Kaufentscheidung: Haus 1874 erbaut

25.09.2015 Jakob1980



Liebe Experten!

Hier schreibt euch nicht Jakob, sondern seine Freundin = eine handwerklich völlig unbedarfte Frau...

Wir haben uns die Tage ein sehr altes Haus (1874 erbaut aber kein Denkmal, in Brandenburg nahe Berlin gelegen) angeschaut und waren von dem Grundstück begeistert. Vor allem die Nähe zu Berlin macht es für uns interessant.

Der Haken: das Haus (altersentsprechender Dachstuhl mit deutlich sichtbaren Schädlingsfraßspuren / Schäden; Schädlingsfraß wahrscheinlich auch in den Decken; fühlbare Bodenfeuchte in einigen Räumen im EG; aufsteigende Feuchte in einigen Wänden erkennbar).

Vermutlich wurde ein Streifenfundament verlegt und das Haus wie damals üblich ohne Horizontalsperre (quasi auf Dreck und Sand, wenn ich meinen Freund richtig verstanden habe) gebaut. Es ist nicht unterkellert. Auf den Böden liegen zum Teil Linoleum oder PVC (so Plastikböden, ich bin da kein Experte....) und Verlegeplatten - unter den Plasteböden, die sich anheben lassen, sind die Dielen vergammelt (-> man kann sie richtig rauspopeln, so feucht sind sie!). Liegt nichts auf den Dielen, sind sie auch im Erdgeschoss in Ordnung bzw. scheinen erstmal in Ordnung zu sein. Natürlich hab ich keinen Röntgenblick ;)

Generell herrscht in der Region, wo das Haus steht, jedoch auch ein relativ hoher Grundwasserspiegel. Ein unterkellertes Haus, wurde uns in dieser Region abgeraten zu kaufen!

Mein Mann sagt, dass das alles machbar wäre. Der Boden natürlich raus müsste, ein großer Teil des Dachstuhls aufgedoppelt, die Schornsteinköpfe neu aufgemauert, fast alle Leitungen neu verlegt (Bleirohre etc.) usw.

Da ich niemand anders habe, der sich auskennt, möchte ich nun euch fragen, was ihr meint?

Rein optisch ist das Haus erstmal wirklich nichts Besonderes und kostet (rechnet man den Grund ab) auch nicht mehr viel. Ein Sachverstäendiger wäre damit unverhältnismäßig teuer. Kapitel zur Sanierung ist natürlich ein bisschen vorhanden, wir würden aber dennoch - was wir können - in Eigenarbeit machen. Mein Mann ist gelernter Bootsbauer und hat bereits ein anderes, altes Haus wiederaufgebaut. Gänzlich unbedarft ist er von daher nicht.

Was meint ihr? Kann man mittels meiner Beschreibung überhaupt eine Einschätzung geben? Mich bewegt der Gedanke, dieses Haus zu erwerben, sehr. Mit seinen "nur" 100 qm Grundfläche und nur einem OG + nicht ausgebauten Dachstuhl (wir haben uns auch größere angesehen) scheint erstmal alles relativ überschaubar. Rott ist es aber dennoch....

Ich würde mich sehr über Eure (vorsichtigen) Einschätzungen freuen! Ich habe auch ein paar Fotos angehängt.

Viele Grüße,

Sarah





... ich wollte iegentlich ein paar weitere Bilder einfügen. Leider kann ich immer nur ein Bild hinzufügen. Was mache ich falsch?



Sanierungsbedürftiges Haus kaufen?



Ein Haus mit dem Sanierungsbedarf dürfte auch nur max den reinen Grundstückswert kosten- oft werden noch Abrißkosten davon abgezogen.

Wenn euch die Lage gefällt und die Arbeit nicht abschreckt und die Sanierungskosten realistisch ermittelt wurden bleibt es eure Entscheidung.
Natürlich wäre auch die Frage, ob es Alternativen gibt.

Feuchteschäden bei Fußbodenkonstruktionen durch aufgelegte dichte Beläge sind völlig normal.
Mauerfeuchtigkeit kann auch durch längeres Nichtbewohnen oder Kondensation entstehen- es muß nicht an fehlender horizontaler Feuchtigkeitssperre liegen, die es ohnehin nie bei alten Gebäuden gibt.

Ohne es gesehen zu haben- wenigstens Bilder- ist eine Einschätzung nicht möglich.
Besser davon ausgehen, daß
Dachstuhl, Decke, Dämmung, Fenster, Heizung, Sanitär-und Elektroinstallation, Fußbodenkonstruktion EG etc erneuert werden müssen zusätzlich Abriß der vorhandenen Teile.
Dem gegenüber stellen:
was kostet der Abriß und zB das Gießen einer Bodenplatte über den vorhandenen Streifenfundamenten und der Neubau der Wände aus KLH/CLT oder als Holzständerkonstruktion
oder alles aus Stegträgern herstellen mit außenseitiger Bekleidung mit aussteifenden Holzfaserplatten.
Das läßt sich mit einem Holzbaubetrieb zu großen Teilen in Eigenarbeit herstellen, der Ausbau wird dann ähnliche Kosten wie bei Erhalt des alten Gebäudes verursachen-ohne den Abriß.

Wenn das vorhandene Gebäude einen historischen oder besonderen gestalterischen Wert hätte würde sich ein Abriß natürlich verbieten.

Bootsbauer sind ja vielseitig, sodaß ihr eine Menge selber machen könnt.
Leider kann man immer nur ein Bild einstellen- ggf mehrere Beiträge nacheinander schreiben
Du kannst mir an meine angegebene Mailadresse Bilder u Infos schicken- dann läßt sich ggf mehr dazu sagen

Andreas Teich



Fotos



zu jedem Post läßt sich nur ein Bild (bitte mit Erklärungen) hochladen, weitere Bilder kannst aber in Deinem Profil speichern.

Zum Thema: nur nach Deiner Beschreibung: oftmals ist ein Neubau billiger und hat am Ende einen höheren Wert als ein saniertes altes Haus, was keinen historischen Wert hat und wo sich nach Jahren weitere Schäden oder Mängel bei der Sanierung zeigen. Besonders bei Nässeschäden. Man kann ja die alte Ansicht vom Haus als Planungsvorlage nehmen.



warum nicht ....



Ohne Menschen, die den Mut zu solchen Objekten haben, werden die alten Häuser immer weniger werden.

Wir sind gerade in den letzten Zügen der Sanierung unserer ehemaligen Ruine: Leerstand knapp 30 Jahre, 100 qm , Bauzeit 3 Jahre, Alter geschätzt auf um 1800, kein Denkmalschutz.
Keine Sanierungsversuche an diesem Haus seit dem 2. WK. Die Kalkfarbe war immer noch in Ordnung und die Lehmdecken unverkleidet und schief wie vor 200 Jahren.
Unendlich viele Eigenleistungen, ein guter, pragmatischer und altbauerfahrener Handwerker und eine Anpassung unserer Wünsche an die Realität des Hauses machen es möglich, dass das Haus weiter stehen bleiben kann. Wir haben allerdings auch keinen Einzugsdruck - das Haus wird immer nur ein Sommerhaus sein, eine Sanierung auf heutigen Standard hätte uns finanziell das Genick gebrochen.
Unser Nachbar hat letzte Woche mit der Sanierung seines auf den ersten Blick ähnlichen Hauses begonnen und saß ziemlich erschlagen vom Ausmaß der Schäden auf seiner Gartenbank. Von diesem Haus werden wohl nur die Grundmauern und Teile des Dachstuhls stehenbleiben können. Das Haus war dauergenutzt und mit viel Plastik an Boden, Decken und Wänden dem Geschmack der Bewohner angepasst.

Wenn ihr die Lage des GRUNDSTÜCKS wunderbar findet, oder ihr im Haus etwas Besonderes seht und euch die Arbeit nicht schreckt rechnet es für euch mit dem Worst Case Szenario durch. Habt ihr genug Kapital um im Zweifel nach einem sondierenden Rückbau den Teil oder Vollabriss und Wiederaufbau zu finanzieren und das Baurecht dies auch hergibt ( Aussenbereich, Grenzbebauungen..... ) dann los.

anna
(die baut auch selbst ;) )

ach und so etwas passiert einem trotz genauer Vorarbeit dann doch noch kurz vor Schluss.
Eigentlich wollten wir nur noch die Aussenwand verputzen. Es war zwar klar, dass die Wand dort Schäden hatte, aber das Ausmaß hat dann doch zu einem Schreckmoment geführt.