Kaufentscheidung

12.11.2019 Linda



Hallo,
wir planen ein Fachwerkhaus zu kaufen und haben auch eins gefunden, welches uns sehr gut gefallen hat. Wir denken ernsthaft darüber nach, dieses Haus zu kaufen, haben aber Sorge den Stand des Hauses falsch einzuschätzen. Daher würden wir bei dem nächsten Besichtigungstermin gerne jemanden vom Fach mitnehmen.
Eignet sich hierfür ein Sachverständiger und wenn ja welche Fachrichtung oder ein Architekt?
Kann uns jemand einen Sachverständigen oder Architekten für die Besichtigung in unserer Region empfehlen, der sich mit Häusern dieser Art/Alters auskennt?

Das Haus befindet sich in der Region Lüchow Dannenberg und es handelt sich um ein Niedersachsenhaus aus dem Jahre 1870..

Vielen lieben Dank
Linda



...die Zustand wird man wohl immer falsch einschätzen



...oder anders gesagt: "böse" Überraschungen sind beim Kauf eines alten Hauses vorprogrammiert. Ich kann nur davor warnen, sich vom Urteil eines "Sachverständigen" allzu viel zu erhoffen! Erstens verfolgt er meist Eigeninteressen, zweitens wird er sich hüten die Verantwortung für "übersehene" Schäden zu übernehmen. Daraus ergibt sich schon fast die Frage: Wozu überhaupt einen Gutachter??

Als wir unser Haus erworben haben sind mehrere Zimmerleute durchgegangen, die mit Blick auf einen mögl eigenen Auftrag empfahlen, rund 80% der Fachwerksubstanz zu ersetzen. Kostenpunkt 150.000 Euro.

Wir haben dann später einen unabhängigen Statiker/Tragwerksingenieur zugezogen, der sich bei seiner Besichtigung auf neuralgische Punkte konzentriert hat: Dachauflieger, Dachstuhl, Eckpfeiler, Schwellen....und meinte, soweit in Ordnung. Vorhandene Schäden minimalinvasiv mit einem Zimmermann Meter für Meter austauschen....

Letztlich kommt es bei der Beurteilung des Zustandes NICHT auf das Urteil eines Gutachters an, sondern auf EURE Vorstellungen und Ansprüche!



ganz blind sollte man nicht kaufen



Als Architekt sage ich selbstverständlich, dass man sich besser einen Architekten nehmen sollte. :)

Spaß beiseite. Vor dem Kauf eines Gebäudes sollte immer jemand mit Fachkenntnis darüber schauen. Wenn der Holzbock oder der Schwamm im Haus ist und jemand sagt "Finger weg!" ist das Geld in der Regel gut investiert. Warum ist das Haus eigentlich so schief ....
Selbstverständlich können verdeckte Schäden nicht immer erkannt werden, das liegt in der Natur der Sache. Aber Hinweise darauf können sehr wohl erkannt werden. Auch gibt es leider selbstverständlich Fälle, in denen der Schaden nicht erkannt werden kann.

Neben der Klärung des Gebäudezustandes sollte aber in allen Fällen unbedingt auch eine andere Seite des Hauskaufes betrachtet werden, die immer häufiger zu Schwierigkeiten führt. Ist das Wohnhaus auch ein Wohnhaus? Wie sieht das mit den Stellplätzen aus, wenn ich ein Speiselokal zu einer Wohnung umbaue? Scheune zu Wohnen umnutzen?
Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob das Anwesen auch mit seiner Art und dem Maß der baulichen Nutzung legal eingetragen ist. Gibt es Auflagen in der Bauakte z. B. hinsichtlich Grenzbebauung und Fenstern zum Nachbarn, etc.. Sind Umbauten geplant, die eine Nutzungsänderung mit sich bringen? Sind diese genehmigungspflichtig und bedürfen möglicherweise der Zustimmung der Nachbarn ... Man muss sich im Klaren sein was man vorhat. Wenn der geplante Dachausbau mit Gauben für die Kinderzimmer nicht genehmigt wird, kann so ein Vorhaben schnell in der Sackgasse landen. Und das passiert öfter als man zu denken wagt.

Einige Vorhaben sind im Nachgang rechtlich heilbar, andere aber auch nicht.

Jener, der sich Euer Haus ansieht sollte über ausreichende Fachkenntnis und Routine in der Materie verfügen.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Alleingelassen



Die meisten Menschen kaufen einmal in ihrem Leben ein Haus. Trotzdem kaufen, gerade heute, viele Leute spontaner und gedankenloser ein Haus als noch vor wenigen Jahren.
Natürlich kann man das keinem Menschen verbieten aber warum machen sich einige Leute mehr Gedanken welches Handy sie kaufen und werfen es nach zwei Jahren weg aber kaufen ein Haus, in das sie mehrere Jahreslöhne versenken, nur auf der Grundlage von zwei Besuchen von einer halben Stunde, Maklergeschwätz und einer Finanzierungszusage einer Bank?
Ein Fachwerkhaus hat Charme, Geschichte und immer einen eigenen Charakter. Das kann man nicht von allen Behausungen sagen die mal so online bei ebay-kleinanzeigen oder immoscout findet und die verkauft werden.
Aber in der Endzeit des zwanzigsten Jahrhunderts ist mit sehr vielen Fachwerkhäusern auch sehr viel Schindluder getrieben worden. Die Folgen davon und von Leerstand oder Sanierungsstau können bei Fachwerkhäuser erheblich und nicht auf den ersten Blick ersichtlich sein.
Es gibt immer "Fachleute" die sicher von dem ein oder anderen Ahnung haben, aber nicht von den Stolperfallen im Fachwerk. Ich habe schon Gebäude saniert mit Schäden im sechstelligen Bereich, denen ein fachwerkunerfahrener Architekt einen sehr guten Allgemeinzustand bescheinigt hat. Ich habe auch schon Fachwerkhäuser saniert mit relativ geringen Zimmermannskosten, bei denen ein Statiker einen Bedarf für 18 Tonnen Stahlträger gesehen hat. Ich habe auch schon Überraschungen erlebt mit denen ich nicht gerechnet hätte.
Aber gerade das Beispiel von Ben zeigt doch, das es wichtig ist einen unabhängigen, fachwerkerfahrenen Spezialisten an der Seite zu haben, der nicht nur Arbeit für seinen Betrieb sucht, sondern dem Käufer eine ehrliche qualifizierte Meinung zu dem Gebäude an die Hand gibt.
Bei unseren Kaufberatungen raten wir in mehr als zweidritteln aller Fälle den potentiellen Kaufinteressierten (teilweise dringend) vom Erwerb der Immobilie ab. Aus den unterschiedlichsten Gründen.
Man ist als Käufer, ohne mit der Wimper zu zucken oder nachzufragen, bereit 3,57, 4,5, 5,2, 5,7 oder sogar 6,5 % und noch mehr Prozent des Kaufpreises an einen Makler zu geben der eigentlich nur immer sagt "Da kann ich nichts zu sagen, "Das weiss ich auch nicht" usw.
Ich finde, das die viel geringeren Kosten für eine gute Kaufberatung deutlich besser angelegt sind. Wichtig ist - wie bei allen Dingen - das man sich schlau macht ob der Beratende tatsächlich von dem was er berät Ahnung hat. Ich frage auch nicht meinen Friseur warum mein Radio nicht läuft.
Noch vor 10 Jahren haben wir mehr Kaufberatungen gemacht aber weniger Kunden gehabt die anriefen das sie beim Selbersanieren im neuen eigenen Haus nun etwas entdeckt haben, was sich "vielleicht" mal ein Fachmann anschauen müßte. Ich rate nur, auch wegen dem Verhältnis zur Bank und dem Partner, dringend dazu vor dem Kauf sich eine weitere qualifizierte Meinung einzuholen.

... früher kaufte nur Alf gerne ne Katze im Sack ... seien sie schlauer - M.Mattonet - Ingenieurbüro Bergisches Land.



Meine Erfahrungen



Hallo Linda,
wir haben 2 Jahre und mindestens 20 Fachwerkhäuser gebraucht, um das richtige zu finden. Der Architekt unseres Vertrauens bewahrte uns 2 Mal vor Katastrophenhäusern, in die wir uns auf den ersten Blick sofort verliebt hatten. Also immer einen Fachmann einschalten.
Allerdings war er bei der Sanierung unseres Fachwerkhauses dann nicht die richtige Wahl. Wir hatten uns zwar vorher erkundigt, ob er sich mit Fachwerkhäusern auskennt. Er wurde uns genau dafür auch noch empfohlen. Allerdings hatte er eine völlig andere Vorstellung von Fachwerkhaussanierung. Wenn wir uns nicht nach vielen Querelen getrennt hätten, hätte ich heute Beton, Rigips, PVC, Laminat, Glaswolle, Dampfsperren, Zementputz und Dispersionsfarben im Haus. "Weil man das heutzutage so macht und er und seine Handwerkern die Fachmänner sind".
Kann sein, dass man das auch so machen kann. Aber wir wollten das eben nicht.
Also überlegt genau, was ihr wollt. Je klarer die Vorstellungen, desto besser! Der Rest wurde ja bereits hier schon ausführlich gesagt.
Und auch immer miteinplanen: Es wird immer teurer als man denkt!

PS.: Mit manchen krummen Dingern und Macken muss man halt leben. Dafür hat man ein Fachwerkhaus. Für mich ist das eine Lebensphilosophie. Vorher bewohnte ich das perfekte Stadthaus. Irgendwann nervte mich dieser Perfektionismus. Jetzt habe ich ein Fachwerkhaus-mein Fachwerkhaus-oder hat es mich? Ich finde es toll, dass es quietscht und knarrzt, es gibt auch mal eine Feuchte Stelle, die Dielenböden sind vom Holzwurm angefressen und eine Zimmerdecke hängt etwas durch. Im heißen Sommer genieße ich angenehme Temperaturen im Haus, im Winter den Kachelofen. Auf Komfort muss ich nicht verzichten, auf Schnickschnack und Perfektion kann ich getrost verzichten...O Gott, bin wohl etwas vom Thema abgekommen.



noch ein kleiner Tip



pssst .... noch ein kleiner Hinweis. Woran erkennt man eigentlich jemanden, der sich mit Fachwerksanierung wirklich beschäftigt udn auseinandergesetzt hat?
Einfach mal fragen ob er den aktuellen Stand der Technik in der Fachwerksanierung nach wissenschaftlichen Erkenntnisse kennt und anwendet. Wenn er nicht die WTA Merkblätter des Referates 8 dann erwähnt, dann schick ihn dahin wo der Pfeffer wächst.



Kaufentscheidung



Vielen Dank für die Rückmeldungen. Wir würden sehr gerne einen Fachmann zur Rate ziehen (egal ob Tischler, Architekt,...). Leider konnten wir bisher keinen finden. Falls jemand in der Region Bergen an der Dumme / Salzwedel jemanden kennt, welcher sich mit einen Niedersachsenfachwerk auskennt und Termine frei hat, würden wir uns über einen Kontakt sehr freuen.

Liebe Grüße
Linda



Kaufentscheidung



Vielen Dank für die Rückmeldungen. Wir würden sehr gerne einen Fachmann zur Rate ziehen (egal ob Tischler, Architekt,...). Leider konnten wir bisher keinen finden. Falls jemand in der Region Bergen an der Dumme / Salzwedel jemanden kennt, welcher sich mit einen Niedersachsenfachwerk auskennt und Termine frei hat, würden wir uns über einen Kontakt sehr freuen.

Liebe Grüße
Linda



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