Kelleraußenwandisolierung defekt!Schäden?Kosten?Wer kann helfen?

19.02.2008



Hallo zusammen,

wir interessieren uns für ein Haus von 1937 (kein Fachwerk, aber wegen dem Baujahr frage ich mal hier an). Bei der Besichtigung war der Keller nass und die Wände sehr feucht. Da das Erdreich, außen am Haus, an 2 Wänden so hoch ist das die Erde teilweise ca 3 cm hoch in den Kellerfenstern liegt und die Regenrinne verdreckt ist, so das Wasser überläuft, haben wir gedacht die Ursache für den nass/feuchten Keller gefunden zu haben. An 2 Fenstern waren auch Tropfen zu erkennen (es hat geregnet) also undicht.
Das Haus steht seit ca 2 Jahren leer.
Wir haben nun Unterlagen bekommen in denen steht, das es 1967/68 renoviert wurde. In der Auflistung wurde der Keller nicht saniert, also gehen wir davon aus das zu diesem Zeitpunkt der Keller noch trocken war.
Das Haus wurde dann 1999 von dem jetzigen Verkäufer übernommen. In den damaligen Informationen wurde darauf Aufmerksam gemacht das Bauschäden und Baumängel vorliegen. Zitat: So ist die Kellerwandisolierung nicht intakt, so das Feuchtigkeitsschäden im Keller aufgetreten sind. Weiterhin...(folgendes ist uns bekannt und mit eingerechnet)
Wir sind bereit sehr viel selber zu tun. Wie kann man das Problem lösen?
Wichtiger wäre aber die Frage ob durch das Wasser Schäden am Mauerwerk entstehen können?? Das Problem war ja 1999 schon bekannt.
Wir wollen schließlich kein Haus kaufen was man schlussendlich abreißen muss!?!
Der Keller ist tapeziert und unter der Tapete schwarze kleine Flecken, also Schimmel, zu sehen. Für uns logisch wegen der langen Nässe.
Kann das Haus so verschimmelt sein das man nichts mehr tun kann?
Im EG ist nur die Außenwand vom Gäste WC eindeutig feucht. (wellige Tapeten)
Was kostet die Sanierung in etwa bei einer Firma? Ist es denn möglich das Problem selber zu beheben?

Danke für Antworten!!!



Bild



Ich hatte vergessen zu schreiben das die Fassade unterhalb aus Stein ist.
Hier ein Bild, an dieser Stelle ist die Wand von innen besonders feucht.
Bild:
http://i27.tinypic.com/312hee1.jpg



Nasser keller



Guten Tag,

man kriegt jeden Keller trocken. Allerdings sollte man vorher planen, wie man das machen will und danach die Kosten berechnen.
Einige einfache Sofortmaßnahmen können der eigentlichen Trockenlegung voraus gehen:
- Keller ausräumen ! Gerümpel gehört dort nicht hinein.
- Dachentwässerung instandsetzen, Standrohre überprüfen.
- Ausreichende Querlüftung sicherstellen, ggfs. einzelne Steine direkt unter der Decke und am Mauerfuß ausbrechen, so daß "Umluft" frei fließen kann
- "intelligent lüften", nämlich vorzugsweise im Winter und bei sehr trockener Luft
- bei Warmfrontwetter Kellerfenster schließen.
- Wasser vom Haus wegleiten, wenn andrängendes Wasser da sein sollte.
Vielleicht sieht danach schon alles anders aus.

Ansonsten: Tapeten weg ! Wenn Putz schimmelbefallen ist, dann abschlagen und erneuern.

Bei der eigentlichen Trockenlegung sollte man die örtliche Situation kennen, um sie richtig zu planen.

Grüße vom Niederrhein



Danke



Danke Herr Beckmann!

Die Sofortmaßnahmen würden wir ebenfalls so machen wie Sie es beschrieben haben, außer einzelnde Steine zu entfernen.
Danke dafür!

Können den Schäden bei langem (über Jahre) Wassereintritt entstehen, welche nicht mehr zu beheben sind? Als Folge -Abriss vom Haus??
Kann das Mauerwerk "kaputt" gehen durch Wasser??

Vielen Dank!!



Was bedeutet eine Mauer „trocken“ zu legen?



In den letzten Jahren fällt mir auf, dass viele Rechtstreitigkeiten wegen unklaren Formulierungen bei Instandsetzungen entstanden sind.
Aktuell geht es um ein Urteil (siehe weiter unten) vom OLG Düsseldorf.

Beschreibungen wie „Kellertrockenlegung oder Mauertrockenlegung“ sind nirgends eindeutig beschrieben und bedeuten stets sehr unterschiedliche Maßnahmen und oft ein Ärgernis. In allen Zeitschriften und auch auf Messen für den Haus und Grundbesitz wird eifrig dafür geworben.
Die gültigen Normen, wie z.B. DIN 18195 Abdichtungen und 4108 Wärmedämmung sind explizit nur für den Neubau gedacht. Dies ist auch richtig so, denn oft ist bei einem Altbau der Untergrund (ein Konglomerat aus unterschiedlichen, ebenfalls nicht genormten Baustoffen) nicht oder nur schwer zu definieren.
Weiter sind auch oft die Belange der Denkmalpflege zu berücksichtigen und diese spielen in der Gestaltung der Oberflächen eine nicht unerhebliche Rolle. So ist zwar verständlich, dass eine Normung im Altbau bei der Instandsetzung nicht angebracht ist. Was aber nicht gleichzeitig bedeutet, dass hier jeder Bausanierer seine Werte je nach Gutdünken selbst bestimmen kann.
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Mir geht es hier nicht um die technische Lösung wie .z. B. ob das Verfahren A. besser als das Verfahren B. ist. Hierzu findet man genügend Beiträge auf meiner Homepage www.denkmal-pflege.de aus meinen praktischen Erfahrungen von über 35 Jahren.
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Wie bewertet man eine Feuchte Wand?
Selbstverständlich gibt es in unserem Lande auch für diese Problematik Verordnungen und Richtlinien. Schließlich möchte doch jeder gerne warm und vor allem im trocknen sitzen. Studiert man allerdings die Normen für Abdichtungen an Gebäuden genauer, so stellt sich heraus, dass einige dieser Regelwerke seit langem überholungsbedürftig sind. Diese sind jedoch für eine nachträgliche Abdichtung im Altbau nicht oder nur bedingt anwendbar. Es bedarf stets der sachkundigen Hilfe eines Sachverständigen, um die effektivste Verbesserung der Feuchtesituation zu erlangen.
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Es gibt nur wenige Gewerke am Bau, wo soviel Unsicherheit besteht, bzw. wie auch daraus resultierender Pfusch abgeliefert wird, wie in der Mauertrockenlegung.
Das Problem beginnt schon bei der Namensgebung.
Was ist trocken? Was ist feucht oder gar nass?
Gibt es überhaupt Definitionen oder Zuordnungen nach denen gehandelt werden muss?
Es gibt viele Baumaterialien, z. B. Ziegel, die durchaus mehr als 20 % Feuchte aufnehmen, ohne dass es dabei zu irgendeiner Schädigung kommt. Mörtel und Beton, - bzw. Natursteine werden durch geringe Feuchte keinesfalls geschädigt. Auch Beton mit einem Feuchtegehalt von 1% - 3 % (dies ist oft schon die maximale Wasseraufnahme) wird dadurch in der Regel nicht zerstört oder geschädigt.
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Warum wird eine Mauer feucht?
Über Oberkantegelände kann dies sein:
• fehlende Dachabdichtungen
• undichte Fassaden oder Regenfallrohre
• schadhafte Leitungen, Wasser, - Abwasser - oder Heizungsrohre
• aber auch, fehlende oder schadhafte (ohne wasserabweisende Wirkung) Anstriche und auch mehr und mehr fehlerhafte Wärmedämmungen.
• undichte Fensterbank, - und Gesimsbleche
• und in nicht unerheblichem Ausmaße auch Tauwasserprobleme durch falsches Heizen und Lüften, genauso wie unkontrolliertes lüften.
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Sowie im Keller:
• fehlende Außenabdichtungen ebenso wie fehlende oder mangelhafte Querschnittsabdichtungen sowie nicht ausreichende Bodenabdichtungen und Wärmedämmungen.
• Dazu kommt, ebenfalls wie über Oberkantegelände, die Problematik durch heizen und lüften.
• Weiter auch Undichtigkeiten im Bereich der wasserführenden Leitungen und Sparteneingänge (Hausanschlüsse).
• Tauwasser aus den Kaminen. In den letzen Jahren kommt ein neues Problem dazu, durch die wesentlich niedrigeren Temperaturen der Abgase entsteht Tauwasser und läuft oft aus den Kaminen bzw. in den Fertigteilen auf die Bodenplatte.
Außerdem sind Schäden noch möglich:
• z. B. durch falsche Verputze, aber auch durch zu dichte Oberflächen und nicht zu unterschätzen das Tausalz und Spritzwasser.
Man denke nur an die vielen Verkleidungen (Keramik oder Naturstein) im Sockelbereich an alten Gebäuden, die sicherlich das Spritzwasser abhalten, jedoch keineswegs zu den gewünschten Erfolgen, nämlich einer „trockenen“ Wand führen.
Es ist klar, dass auch diese Schäden nur durch Fachfirmen repariert werden können. Ebenso klar ist, dass wenn Horizontalsperren und Abdichtungen fehlen, diese auch nachträglich eingebaut werden müssen. Denn nur eine funktionierende Abdichtung oder Horizontalsperre kann zu einem "trockenen" Baukörper führen.
Die meisten Feuchteschäden im Keller entstehen jedoch durch Kondenswasser. Warme und feuchte Luft kondensiert an der kalten Wandoberfläche.
Und ob dann das herausnehmen der Steine nicht eher negativ ist?
Wer kümmert sich um die Wetterdaten?



Keller tapeziert ??



Also, was mich wirklich wundert ist, dass der Keller tapeziert ist. Bei den alten Häusern war der Keller doch nie niemals zum Wohnen vorgesehen - zumindest hab ich noch kein so altes Haus gesehen, bei dem das so war.

Klar, die meisten Keller in alten Häusern sind mehr oder weniger feucht, aus verschiedenen Gründen - keine Horizontalsperre, falsch gelüftet, keine Aussenabdichtung.

Unser Keller wurde aber alleine dadurch relativ (!) trocken, dass im Winter gelüftet wird und im Sommer nicht.

Wohnen würde ich da trotzdem nicht wollen.

Grüsse
stt



Meine Empfehlung,



holt euch erstmal einen Fachmann, mit dem Ihr die möglichen Quellen der Feuchtigkeit lokalisiert und dann geeignete Massnahmen plant. Mit der richtigen Kombination aus der Vielzahl an technischen Möglichkeiten lässt sich das mit Sicherheit lösen. Auch mit einer Menge Eigenleistung. Allerdings achtet darauf, dass Ihr keinen Verkäufer erwischt, der wird Euch die tollsten Dinge versprechen, die nur sein Produkt kann.
MfG
dasMaurer





Hallo Herr Bromm,

danke für Ihren Beitrag. Diesen hatte ich auch schon zu einem anderen, ähnlichen Thema gelesen. Sehr informativ!!

Hallo S Trapp,

ja der Keller ist tapeziert :-) ich würde das selber auch niemals so machen. Gerade weil der Altbau ja immer freucht ist und das ja auch früher so erwünscht war.
Naja, vielleicht wollten die damaligen Eigentümer "im Trend" liegen. Der Keller wurde ja später nicht mehr unbedingt als Vorratskammer genutzt, also was tun mit dem gewonnenen Platz? Wohnen, arbeiten usw. Habe dazu ach schon viel gelesen ;-)

Hallo Maurer,

die Quelle der Feuchtigkeit ist ja anscheinend gefunden. Erstmal die ganzen Sachen wie verdreckte Rinne, Tapeten...falsches lüften. In dem Schreiben von 1999 wurde darauf hingewiesen das die Kelleraußenwandisolierung nicht intakt ist. Kann man da nicht drauf vertrauen??
Wir würden die Kleinigkeiten als erstes erledigen und uns dann später der Wandisolierung witmen.(falls nötig)

Ich glaube auch, wie Herr Beckmann schon schrieb, das das Problem dann gar nicht mehr so schlimm wär.
Wir hatten uns nur Gedanken gemacht, ob die Freutigkeit oder in unserem Fall wirklich Nässe dem Haus so schädigen kann das es schließlich zum Abriss kommt.
Der Text von Herrn Bromm widerlegt dieses ja.

Weitere Antworten sind gern erwünscht.



Angebot



Hallo,
ich würde mir den Fall gerne mal ansehen. Ich komme aus Geseke, also quasi um die Ecke.
Ohne mich als absoluten Experten bezeichnen zu wollen, habe ich einige Erfahrung mit feuchten Kellern und den möglichen Ursachen. Für einige der eventuellen Probleme könnte ich auch Lösungsvorschläge anbieten.
Ich biete an, mir den Fall unverbindlich anzusehen, um meine Erfahrungen mitzuteilen, Geld möchte ich dafür keines haben.
Ich bin unter 0171 2171444 von 8.00 Uhr morgens bis 19.00 Uhr abends oder per mail erreichbar.
Schöne Grüße,
Mario Albrecht



nasses Haus trocken legen



Hallo,

vor dem Kauf auf geschädigte statische Tragkonstruktionen achten. Der Umfang der Sanierung hängt vom Zustand, von der Lage und von der Art der Nutzung ab. Es ist möglich die Probleme allein zu korrigieren.

Mit freundlichen Grüssen

A. Cyba



trocken legen



Schaut mal hier rein:

http://www.porofin.de/POROFIN_INFOMAPPE_PMD.PDF

Gruß Ralf