Ytong-Ausfachung, ist das Haus sein Geld wert???

01.09.2004



Hallo,

wir sind absolute Neulinge was Fachwerk angeht und haben wirklich keine Ahnung was richtig und was falsch ist. Jetzt haben wir ein Haus gefunden, das uns sehr sehr gut gefällt und auch für unsere Augen top in Ordnung ist, also komplett mit neuer Heizung, doppelt verglaste Fenster usw. Ich bin nun auf diese Seite gestoßen und habe über die Suchfunktion Ytong eingegeben und dort leider nur negatives gefunden. Das Haus für das wir uns interessieren ist aber nunmal mit Ytong ausgefacht und dann verputzt, leider weiß ich nicht mit was für einem Putz. Das Haus soll 175.000 Euro kosten, jetzt meine Frage, wenn ich das da alles wieder rausreißen muß, dann ist es doch nicht so viel wert oder? Muß ich alles rausreißen? Der jetzige Eigentümer ist von seinem Haus 100% überzeugt und meint auch, daß alles richtig saniert wurde, aber hier lese ich nun das Gegenteil... Jedenfalls bin ich nun total verunsichert und frage mich, kaufen oder nicht???? Vielen Dank für alle Antworten!
viele Grüße,
Alexandra



Moderne Zeiten



Hallo Alexandra,

ich zitiere erst einmal kurz aus dem aktuellen Bauschadensbericht (2003) der Bundesregierung zum Thema Fachwerk:

"... sind die Schäden in den alten Bundesländern eher mit unsachgemäßem Umgang mit historischer Bausubstanz und Experimentieren und Probieren mit „modernen" Materialien und Methoden zu begründen (BMVBW 1996, S. 113 ff)."
Aus rechtlichen Gründen halten die sich natürlich bedeckt, was sich hinter modernen Materialien verbirgt.
Der Verkäufer muß natürlich 100%-ig hinter seinem Billigbau-Objekt stehen:
1. will er verkaufen
2. hat er selbst diese Konstruktion zu verantworten

Wahrscheinlich ist aber die Art der Ausfachung nicht die einzige Bausünde - da kann sich innen noch weitaus mehr verbergen und die massiven Schäden, die heute noch keiner vorhersehen kann, treten dann erst in 10 Jahren oder mehr auf.

Wenn Ihr keine Lust habt, in oder auf einer tickenden Zeitbombe zu sitzen, solltet ihr Euch den Kauf zig Mal überlegen. Den genannten Preis mag ich nicht kommentieren, da hier zu viele unbekannte Faktoren im Spiel sind, wie Lage, Größe etc.

Wenn der Preis aber knapp über dem Grundstückspreis liegt, würde ich zugreifen und dann richtig sanieren ;-)

Gruß aus BS und eine weise Entscheidung

Bernd



Nachschlag



Hallo,

es geht weiter:

"Als Hauptschadensquellen wurden ermittelt:
 die Verwendung von frischem, feuchtem Holz,
 den Einbau einer anderen Holzart (Nadelholz),
 mangelhafte oder fehlende kraftschlüssige Holzverbindungen,


 die Verwendung unzureichend kapillar leitfähiger Ausfachungsmaterialien,
 diffusionshemmende Schichten auf der Außenseite,
 „abgedichtete“ Konstruktionsfugen."

Es ist unbestritten, daß Porenbeton eine gute Dämmwirkung hat. Vielleicht sind hier auch die Forderungen der umstrittenen EnEv erfüllt? Über die kapillare Leitfähigkeit von Porenbeton mag sich jeder gern selbst informieren. Bericht 11 des Bundesverbandes Porenbeton (gibt's als Download). Ehrlich gesagt - ich bewundere den/die Texter des Berichtes; eine wirklich exzellente Leistung.

Zum Thema diffusionshemmende Schichten: Anerkanntermaßen ist Porenbeton KEIN guter Putzgrund. Im Zweifel hält darauf nur Zementputz ab MGII. Und Zementputz ist nun mal diffusionshemmend.

Gruß aus BS





Hallo Bernd,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Tja, leider übersteigt der Kaufpreis für´s Haus den Grundstückswert in unserer Region sehr, es kostet fast doppelt so viel. Hast Du oder jemand anders hier im Forum mal eine Zahl für mich
- ich kann mir vorstellen, daß kann man pauschal nicht sagen - aber mit was für Kosten muß man ca. rechnen, wenn man jetzt alles nochmal neu ausfachen muß früher oder später. Ich muß dazu sagen, wir sind handwerklich leider unbegabt, also müßten wir wohl auch noch jemanden bezahlen, der es macht.

viele Grüße,
Alexandra



Hallo Andrea :)



Pauschale Assagen sind nicht möglich, das haben Sie korrekt erkannt, selbst für eine Pi-mal-Daumen-mal-Zeigefinger-Aussage wäre eine Region sehr hilfreich ;)

Und stöbern Sie ruhig mal in der Suche unter Ausfachung, Lehmbau soll auch für Anfänger geeignet sein und Materialkosten sollten sich dann über die Flächen schätzen lassen, oder bei Überraschungen auch nicht *seufz* (Es gibt einige Anbieter hier im Forum, die aus mehr Informationen heraus vielleicht einen Tipp abgegen könnten)...

Liebe Grüße aus dem Sperrgebiet





Hallo Alexandra

von wann ist das Haus?
wir haben eins von 1867 ohne renovierungspfusch stecken wir da noch viel geld rein
Bin kein Fachmann, aber ich kann dir nur den rat geben, nimm nen fachmann mit und lass das haus durchsehen, sofern es geht. denn wie die Balken sind bzw was da alles gefuscht wurde (schwellbalken gegen Beton ausgtauscht und ähnliches)
so was sieht man aber erst wenn man den Hammer nimmt

pauschal ohne möglichkeit der Eigenleistung würde ich sagen lasst es
Gruss
Henning



Sie sollten sich einen Fachmann hinzunehmen!!



Guten Tag Alexandra.
Zu ihrer Fragen die hier im Forum gestellt haben kann ich Ihnen nur raten er sich einen Sachverständigen hinzunehmen sollten zwecks Bauberatung.
Wie ich aus der Frage erkennen kann das sie im Neulinge in Fachwerkhaus sind und keine Ahnung haben was richtig oder falsch ist ist es umso wichtiger das sie einen fachlichen Rat bekommen.
Diesen Rat kann Ihnen ein öffentlich bestellte und vereidigter Sachverständiger im Zimmererhandwerk mit Gewissheit geben den dieser ist unparteiisch und hat daraus keinen Nutzen. Und man sieht die Problematik auch mal von einer andern Seite wie z. B. ( Fachwerk und Fachwerkkonstruktionsschäden/faule Balken/Feuchtigkeitsschäden/Pilze und Holzschädlinge/Ytong und so weiter) den bei einer Ytong Ausmauerungen im Fachwerk gibt es immer wieder Probleme.

Wenn Sie diesbezüglich noch Fragen haben über Kosten und Aufgabenbereiche bzw. Tätigkeitsbereichen eines Sachverständigen können Sie sich unverbindlich mit mir in Verbindung setzen (oder siehe mein Profil).
Denn es ist besser ein bisschen Geld im Vorfeld auszugeben als im nachhinein bei einer nicht vorhergesehenen Sanierung die Kosten über den Kopf wachsen.

Mit zimmerlichem Gruß
Andreas Vollack
aus Hann. Münden





Hallo,

zunächst einmal vielen vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Ich sehe schon, der Kauf oder eben "Nichtkauf" dieses Fachwerkhauses wird uns noch einiges Kopfzerbrechen machen.

@Henning:das Haus ist wohl von 1750, es steht im Bergischen Land bei Gummersbach, ca. 50 km östlich von Köln.

@Andreas Vollack: vielen Dank für Ihren Hinweis, wir haben auch schon darüber nachgedacht uns einen Sachverständigen zu nehmen, aber ich muß leider dazusagen, daß es bei dem Verkäufer noch ein anderes Problem gibt. Also das sind ganz nette Leute, die wirklich zu 100% überzeugt sind - also ich meine er gibt es nicht nur vor, er ist es mit Haut und Haaren - daß sie ihr Haus perfekt renoviert/saniert haben und es ein Schmuckstück ist. Es gab gleich viele Interessenten für das Haus, da es wirklich gut aussieht, und wir haben zunächst einmal den "Zuschlag" bekommen. Nachdem wir dann angemerkt haben, daß wir gerne mal mit einem befreundeten Dachdecker kommen würden wg. dem Dach, waren die ganz erschrocken, so als würde man ihnen nicht trauen und so, am nächsten Tag hatten wir sie dann auf dem Anrufbeantworter, wo sie uns dann mitteilten, daß sie es sich anders überlegt hätten mit dem Verkauf, sie würden schließlich keinen Schrott verkaufen sondern ein Schmuckstück. Ich bekam einen Schock und habe mit Engelszungen auf den Mann eingeredet, damit er seine Meinung wieder ändert, und wir das Haus nun doch haben können. Wenn ich dem jetzt ankündige, daß wir mit einem Sachverständigen kommen wollen, ich glaube, dann ist der Traum ausgeträumt. Das Einzige was mir hierzu einfällt ist, daß die Bank ja auch einen Sachverständigen schickt, damit müßte der Mann dann leben, nur der von der Bank hat wieder keine Ahnung von Fachwerk. Weiß jemand wie das ist, wenn man einen "neutralen" Sachverständigen mitnimmt, ob das die Banken akzeptieren, oder schicken die noch einen?? Sonst könnte man ja sagen der Sachverständige wäre von der Bank, aber wenn die noch einen schicken... Ich weiß das klingt alles sehr sehr kompliziert, aber das Haus gefällt uns halt sehr gut und der Verkäufer ist so schwierig. Bin dankbar für jeden Rat...

viele Grüße,
Alexandra



Auch wenn es weh tut...



Wie du schreibst seit ihr absolute Neulinge zum Thema Fachwerk. Meiner Meinung nach solltet ihr euch, wenn ihr ein Fachwerkhaus kaufen wollt, erst mal hier und mit einigen Büchern (Empfehlungen dazu gibt es hier auch genug) zumindest ein gewisses Grundwissen anschaffen. Ich verstehe daß ihr scheinbar total verliebt in das Haus seit aber ohne eigenes Wissen oder einen Gutachter empfinde ich das Risiko für zu hoch. 175.000 klingt nicht nach sehr viel Geld, aber in der Portokasse habt ihr das bestimmt auch nicht. Bei einem gebrauchten Auto währt ihr bestimmt kritischer. Übrigens finde ich das von dem "total netten" Verkäufer garnicht so nett, euch so unter Druck zu setzen und dann noch beleidigt zu sein. Zum Thema Gutachter der Bank: Unsere war ein von der Bank beauftragter Architekt der Null Ahnung vom Fachwerk hatte. Das ist vielleicht die einzigste Chance, daß ihr einen eigenen Gutachter aussucht und über die Bank ins Haus schickt. Aber habt iht euch schon überlegt was ihr macht wenn sein Kommentar ähnlich wie die o.g. Bedenken ausfallen? Vor über einem Jahr standen ich vor dem Haus was ich unbedingt haben wollte, meine Freundin hatte bedenken. Wir haben uns richtig gezofft, ich argumentierte von wegen so eine Gelegenheit gibt es nie wieder, da muß man zugreifen etc. Heute bin ich superfroh daß wir uns letztendlich dagegen entschieden haben und wir dann sehr schnell was anderes gefunden haben. Will sagen: Es gibt immer wieder Gelegenheiten und nicht nur die ultimative eine und einzigste. Nehmt einfach die Eigendynamik die sich da bei euch entwickelt hat raus und geht in Ruhe und überlegt an das Thema dran. Sorry.



Natürlich ...



... ist es unter rein profit-orientierten Zielen möglich, ein Fachwerkhaus in kurzer Zeit mit Billig-Materialien richtig hübsch zu machen und dann zu verkaufen. Und kein Gutachter dieser Welt wird Ihnen bescheinigen, daß das ganze nicht fachwerksgerecht ist. Im Gegenteil: Nach Einsichtnahme in die Unterlagen wird er bescheinigen, daß durch die durchgeführten Maßnahmen (wahrscheinlich nach DIN xyz) eine Wertsteigerung erfolgt ist. Ob und aus welchen Gründen auch immer, die Hütte aufgrund nicht erkennbarer/ sichtbarer Wandaufbauten in 10 oder 20 Jahren zusammenfällt interessiert den "Schlechtachter" zum Zeitpunkt seiner Rechnungstellung in keiner Weise. Und er weiß genau, daß sich dann, aufgrund theoretisch möglicher, multi-kausaler Bedingungen kein anderer Gutachter auf eine andere Aussage versteifen wird. In diesem System hat immer der letzte den Bonbon an der Backe - will sagen: hätteste nicht gekauft, hätteste jetzt auch keine Probleme.

In meiner Nachbarschaft wird auch gerade ein Objekt für Eigentums-Wohnungen mit einem General-Unternehmer saniert und hübsch gemacht - ich habe mir die Baustoffe angeschaut. Aber die Käufer, die in Wochen oder Monaten per Anzeige, Prospekt o.ä. stolz in Ihr neues Domizil einziehen, bekommen natürlich keine Baustelle zu sehen.

Ich glaube auch garnicht mal, daß der Verküfer im vorliegenden Fall arglistig ist oder sein könnte - er hat wahrscheinlich aus seiner Sicht alles richtig gemacht, wahrscheinlich auch alles von "Fachleuten machen lassen. Kann er wissen, daß die im Zweifel keine Ahnung haben. Sein ablehnendes Verhalten ist deshalb - rein menschlich betrachtet - durchaus nachvollziehbar. Aber muß man nun unbedingt per eigenem Geldbeutel Verständnis für die vermeintliche Dummheit oder per Unwissenheit und Empörung getarnte Abzocke aufbringen.

Um das Motto des Beitrages von

@Andreas und Claudia

aufzugreifen: Es tat Nivea als beim ersten Mal !
Es gibt sicherlich noch weitere Objekte der Begierde.

Gruß aus BS

Bernd



Wollen Sie die Katze im Sack kaufen und es ist ein Igel drin!?



Guten Tag Alexandra.
Das Fachwerkhaus Käufer dem Verkäufer die Bude ein Rennen glaube ich persönlich nicht weil der momentane Immobilienmarkt am Boden liegt.
Desweiteren glaube ich ist das ihr gutes Recht sich Informationen und aber auch ein Gutachten über ein Projekt zu erstellen das sie kaufen wollen erstellen zu lassen.
Wenn der Verkäufer nichts zu verbergen hat doch auch er auch keine Angst davor zu haben den die Kosten tragen sie als Kunden Ja und nicht der Verkäufer den ich glaube 175.000 € sollte man nicht einfach so auf die Straße werfen.

Mit zimmerlichem Gruß
Andreas Vollack
aus Hann. Münden



Vorsicht



Hallo,
es haben ja schon einige Leute gute Infos gegeben. Hier mein Rat: Wir Restaurieren gerade ein Haus von 1512/1740 im bergischen Land und es wird mal ein Schmuckstück. ABER: es war ein sehr langer Weg bis zum Sanierungsbeginn, der sehr sehr wichtig war. Die Bauern, die verkauft haben, haben uns netterweise ca. 1 Jahr Zeit zum überlegen gegeben und der Denkmalschützer war auch sehr hilfsbereit und hat uns ganz klar gesagt, dass er dringend rät lieber 5000 Euro für einen Gutachter auszugeben und dann nicht zu kaufen als einfach so zu kaufen. Das Gutachten (bzw. es war eher eine Ksotenschätzung von einer sehr erfahrenen, tollen Architektin) hat dann nur ca. 2500 Euro gekostet. Natürlich hatten die Bauern nichts dagegen, dass wir hier und da genauer geguckt haben. Wir haben das Glück, dass niemand sich um das Haus richtig gekümmert hat und dadurch nicht so sehr viele schlechte Materialien eingebaut sind.
In Eurer Region gibt es doch genügend Fachwerkhäuser und wie schon jemand sagte, würde ich auch dringend abraten es zu kaufen ohne wirklich geprüft zu haben. Ein Haus ist doch keine Hose, die man dann halt irgendwann wegwirft. Unter Umständen verschuldet Ihr Euch für lange Zeit.
Wenn Ihr alles fachgerecht wieder zurückbauen wollt und das mit Fachfirmen dann plant für ein normales Haus mal locker 100000 Euro nochmal ein (das kann auch locker mehr werden), eben je nachdem was alles so für Sünden entdeckt werden und was Ihr so wollt. Wir werden übrigens ein-fach verglasen, denn unserer Meinung passen am besten noch kippbare Doppelglasfenster mit silbernem Metallstreifen in der Mitte gar nicht zu einem historischen Haus und zu dicht sollte man alles auch nicht machen.
Es gibt Millionen Punkte zu bedenken und zu diskutieren und man sollte das nicht zu schnell angehen und es gibt natürlich zig verschiedene Meinungen.
Aber wie es klingt ist "Euer" Haus aber insgesamt eine Sünde und mit äußerster Vorsicht zu betrachten.
UND: wenn Euch der Verkäufer nicht prüfen läßt ist er absolut unseriös und ich würde ihm nichts abkaufen für auch noch viel Geld.
Ich wünsche Euch alles Gute und viel Glück mit welchem Haus auch immer....
Viele Grüße
Frank



Finger weg von Porenbeton im Fachwerk



Hallo Alexandra, wenn das Haus schöner denn je mit Porenbeton komplett neu ausgefacht wurde, dann ist es möglicherweise jetzt schon kaputtsaniert. Vielleicht weiß das der Besitzer selbst nicht. Das beste, verträglichste im alten Fachwerk ist noch immer Lehm (oder Ziegel) & Holz. Deshalb stehen diese alten Häuser auch noch.!
Porenbeton hat die Eigenschaft, Wasser festzuhalten. Es saugt buchstäblich - und gibt die Feuchtigkeit dann an das Fachwerkgerüst ab. Das soll aber möglichst trocken bleiben.
Das wunderbar sanierte Haus macht sich durch Porenbeton leider selbst kaputt. Jeden Tag ein bischen. Nicht gleich, aber irgendwann kommen große Probleme.
Ich nehme an, Ihr wollt ein Haus kaufen und gleich darin einziehen - oder doch sanieren ? Fragen Sie die IG Bauernhaus: www.igbauernhaus.de
Wenn der "nette" Besitzer Euch nicht alles zeigen will, dann ist etwas Faul dabei.
- Viele IGB-Grüße D.Fr.



Finger weg!



Hallo Alexandra,

vor mehr als zwei Jahren standen wir vor der selben Frage wie Ihr. Wir hatten das Glück als Laien an einen Top-Fachwerkarchitekten zu geraten, der uns alles genau erklärt hat: Ausfachung mit Ytong macht das ganze Haus kaputt - die Balken werden morsch, weil sich das durch unterschiedliche Temperatur innen vs. aussen bildende Tauwasser in den Balken sammelt. Chancenlos!! Sucht Euch was anderes, was Ihr vorhabt, wird tierisch aufwendig und teuer. Und Ihr müsst ja jetzt schon viel für den Schrott bezahlen, weil der Verkäufer glaubt, er hat ein Schmuckstück. Hat er optisch auch, aber inhaltlich ist es Schrott.

Sucht weiter, ich weiss wie weh das tut, aber nur so werdet Ihr glücklich mit Eurem Kauf!
Gruss, Pia



Es steht jeden Tag ein dummer auf !!!



also ich würde auch sagen - finger weg.

wenn der verkäufer mit porenbeton ausgefacht hat - dann war es wohl eine schnelle und billige - auf den optischen optimalstand gebarchte sanierung.

denkst du andere käufer kaufen so etwas blind.
auch nicht - möglicherweise muß er auch die anderen abwimmeln.

bis er seinen dummen gefunden hat.

wie groß sind die schäden im gebälk
möchteset du nach dem kauf in einer möglicherweisen jahrelangen baustelle wohnen
gibt es im bergischen nur dieses eine haus.

Nein
also - weitersuchen



Wirklich ?



Langschläfer sollten tatsächlich ab und zu einmal
auf den Kalender schauen ---- wenn der Wecker schon
seit (fast )1,5 Jahren kaputt zu sein scheint.