist am Rand der Bebauungsgrenze, Südhang, mit Ausblick.

"Auf Abbruch" kaufe ich nicht - das bringe ich nicht übers Herz, ein nettes altes Haus abzureißen, lieber suche ich weiter. Außerdem möchte ich auf keinen Fall einen Neubau bzw. selbst bauen.

Frage ist natürlich, ob es Sinn macht, ein renovierungsbedürftiges und außerdem "anbaubedürftiges" Haus (das so für uns zu klein ist) zu kaufen. Da muss man sich schon verlieben. Und sehen, ob eine Renovierung Sinn macht. Letztendlich muss ein Fachmann drauf schauen, das ist mir klar, die erste Besichtigung ist aber eben ohne Sachverständigen. Und ich suche da nun eben Rat, wie ich schon an Anhaltspunkten alleine erkennen kann, ob es überhaupt Sinn macht, hier einen Sachverständigen zu suchen und mit dem dieses Haus nochmal zu betrachten.

Ich berichte dann mal :-) Werde auch zusehen, daß ich Bilder machen kann.

Vielen Dank!

Liebe Grüße

Lotte



P.S.



...zum Thema "Haus kaufen, das zu klein ist", wollte ich noch etwas sagen:

Wir suchen und suchen... seit nunmehr vier Jahren suchen wir ein Haus. Wir suchen etwas altes, mit viel Charme, also ein Bauernhaus/eine Hofreite/Fachwerkhaus/alte Villa/Forsthaus/... irgend so etwas, gerne renovierungsbedürftig, was man sich dann nach seinen Vorstellungen herrichten kann.

So etwas zu finden ist aber hier (Rhein-Main, Großraum Wiesbaden) sehr schwierig, da der Immobilienmarkt hier in dieser Hinsicht sehr ausgeblutet und leergekauft ist. Alles alte ist entweder schon abgerissen und durch Neubau ersetzt, oder bereits renoviert und entweder in festen Händen, oder horrend teuer.

Wir suchen nun schon lange und merken, wir kommen leider nicht weiter, wir müssen Kompromisse eingehen. Daher sehen wir uns nun auch ein solches Haus an, das wir vergrößern müßten...

Wenn jemand da Tips rund um Wiesbaden hat: Nur zu gerne!

Liebe Grüße

Lotte





Hallo Lotte,
mit "auf Abbruch kaufen" meine ich nicht, dass man die "Bestandesimmobilie" abbrechen MUSS - es geht nur darum, sich finanziell nicht schon zu ruinieren, bevor das eigentliche Abenteuer erst anfängt. Der Immobilienmarkt orientiert sich an der Zahlungswilligkeit einer innert nützlicher Frist auffindbaren Käuferschaft, und da gelten vor allem reale Argumente wie Zustand und Bausubstanz. Was man mit welchem Aufwand renovieren kann, geht den Verkäufer nichts an - im Interesse Eures Geldbeutels.
Die Lage ist das einzige, was man nicht ändern kann. Wenn Euch die Lage gefällt und der Preis ohne Baute drauf höher wäre, sieht die Sache ja schon mal nicht so schlecht aus. Das Schlimmste wäre an einem Fehlkauf dann nur die Erkenntnis, dass sich eine Wiederinstandstellung einfach nicht lohnt. Solche Häuser gibt es eben auch. Dann kann man - immer vorausgesetzt der Platz gefällt - auch abbrechen und neu bauen.

Wenn man "lieber klein, dafür mein" verwirklichen kann, die Lage passt und man einen schönen Garten bekommt, kann man in einem 95m2-Haus durchaus leben (vorausgesetzt, Ihr habt nicht eine allzu grosse Kinderschar). Das Bad ist halt ein Bad und keine Wellness-Zone, die noch zu errichtende Pergola oder Weinlaube zählt nicht zur Wohnfläche, das Gartengerät kommt in den Schuppen und das Auto kann auch auf dem Vorplatz stehen. Ich hätte das zehnmal lieber als eine noch so grosse Mietwohnung, wo man wegen jedem Nagel jemanden um Erlaubnis fragen muss.

Achtet bitte auf Altlasten wie giftige Holzschutzmittel, lecke Erd-Heizöltanks oder Asbest. Wenn der Makler oder Verkäufer sagt, da sei nichts, dies aber nicht im Vertrag zusichern will: Finger weg! Einsicht ins Grundbuch (wegen Dienstbarkeiten) und in die Raumplanung der Wohngemeinde versteht sich von selbst. Wäre doch schade, wenn das Juwel in 7 Jahren direkt an der bereits geplanten neuen Stadtumfahrung stünde und nur deshalb jetzt so günstig verkauft wird.



So als Tip:



...mit Verschalungen ala Eternit hat man gerne Dinge zugedeckt, die man nicht so gerne gesehen hat. Weiter kann bei mangelhaften Anschlüssen von Schalungen, egal ob Eternit oder eine Bretterschalung ganz nett Wasser eindringen. Wenn es dann nirgends vernünftig raus kann, kann die Substanz des einen oder anderen Balkens etwas vom Neuzustand abweichen. Anbei mein Fachwerk, das hinterm Eternit war...

Gruß Patrick.



haus im taunus



tip für einen guten architekten in der region: www.denkmalpflege-dreier.de



Danke!



Hallo,

nun berichte ich wie versprochen, viel gibt es dabei allerdings nicht zu erzählen. Das Haus war leider dermaßen uninteressant, daß wir uns den Erhaltungszustand gar nicht mehr im Einzelnen angesehen haben. Es hat sich herausgestellt, daß der Makler mit der "absolut traumhaften, idyllischen, romantischen Lage" eigentlich die Lage des Ortes meinte und nicht die Lage des Hauses *seufz*. Letzteres lag zwar tatsächlich an der Bebauungsgrenze und an einer Streuobstwiese, wovon man aber gar nichts hatte, da der Hang direkt am Haus relativ steil anstieg und nur das Licht nahm. Unterhalb des Hauses war weitere Bebauung, d.h. nicht mal die Gelegenheit, eine Terrasse o.ä. anzulegen (höchstens am 1. OG hangseitig).

Das Haus hatte keinerlei Potential und Charme, es war einfach nur fade, ärmlich, "sperrmüllig", ein besserer Begriff fällt mir nicht ein.

Hmpf. Das hat man davon, wenn man sich aufgrund einer knappen Zeitungsanzeige ein Haus anschaut, von dem man vorher keinerlei Bilder gesehen hat. Makler sind aber auch echt Schwätzer.

Schade - die Suche geht weiter!

Lieber Herr Mosler, Ihnen sehr herzlichen Dank für die Empfehlung und den link - habe mir die Seite sofort angesehen und mit großem Interesse die Referenzobjekte studiert - toll! Interessant auch die Angaben der Kosten dabei. Danke!

Liebe Grüße

Lotte