Kaufentscheidung

Liebe Fachwerk.de - Mitglieder,

auf der Suche nach einer neuen Wohnung bin ich auf ein äußerlich sehr schön renoviertes Fachwerkhaus im der näheren Umgebung im Taunus gekommen (aus dem 18. Jahrhundert).

Ich habe das Haus inzwischen gemeinsam mit einem Bausachverständigen besichtigt und stehe nun vor der Entscheidung, das Haus zu kaufen.

Die Besitzer haben in dem Haus einiges erneuert, offensichtlich auch sehr schön ausgeführt. Allerdings zeigte mir der Sachverständige bei der Besichtigung zwei offensichtlich Holzwurm-befallene Balken im Keller (Rähmbalken? - die horizontalen Balken, auf denen das Haus steht). Ursache ist wohl, daß früher diese Balken direkt und ohne Horizontalsperre auf die Mauern gebaut wurden und so - trotz eines ansonsten sehr trockenen Kellers - Feuchtigkeit anzogen.

Ein weiterer Punkt ist der Denkmalschutz: Meine Nachfrage bei der unteren Denkmalbehörde ergab, daß das Haus als Kulturdenkmal geschützt ist. Allerdings ist im Grundbuch kein Vermerk zum Denkmalschutz eingetragen, auch erfuhr der Vorbesitzer nach eigener Auskunft "durch Zufall" vom Schutz des Gebäudes.

Meine Frage an die Fachwerk-Gemeinschaft: Hat jemand Erfahrung mit dem Austausch der Grundbalken? Wenn nach inzwischen rund 250 Jahren so etwas zutage tritt, muß ich dort sofort handeln, oder läßt sich der Befall erst einmal stoppen und in einigen (sparsam gelebten) Jahren austauschen?

Was muß ich bezüglich des Denkmalschutzes beachten - wie kann ich sicherstellen, daß der aktuelle Bau- und Umbauzustand des Hauses den Richtlinien entspricht?

Das Haus als solches gefällt mir sehr, sehr gut, auch möchte ich gerne Eigenleistung bringen.


Vielen Dank im voraus für die Hilfe,

Klaus-Peter Nischke

was meinte der Sachverständige

zur befallenen Fachwerkschwelle? Sind die Holzwürmer noch aktiv? Nach 250 Jahren darf/kann eine Holzschwelle kaputt gehen. Auch wenn der Keller als trocken erscheint, könnte die Holzschädigung aus einer feuchteren,früher Zeit stammen.
Sind die Kellerräume gut be- und -entlüftet? Oder sind da Fenster mit Glasscheiben drin? Mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde sollten Sie Kontakt aufnehmen. Eine gemeinsame Hausbegehung kann evtl. Unsicherheiten klären.
In den letzten 25 Berufs-Jahren habe ich viele "schön restaurierte" Fachwerkhäuser gesehen, deren Holzkern durch bauphysikalisch falsche Baustoffwahl geschädigt war. Optisch sahen diese Häuser auf den ersten Blick alle schön aus.Die Schäden kamen erst beim Freilegen/Entkernen ans Tageslicht.
Ich möchte Ihnen jetzt keine Angst einjagen. Für eine "Ferndiagnose" wäre interessant zu erfahren, wie und mit welchen Baustoffen die Außenwände,Decken und Dach saniert worden sind,welches Heizsystem eingebaut ist. Das Austauschen der desolaten Fachwerkschwelle würde ich einer erfahrenen Zimmerei anvertrauen. In Eigenleistung gibt es genug notwendige Vorarbeiten wie z.B. Gefachentkernung, Gefache neu zumauern, Verputzen etc.,was Sie im Selbstbau bewältigen können.
viel Erfolg!

Ich muß wohl lernen, die richtigen Fragen zu stellen

jedenfalls werde ich den Sachverständigen genau danach fragen, ob die Viecher noch leben bzw. aktiv sind. Nach frischem Holzmehl sah es nicht aus, aber er kann dazu hoffentlich (am Montag) mehr sagen.

Der Keller ist zur Straße hin ebenerdig (das Haus liegt am Hang). Zur Straße hin hat der Keller eine einfache Holztür, nicht besonders dicht; Fenster gibts dort keins. Das Haus ist über eine Gastherme beheizt (steht im Keller), zusätzlich gibt es im Erdgeschoss einen Ofen für Holzfeuerung.

Über die verwendeten Materialen sagten die Vorbesitzer nichts aus - "unbekannt". Es war nicht einmal bekannt, ob die Gefache gemauert sind. Putz und Anstrich der Gefache wurden jedoch vor kurzer Zeit erneuert.

Beim Landesamt für Denkmalpflege frage ich nach, vielen Dank für den Hinweis.


Klaus-Peter Nischke