Kernsanierung - Kosten? - Kötterhaus von 1870 im Ruhrgebiet

20.06.2013



Hallo zusammen,
wir sind im Begriff die finanziell wohl folgenschwerste Entscheidung unseres Lebens zu treffen.
Wir suchen seit ca. 1 1/2 Jahren in einem recht begrenzten Bereich nach einem Einfamilienhaus und haben jetzt ein Haus gefunden in dem wir (nach Umbau) sehr gerne alt werden würden.

Es handelt sich hierbei um einen alten bestandgeschützten Kötter, erbaut aus Feldbrandziegeln mit 2 Gewölbekellern aus dem Baujahr 1870 (kein Fachwerk - hoffe trotzdem auf Hilfe). Das Haus mit Grundstück wird inkl. Architektenleistungen (Leistungsphasen 1-3) verkauft. Dieser Architekt hat bereits einen Entwurf für einen Umbau erstellt und eine Kostenkalkulation aufgestellt (insgesamt 200.000€).
Unser Problem ist, dass wir nicht wissen wie genau (alle Gewerke in ausreichendem Maß berücksichtigt?) diese Kostenabschätzung ist/sein muss. Sie erscheint mir sehr detailiert (Einzelpreise für Heizung, Fenster, neue Zwischendecken etc.). Mehrausgaben von 20% könnten wir jedoch nicht mehr puffern und sind deshalb darauf bedacht eine sehr genaue Kostenabschätzung zu bekommen bevor wir uns final entscheiden.

Ist es ratsam sich einen zweiten Architekten (oder besser BauIng) zu suchen, der zum einen die Kostenabschätzung und zum anderen die Bausubstanz des Altbaus unabhängig prüft?
Sind Architekten für ihre Kostenabschätzungen "haftbar"?

Das Problem ist, dass der Architekt wohl mit dem Verkäufer befreundet ist und somit ein persöhnliches Interesse am Verkauf hat. Auch will er gerne den Auftrag für die Sanierung haben und es scheint dass wir nur kaufen "dürfen" wenn wir den Architekten mit kaufen. Alles in allem zwar nicht unkritisch, aber ich glaube schon dass er nicht die schlechteste Wahl wäre.

Habt ihr Tips für uns?
Wer im Ruhrgebiet (Kontktdaten?) ist wohl geeignet einen solchen Altbau zu begutachten?

Danke für Eure Rückmeldungen,
Thomas



Hauskauf



Sie sollten hier (auch zukünftige) Planungsleistungen und den Immobilienkauf klar trennen.
Der Immobilienkauf ist die eine Sache.
Der Kauf bzw. die Übernahme der bereits vorliegenden Planungsleistungen vom Alteigentümer eine andere.
Kaufen Sie das Grundstück mit Notarvertrag und regeln Sie die Übernahme der Kosten für die Planungsleistungen in einem gesonderten Kaufvertrag. Vermutlich ist dem jetzigen Besitzer finanziell das Ganze über den Kopf gewachsen, besser jetzt die Notbremse ziehen als ins Messer laufen.
Ob Sie die Planungsleistungen mit kaufen hängt davon ab ob Sie den Entwurf so übernehmen und 1:1 umsetzen wollen; sonst hat die Planung für Sie keinen Wert. Der Verkäufer ist daran natürlich interessiert um seine Kosten für die Planung wieder hereinzubekommen.
Also: Wenn Sie die Planung mitkaufen wollen verhandeln Sie mit dem Verkäufer über den Preis. Entweder er reicht Ihnen die Kosten die er hatte 1:1 weiter oder Sie kaufen nach Honorartabelle HOAI Mindestsatz. Vorteil: Da Sie die Leistungen übernommen haben steht der Architekt auch in der Gewährleistung, falls er Fehler bei der Kostenschätzung gemacht hat. Die Genauigkeit in dieser Phase liegt ohnehin in einer Größenordnung um +- 15%, Architekten sind keine Wahrsager.
Noch ein Tipp: Versuchen Sie soviel wie möglich Informationen über den Verkäufer zu beschaffen, vor allem über seinen finanziellen Status. Die Nachbarschaft ist da eine reiche Informationsquelle. Wenn er unter Zeitdruck steht und verkaufen muß dann können Sie auch ganz anders über die Höhe beider Preise verhandeln.

Viele Grüße



Trotz alledem:



Es geht nichts über eine unabhängige Begutachtung von dritter Seite, von einem Architekten/Bauingenieur, der keinerlei wirtschaftliches Eigeninteresse, auch nicht an einem späteren Sanierungsauftrag, hat und den Verkäufer und seinen Architekten nicht persönlich kennt.

Bei der Beurteilung des Hauses und der Umbaumöglichkeiten und/oder bei der Suche nach einem Experten hilft sicherlich gerne jemand von der IGB:

http://igbauernhaus.de/die-igb-in-ihrer-naehe/landkarte/

Eine überschlägige Beurteilung des Gebäudes und der notwendigen Baumaßnahmen kostet wirklich nicht die Welt und ist angesichts der Gesamtinvestition auf jeden Fall lohnenswert. Sollte der Verkäufer anlässlich einer unabhängigen Begutachtung schon herumzicken, gilt sowieso: Finger weg!

Die evtl. Vertragsdetails können je nach Entscheidung, dann immer noch geklärt werden.

Bei unserer Haussuche sind uns auch so einige dieser Fälle, also angeplante oder teilweise angefangene Sanierung, untergekommen, keine einzelne hielt preislich oder vom Konzept her einer näheren Überprüfung stand (was sich natürlich nicht verallgemeinern lässt).

Nach dem, was ich in den letzten Jahren erlebt habe, sind die Aussagen der Experten fast nirgendwo so unterschiedlich und teilweise widersprüchlich, liegen trotz gleicher Ausschreibung die Angebote so dermaßen auseinander wie im Baugewerbe.

Sicherer als das Gerede der Nachbarn ist eine seriöse Wirtschaftsauskunft (Creditreform, Schimmelpfeng etc.).
Niemand verkauft ohne Not eine Bau- oder Planungsruine!



Zur Klarstellung



Guten Morgen und Danke für die schnellen Antworten und Tips.
Zur Klarstellung:
Der derzeitige Eigentümer hat das Haus geerbt und nie selbst darin gewohnt. Das Haus war aber die letzten Jahre bewohnt. Am Haus selbst ist wahrscheinlich seit den 80ern nichts gemacht worden – eine Sanierung ist noch nicht begonnen und der Architekt wurde wohl im wesentlichen als Verkaufsargument mit hinzugezogen, damit potenzielle Käufer eine schnelle und dann noch kostenlose Vorstellung bekommen was in Bezug auf eine Sanierung inkl. Anbauten möglich ist. Die Planung ist somit auch sehr allgemein gehalten. Es werden auch nur Leistungen bis Phase 3 „verkauft“. Alles was danach kommt ist von uns zu tragen und zu planen. Von daher ist rein rechtlich und finanziell schon Haus und Umbau samt Architekt getrennt.
Eine Genauigkeit von +/-15% ist zwar viel aber evtl. über „unwichtigere Gewerke“ ausgleichbar. Dann kommt halt die Terasse/Zuwegung später oder in Eigenleistung und die Wasserhähne müssen billiger werden.
Bzgl. der Gewährleistungspflicht des Architekten werde ich mich dann mal schlau machen.

Wir werden in jedem Fall eine unabhängige Begutachtung durchführen lassen. Ich werde mich mal bei der IGB umschauen. Eine Bauruine kaufen wir nicht – wir haben es selbst in der Hand zu vermeiden dass es eine wird ;-)

Gruß,
Thomas



Kopplungsverbot



Hallo Thomas,
Mir wird ganz schlecht ,wenn ich sowas lese.

http://www.baunetz.de/recht/Vertrag_Wirksamkeit_Kopplungsverbot_40929.html

viele Grüße



Planungsleistungen



Das wesentliche hat Herr Böttcher bereits geschreiben. Ein solches Koppelgeschäft ist rechtlich nicht zulässig und ein Architekt darf nicht als PLaner und Makler gleichzeitig auftreten. Dann müsste er Bauträger sein.

Die Vorplanungen haben für Sie nur Relevanz, wenn sie sich mit Ihren Vorstellungen decken. Die Lph. 1-3 umfassen zwar theoretisch auch die Entwurfsplanung; Sie brauchen dann aber zumindest Planunterlagen, aus denen klar zu ersehen ist, worin die Entwurfsidee in diesem Falle besteht und ob sie sich mit Ihren Vorstellungen deckt.

Unabhängig davon muß geprüft werden, ob diese Planungsvorgänge bau- und planungsrechtlich abgedeckt sind, ob ein Bauantrag gestellt werden muß (Umnutzung, Dachausbau, Grenzbebauung, Bestandsschutz, Bauen im Außenbereich etc.).

Und es gehören noch etliche andere Unterlagen geprüft, bevor Sie wissen, ob Sie eine lastenfreie Immobilie erwerben.

Die Kostenschätzung des Architekten (oder ist es eine Kostenberechnung nach der Lph. 3) ist der erste Kalkulationsschritt in der planerischer Bearbeitung, die Kostenberechnung wäre der 2.

Die Kostenschätzung kann gegenüber den tatsächlichen KOsten einen Toleranzrahmen von 30% haben, di Kostenberechnung von 15%. In der Realität des Bauens im Bestand, bei der immer Überraschungen drohen, kann der Toleranzrahmen auch höher liegen.

Vor dem Kauf sollten Sie den Bestand unabhängig und sehr genau prüfen lassen und eigene Vorstellungen bezüglich Nutzung und Umnutzung entwickeln und kostenschätzen lassen. Die Kalkulation des Architekten kann dabei u.U. verwendet werden, muss aber nicht deckungsgleich sein.

Wo befindet sich das Objekt? Ich führe solche Begutachtungen in NRW im Rahmen von Immobilienkaufberatungen durch. Sie können mich bei Interesse gerne kontaktieren oder vorab einmal telefonieren.