Kauf eines sanierten Fachwerkhauses ohne großes handwerkliches Können

20.01.2019



Hallo,

wir haben uns in ein Objekt verliebt, ein altes Fachwerkhaus versteht sich. An diesem wurde immer wieder gebaut, einen Teilkeller ausgehoben (1945), der hinter Beeich wurde verklinkert und ein Wintergarten wurde angefügt, 2006 wurden alle Rohre und elektrische Leitungen erneuert, der Spitzboden wurde für den Ausbau vorbereitet, also Rohre und Leitungen wurden verlegt und Fenstr eingebaut.

Selbstverständlich würde wir vor dem Kauf einen Gutachter bestellen.

Jedoch rät und jeder davon ab mit der Begründung, dass bei so einem alten Haus ständig was anfällt und man viel selber machen muss. Und da wir darin nicht sehr gut bzw. sehr unwissend sind, meinen alle, dass dies laufend sehr teuer für uns wird.

Ich habe hier schon eine Weile gestöbert und dachte, ich trau mich jetzt mal und stelle die Bitte um Rat -klar, per Ferndiagnose und in Unkenntnis über uns ist das schwer, aber vielleicht könnt Ihr uns mal kurz erzählen, ob wirklich laufend was gemacht werden muss, nur von Spezialisten und alles nur teuer oder ob das nicht auch irgendwie vergleichbar mit einem anderen Haus ist? Habt Ihr Rat?

Danke und ein schönes Wochenende

Claudia und Christian



Guter Rat ist ....nicht einfach



Hallo, also wenn Ihr schreibt, Ihr hättet Euch in das Haus "verliebt" - dann MACHEN!
Elektrik und Rohre (sollte ein Fachmann anschauen) sind ja anscheinend recht neu,- das ist schon mal gut. Wichtiger vielleicht: wie sieht das Dach aus: Dachstuhl, Zustand der Balken und Eindeckung?? Danach: gibt es Feuchteschäden irgendwelcher Art? Die gibt es SICHER. Wo sind die (Keller, Dach, Fassade)?

Wichtig: macht bei der Besichtigung vor dem Kauf viele, viele Fotos!! Man achtet leider nicht so auf alle Ecken bei einer Besichtigung,- wenn man sich die Fotos später in Ruhe auf dem Rechner anschaut und mal das eine oder andere Detail groß heranzoomt, fällt einem oft noch Manches auf.

Mein Rat: einen NEUTRALEN Gutachter zur Rate ziehen. Zimmerleute, Elektriker, usw wittern alle nur Geschäft und wollen verdienen....reden also alles schlecht, nach dem Motto "hier muss alles neu". Nein muss es nicht! Nicht erschrecken lassen. Ein STATIKER/Tragwerksspezialist kann unabhängig den Dchstuhl bzw das Fachwerk begutachten. Oft kommt heraus, dass alles peu a peu zu machen ist - also über viele Jahre statt mit einer riesigen Summe.
ABER: zu machen wird es tatsächlich immer was geben. Das ist nun mal so bei einem alten Haus....ist bei neuen Häusern aber meist auch der Fall,- wenngleich das Haus Nachlässigkeit dann evtl leichter verzeiht.

Ich hab mir auch gerade ein altes FW-Haus gekauft und mich ehrlich gesagt, einerseits etwas übernommen, was die eigenen Fähigkeiten angeht (ich muss mir jetzt vieles beibringen lassen: Lehmputz, Wände, Böden, Decken, etc). Aber lernen kann man alles.

Wichtig ist die eigene Einstellung: könnt Ihr auch mal mit einer Baustelle leben oder mit nicht professionell gestalteten Bauabschnitten? Muss alles immer ganz und gar perfekt aussehen? Ich glaube dann wirds schwierig....
Auch was Kosten angeht (z.B. Heizung) ist ja die Frage, wozu man sich entscheidet? Reichen Öfen/Kamine/Kachelöfen oder muss es die Ölheizung sein? Soll mit Flüssiggas geheizt werden oder Solar...oder, oder, oder....alles SEHR unterschiedliche Kosten. Oft ist aber z.B. ein Ofen schnell installierbar als erste Lösung und später kann man immer noch was Professionelleres einbauen. Genauso Abwasser: ist es an die Kanalisation angeschlossen oder nicht?

Also: wenn Ihr Euch in das Haus verliebt habt,- schickt VOR KAUF den Gutachter durch und schaut selber in die letzten Ecken hinein! :-)



Anfällt



Ich habe mir ein unsaniertes Fachwerkhaus gekauft. Gut ich kann vieles selbst machen und bin auch bereit in einer Baustelle zu leben. Heizung war gut und auch immer wieder gut instand gehalten. Dennoch war die letzte größere Renovierung 40 Jahre her. Da fallen dann auch bestimmte Dinge an die offensichtlich bei eurem Vorhaben schon gemacht wurden.

Auch in neueren Häusern sind nach 20-50 Jahren so ziemlich alle Dinge neu zu machen. Ein Haus das 20+ Jahre alt ist, hat auch schon die ersten Probleme und es muss immer wieder investiert werden. Wo da der Unterschied zu einem alten Haus ist, habe ich bisher noch nicht gesehen. Ich selbst habe ein richtig altes Haus erworben und in meinem Umfeld haben viele neue Häuser gebaut, die inzwischen eben auch schon wieder ständige Renovierungen erfordern.

Es kommt immer darauf an ob das Haus zu einem passt und in welchem Zustand es gerade ist. Ein unrenoviertes Haus würde ich einem Anfänger nicht empfehlen, aber wenn der Zustand gut ist, und immer wieder in einer guten Qualität Erhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, werden auch in einem alten Haus nicht so viele unvorhergesehene Dinge kommen.

Einen Gutachter zu nehmen ist wichtig, auch um in etwa zu Wissen in welchem Umfang Instandhaltungsarbeiten im Zeitraum von sofort bis die nächsten 10 Jahren zu erwarten sind. Aber das gilt auch für jeden anderen Immobilienkauf.



Altbaukauf



Respekt aus Unwissenheit ist völlig in Ordnung. Allerdings gilt das eigentlich bei jedem Hauskauf. Ein gepflegter Altbau unterscheidet sich da nicht nennenswert von einem gepflegten moderneren Haus.

Sämtliche Installationen wie Wasser oder Strom sollten selbst bei einem modernen Haus gründlich untersucht werden. Heizungen können sogar schon nach 10-15 Jahren veraltet sein. Da geben sich Alt- und Neubau also nicht sonderlich viel. Wenn bei Euch Rohre und Elektrik vor 12 Jahren gemacht wurde, ist das schon mal ein Pluspunkt. Für alle anderen Dinge ist ein neutraler Gutachter unabdingbar. Aber auch das gilt für jeden anderen Hauskauf.

Dass in einem gepflegten oder sachgemäß sanierten Altbau ständig etwas anfällt, halte ich für ein Märchen, was entweder auf Unwissenheit, wenn nicht sogar auf einem gewissen Neid basiert. Mir wäre ein Neubau viel unangenehmer, da viele versteckte Baumängel erst nach Jahren zum Vorschein kommen. Gerade Feuchtigkeitsprobleme können in einem gut gedämmten Haus über lange Zeit unbemerkt bleiben, bis irgendwo der Schimmel die Wahrheit ans Licht bringt. Ein Altbau ist dagegen oftmals viel ehrlicher, da früherer Pfusch schon längst seine Langzeitwirkung getan hat.

In den 60er und 70er Jahren wurden unheimlich gerne asbesthaltige Materialien verbaut, und zwar nicht nur offensichtlich in Form von Eternitverkleidungen, sondern manchmal auch völlig versteckt an Unterseiten von PVC-Böden. DDT wurde von den 40er bis in die 70er Jahre gerne als Holzschutz eingesetzt. Jede Epoche hat ihre Schattenseiten gehabt und daher ist die pauschale Aussage, dass man mit einem neueren Haus weniger zu befürchten hat, absolut falsch.



Berechnungsgrundlage



Hallo ihr beiden!

Aus meiner bescheidenen Erfahrung möchte ich folgende grobe Abschätzung geben:
In einem recht ordentlich sanierten Altbau rechne ich mit 0,30 € pro m2 im Monat für Kleinreparaturen wenn wir das Meiste selbst machen. Also mal ein Topf Farbe, mal ein paar neue Steckdosen, mal ein Schloss ersetzten usw. teilweise kommt dann auch mal der Heizungsmonteur und reinigt und stellt ein.

Würden wir gar nichts selbst machen, rechnet man mit 0,60 bis 1,50 € pro m2 im Monat.

Bei unserem Fachwerkhaus rechne ich mit 1,00 € pro m2 wenn wir das Meiste selbst machen und hin und wieder mal der Heizungsmann kommt. Ist man vollständig auf Handwerker angewiesen, darf man mit 2,00 bis 3,50 € pro m2 im Monat rechnen.
Bei diesen Kosten sind jetzt keine substanziellen Arbeiten enthalten wie: Trockenlegen, Dacherneuerung, Garagenbau, Erneuerung der Fenster etc.

Da unser Haus unter Denkmalschutz steht, können wir 90% der Arbeiten (Material) von der Steuer absetzen - d.h. die Mischung aus teurem Material und Selbsteinbau bringen dann nach Steuern eine brauchbare Lösung.



Ich empfehle hier mal ganz einfach....



...einen guten Ansprechpartner, gerade zu der Thematik Neutralität und kompetenten Sachverstand.
Er ist übrigens auch seit vielen Jahren hier in dieser Plattform ein eher ruhiges Mitglied.

Baubiologie & Sachverständigenbüro Mathias Heine

http://www.baubiologie-heine.de/

FG Udo